Der Hausbau ist nach wie vor eines der wichtigsten und finanziell größten Projekte im Leben eines Menschen – und man baut ja in der Regel nur einmal. Doch damit die eigene Immobilie Schutz und auch Wertbeständigkeit in finanziell turbulenten Zeiten bieten, ist eine frühzeitige Planung unabdingbar.

Wir haben Bauherren befragt und ihnen folgende Frage gestellt:

Welche wichtigen Tipps würden Sie zukünftigen Bauherren mit auf den Weg geben? Welche Dinge würden Sie bei einem zweiten Hausbau anders machen?

Oft ist es die Wahl des Anbieters, wenn eine Fertighaus-Lösung gewählt wurde. Oft wird in diesem Fall ein persönlicher Ansprechpartner gewünscht, stattdessen kann man seinen Unmut oft nur dem persönlichen Login-Bereich mitteilen.

Einige Bauherren merken erst nach dem Einzug, das eine großzügigere Planung bei Bad, Flur oder Hauswirtschaftsraum nicht hätte schaden können. Ein weiterer Tipp für (angehende) Bauherren: Keine mündlichen Absprachen treffen, sondern alles schriftlich festhalten.

1. Sebastian Böhm (zum Baublog):

“Bei einem zweiten Hausbau würden wir folgende Dinge anders machen. Wir würden die alte Wohnung später kündigen um mehr Zeit für die Fertigstellung des Hauses zu haben. Gleichzeitig würden wir den Dachboden während der Bauphase ausbauen, da es ohne Dämmung dort im Sommer zu heiß und im Winter zu kalt ist, um dort Hausrat zu lagern. Kerzen schmelzen in der Sommerhitze und im Winter kondensiert die Feuchtigkeit an metallischen Gegenständen. Der Ausbau nach dem Einzug macht zu viel Schmutz.

Wir würden unsere Küche auch etwas geräumiger gestalten. Eventuell mit einem anliegenden Wintergarten. Wir würden noch hartnäckiger bei Problemen mit dem Bauunternehmen (Bauleiter) sein und ggf. und soweit möglich einen neuen Bauleiter einfordern.

Da es trotz noch so großer Hoffnung auf einen stressfreien Hausbau immer Probleme beim Hausbau geben wird, empfehlen wir sehr, einen Gutachter zur Baubegleitung zu beauftragen. Weiterhin empfehlen wir alles so detailliert wie möglich mit einer Digitalkamera zu dokumentieren und alle Dokumente sorgfältig aufzubewahren. Außerdem sollte man selbst genau und rechtzeitig prüfen, ob Maße eingehalten wurden. Sollte es mal zu Schwierigkeiten kommen, empfehlen wir den offiziellen Weg über Mängelanzeige, Nachfristsetzung und Zahlungseinbehalt zu gehen.

Fazit: Wir haben sehr viele interessante und für uns wichtige Erfahrungen beim Hausbau gemacht. Zum einen haben wir gemerkt, dass nicht alles reibungslos abläuft. Es treten immer wieder kleinere und größere Probleme auf, denen man sich stellen muss, wenn man möchte, dass es so wird, wie man es sich wünscht. Wir haben auch für uns entschieden, dass bei einem Hausbau nicht alles perfekt sein muss. Auch mit den Eigenleistungen sollte man sich nicht übernehmen. Der Aufwand wurde auch von uns sehr unterschätzt. Beim gesamten Hausbau sollte man auch immer entspannt bleiben. Stress und Panik schaden nur der Gesundheit – alle Probleme lassen sich auch in Ruhe lösen.”

2. Fabian Niesen (zum Baublog):

“Bei einem nächsten Bau würden wir nicht mehr schlüsselfertig bauen, sondern mit lokalen und ausgesuchten Handwerkern zusammenarbeiten. Auch würden wir auf einen konkreten Zeitplan mit Vertragsstrafe bestehen, um besser planen zu können. Ansonsten: Man kann nie früh genug planen.”

3. Magnus Sauerborn (zum Baublog):

“Bei einem zweiten Hausbau würde ich mich intensiv mit den zur Verfügung stehenden Alternativen auseinandersetzen. Gibt es wirklich nur “den einen” Bauplatz? Welcher Fertighausanbieter passt für mich am besten? Welche Erfahrungen haben Freunde/Bekannte und andere Bauherren gemacht? Wenn man sich hierzu intensiv Gedanken macht, bleiben einige Grübeleien erspart.”

4. Sebastian Larisch (zum Baublog):

“1. Als Bauherr ist man meistens Laie und Fehler beim Hausbau können schwerwiegende und kostspielige Folgen haben. Daher beim Hausbau immer einen baubegleitenden Gutachter hinzuziehen!

