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Darf der Vermieter das Rauchen in der Mietwohnung verbieten?

Zuletzt bearbeitet am

Kurz und knapp

Ein generelles Rauchverbot in der Wohnung ist nicht zulässig, da Rauchen als vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung gilt. Möglich sind aber individuelle vertragliche Vereinbarungen, die das Rauchen einschränken oder auch komplett untersagen. Außerdem gilt in Mehrfamilienhäusern das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Fühlt sich ein Nachbar durch den Rauch stark belästigt, kann er teilweise dagegen vorgehen.

Das Rauchen in Mietwohnungen ist ein leidiges Thema und führt unter den Bewohnern eines Mehrfamilienhauses häufig zu Streitigkeiten. 

Allgemein gilt: Rauchen gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung und ist daher erlaubt. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 28.6.2006 so entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 124/05).

Dem persönlichen Freiheitsrecht des Rauchers steht allerdings das Recht auf körperliche Unversehrtheit der anderen Mieter gegenüber. Unter Mietern gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Da die Gesundheit der Nichtraucher durch das Passivrauchen beeinträchtigt wird, kann das Rauchen räumlich und zeitlich eingeschränkt werden. Insbesondere dann, wenn unter den Nachbarn Asthmatiker oder Allergiker sind.

Der rauchende Mieter kann außerdem aufgefordert werden, zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, damit die anderen Mieter möglichst wenig gestört werden. Dazu gehört es, regelmäßig zu lüften und darauf zu achten, dass der Qualm nicht auf den Hausflur bzw. in das Treppenhaus gerät. 

Darf der Vermieter das Rauchen generell verbieten?

Eine vorformulierte Nichtraucher-Klausel im Mietvertrag ist in jedem Fall ungültig. Wenn Sie einen Vertrag mit einer solchen Klausel unterschrieben haben, müssen Sie sich nicht daran halten.

Allerdings ist es zulässig, dass Mieter und Vermieter ein individuelles Rauchverbot bzw. eine Einschränkung vereinbaren und in den Mietvertrag mit aufnehmen. Ist dies geschehen, muss die Regelung auch eingehalten werden. Wer sich nicht daran hält, muss mit einer Kündigung rechnen.

Darf der Vermieter vor dem Einzug fragen, ob ich rauche?

Fragen darf der Vermieter natürlich. Ob Sie darauf wahrheitsgemäß antworten müssen oder nicht – darüber sind sich Mieterschutzvereine und Rechtsexperten uneinig. Ganz sicher wird ein Mietverhältnis aber belastet, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass Sie geflunkert haben. Unser Rat daher: Seien Sie ehrlich.

Ungefragt müssen Sie es aber auf keinen Fall erwähnen, ob Sie rauchen oder nicht.

Können sich Nachbarn beschweren?

Fühlen sich Mieter durch das Rauchverhalten ihrer Nachbarn belästigt, können Sie teilweise dagegen vorgehen.

So hat es bereits Gerichtsurteile gegeben, die den rauchenden Mieter an feste Zeiten gebunden haben, wann das Rauchen erlaubt ist und wann nicht. Ist der Grund für die Belästigung ein Baumangel, ist auch eine Mietminderung möglich.

Besondere mediale Aufmerksamkeit erzeugte ein Fall vor dem Amtsgericht Düsseldorf. Einem damals 74-Jährigen Rentner wurde wegen exzessiven Rauchens die Wohnung gekündigt, in der er schon seit 40 Jahren wohnte. Die Nachbarn hatten sich beschwert, dass der Zigarettenqualm in den Hausflur zog und zur Geruchsbelästigung wurde. Die Vermieterin hatte nach mehrmaliger Abmahnung den Mietvertrag gekündigt.

In einer ersten Entscheidung gab das Gericht der Vermieterin Recht. Die Richter sahen es als erwiesen an, dass der Rentner den Hausflur sozusagen zur Lüftung benutzt hatte. Der Fall landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof und dieser hatte die Entscheidung der Düsseldorfer Richter als falsch bezeichnet. Der Grund dafür war allerdings, dass die Bundesrichter die Beweislage nicht als ausreichend ansahen und mit dem Vorgehen des Amtsgerichtes nicht einverstanden waren.

Letzten Endes durfte der 74-Jährige in seiner Wohnung bleiben. Man kann aber vermuten, dass bei ausreichender Beweislage das Lüften des Zigarettenqualms über den Hausflur sehr wohl ein Kündigungsgrund sein kann.

In welchen Räumen kann das Rauchen verboten werden?

In allen Gemeinschaftsräumen eines Mehrfamilienhauses kann das Rauchen verboten werden. Dazu gehören:

  • Treppenhaus
  • Hausflur
  • Waschraum / Waschküche
  • Kellerräume
  • Dachboden
  • Fahrstuhl
  • Gemeinschafts-Garage

In der Regel ist das Verbot Teil der Hausordnung. Auch an aufgehängte Verbotsschilder müssen sich Mieter halten.

Sonderfall Balkon

Eigentlich wird der Balkon als Teil des privaten Wohnraums angesehen, über den ein Mieter frei entscheiden darf. 

Der BGH hat aber in einem Urteil (BGH V ZR 110/14) festgelegt, dass das Rauchen auf dem Balkon zeitlich eingeschränkt werden kann, wenn sich Nachbarn dadurch gestört fühlen. Voraussetzung ist, dass es sich um wesentliche Beeinträchtigungen handelt oder eine konkrete Gesundheitsgefährdung vorliegt.

Aus dem Urteil ergibt sich, dass beide Seiten einen Anspruch haben: Der rauchende Mieter hat Anspruch auf Rauchzeiten – der Nichtraucher hat Anspruch auf rauchfreie Zeiten. Daher muss im Streitfall vor Gericht individuell verhandelt werden, zu welchen Zeiten geraucht werden darf und zu welchen nicht.

Müssen Raucher beim Auszug die Wände streichen?

Das Tapezieren und Streichen zur Beseitigung von Rauch-Verfärbungen an der Wand gilt als normale Schönheitsreparatur. Sind Sie dazu nicht vertraglich verpflichtet, müssen Sie auch die Nikotinspuren nicht entfernen. Wenn Sie aber Schönheitsreparaturen durchführen müssen, müssen Sie auch die durch den Rauch gelb gefärbten Wände ausbessern.

Wurde in der Wohnung exzessiv geraucht und der Zustand der Wohnung dadurch erheblich verschlechtert, sieht die Lage etwas anders aus. Dann helfen Tapete und Farbe allein nämlich meist nicht mehr.

In einem solchen Fall hatte der BGH geurteilt (Aktenzeichen VIII ZR 242/13), dass ein derartig starker Nikotinkonsum über den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung hinausgeht. Der Vermieter hat dann das Recht Schadenersatz zu verlangen, wenn bloße Schönheitsreparaturen nicht mehr ausreichen, um die Wohnung wieder in Ordnung zu bekommen.

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