Der Verkäufer ist gesetzlich dazu verpflichtet, das Verkaufsobjekt ohne versteckte Mängel zu übergeben. Als Mangel bezeichnet man jegliche Abweichung zu der vertraglich geregelten Beschaffenheit der Immobilie.
Sollte also ein Mangel nach dem Verkauf festgestellt werden, kann der Käufer bestimmte Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer erheben, bei Neubauten gilt die Gewährleistung in der Regel bis zu 5 Jahre.
Gilt beim Immobilienhandel „gekauft wie gesehen“?
Ein Ausschluss dieser Gewährleistung ist vor allem bei Bestandsimmobilien üblich, da sich die Bauwerke im Laufe der Zeit abnutzen. In dem Fall wird im Kaufvertrag festgehalten, dass eine Gewährleistung für Mängel nicht übernommen wird.
In solchen Fällen steht im Kaufvertrag, dass die Immobilie „gekauft wie gesehen“ wird oder gekauft wird „wie sie liegt und steht“.
Das bedeutet aber nicht, dass der Verkäufer gar keine Pflichten hat. Beim Immobilienhandel gilt ein Gewährleistungsausschluss nämlich nur mit Einschränkungen. Für einige Mängel muss der Verkäufer trotzdem haften.
Unterschieden wird zwischen drei Arten von Mängeln:
- Offensichtliche Mängel
- Versteckte Mängel
- Arglistig verschwiegene Mängel
Für welche Mängel haftet der Verkäufer nicht?
Der Verkäufer darf sich von der Gewährleistung für offensichtliche Mängel freisprechen. Dies umfasst Schäden, die der Käufer bei der Besichtigung selbst und ohne spezielles Fachwissen hätte erkennen können.
Offensichtliche Mängel sind zum Beispiel
- deutlich sichtbarer Schimmel an der Wand,
- Risse in der Fassade,
- veraltete Fenster.
Was ist mit Mängeln, die nicht zu sehen waren?
Versteckte Mängel sind ein etwas kniffligeres Thema und führen häufig zu gerichtlichen Streitigkeiten.
Als „versteckt“ gilt ein Mangel dann, wenn der Käufer diesen bei der Besichtigung nicht ohne weiteres hätte erkennen können. Trotzdem kann in einem solchen Fall ein Gewährleistungsausschluss gelten. Entscheidend ist, ob der Verkäufer von dem Schaden wusste.
Die Beweislast liegt allerdings beim Käufer. Das bedeutet: Haben Sie einen Mangel an Ihrer neuen Immobilie entdeckt, müssen Sie dem Verkäufer nachweisen, dass er davon wusste.
Natürlich kann der Verkäufer einfach behaupten, dass ihm der Schaden nicht bekannt war. Im Streitfall muss dann ein Gericht darüber entscheiden, ob dies glaubhaft ist oder ob dem Verkäufer der Mangel hätte auffallen müssen.
Gilt nicht für baujahrtypische Mängel
Bei Mängeln, die bei der betreffenden Immobilie typisch für das jeweilige Baujahr sind, kann sich ein Käufer nicht auf einen versteckten Mangel berufen.
Kein Ausschluss bei verschwiegenen Mängeln
Wusste der Verkäufer von dem Mangel und hat den Käufer absichtlich nicht darüber informiert, gilt dies als arglistige Täuschung. Er darf kein Detail verschweigen, was für den Käufer vorab von erkennbarer Bedeutung ist.
Der Verkäufer haftet dann für die Beseitigung des Schadens. In schwerwiegenden Fällen ist sogar ein Rücktritt vom Kaufvertrag, eine Minderung des Kaufpreises und/oder Schadenersatz möglich.
Neben Schäden und Sanierungsfällen muss der Verkäufer auch über Einschränkungen (z.B. durch Denkmalschutz), mögliche Problemherde (z.B: wenn ohne Baugenehmigung gebaut wurde) oder bekannte Störquellen (z.B. Lärm) informieren.
Beispiel: Schimmel
Die Mangel-Arten lassen sich gut am Beispiel Schimmelbildung erklären:
- Liegt der Schimmel auf der Oberfläche der Wand und ist deutlich zu sehen, ist dies ein offensichtlicher Mangel.
- Hat sich der Schimmel unter der Tapete gebildet und kommt erst nach dem Abriss der Tapete zum Vorschein, ist dies ein versteckter Mangel.
- Wusste der Verkäufer von diesem Problem, hat aber nichts davon gesagt oder sogar versucht, durch Tapezieren oder Streichen den Schimmel zu verbergen, wurde der Mangel arglistig verschwiegen.