2. Vorab Kontakt zu anderen Bauherren suchen, welche mit der selben Baufirma erfolgreich gebaut haben und sich Tipps und Hinweise einholen.

3. Ein Musterhaus zum geplanten Haus besuchen, um ein besseres Gefühl für den Grundriss, die Größe der Räume und Standard-Einrichtungen zu erhalten.

4. Bei entsprechenden Grundverständnis: eine 3D-Planung (z.B. mit SketchUp) zur besseren Veranschaulichung von Farben, Einrichtung und Stellmöglichkeiten hilft ungemein.

5. Stets vergleichen! Bei Gewerken und Dienstleistungen immer Gegenangebote einholen und vergleichen. Hier kann viel Geld gespart werden.

6. Hausbau 2.0! Anregungen im Internet holen, z.B. bei Instagram, Pinterest oder Hausbauforen. Für viele Probleme gibt es bereits Lösungen oder Vorschläge und Hilfestellungen durch anderen Bauherren.

7. Als angehender Bauherr sollte man sich die Frage stellen, was einem in der aktuellen Wohnung oder dem aktuellen Haus stört. Diese Dinge sollte man sich stets notieren und als Anhaltspunkt für das neue Haus nehmen.

Was wir anders machen würden:

1. Nicht durch den Bauträger oder Baufirmen unter Druck setzen lassen oder Dinge akzeptieren, obwohl sie gern anders hätte. Es gibt fast immer eine Lösung.

2. Genügend Rücklagen für spätere Investitionen und ungeplante Kosten zur Seite legen. Außenanlagen, Anschaffungen, Möbel und Einrichtungsgegenstände sind noch einmal sehr hohe Kostenfaktoren, die oft unterschätzt werden.”

5. Jörg Winter (zum Baublog):

“Da wir uns im Vorfeld sehr gut informiert haben und genau wussten, was wir wollen, würden wir bis jetzt eigentlich nichts anders machen. Wichtig ist ein klares Konzept bevor die Planung so richtig beginnt. Wir waren bei mehreren Bauträgern und haben uns letztendlich für den richtigen entschieden. Bisher haben wir keinerlei Probleme und Reklamationen.

Wichtig aus unserer Sicht ist eine vernünftige Finanzplanung plus ein ausreichender Puffer für Extras, unvorhersehbare Mehrkosten sowie Garten etc. Jeder sollte bedenken dass er vermutlich nur einmal baut. Günstig kann man bauen, aber nicht billig. Und auch eventuelle Eigenleistungen sollte man nicht zu hoch ansetzen.”

6. Dennis Arning (zum Baublog):

“Wir würden uns aus heutiger Sicht mit der Planung im Vorfeld mehr beschäftigen und auch mehr Zeit lassen. Viele Entscheidungen wurden während der Bauphase unter Zeitdruck gefällt, wo man gerne mal Dinge vergisst oder eine Entscheidung fällt obwohl die Lösung ggf. nicht ideal war/ist. Weiterhin halte ich die Vernetzung mit anderen Bauherren, welche mit dem selben Bauunternehmer bauen, für sehr sinnvoll. Gerade bei auftretenden Mängeln kann man sich hier aktiv austauschen und den Druck auf den Bauunternehmer ggf. sogar etwas erhöhen – hier sind z.B. Facebook-Gruppen sehr effektiv.

Auch ein Bausachverständiger, welcher das Bauvorhaben, von Anfang an begleitet kann eine sinnvolle Investition in die Zukunft sein. Man sollte immer im Kopf behalten – man gibt viel Geld für die eigenen vier Wände aus. Da sollte man nicht am falschem Ende sparen. Auch sollte man nicht die zu investierende Zeit nicht unterschätzen. Wir wollten ursprünglich mit einem Architekten bauen aber haben uns Aufgrund des Zeitfaktors dagegen entschieden – jedoch mussten wir auch mit BU auf dem Höhepunkt zwei bis drei Stunden am Tag investieren. Heute würden wir nur noch direkt mit einem Architekten bauen und alles selbst ausschreiben – und somit mehr Einfluss auf das Baugeschehen haben.”

7. Ann-Vivien (zum Baublog):

“Insgesamt sind wir immer noch sehr glücklich mit unseren Entscheidungen beim Hausbau. Der wichtigste Tipp ist unserer Meinung nach, sich im Vorfeld umfassend darüber zu informieren, was eigentlich auf einen zukommt. Es tauchen oftmals Kosten auf, mit denen man im Vorfeld nicht gerechnet hatte. Außerdem fallen Extrawünsche oft außerplanmäßig teuer aus. Dementsprechend sollte man schon früh über ein entsprechendes Kapital verfügen oder dies bei der Finanzierung berücksichtigen.”

