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Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft: Einer will nicht verkaufen. Was tun?

Zuletzt bearbeitet am

Kurz und knapp

Die Erben der Erbengemeinschaft sind gleichberechtigt und müssen einem Verkauf einstimmig zustimmen. Will ein Erbe nicht verkaufen, ist kein Verkauf möglich. Als Lösung können unter anderem der Anteil abgekauft werden oder eine Abfindung für den Erbverzicht vereinbart werden. 

Die Miterben einer Erbengemeinschaft sind gemeinschaftliche Eigentümer der geerbten Immobilie und werden auch so im Grundbuch eingetragen. Einem Verkauf muss daher jeder einzelne Erbe zustimmen. Stellt sich einer quer, sind den anderen die Hände gebunden – ein Mehrheitsbeschluss ist nicht ausreichend.

Im Idealfall stimmen deshalb alle Erben dem Verkauf der Immobilie zu und es kommt nach der erfolgreichen Veräußerung der Immobilie zu einer Auflösung der Erbengemeinschaft. 

Erbengemeinschaft einigt sich nicht – was jetzt?

Ein Erbschaftsdrama nützt niemanden etwas. Herrscht in der Erbengemeinschaft Uneinigkeit darüber, ob die Immobilie verkauft werden soll, gibt es verschiedene Möglichkeiten.

Die einfachste Lösung ist, dass die verkaufswilligen Erben entsprechend ihrer Anteile ausbezahlt werden. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie dazu unbedingt ein professionelles Wertgutachten anfertigen lassen, damit eine Auszahlung auf Basis des tatsächlichen Immobilienwertes erfolgen kann. Neben der Auszahlung kann es auch eine Möglichkeit sein, auf den Erbteil zu verzichten und eine Abfindung für den Verzicht zu vereinbaren. Dieser Vorgang ist die sogenannte Abschichtung.

Bei Mehrfamilienhäusern ist eventuell eine Umwandlung in Eigentumswohnungen möglich, über welche die jeweiligen Besitzer dann frei entscheiden können. Da die einzelnen Wohnungen eines Gebäudes aber nie hundertprozentig gleichwertig sind, ist eine solche Aufteilung immer problematisch.  

Was passiert, wenn keine Lösung gefunden wird?

Sind der oder die Miterben finanziell nicht dazu in der Lage, die Anteile aufzukaufen oder eine Abfindung zu zahlen, wird es kompliziert. Lässt sich partout keine Lösung finden, kann jeder Miterbe eine Auflösung der Erbengemeinschaft gerichtlich einfordern. Für das Nachlassgericht bleibt als letzter Ausweg nur eine Teilungsversteigerung, eine Art Zwangsversteigerung. 

Da dabei in der Regel ein Verkaufspreis deutlich unter dem Marktwert der Immobilie erzielt wird und der Prozess selbst mit Kosten verbunden ist, ist dies die für alle Beteiligten schlechteste Lösung. Daher können wir nur den dringenden Rat geben, irgendwie eine familiär-harmonische Lösung zu finden.

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