Fällt die Spekulationssteuer bei dem Verkauf eines selbst gebauten Hauses an?

Die Spekulationssteuer fällt nicht nur bei Bestandsimmobilien, sondern auch beim Verkauf eines selbst gebauten Hauses an, wenn dieses innerhalb von zehn Jahren nach dem Grundstückskauf gewinnbringend verkauft wird. Es gelten die gleichen Ausnahmeregelungen wie bei gekauften Immobilien.

Stand:

Der Bau eines Hauses wird beim Umgang mit der Spekulationssteuer als Erwerb, also wie ein Kauf einer Immobilie behandelt.

Deshalb gelten bezüglich der Spekulationssteuer die gleichen Regeln und Fristen: Innerhalb von 10 Jahren ab dem Datum des notariellen Vertragsabschlusses müssen Sie den Gewinn des Verkaufs (Verkaufspreis minus Kaufpreis) versteuern.

Wie hoch ist der Steuersatz?

Die Höhe der Spekulationssteuer ist nicht festgelegt. Die wird auf Basis Ihres persönliches Steuersatzes und des erzielten Gewinns berechnet.

Allerdings können Sie Spekulationsverluste gegenrechnen und damit die Steuer mindern. Dazu gehören unmittelbar nach dem Kauf angefallene Reparatur- und Modernisierungskosten, Werbungskosten im Zusammenhang mit dem Verkauf, Grunderwerbsteuer, Makler- und Notargebühren sowie eventuelle Gerichtskosten. Zu dem Verkaufspreis hinzugerechnet werden dagegen bisherige Abschreibungen (AfA).

Die Formel Verkaufspreis minus Kaufpreis lautet also eher:

(Verkaufpreis plus Abschreibungen) minus (Kaufpreis plus Anschaffungs- und Veräußerungskosten) 

Frist beginnt beim Grundstückskauf

Die Frist von 10 Jahren beginnt beim Hausbau mit dem Tag, an dem Sie das Grundstück erwerben. Der Termin der Fertigstellung des Gebäudes ist dafür nicht relevant. Grundlage für die Frist ist also der notarielle Kaufvertrag über das Grundstück.

Bei geerbten oder geschenkten Immobilien gilt nicht das Datum des Erbes als Fristbeginn, sondern das Datum des ursprünglichen Erwerbs durch den Vorbesitzer.

Wann ist keine Spekulationssteuer fällig?

Natürlich gibt es auch hier eine Ausnahme. Selbstnutzer sind von der Spekulationssteuer ausgenommen.

Das bedeutet im Klartext: Haben Sie Ihr Haus entweder den kompletten Zeitraum oder zumindest die vergangenen zwei Jahre plus das angebrochene Jahr ausschließlich selbst bewohnt, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Gewertet werden Kalenderjahre – das heißt, wenn Sie am 31.12. eingezogen sind, haben Sie das Haus für dieses Jahr bewohnt. Theoretisch reichen also 1 Jahr und 2 Tage schon aus (Einzug am 31.12., Verkauf ein Jahr später am 1.1.).

Wenn Sie Ihr Haus direkt nach der Fertigstellung bezogen haben, müssen Sie auch dann keine Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie das Haus bereits nach einem Jahr gewinnbringend verkaufen. Sie haben die gesamte Zeit in dem Haus gewohnt und sind damit von der Steuer befreit.

Bei einem nur teilweise selbst genutzten Haus (Einliegerwohnung) wird die Spekulationssteuer auch nur anteilig angerechnet.

Warn-Symbol

Unbebautes Grundstück entbindet nicht von der Frist

Wird das Grundstück nicht bebaut und dennoch selbst genutzt, muss die Spekulationssteuer dennoch gezahlt werden. Nur bei einem bebauten Grundstück kann die Selbstnutzung Sie von der Steuer befreien.

In diesen Fällen entfällt die Spekulationssteuer für Neubauten

  • Der Grundstückserwerb ist länger als 10 Jahre her.
  • Sie haben das Haus ausschließlich selbst bewohnt.
  • Sie haben das Haus im angebrochenen und in den letzten 2 Kalenderjahren durchgängig selbst bewohnt.

Die Drei-Objekt-Grenze

Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, gelten Sie in den Augen des Finanzamtes als gewerblicher Händler und Sie müssen die Spekulationssteuer zahlen. Achtung: Beim Verkauf der dritten Immobilie kann die Steuer rückwirkend fällig werden.

Das Finanzamt behält sich außerdem das Recht vor, die Frist auf zehn Jahre auszudehnen oder aus der Drei-Objekt-Grenze eine Zwei-Objekt-Grenze zu machen, wenn eine klare Gewinnerzielungsabsicht vermutet wird, etwa bei Verkäufern, die in der Baubranche tätig sind.

Andersherum kann das Finanzamt in besonderen Fällen wie einer Scheidung oder einer unerwarteten Notsituation die Drei-Objekt-Grenze ignorieren und auf eine Versteuerung verzichten.

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