8. Konstanze Vogel (zum Baublog):

“Als ganz besonders wichtig und essentiell hat sich unsere penibel, ja fast schon pendantisch erstellte, detaillierte Kostenplanung erwiesen. In unserer Kostenplanung haben wir wirklich sämtliche Kosten aufgeführt. Vom Baugutachten, über die Kosten für Erdarbeiten und sämtlicher zu erwartenden Nebenkosten, bis hin zur Verpflegung der Mitwirkenden und selbstverständlich auch die Umzugskosten, ist wirklich alles enthalten. So konnten wir auch während der Bauphase sämtliche Kosten auf einen Blick erfassen und bei Notwendigkeit schnell umdisponieren.”

9. Familie Müller (zum Baublog):

“Wenn hier heute noch einmal bauen würden, würden wir uns vor allen Dingen vor Vertragsabschluss noch viel genauer über die Firmen informieren. Besonderes Augenmerk würden wir dabei auf Erfahrungsberichte anderer Bauherren legen und insbesondere Erfahrungen zu Kommunikation mit der Hausbaufirma, Nachbesserungen und bauseits durchzuführende Arbeiten berücksichtigen.

Außerdem würden wir den Finanzierungspuffer deutlich größer auslegen, um unbekannte Baunebenkosten, zusätzliche Ausstattungswünsche und nicht zuletzt Anwaltskosten abfangen zu können. Aus heutiger Sicht würden wir uns bei Mängeln und Problemen nie wieder auf später vertrösten lassen, sondern darauf bestehen, dass diese sofort behoben werden und falls nicht, auf jeden Fall einen ausreichend großen Einbehalt vornehmen. Sobald die Schlüssel erst einmal übergeben sind, werden die Mängel nur noch mit viel Nachdruck behoben.”

10. Benjamin Eckart (zum Baublog):

“Zunächst sollte man genügend finanziellen Spielraum einplanen und sich auf keine Beispielkalkulationen der Nebenkosten von Hausbaufirmen verlassen. Diese waren bei uns schön gerechnet und viel zu niedrig. Es empfiehlt sich vor Vertragsabschluss genau zu informieren, was im Standard enthalten ist und ob dies den Vorstellungen entspricht.

Unsere Hausbaufirma hat hier zum Beispiel an der Elektroaustattung gespart. Auch ein Baugutachter würde ich immer wieder den Bau des Hauses begleiten lassen. Es empfiehlt sich außerdem die Sanitärobjekte aus dem Vertrag mit der Hausbaufirma auszuschließen. Bei der Bemusterung lassen sich Hausbaufirmen diese in der Regel mit dem viel zu überteuerten Listenpreis bezahlen, welcher zum teilweise den Marktpreis mit Einbau um das Doppelte übersteigt. Auch hat mich überrascht wie weit Toleranzen ausgeschöpft werden können. Eine Wand darf zum Beispiel Unebenheiten von bis zu 1cm über die gesamte Höhe haben. Wer dies nicht möchte, muss dies separat vereinbaren.”

11. Familie Gorniak (zum Baublog):

“Wir möchten allen angehenden Bauherrn ans Herz legen, sich das Bauunternehmen mit dem man bauen will genau anzuschauen. Hier lohnt es sich, nicht auf das vermeintlich günstigste Angebot einzugehen, sondern sich im Detail erklären zu lassen, was im Angebot alles enthalten ist. In unserm Fall (Schlüsselfertig) war das Angebot vergleichsweise teuer, dafür war zum Beispiel die Auswahl der Sanitärausstattungen und Fußbodenbeläge sehr großzügig. Bei anderen Bauunternehmern hätten wir hier satte Aufpreise zahlen müssen. Unterm Strich hat uns das “teurere” Angebot sogar Geld und viel Nerven gespart, wenn ich mit Freunden vergleiche, die vermeintlich günstiger gebaut haben.

Wir empfehlen auch allen angehenden Bauherren im Vorfeld ein Bodengutachten mit Bauempfehlung anfertigen zu lassen und vom durchführenden Ingenieurbüro auch die Gründung abnehmen zu lassen. Bei uns ist alles gut gelaufen, im Zweifel kann das aber viel Ärger mit dem Tiefbauer ersparen und es koste gemessen an der Bausumme nicht viel (ca 700-1000€). Ein weiterer wichtiger Punkt ist aus unserer Sicht, 1. die Eigenleistung nicht zu überschätzen und 2. das Budget nicht zu 100 % auszureizen. Abgesehen davon, dass man nie auf den letzten Euro kalkulieren kann und etwas Puffer vorhanden sein sollte, ist es angenehm, wenn man im zweiten Jahr bei den Außenanlagen genauso frei ist wie bei der Planung des Hauses – und nicht etwa den letzten Euro umdrehen muss, wenn man Pflastersteine aussucht.”

