Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Hauskauf?

Eigenkapital mit in eine Baufinanzierung zu bringen, ist immer ratsam. Mindestens die Kaufnebenkosten, also gut 20 Prozent der benötigten Summe, sollten aus der eigenen Tasche abgedeckt werden können.

Was alles zum Eigenkapital zählt und wie Sie Ihr Eigenkapital erhöhen können, erfahren Sie jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • 20 Prozent der benötigten Summe sollten mit eigenen Mitteln finanziert werden
  • Auch Eigenleistungen können zum Eigenkapital dazu gezählt werden
  • Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Bei einem Immobilienkauf ist es ratsam 20 Prozent der benötigten Summe mit eigenen Mitteln finanzieren zu können. Sie sollten mindestens die Erwerbsnebenkosten vom Eigenkapital abgedeckt haben.

Wer hingegen einen besonders hohen Kredit aufnimmt, der mehr als 80 Prozent der Kaufsumme ausmacht, muss mit hohen Zinsaufschlägen rechnen oder wird erst gar keinen Kreditgeber finden.

Wird eine Immobilie gar vollfinanziert, also zu hundert Prozent mit Kredit-Geld bezahlt, kann der Zinssatz um einen ganzen Prozentpunkt erhöht werden, was über die Jahre gesehen wesentlich höhere Kosten verursacht.

Sonderfall Kapitalanleger:

Möchten Sie die Immobilie lediglich vermieten, kann es aus steuerlicher Sicht sinnvoll sein, nur wenig oder gar kein Eigenkapital einfließen zu lassen.

Wichtig ist dann jedoch, dass man von Beginn an sehr hoch tilgt und Sondertilgungen vereinbart, denn eine eventuelle Anschlussfinanzierung muss auch bei höheren Zinsen noch wirtschaftlich rentabel sein.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Was zählt bei einer Baufinanzierung als Eigenkapital?

Nicht nur das Guthaben auf sämtlichen Giro- und Sparkonten, sondern auch Lebensversicherungen, Bausparverträge und Depots werden angerechnet.

Was Sie davon sinnvollerweise einbringen sollten, hängt von Ihrem Vorhaben und Ihrer finanziellen Gesamtsituation ab.

Tipp: Auch Grundstücke sind Eigenkapital

Befindet sich das geplante Grundstück schon in Ihrem Besitz? Dann können Sie dieses ebenfalls in die Immobilienfinanzierung einbringen. Wichtig ist, dass das Grundstück schuldenfrei ist und Sie alleiniger Eigentümer sind.

Was wird als Eigenkapital angerechnet?

  • Bargeld
  • Festgeld und Tagesgeld
  • Spareinlagen
  • Wertpapiere, Aktien, Schatzbriefe und Fonds
  • An die Bank abgetretene Kapitallebens- und Rentenversicherungen
  • Zum Verkauf stehende Immobilien
  • Eigene Baugrundstücke
  • Bausparguthaben
  • Arbeitgeberdarlehen
  • Zinsfreie Darlehen von Verwandten ohne feste Rückzahlungsraten
  • Eigenleistungen beim Bauvorhaben

Wie weise ich mein Eigenkapital nach?

Möchten Sie Ihrer Bank zeigen, dass Sie einiges an Eigenkapital mit in die Baufinanzierung bringen, sollten Sie das bei dem Termin mit Ihrem Berater machen.

Ihr vorhandenes Eigenkapital weisen Sie am besten anhand von Kontoauszügen, Depotauszügen oder Wertpapierurkunden nach. Haben Sie Eigenkapital in Form von Bargeld, zahlen Sie dies auf ein Konto ein und lassen sich die Einzahlung durch eine Bank bestätigen.

Noch einfacher wird es, wenn Sie alle Mittel zusammenführen und beispielsweise auf einem Tagesgeldkonto einzahlen.

Der Nachweis ist bereits mit der Finanzierungsanfrage erforderlich.

Wie kann ich mein Eigenkapital erhöhen?

In die meisten Immobilien muss noch Arbeit gesteckt werden – vom Streichen der Wände bis hin zum Fußboden verlegen. Arbeiten, die normalerweise mit Handwerkskosten einhergehen.

Und genau hier können Sie mit Eigenleistungen nicht nur Geld sparen, sondern Ihr Eigenkapital gleichzeitig noch erhöhen. Wenn Sie über das nötige Know-How und vor allem ausreichend Zeit für diese Arbeiten verfügen.

Wenn Sie sich also Eigenleistungen anrechnen lassen wollen, was sich positiv auf die Baufinanzierung und insbesondere auf den Zinssatz auswirkt, spricht man hier auch von einer “Muskelhypothek”.

Wie viel Eigenkapital kann ich durch die Muskelhypothek einbringen?

