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Darf der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen?

Zuletzt bearbeitet am

Das Wichtigste kurz und knapp

Ja, Eigenbedarf ist ein zulässiger Kündigungsgrund. Der Vermieter muss aber die Kündigungsfrist einhalten, die richtige Form beachten und den Mieter auf sein Recht auf Widerspruch hinweisen. Auch das Verwandtschaftsverhältnis hat einen Einfluss auf die Rechtmäßigkeit der Kündigung. 

Der Vermieter darf einen unbefristeten Mietvertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen und muss eine angemessene Begründung angeben. Eigenbedarf ist als Grund für eine Kündigung grundsätzlich zulässig, allerdings können sich Mieter in einigen Fällen dagegen wehren.

Vermieter muss einige Richtlinien einhalten

Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. 

Dabei muss der Vermieter aber einige Vorgaben beachten, damit die Kündigung wegen Eigenbedarf rechtmäßig ist.

Diese Punkte muss der Vermieter beachten:

  • Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen.
  • Eigenbedarf gilt nur für Wohnzwecke, nicht bspw. als zweiter Arbeitsplatz. Das Anmelden einer Zweitwohnung ist aber zulässig.
  • Die Kündigung wegen Eigenbedarf darf nicht schon bei Vertragsabschluss bekannt gewesen sein. Ansonsten muss der Mieter darauf hingewiesen worden sein. 
  • Der Vermieter muss die gesetzliche Kündigungsfrist beachten (mindestens 3 Monate, je nach Mietdauer auch länger).
  • In der Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter genau darlegen, wann, warum und für wen er die Wohnung benötigt. Auch das Verwandtschaftsverhältnis muss genannt werden. Eine Eigenbedarfskündigung auf Verdacht ist nicht zulässig.
  • Der Mieter muss auf sein gesetzliches Recht auf Widerspruch hingewiesen werden.
  • Falls eine vergleichbare Alternativwohnung angeboten werden kann, muss dies im Kündigungsschreiben erwähnt werden – mitsamt der Begründung, warum diese Wohnung für den Vermieter nicht in Frage kommt. 

Wann gilt eine längere Kündigungsfrist als 3 Monate?

Das Gesetz sieht eine Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten vor (§ 573 c BGB).

Der Mieter muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats erhalten, dann endet das Mietverhältnis mit dem Ablauf des übernächsten Monats. Je nachdem, wie lange der Mietvertrag schon besteht, gilt eine längere Frist:

  • 5 – 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
  • 8 Jahre und mehr: 9 Monate

Sonderfall: Zweifamilienhaus

Eigentümer eines selbstbewohnten Zweifamilienhauses können ihren Mietern jederzeit und ohne Angaben von Gründen kündigen. Es gilt aber eine um 3 Monate verlängerte Kündigungsfrist, also zwischen 6 und 12 Monaten.

Eigenbedarf nur für bestimmten Personen zulässig

Die Personen, bei denen eine Eigenbedarfskündigung unter Berücksichtigung der genannten Punkte wirksam ist, sind genau definiert.

Für folgende Personen ist eine Eigenbedarfskündigung rechtmäßig

  • Ehepartner
  • eingetragene Lebenspartner
  • Schwiegereltern
  • Kinder
  • Eltern
  • Enkel
  • Großeltern
  • Geschwister
  • Stiefkinder
  • Nichten und Neffen
  • Pflegepersonal, wenn eine Pflegebedürftigkeit vorliegt

Was passiert, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht?

Täuscht der Vermieter Eigenbedarf lediglich vor, kann es für ihn teuer werden.

Mieter haben in einem solchen Fall Anspruch auf Schadensersatz für die Umzugskosten, die teurere Miete in ihrer neuen Wohnung und möglicherweise weitere Kosten wie ein längerer Arbeitsweg. Die Ansprüche verjähren 3 Jahre nach Bekanntwerden der Täuschung.

Hat sich die Situation des Vermieters nach der Kündigung geändert und der Eigenbedarf ist nicht mehr vorhanden, so muss er dies dem Mieter umgehend mitteilen.

Gibt es Härtefälle, die eine Kündigung unwirksam machen?

Grundsätzlich schon. Wenn Sie nachweisen können, dass eine Eigenbedarfskündigung bzw. der daraus resultierende Umzug für Sie nicht zumutbar ist, haben Sie gute Chancen auf einen erfolgreichen Widerspruch. 

Allerdings ist die Kündigung damit in der Regel nicht komplett vom Tisch. Häufig führt ein berechtigter Widerspruch aber zu einer Verlängerung der Kündigungsfrist.

Gründe für Härtefälle

  • Hohes Alter verbunden mit Krankheiten oder einer Pflegebedürftigkeit
  • Tiefe Verwurzelung im sozialen Umfeld gekoppelt mit einer langen Mietdauer, mehr als 30 Jahre zum Beispiel
  • Große Aufwendungen des Mieters an der Wohnung, zu denen er nicht verpflichtet war, die aber durch ein vertrauensvolles Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter gestützt wurden
  • Fortgeschrittene Schwangerschaft oder erst vor kurzem geborenes Kind
  • Schwere gesundheitliche Probleme (physisch oder psychisch) des Mieters oder eines Haushaltsangehörigen
  • Suizidgefährdung
  • Erhebliche berufliche Beeinträchtigung durch einen Umzug, bspw. der Wegfall von Kunden
  • Starke Gefährdung der Ausbildung / des Studiums, insbesondere während der Prüfungsvorbereitungen
  • Ein durch einen Umzug unzumutbarer Schulweg der Kinder
  • Drohende Obdachlosigkeit
  • Fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen.

Häufig sind auch mehrere Härtegründe gleichzeitig vorhanden, was die Chance auf einen erfolgreichen Widerspruch deutlich erhöht.

Stress ist allerdings vorprogrammiert: Solche Fälle sozialer Härte müssen in der Regel individuell von einem Gericht geprüft werden. 

Wie kann ich mich als Mieter gegen die Kündigung wehren?

Ist die Kündigung offensichtlich unwirksam, etwa weil eine Begründung komplett fehlt oder sie sogar nur mündlich ausgesprochen wurde, müssen Sie als Mieter gar nicht reagieren.

Andernfalls sollten Sie das Kündigungsschreiben genau unter die Lupe nehmen und gegebenenfalls Widerspruch einlegen:

  • Ist das Schreiben von allen Vermietern unterschrieben?
  • Richtet sich die Kündigung an alle eingetragenen Mieter?
  • Ist die Person und das Verwandtschaftsverhältnis genannt, für die der Eigenbedarf angemeldet wird?
  • Ist der angegebene Grund nachvollziehbar und verständlich erklärt?
  • Wurde auf das gesetzliche Widerspruchsrecht hingewiesen?
  • Welcher Kündigungstermin wird genannt? Ist die Frist rechtmäßig?

Beidseitige Kulanz als Kompromiss

Hat ein Widerspruch wenig Aussicht auf Erfolg, können Sie Ihrem Vermieter etwas entgegen kommen, zum Beispiel mit einem früheren Auszug. Im Gegenzug zahlt er Ihnen vielleicht die Umzugskosten oder verzichtet auf Schönheitsreparaturen. In einem solchen Fall wird ein Aufhebungsvertrag zwischen Mieter und Vermieter geschlossen.

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