Weitere knackige Tipps aus der Praxis

Deutlich mehr Steckdosen einbauen – konkret: Je Zimmerecke ein Steckdosenmodul mit jeweils drei Steckdosen

– Auf eine bessere Fliesenqualität bzw. Auswahl des Fliesenlegers Wert legen

– Den Handwerkern “mehr auf die Finger gucken” und nicht bequatschen lassen

– Mit Keller oder großer Garage bauen (für Fahrräder, Rasenmäher etc) oder zumindest eine große Abstellkammer

– Mehr auf das “Drumherum” achten – Stichwort “Städtische Planungen in der Zukunft

Kaminesse schon fest ins Haus bauen lassen

Handwerkszahlungen erst nach Abnahme der Gewerke leisten

– Als wirtschaftlich stärkerer Partner das Haus alleine kaufen

– Heizung im Hauswirtschaftsraum unterbringen

SAT-Doppeldosen in allen Räumen verbauen, die zum Aufenthalt geeignet sein können (also quasi alle Räume außer Bad und Küche)

Komplette Elektroinstallation (einschließlich SAT und Netzwerk) in Leerrohren (vorzugsweise starr; Flex-Rohre nur dort wo nicht anders möglich) mit außreichendem Platz für Nachrüstungen

Bodentiefe Fenster; im EG und dort wo besonderer Sichtschutz erforderlich mit Milchglasfolie im unteren Bereich beklebt)

– Alle Fenster mit Rolläden und elektrischem Antrieb versehen

Insektenschutz vor Fenstern integrieren, bei denen regelmäßig mit längeren Öffnungszeiten zu rechnen ist (Bad, Küche, Treppenhaus); Andere Fenster mit dem Insektenschutz zum Einkletten bzw. Balkontüren mit Magnet-Vorhängen.

Außen-Elektroinstallation mit Leerrohren und Geräteträgern für Beleuchtung, Steckdosen (von innen schaltbar), ggf. Bewegungsmelder- und Kamerainstallation an der Fassade einmal rund ums Haus versehen

Außensteckdosen und ggf. Beleuchtung abseits des Hauses (Zuwegung, Schuppen, Garage, Garagenvorplatz, Grundstückseingänge)

– Komplette Architektur einschl. Türen so, dass ein rollstuhlgerechter Um- / Ausbau leicht möglich ist: Eingangstüren ebenerdig (bei erhöhtem Bau) oder über Rampe zu erreichen, keine Ecken direkt hinter den Eingangstüren.

Einbruchschutz RC2N für alle Fenster und Türen im EG (kostet nur unwesentlich mehr), an Balkonen und direkt über hochliegenden Flächen (z.B. wenn direkt unter dem Fenster eine Garage anschließt).

– Große Räume, die bei (sich später änderndem) Bedarf durch Leichtbauwände teilbar oder auch wieder zusammenlegbar sind

– Anordnung von Fenstern / Türen / Wänden so, dass auch eine Einliegerwohnung abgetrennt bzw. dass das Haus in zwei Wohnungen mit getrennten Eingängen geteilt werden kann.

– Keine Badewanne, sondern dafür eine größere und barrierefreie Dusche

Keine Holztreppe einbauen, da Holz immer arbeitet und nie ruhig wird

– Den Eingangsbereich und die Garderobe größer planen

– Ein freies Zimmer im Erdgeschoss einplanen (für Alter, Krankheit, Behinderung oder Gäste)

– Einen großzügig geplanten Hauswirtschaftsraum, möglicherweise auch von außen begehbar

Mehr Leerrohre im Außenbereich vorbereiten (z.B. für spätere Beleuchtung der Einfahrt)

– Im Süd- und Westbereich jeweils einen Außenbereich als Terrasse nutzen

Rechtlich auf der sicheren Seite

Nicht selten lohnt es sich, vor Baubeginn eine Bauherren-Rechtsschutzversicherung abzuschließen. Rund ein Drittel aller Bauherren geraten oft in Streitigkeiten mit Bauunternehmen und Subunternehmern – etwa aufgrund von Grenzverletzung durch eigenen Rohbauer, erhebliche Verspätung der Fertigstellung durch Fertighausanbieter, zu hohe Handwerkerrechnungen, Besitzstörung durch Ablage von Aushubmaterial oder die nicht ordnungsgemäße Ausführung einer Trockenmauer.

Valentin Driessen