Was ist bei der Anschlussfinanzierung zu beachten?

Nach Ablauf der Zinsbindung werden die Kreditkonditionen neu verhandelt – auch über den Zinssatz. Die Anschlussfinanzierung kann bei der gleichen Bank erfolgen, muss aber nicht. Häufig lässt sich mit einem Bankwechsel viel Geld sparen.

Was es bei einer Anschlussfinanzierung zu beachten gibt, erfahren Sie jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Da der Zinssatz Ihrer Baufinanzierung nicht auf alle Ewigkeiten festgeschrieben ist, kommt es zu einer Anschlussfinanzierung
  • Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung wird Ihre Bank Ihnen ein sogenanntes Prolongationsangebot machen
  • Die Bank zu wechseln, für eine Anschlussfinanzierung, ist in der Regel kein Problem und kann sogar Kosten sparen

Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung ist bei einem Immobiliendarlehen ganz normal. Der Zinssatz Ihrer Baufinanzierung ist nicht auf alle Ewigkeit festgeschrieben, sondern nur für die Dauer Ihrer Zinsbindung.

Typische Zinsbindungen sind 5, 10 oder 15 Jahre. Abgezahlt ist das Darlehen dann in der Regel noch lange nicht.

Ist die Zinsbindung abgelaufen, wird über die anstehende Anschlussfinanzierung und deren Konditionen neu verhandelt.

Gilt zu diesem Zeitpunkt ein höherer Zinssatz werden Sie diesen akzeptieren oder sich nach alternativen Kreditangeboten umschauen müssen.

Ihre Bank wird Ihnen spätestens 3 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung ein Angebot zur Verlängerung („Prolongation“) schicken, verpflichtet ist sie dazu aber nicht.

Vorteile Neuverhandlung

Die Neuverhandlung kann aber auch positiv für Sie sein, etwa wenn Sie sich durch mittlerweile verbesserte Einkommensverhältnisse oder weggefallene Ausgaben eine höhere Monatsrate leisten können.

So kann eine Kreditlaufzeit von insgesamt 30 oder mehr Jahren gut und gerne auf die Hälfte reduziert werden.

Möglich ist auch, den Restbetrag ganz oder teilweise mit einer Einmalzahlung zurückzuzahlen, wenn Sie dies finanziell stemmen können, beispielsweise mit dem Geld aus einer Erbschaft. Bevor Sie in Verhandlungen für eine Anschlussfinanzierung treten, sollten Sie daher einen sorgfältigen Kassensturz machen und schauen, was Sie sich zum jetzigen Zeitpunkt leisten können.

Die Anschlussfinanzierung besteht aus drei Schritten

  • Vorbereitung
  • Vergleichen
  • Umschulden oder das Angebot der Hausbank annehmen

Wann sollte ich mit der Planung einer Anschlussfinanzierung starten?

Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung, wird Ihnen Ihre Bank ein Angebot zur Verlängerung Ihres Immobiliendarlehens (“Prolongation”) schicken. Dieses müssen Sie aber auf keinen Fall annehmen.

Kümmern Sie sich frühzeitig darum, Angebote von anderen Banken einzuholen und zu schauen, ob sich eine Umschuldung für Sie lohnt. Spätestens jedoch 12 Monate vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist. Bestenfalls beobachten Sie die Zinsentwicklung schon Jahre vorher.

Diese Angebote sollten Sie dann mit dem von Ihrer Hausbank vergleichen und abwägen, was für Sie am besten funktioniert.

Zwar ist es meistens der einfachere Weg, das Angebot der eigenen Hausbank anzunehmen, häufig aber nicht der günstigere.

Wie funktioniert eine Umschuldung der Baufinanzierung?

Haben Sie eine Bank gefunden, bei der Sie eine Anschlussfinanzierung zu besseren Konditionen bekommen, spricht man bei einem solchen Bankenwechsel von einer Umschuldung.

Im Grunde lösen Sie hier den alten Kredit mit dem Geld eines neuen Darlehens ab. Hierfür erheben die Banken keine Gebühren. Es entstehen lediglich Kosten für die Grundschuldabtretung, welche in einem niedrigen dreistelligen Bereich liegen.

Ihre neue Bank wird Ihren alten Kreditgeber darüber informieren, dass das der Kredit am Ender der Zinsbindung abgelöst wird. An dem Tag der Umschuldung überweist Ihre neue Bank den Betrag für das offene Darlehen an Ihren bisherigen Kreditgeber und löst dieses somit ab.

Mit dem sogenannten Forward-Darlehen können Sie sich ein niedriges Zinsniveau bereits frühzeitig sichern.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Was ist besser: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?

Ihre ausstehende Restschuld zum Ende der Zinsbindung ist am Ende ausschlaggebend, ob sich für Sie das Prolongationsangebot Ihrer Bank oder doch eher eine Umschuldung, lohnt.

Sie können davon ausgehen, dass je höher Ihre ausstehende Restschuld ist, desto eher lohnt sich eine Umschuldung Ihres Darlehens zu günstigeren Konditionen.

