Darf ich bei defekter Heizung die Miete mindern?

Bei einer defekten Heizung müssen Sie als Mieter zunächst umgehend den Vermieter informieren und eine angemessene Frist zur Reparatur einräumen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, ist eine Mietminderung in aller Regel gerechtfertigt. 

Stand:

Eine defekte Heizung ist gerade im Winter ein ernsthaftes Problem. Wird die Wohnung nicht mehr richtig warm, ist schnelles Handeln gefragt. Erster Ansprechpartner für Mieter ist in einem solchen Fall zwingend der Vermieter.

Wenn die Heizung kaputt ist und die Temperatur in der Wohnung nicht mehr auf ein normales Niveau gebracht werden kann, liegt ein Mietmangel vor. Als Mieter haben Sie dann fast immer ein Recht auf Mietminderung. 

Ab wann ist Mietminderung möglich?

Eine Mietminderung ist immer erst ab dem Tag möglich, an dem Sie Ihren Vermieter über den Defekt informiert haben. Nachdem Sie den Vermieter schriftlich informiert haben, muss ihm zusätzlich die Gelegenheit eingeräumt werden, die Heizung zu reparieren. Dazu setzen Sie eine angemessene Frist zur Mangelbehebung – in aller Regel ist ein Zeitraum von drei Tagen ausreichend. 

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Auch rückwirkende Mietminderung möglich

Die Höhe der Mietminderung ist deshalb immer eine Einzelfallentscheidung und Abhängig von den jeweiligen Umständen.

Wie viel darf ich die Miete mindern?

Genaue Vorgaben, um wie viel Sie als Mieter bei einem Heizungsausfall die Miete mindern dürfen, gibt es nicht. Es gibt allerdings Richtlinien, an denen Sie sich orientieren können:

  • Wenn im Winter die Heizung komplett ausfällt, können Sie die Miete aber in jedem Fall erheblich mindern (50-100 Prozent), da die Wohnung praktisch unbewohnbar ist.
  • Bei niedrigeren Temperaturen durch unzuverlässige Heizkörper kann die Miete zunächst leicht gemindert werden (10-15 Prozent). Voraussetzung ist dabei immer, dass der Vermieter die Möglichkeit bekommen hat, das Problem zu beheben.

Das Amtsgericht Potsdam urteilte beispielsweise, dass 10 Prozent Minderung möglich sind, wenn die Temperaturen unter 20 Grad bleiben (Az. 23 C 236/10). Das Landgericht Berlin (Az. 63 S 423/11) gestand einem Mieter dagegen 5 Prozent Minderung zu, weil regelmäßig höchstens 19 Grad erreichbar waren.

Beweispflicht liegt beim Mieter

Und noch ein wichtiger Punkt kommt auf die Mieter zu: Die Beweispflicht liegt bei defekten Heizkörpern nämlich immer beim Mieter. Sie müssen also nachweisen können, dass die Heizung tatsächlich nicht wie vertraglich vereinbart funktioniert. Dazu bieten sich besonders Temperaturprotokolle an, in denen Sie die Raumtemperatur und das Datum über einen längeren Zeitraum festhalten. Auch Zeugen können hier helfen, die Beweispflicht zu erfüllen.

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Die Miete kann grundsätzlich auch rückwirkend gemindert werden. Das gilt allerdings nur dann, wenn der Vermieter auch rechtzeitig über den Mangel informiert wurde.

Mietminderung –  Wie gehe ich vor?

  1. Vermieter informieren
    Wenn Sie das Problem registrieren, kontaktieren Sie in jedem Fall in einem ersten Schritt den Vermieter. Informieren Sie den Vermieter unbedingt schriftlich, im Idealfall sogar per Einschreiben.
  2. Frist setzen
    In Ihrem Schreiben nennen Sie dann nicht nur den Zeitrahmen in dem das Problem auftritt, sondern setzen auch eine Frist zur Behebung des Defekts.
  3. Temperaturprotokoll anfertigen
    Fertigen Sie bei einem längerfristigen Heizungsausfall ein sogenanntes Temperaturprotokoll an. Darin vermerken Sie die Temperatur inklusive der Uhrzeit und ziehen gegebenenfalls auch einen Zeugen zur Bestätigung hinzu. Da die Beweispflicht für den Mangel bei Ihnen als Mieter liegt, sichern Sie sich mit diesem Protokoll ab.
  4. Miete mindern
    Wird der Vermieter nicht tätig, mindern Sie die Miete. Informieren Sie den Vermieter dazu im besten Fall in einem zweiten Schreiben über Ihren Schritt und nennen Sie die Minderungsquote, auf deren Basis Sie die angepasste Miete bestimmt haben.
  5. Reparatur durchführen lassen
    Der Vermieter ist für die Instandsetzung der Heizung zuständig und muss dementsprechend einen Handwerker beauftragen. Bei einem Notfall oder wenn der Vermieter nicht tätig wird, dürfen Sie als Mieter selbst einen Fachmann mit der Reparatur beauftragen. Die Rechnung muss in diesem Fall der Vermieter tragen. Das Recht auf Mietminderung bleibt davon unberührt.

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