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Haus verkaufen auf Rentenbasis: Was bedeutet das?

Zuletzt bearbeitet am

Kurz und knapp

Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis bekommt der Verkäufer den Kaufpreis in Raten ausgezahlt. Die Raten können für einen fixen Zeitraum (Zeitrente) oder bis zum Tod des Verkäufers (Leibrente) vereinbart werden. Üblicherweise wird bei einem solchen Verkauf ein Wohnrecht vereinbart, befristet oder bis zum Lebensende.

Eine eigene Immobilie zu besitzen und damit unabhängig von Mietpreisen zu sein, ist einer der sichersten Wege, für das Alter vorzusorgen. Viele Senioren kommen aber trotz der eigenen vier Wände nur gerade so über die Runden, denn die Immobilie bindet ihr Kapital und gestiegene Kosten für die medizinische Versorgung lassen die gesetzlichen Renten schrumpfen.

Der übliche Ausweg ist es, die Immobilie zu verkaufen und aus dem Erlös eine kleinere Wohnung zu kaufen oder zu mieten. Viele Senioren möchten die gewohnte Umgebung aber nicht verlassen. Die Lösung: Das Haus auf Rentenbasis mit Wohnrecht verkaufen.

Wie funktioniert die Immobilienrente?

Statt auf einen Schlag, wird der Verkaufspreis in Raten gezahlt, meist monatlich oder quartalsweise. Möglich ist auch, dass ein Teilbetrag als Einmalzahlung zu Beginn der Laufzeit ausgezahlt wird und der Rest in Rentenform.

In aller Regel gehört zu einem Hausverkauf auf Rentenbasis ein Wohnrecht für den Verkäuferlebenslang oder begrenzt – dazu, zwingend erforderlich ist dies aber nicht. 

Ein solcher Verkauf inklusive Wohnrecht bietet Hausbesitzern die Möglichkeit, auch mit geringer Rente mietfrei im gewohnten Zuhause wohnen zu bleiben. Für das Wohnrecht wird ein Gegenwert auf Basis der örtlichen Vergleichsmiete berechnet und von den Rentenzahlungen abgezogen.

Sowohl Wohnrecht als auch Rentenzahlung werden im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Die Ratenhöhe errechnet sich aus dem Verkehrswert der Immobilie, dem Alter des Verkäufers sowie dessen Lebenserwartung. Immobilienrenten werden als Leibrente oder als Zeitrente vereinbart.  

Leibrente und Zeitrente – was ist besser?

Eine Leibrente wird dem Verkäufer bis zu seinem Lebensende gezahlt, in der Regel angepasst an die Inflationsrate.

Eine Zeitrente gilt für einen festgelegten Zeitraum. Auch Mischformen wie eine Teilverrentung oder eine Leibrente mit einer Mindest- oder Maximallaufzeit sind möglich. 

Die Zeitrente wird unabhängig vom Ableben des Verkäufers gezahlt, ist also eher eine klassische Ratenzahlung. Für eine Leibrente gilt die etwas makabere Regel: Überschreitet der Verkäufer die statistische Lebenserwartung, hat sich der Verkauf für ihn finanziell gelohnt. Andersherum profitiert der Käufer. Eine Leibrente kann aber auch für die Lebensdauer von mehreren Personen vereinbart werden, z.B. Ehepartner oder Geschwister.

Beide Modelle haben sowohl für Käufer als auch Verkäufer Vor- und Nachteile.

Eine Zeitrente ist für beide Seiten komplett kalkulierbar. Bei einer lebenslangen Leibrente geht der Käufer ein Risiko ein: Wird der Verkäufer uralt, hat der Käufer insgesamt mehr für das Haus gezahlt als hätte er es direkt gekauft. Für den Verkäufer bedeutet dieses Modell eine lebenslange finanzielle Absicherung. Stirbt er entgegen der statistischen Erwartung früher, hat der Käufer Geld gespart.

Alternative: Rückwärtshypothek

Wer keinen Käufer für einen Verkauf auf Rentenbasis findet oder aus Sorge vor Bonitäts-Einbrüchen nicht an Privatpersonen verkaufen mag, kann eine Leibrente mit einer Bank vereinbaren, eine sogenannte Rückwärtshypothek. Der Rentenempfänger bleibt Eigentümer der Immobilie. Erst nach dessen Ableben wird das Objekt auf die Bank umgeschrieben.

