Denkmalgeschütztes Haus kaufen: Worauf muss ich achten?

Der Kauf eines denkmalgeschützten Hauses bringt einige Risiken wie versteckte Mängel mit sich. Zudem müssen bei Sanierungen und Umbauten Vorgaben der Denkmalschutzbehörde berücksichtigt werden. Auf der anderen Seite können Sie von steuerlichen Vorteilen profitieren und Fördermittel in Anspruch nehmen.

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Der Kauf eines denkmalgeschützten Hauses ist mit einigen Risiken verbunden, da das Haus versteckte Mängel haben kann. Deshalb ist es ratsam, bei einem solchen Vorhaben einen Bausachverständigen hinzuziehen, um eventuelle versteckte Mängel aufzudecken.

Vorgaben bei der Sanierung und Gestaltung

Erster Ansprechpartner sollte in jedem Fall die lokale Denkmalschutzbehörde sein. Diese ist in der Regel beim Bauamt des Kreises oder der Kommune angesiedelt. Hier erhalten Sie Auskunft darüber, welche Auflagen Sie bei der Sanierung und dem Umbau erfüllen müssen.

Beim Kauf eines denkmalgeschützten Hauses steht früher oder später fast immer eine Sanierung an. Dabei müssen Sie einige Dinge beachten. Bei solchen Maßnahmen kommen neben einem hohen Aufwand auch noch diverse behördliche Vorgaben hinzu.

Grundsätze bei Umbaumaßnahmen

  • Die Umbaumaßnahmen müssen angemeldet werden und bedürfen der Zustimmung der Denkmalschutzbehörde. Es empfiehlt sich deshalb, die Umbauten frühzeitig anzukündigen und abzustimmen.
  • Unter Umständen wird eine Maßnahme nur genehmigt, wenn speziell darauf spezialisierte Handwerker beauftragt werden.
  • Die Aussagekraft und Struktur des Gebäudes muss erhalten bleiben. Wenn der Umbau einen tiefergehenden Eingriff in die Konstruktion bedeutet, wird die Behörde sehr wahrscheinlich ihr Veto einlegen. 

Bei all den Vorschriften und Einschränkungen kann ein denkmalgeschütztes Haus aber auch einige positive Aspekte haben. Steuerliche Vergünstigungen und Förderungsprogramme machen den Kauf attraktiv.

Was kann ich von der Steuer absetzen?

Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten, profitieren Sie bei denkmalgeschützten Objekten von Steuervorteilen. 

Dafür können Sie Erhaltungsmaßnahmen in der Einkommenssteuererklärung geltend machen. Dazu zählen auch Arbeiten, durch die Immobilie erste bewohnbar wird. Beispiele sind dafür die Anschaffung einer neuen Heizungsanlage, der Einbau neuer Fenster oder die Sanierung der Fassade.

Als Selbstnutzer können Sie über einen Zeitraum von zehn Jahren insgesamt neun Prozent aller denkmalrelevanten Kosten absetzen.
Bei vermieteten Immobilien gilt dieser Zeitraum für zwölf Jahre. Dabei in acht Jahren zu neun Prozent, in vier Jahren zu sieben Prozent.

Achtung: Voraussetzung für die Absetzung ist immer, dass die Denkmalschutzbehörde die Maßnahmen vorab genehmigt hat.

Eine weitere Möglichkeit ist die Befreiung von der Grundsteuer. Handelt es sich bei dem Objekt um ein Kulturdenkmal von öffentlichem Interesse und ist das Gebäude in der Kulturdenkmalliste des Bundeslandes aufgenommen, ist eventuell eine solche Befreiung möglich.

Eine weitere Voraussetzung ist, dass das Objekt nicht rentabel ist. Dafür müssen in zwei von drei Jahren Verluste aufgrund der hohen Kosten nachgewiesen werden.

Welche Förderprogramme gibt es?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien im Rahmen des Programms “Energieeffizient Sanieren”. Als Baudenkmalbesitzer profitieren Sie dabei von zinsgünstigen Darlehen oder einem Investitionszuschuss. Die Beantragung der Förderungen erfolgt über das KfW-Zuschussportal.

Zusätzlich bieten auch einige der zuständigen Denkmalschutzbehörden Förderungen für die Sanierung an. Im Mittelpunkt steht dabei die Sicherung des historischen Wertes der Immobilie.

Kurz und knapp: Die Vor- und Nachteile in der Übersicht

Förderprogramme für die SanierungHoher Sanierungsbedarf
Steuerliche VorteileBehördliche Vorgaben bei der Gestaltung
Historischer CharmeHohe Instandhaltungskosten
Häufig gutes WohnklimaEnergieeffizienz geringer
Kann ein Schnäppchen sein

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