Denn schon kleinere Zinsunterschiede können, je nach Höhe der Restschuld, auf die Jahre gerechnet zu hohen Ersparnissen bei den Zinskosten führen.

Möchten Sie sich einen günstigen Zinssatz sichern, beobachten Sie die Zinsentwicklung schon Jahre vorher.

Grundregeln für die Anschlussfinanzierung

  • Rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist informieren
  • Angebote gründlich vergleichen
  • Möglichkeiten für Sondertilgungen nutzen
  • Möglichkeit eines Forward-Darlehens prüfen
  • Bei Wechsel des Kreditgebers die Grundschuld übertragen

Das Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen können sich Kreditnehmer aktuelle Zinsen für eine in Zukunft anstehende Finanzierung sichern. Das Darlehen wird erst erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt, in der Regel bis zu 60 Monate. Während dieser „Forward-Periode“ fallen keine Kredit- oder Bereitstellungszinsen an.

Die Vorteile eines Forward-Darlehens

  • Garantierte Zinskonditionen für die Anschlussfinanzierung
  • Sie sichern sich das niedrige Zinsniveau
  • Fester Zinssatz für die Laufzeit
  • Sie haben frühzeitig Planungssicherheit
Ein Forward-Darlehen ist immer dann eine gute Idee, wenn das aktuelle Zinsniveau besonders niedrig ist. Vereinbart als Anschlussfinanzierung erhalten Kreditnehmer auf diesem Weg langfristige Planungssicherheit, auch über den Zinsbindungszeitraum hinaus.

Für das „Einfrieren“ der Zinsen erheben die Kreditinstitute aber üblicherweise einen Zinsaufschlag zwischen 0,5 und 1 Prozent, je nach Dauer der Forward-Periode und des aktuellen Zinssatzes.

Sollte das Zinsniveau nach Ablauf der Forward-Periode wider Erwarten niedriger sein als zum Vertragsabschluss, bleibt dem Darlehensnehmer aber nichts anderes übrig, als in den sprichwörtlichen sauren Apfel zu beißen und den vereinbarten Zinssatz zu zahlen.

Entschädigung bei Kündigung

Wird der Vertrag aus diesem Grund noch vor Auszahlung des Geldes gekündigt, wird die Bank einen Schadenersatz fordern, die Nichtabnahmeentschädigung.

Wie hoch sind die Zinsen für Anschlussfinanzierungen?

Ist die Zinsbindung abgelaufen, verhandeln Sie mit Ihrer Bank neue Kreditkonditionen. Das schließt auch den neuen Zinssatz mit ein.

Wie hoch der Zinssatz ausfällt, lässt sich nicht sagen. Sie können aber einen guten Anhaltspunkt bekommen, wenn Sie sich die aktuellen Bauzinsen anschauen, die für Baukredite mit niedrigem Finanzierungsbedarf fällig werden.

Es lohnt sich also, zu vergleichen und zu schauen, ob Sie bei anderen Banken für eine Umschuldung einen besseren Zinssatz bekommen.

FAQ

Wie hoch die Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung sind, hängt von den Vertragskonditionen ab. Meist liegen sie zwischen 0,1-0,2% der Darlehenssumme. Sollte der neue Zins mindestens 0,2% unter dem bisherigen liegen, lohnt sich für Sie eine Umschuldung.
Das müssen Sie bei der Anschlussfinanzierung beachten:

  • Rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist informieren
  • Angebote gründlich vergleichen
  • Eigenkapital ansparen
  • Mit der Bank verhandeln
  • Möglichkeiten für Sondertilgungen nutzen
  • Tilgungen optimieren
  • Zinsbindung anpassen
  • Monatliche Rate festlegen
  • Möglichkeit eines Forward-Darlehens prüfen
  • Sonderkündigungsmöglichkeiten nutzen
  • Bei Wechsel des Kreditgebers die Grundschuld übertragen
Eine Anschlussfinanzierung ist bei einem Immobiliendarlehen ganz normal. Der Zinssatz Ihrer Baufinanzierung ist nicht auf alle Ewigkeit festgeschrieben, sondern nur für die Dauer Ihrer Zinsbindung. Ihre Bank wird Ihnen spätestens 3 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung ein Angebot zur Verlängerung („Prolongation“) schicken, verpflichtet ist sie dazu aber nicht.
Bei einer Anschlussfinanzierung ist es wichtig, dass Sie sich frühzeitig um die Angelegenheit kümmern, spätestens 12 Monate vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist. Bestenfalls beobachten Sie die Zinsentwicklung schon Jahre vorher.
Eine Anschlussfinanzierung muss keineswegs bei der gleichen Bank erfolgen, bei der Sie den Kredit ursprünglich aufgenommen haben. Unterschreiben Sie nicht sofort das Angebot, dass Ihnen Ihre bisherige Bank macht – ein Bankwechsel kann sich durchaus lohnen. Die Einsparungen können dagegen mehrere tausend Euro betragen.

Valentin Drießen

CEO

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