Banken sind bei Rückwärts- oder Umkehrhypotheken aber eher vorsichtig und berechnen hohe Risikoabschläge, wodurch die Auszahlungsbeträge deutlich geringer sind als bei einem regulären Verkauf.

Welche Risiken hat ein Verkauf auf Rentenbasis für Verkäufer?

Für Verkäufer ist das größte Risiko, dass sie in eine dauerhafte (oder zumindest langfristige) Geschäftsbeziehung mit dem Käufer treten. Sollte dieser irgendwann nicht mehr zahlungsfähig sein oder aus anderem Grund die Rentenzahlung verweigern, haben Sie ein Problem.

Um sich juristisch dagegen abzusichern, muss die Rentenzahlung und gegebenenfalls das Wohnrecht im Grundbuch an erster Stelle eingetragen sein. So sichern Sie sich Ihr Recht vor anderen möglichen Gläubigern.

Noch sicherer ist allerdings, Ihr Haus nicht an eine Privatperson, sondern an ein finanziell gesundes und vertrauenswürdiges Unternehmen zu verkaufen.

Was passiert, wenn ich später ausziehen möchte?

Möchten Sie zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr von Ihrem Wohnrecht Gebrauch machen und in eine andere Wohnung oder ein Seniorenheim umziehen, hat dies auf Ihre Rentenzahlungen keine negativen Auswirkungen. 

Je nach vertraglicher Vereinbarung erhalten Sie für die Aufgabe Ihres Wohnrechts eine finanzielle Abfindung und die errechnete Miethöhe wird auf Ihre Rentenzahlung aufgeschlagen. Gleiches gilt, wenn Sie zum Pflegefall werden und zu einem Umzug gezwungen sind.

Muss ich die Rentenzahlungen versteuern?

Die Einnahmen einer Leibrente müssen als „sonstige Einkünfte“ versteuert werden. Zu welchem Anteil, hängt vom Alter des Verkäufers ab. Die Prozentwerte ergeben sich aus der Lebensaltersstaffel des § 22 des Einkommenssteuergesetzes. Ein 20-jähriger muss beispielsweise 50 Prozent versteuern, ein 40-jähriger 38 Prozent und ein 60-jähriger 22 Prozent.

Für Leibrenten mit einer festgelegten Maximallaufzeit gelten geringere Steuersätze, die sich aus § 55 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) ergeben. Bei einer 10-jährigen Leibrente beträgt der Steuersatz 12 Prozent, bei 20 Jahren 21 Prozent und bei 30 Jahren 30 Prozent.

Im Gegensatz dazu muss eine Zeitrente generell in voller Höhe versteuert werden.

Für wen lohnt sich ein Hausverkauf auf Rentenbasis?

Immobilienverkäufe auf Rentenbasis sind ein Nischenprodukt. Für Käufer ist dieses Modell nur unter bestimmten Bedingungen attraktiv, weshalb es Interessenten dafür nicht unbedingt wie Sand am Meer gibt.

Für kinderlose Verkäufer oder solche, die Ihr Immobilieneigentum nicht vererben möchten, kann ein Verkauf auf Rentenbasis eine sinnvolle Option sein, um die eigene Immobilie zu Geld zu machen aber die gewohnte Umgebung nicht verlassen zu müssen.

Ein Vorteil für Käufer ist, dass Sie keine hohe Einmalzahlung leisten müssen, außer dies wird so vereinbart. Dadurch ist es möglich, dass der Kauf komplett ohne eine Bank oder sonstigen Kreditgeber abgewickelt werden kann. Für Selbstständige kann dies besonders attraktiv sein, da diese es häufig schwer haben, einen Immobilienkredit mit guten Konditionen zu bekommen.

Falls abzusehen ist, dass die Immobilie in ein paar Jahren zu einem Hindernis wird – zum Beispiel wegen steiler Treppen – ist ein regulärer Verkauf und eine Investition in eine barrierefreie Wohnung möglicherweise die bessere Wahl.

Hausverkauf auf Rentenbasis – Vor- und Nachteile
Sie können trotz Verkauf in Ihrer Immobilie wohnen bleiben Ihre Erben bekommen keinen Anteil an der Immobilie
Sie sichern Ihren Lebensunterhalt ab Es gibt üblicherweise nicht viele Interessenten
Der Verkauf kann ohne Bank / Kreditgeber abgewickelt werden Der Verkaufspreis liegt häufig deutlich unter dem Marktwert
Der neue Eigentümer muss sich um die Instandhaltung kümmern Die Rentenzahlungen müssen versteuert werden

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