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Gibt es Besonderheiten beim Verkauf einer Wohnung?

Zuletzt bearbeitet am

Kurz und knapp

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung müssen zusätzlich zu den beim Immobilienverkauf benötigten Unterlagen auch eine Teilungserklärung und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen vorgelegt werden. 

Der Verkauf einer Wohnung verläuft grundsätzlich nicht anders als der Verkauf eines Hauses. Ein paar vertragliche Besonderheiten gibt es aber dennoch. Zudem zieht sich der Verkauf eines Hauses meist über einen längeren Zeitraum.

Bei den Unterlagen gibt es beim Verkauf einer Eigentumswohnung zusätzliche Dokumente. Der Käufer einer Eigentumswohnung benötigt eine sogenannte Teilungserklärung.

Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, die als Eigentümer in aller Regel bei der Hausverwaltung erhalten können. Wenn diese keine Teilungserklärung vorhalten kann, können Sie sich an das Amtsgericht wenden. Hier fallen allerdings Gebühren für die Ausstellung an. 

Was steht in der Teilungserklärung?

Im Dokument werden Größe und Lage der Wohnung innerhalb des Wohngebäudes definiert sowie Nutzungsrechte an Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte geregelt.

Dies ist maßgeblich für die Höhe des vom Eigentümer zu zahlenden Hausgeldes, mit dem gemeinschaftlich genutzte Flächen unterhalten werden. Im Kaufvertrag werden außerdem Sonder- und Gemeinschaftseigentum und die Gemeinschaftsordnung festgehalten.

Gemeinschaftsnutzung und Lage innerhalb des Gebäudes spiegeln sich auch im Preis einer Eigentumswohnung wider. Erdgeschosswohnungen sind in der Regel weniger Wert als Wohnungen in der zweiten oder dritten Etage. Ein fehlendes Recht auf Gartennutzung kann den Wert wiederum senken.

Welche Unterlagen werden zusätzlich benötigt?

Neben den gängigen Unterlagen beim Immobilienverkauf wie dem Grundbuchauszug und dem Energieausweis kommen beim Verkauf einer Eigentumswohnung noch weitere Dokumente dazu. 

Neben der Teilungserklärung sollten Verkäufer hier die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen vorlegen. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung liefert dem Käufer wichtige Informationen über geplante Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen.  

Welche Besonderheiten gelten bei vermieteten Wohnungen?

Ist die Wohnung vermietet, kann dies zusätzliche Hürden mit sich bringen – wobei dies auch für den Verkauf eines Hauses gilt. Für Kapitalanleger ist das unerheblich, denn hier wird der bestehende Mietvertrag sozusagen „mitgekauft“ – dementsprechend darf der neue Eigentümer den Vertrag auch nicht einfach ändern.  

Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Der Mietvertrag bleibt also unverändert bestehen. Dazu legen Sie als Verkäufer dem Kaufvertrag eine entsprechende Kopie des Mietvertrags bei.

Kann der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden?

Während beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern gesetzliche Sperrfristen gelten, können Eigentümer beim Kauf von Eigentumswohnung unter Einhaltung der bekannten Fristen Eigenbedarf anmelden.  

Das Risiko einer Eigenbedarfskündigung ist deshalb durchaus gegeben und die Sorge vieler Mieter berechtigt. Auch hier muss der neue Eigentümer allerdings auch eine rechtmäßige Kündigung aussprechen und den Eigenbedarf korrekt anmelden. 

Kaufen dagegen zum Beispiel Personengruppen ein Mehrfamilienhaus, gilt für die Umwandlung in Eigentumswohnungen eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Eine Kündigung des Mietvertrags ist hier also bis auf weiteres ausgeschlossen. 

Besichtigungsrecht des Vermieters

Der bisherige Eigentümer und Vermieter hat natürlich ein Interesse daran, potentiellen Käufern die Wohnung nicht nur auf einem Grundrissplan zu zeigen. Mieter sind deshalb verpflichtet, auch Besichtigungen der Wohnung zuzulassen.

Der Vermieter muss sich dabei allerdings nach dem Mieter richten und die Termine rechtzeitig absprechen. Als Faustregel gilt hier, dass sich Mieter maximal einen Nachmittag pro Woche für eine Wohnungsbesichtigung freihalten müssen. 

Vorkaufsrecht des Mieters

Wenn die gemietete Wohnung verkauft werden soll, kann es unter Umständen auch eine Option sein, diese als Mieter selbst zu erwerben. Ein Vorkaufsrecht haben Sie allerdings dazu in aller Regel nicht. Das Vorkaufsrecht liegt nur dann vor, wenn ein Mehrfamilienhaus während der Mietzeit in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde. 

War die Wohnung dagegen schon beim Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung, liegt kein Vorkaufsrecht vor. 

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