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Darf ich ein denkmalgeschütztes Haus umbauen?

Zuletzt bearbeitet am

Das Wichtigste kurz und knapp

Umbaumaßnahmen an denkmalgeschützten Häusern sind grundsätzlich zulässig, müssen aber von der Denkmalschutzbehörde genehmigt werden. 

In Deutschland stehen rund fünf Prozent der Altbauten bis 1978 unter Denkmalschutz, häufig mit Sanierungsbedarf. 

Umbaumaßnahmen sind auch an einem denkmalgeschützten Gebäude grundsätzlich möglich. Allerdings gibt es eine Reihe von Einschränkungen und Besonderheiten, die dabei beachtet werden müssen.

  • Die Umbaumaßnahmen müssen angemeldet werden und bedürfen der Zustimmung der Denkmalschutzbehörde. Es empfiehlt sich deshalb, die Umbauten frühzeitig anzukündigen und abzustimmen.
  • Unter Umständen wird eine Maßnahme nur genehmigt, wenn speziell darauf spezialisierte Handwerker beauftragt werden.
  • Die Aussagekraft und Struktur des Gebäudes muss erhalten bleiben.

Wenn der Umbau einen tiefergehenden Eingriff in die Konstruktion bedeutet, wird die Behörde sehr wahrscheinlich ihr Veto einlegen. Zu den häufig abgelehnten oder nur eingeschränkt genehmigten Maßnahmen gehören:

  • Umwandlung einer Holzbalkendecke in eine Betondecke
  • Verputzen einer Stuck-Fassade
  • Versetzen von tragenden Wänden
  • Veränderung der Raumaufteilung
  • An- und Einbau von Fahrstühlen oder Treppen
  • Installation von Sattelitenschüsseln oder Photovoltaikanlagen
  • Ausbau des Dachgeschosses
  • Einsatz neuer Türen, Fenster oder Fensterläden
  • An- sowie Neubauten in der unmittelbaren Umgebung der Immobilien

Da bei denkmalgeschützten Häusern die Bausubstanz oftmals stark beansprucht ist, ist in der Regel auch bei genehmigten Maßnahmen eine fachmännische Beratung und Umsetzung erforderlich.

Ob von der Behörde gefordert oder nicht, der Verband Privater Bauherren (VPB) rät dazu, für Umbauten an Denkmalschutz-Immobilien immer Spezialisten zu beauftragen, denn nicht jede Firma kann ein Baudenkmal sanieren. Vielen fehlt ganz einfach das Know-how.

Gelten die gesetzlichen Vorschriften für Modernisierungen?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) macht Eigentümern von Immobilien einige Vorgaben zu energetischen Sanierungen und Modernisierungen. Für denkmalgeschützte Immobilien aber gilt: Denkmalschutz kommt vor Energiesparen

Eigentümer eines Hauses unter Denkmalschutz können sich daher unter Umständen von den Vorgaben der EnEV befreien lassen, wenn sich diese nicht mit den besonderen Bedingungen des Denkmalschutzes vereinbaren lassen.

Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die geforderte Baumaßnahme das Erscheinungsbild des Hauses bzw. des denkmalgeschützten Teils verändern oder beeinträchtigen würde. Das Gleiche gilt dann, wenn der Umbau einen unverhältnismäßig hohen Aufwand für Sie bedeuten würde, etwa weil dies aufgrund der veralteten Bausubstanz erheblich teurer werden würde als bei herkömmlichen Häusern.

Den Antrag zur Befreiung stellen Sie bei Ihrer zuständigen Denkmalschutzbehörde.

Was kostet der Umbau einer denkmalgeschützten Immobilie?

Die Kosten für den Umbau können deutlich höher sein als bei anderen Gebäuden. Je nachdem, in welchem Ausmaß saniert werden muss, kann der zeitgemäße Umbau eines alten Hauses rund die Hälfte des Kaufpreises kosten.

Dazu kommt, dass viele Gegebenheiten nicht hundertprozentig kalkulierbar sind. Sanierungsketten sind bei Baudenkmälern leider keine Seltenheit. Wenn man einmal mit dem Sanieren angefangen hat, kommt ein neues Problem nach dem anderen zum Vorschein, was den Umbau deutlich teurer macht als geplant.

Wie kann ich Kosten sparen?

Wenn Sie an einem denkmalgeschützten Haus Sanierungsarbeiten durchführen, können Sie unter Umständen von Steuererleichterungen profitieren. Der Staat unterstützt Maßnahmen, die dem Erhalt oder der Bewohnbarkeit von Baudenkmälern dienen. Grundvoraussetzung ist, dass der Umbau von der zuständigen Behörde bescheinigt wurde.

  • Bei vermieteten Immobilien können Sie die Kosten acht Jahre lang mit neun Prozent und weitere vier Jahre mit sieben Prozent absetzen. Über 12 Jahre hinweg können Sie die Kosten also zu 100 Prozent absetzen.
  • Bei selbstgenutzten Objekten können sie die Kosten zehn Jahre lang mit neun Prozent vom zu versteuernden Einkommen absetzen, kommen somit insgesamt also auf 90 Prozent der Kosten. 
Warn-Symbol

Teilweise-Denkmalschutz

In vielen Fällen ist nicht das gesamte Haus denkmalgeschützt, sondern nur ein Teil davon – beispielsweise die Außenfassade. Maßnahmen im Inneren können in diesem Fall nicht in gleichem Maße abgesetzt werden.

Gibt es Förderungen für Umbauten an Baudenkmälern?

Neben steuerlichen Vorteilen gibt es in einigen Landkreisen Förderprogramme für Umbaumaßnahmen an denkmalsgeschützten Immobilien.

So vergibt die NRW.BANK zum Beispiel zinsgünstige Darlehen für Vorhaben zur Instandhaltung und Sanierung von Baudenkmälern und Gebäuden mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz in Nordrhein-Westfalen.

Für energetische Sanierungen vergibt die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zudem Zuschüsse und Kredite mit günstigen Konditionen, wenn dabei bestimmte Energiestandards erreicht werden.

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