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Ist es möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu bekommen?

Zuletzt bearbeitet am

Kurz und knapp

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, die Konditionen sind für den Kreditnehmer jedoch deutlich schlechter. Für beide Seiten bedeutet ein solches Darlehen ein großes Risiko, weshalb Banken Immobilienkredite ohne Eigenkapital nur unter bestimmten Voraussetzungen vergeben.

Grundsätzlich ist es möglich, eine Baufinanzierung zu bekommen, ohne dabei eigene finanzielle Mittel vorweisen zu können. Einige Banken bieten zu diesem Zweck die sogenannte 100-Prozent-Finanzierung oder die Vollfinanzierung (auch „110-Prozent-Finanzierung“ genannt) an. 

  • 100-Prozent-Finanzierung: Der Kaufpreis der Immobilie wird durch den aufgenommenen Kredit finanziert, die Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Maklergebühr, Notarkosten, Grundbuchgebühren), die etwa 10 – 15 % der Gesamtsumme ausmachen, trägt der Käufer selbst.
  • 110-Prozent-Finanzierung / Vollfinanzierung: Sämtliche anfallenden Kosten rund um den Hauskauf werden durch die Bank finanziert. Entweder nur durch das Hauptdarlehen oder über einen separaten Privatkredit. 

Auf eine 100-Prozent-Finanzierung lassen sich Banken durchaus ein, solange Sie als Kreditnehmer eine gute Kreditwürdigkeit (SCHUFA-Score), ein hohes, gesichertes Einkommen und einen festen Arbeitsplatz haben. Sollten Sie diese Punkte nicht erfüllen, stehen die Aussichten eher schlecht. 

Auch Zustand und Lage der Immobilie sind entscheidend. Für die Bank ist die Immobilie bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital die einzige Sicherheit, deshalb erhöht ein solides Kaufobjekt Ihre Chancen auf einen derartigen Kredit.

Für eine 110-Prozent-Finanzierung müssen Sie in den genannten Punkten sozusagen eine Eins mit Sternchen bekommen, denn hier sind Banken nochmal deutlich vorsichtiger bei der Vergabe. Der Grund ist, dass die Kaufnebenkosten nach dem Kauf weg sind und im Gegensatz zu der Immobilie keinen materiellen Gegenwert haben. Dadurch erhöht sich das Risiko für die Bank.

So bekommen Sie ohne Eigenkapital eine Baufinanzierung

  • tadelloser SCHUFA-Score
  • hohes Einkommen
  • langfristig gesicherter Arbeitsplatz
  • Zustand und Lage der Immobilie sind überzeugend

Die Nachteile einer Finanzierung ohne Eigenkapital

Neben der Schwierigkeit, überhaupt an ein solches Darlehen ranzukommen, bedeutet ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital für Sie ein großes Risiko.

  • Höhere Raten: Die Zinsen können doppelt oder sogar drei Mal so hoch ausfallen, was in der Endabrechnung Tausende Euros ausmacht.
  • Längere Laufzeit: Die größere Kreditsumme und der schlechtere Zinssatz verlängern die Laufzeit eines Darlehens um viele Jahre. Solange der Kredit nicht abbezahlt ist, gehört Ihnen die Immobilie auch noch nicht komplett.

Durch die hohen Zinsen wird der Tilgungsanteil Ihrer Monatsraten zu Beginn sehr niedrig sein. Passiert etwas Unvorhergesehenes (Arbeitslosigkeit, Unfall, Krankheit etc.) und das Haus wird von der Bank zwangsversteigert, bleiben Sie möglicherweise auf einem großen Schuldenberg sitzen.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital empfiehlt sich daher nur für Kreditnehmer mit einem hohen, festen Einkommen, doch diese haben in der Regel auch Eigenkapital zur Verfügung. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigener Tasche bezahlen können.

Wie kann ich das Risiko verringern?

Absicherung

Eine finanzielle Absicherung ist bei jeder Baufinanzierung wichtig, bei einer Vollfinanzierung aber ganz besonders. Werden Sie irgendwann zahlungsunfähig, droht Ihnen der finanzielle Ruin. Dagegen könen Sie sich versichern.

  • Eine Restschuldversicherung springt ein, wenn Sie Ihre Kreditrate nicht mehr zahlen können
  • Eine Risikolebensversicherung schützt Sie vor den finanziellen Folgen, wenn Ihr Ehepartner stirbt
  • Eine Berufsunfähigkeitsversicherung zahlt Ihnen Ihr regelmäßiges Einkommen, wenn Sie Ihren Beruf nicht mehr ausüben können

Sondertilgung

Ein Spezialfall ergibt sich, wenn Sie zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme schon wissen, dass Sie in der Zukunft eine größere Summe Geld erhalten werden, beispielsweise aus einer Erbschaft, einer ausgezahlten Lebensversicherung oder dem Verkauf einer anderen Immobilie.

Dann können Sie mit der Bank aushandeln, dass Sie zu einem späteren Zeitpunkt eine große Sondertilgung tätigen.

Möglich wäre auch, eine Zwischenfinanzierung abzuschließen. Das bedeutet: Sie nehmen einen separaten, endfälligen Kredit auf, den Sie als Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung einbringen. Zu einem festgelegten Zeitpunkt wird dieser Kredit auf einen Schlag zurückgezahlt.

Ob sich Ihre Bank auf solche Finanzierungsmodelle einlässt, ist allerdings ihr selbst überlassen.

Bausparen

Sollte in Ihrem monatlichen Budget noch etwas Luft sein, können Sie Ihre Baufinanzierung mit einem parallelen Bausparvertrag absichern.

Zum einen schaffen Sie sich dadurch eine finanzielle Rücklage, wenn unvorhergesehene Ausgaben auf Sie zukommen (Reparaturen, neue Heizung etc.). Zum anderen können Sie nach der Ansparphase ein zinsgünstiges Darlehen aufnehmen und damit Teile Ihrer teuren Baufinanzierung zurückzahlen.

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