Die Banken legen hier in aller Regel einen Maximalbetrag fest, der durch Eigenleistungen als Eigenkapital anerkannt wird. Häufig liegt dieser bei 15 Prozent der Kreditsumme oder 30.000 Euro.

Dadurch wird nicht nur die benötigte Geldsumme verringert, sondern kann auch zu besseren Zinskonditionen führen. Auch Sachleistungen, vorhandene Baustoffe und Freundschaftsdienste zählen dazu.

Welche Risiken gibt es bei der Muskelhypothek?

Jegliche Form von Eigenleistung muss der Bank plausibel nachgewiesen werden. Von großer Bedeutung dabei ist, dass man versichert, die entsprechende Aufgabe professionell und fachmännisch ausführen zu können. Viele Kreditnehmer überschätzen dabei ihre eigenen Fähigkeiten und den Zeitaufwand.

Besonders problematisch wird es, wenn die fachlichen Fähigkeiten eben doch nicht ausreichen und Arbeiten unzureichend durchgeführt werden, was zu hohen Folgekosten und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen führen kann.

Zudem sollten Sie mit dem Bauunternehmen im Vorfeld besprechen, was bei Schäden oder Verzögerungen passiert, die durch Ihre Eigenleistungen entstehen.

Welche Eigenleistungen bieten sich an?

Eine Muskelhypothek ist in der Regel nur für gelernte Handwerker oder sehr einfache Arbeiten sinnvoll. Dazu eignen sich besonders Abschluss-Arbeiten wie das Tapezieren oder Streichen. Hier können Sie auch ohne große Vorerfahrung Eigenleistungen einbringen.

Eigenleistungen für Neulinge

  • Maler- und Tapezierarbeiten
  • Laminatboden verlegen
  • Einhängen von Innentüren

Eigenleistungen für geübte Handwerker

  • Verputzen der Wände
  • Arbeiten an der Außenanlage

Eigenleistungen für Profis

  • Sanitärinstallationen
  • Elektroinstallationen
  • Wärmedämmung des Daches

Kann ich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bekommen?

Grundsätzlich ist es möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu bekommen.

Einige Banken bieten aus diesem Grund die sogenannte 100-Prozent-Finanzierung oder die Vollfinanzierung (auch “110-Prozent-Finanzierung” genannt) an.

  • 100-Prozent-Finanzierung: Der Kaufpreis der Immobilie wird durch den aufgenommenen Kredit finanziert, die Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Maklergebühr, Notarkosten, Grundbuchgebühren), die etwa 10 – 15 % der Gesamtsumme ausmachen, trägt der Käufer selbst
  • 110-Prozent-Finanzierung / Vollfinanzierung: Sämtliche anfallenden Kosten rund um den Hauskauf werden durch die Bank finanziert. Entweder nur durch das Hauptdarlehen oder über einen separaten Privatkredit

Auf eine 100-Prozent-Finanzierung lassen sich die Banken nur ein, wenn Sie als Kreditnehmer eine gute Kreditwürdigkeit (SCHUFA-Score), ein hohes, gesichertes Einkommen und einen festen Arbeitsplatz haben.

Erfüllen Sie diese Punkte nicht, stehen die Aussichten leider eher schlecht.

FAQ

Das Eigenkapital ist im rein wirtschaftlichen Sinn der Kapitalanteil eines Unternehmens, der sich aus den eigenen finanziellen Mitteln zusammensetzt. Im Immobilienkontext hat das Eigenkapital bei einer Baufinanzierung viele Vorteile. Allen voran wird durch die eigenen finanziellen Mittel wird die Kreditsumme verringert.

Beispiel für Eigenkapital bei der Baufinanzierung:

  • angespartes Vermögen
  • Auszahlungen aus Lebensversicherungen
  • Arbeitgeberdarlehen
  • bereits vorhandenes Baugrundstück
  • Eigenleistungen beim Hausbau (= Muskelhypothek: Für jede Arbeit, die Sie als Bauherr bei Hausbau selbst erbringen, können Sie den Arbeitslohn anrechnen, maximal zehn bis 15 Prozent der Gesamtsumme)
Das Eigenkapital ist im Unternehmenskontext der Kapitalanteil eines Unternehmens, der sich aus den eigenen finanziellen Mitteln zusammensetzt. Im Immobilienkontext hat das Eigenkapital bei einer Baufinanzierung viele Vorteile. Allen voran wird durch die eigenen finanziellen Mittel wird die Kreditsumme verringert.
Das Eigenkapital berechnen Sie , indem Sie alle Vermögensgegenstände addieren und im Fall von Schulden diese von der Summe abziehen.
Das Gesamtkapital setzt sich bei einem Unternehmen aus den Schulden und dem Eigenkapital zusammen. Das Eigenkapital zählt also nicht zu den Schulden, sondern zum Gesamtkapital.

Valentin Drießen

CEO

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