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Kann ich mein Haus innerhalb der Familie unter Wert verkaufen?

Zuletzt bearbeitet am

Kurz und knapp

Ein günstiger Verkauf: ja – eine getarnte Schenkung unter Wert: nein. Ab wann eine Immobilie „unter Wert“ verkauft wird, ist nicht festgelegt. Einfache Grundregel: Das Finanzamt lässt sich nicht austricksen.

Der Verkauf einer Immobilie an die Kinder oder innerhalb der restlichen Familie zu einem günstigen Preis ist grundsätzlich möglich. Sobald der Preis aber so niedrig ist, dass das Haus unter Wert „verramscht“ wird, kann es Probleme mit dem Fiskus geben.

In einem solchen Fall wird der Vorgang nicht mehr als Verkauf angesehen, sondern als eine versteckte Schenkung oder Scheinkauf. Das Finanzamt sieht den Differenzbetrag von Kaufpreis und Wert des Hauses dann als Teilschenkung an und erhebt entsprechend Schenkungssteuer. Eine Immobilie mit einem Wert von 400.000 Euro für 20.000 Euro oder sogar den symbolischen 1 Euro zu verkaufen, ist also nicht so ohne weiteres möglich.

Um Problemen aus dem Weg zu gehen, sollte das Haus zunächst geschätzt und auf dieser Basis ein realistischer Preis festgelegt werden.

Solange kein reelles Verkaufsinteresse besteht, sondern die Immobilie einfach nur an die Kinder weitergereicht werden soll, können Eltern ihr Eigentum auch verschenken. Dabei gilt für Kinder des Schenkenden ein Freibetrag von 400.000 €, der sich alle zehn Jahre erneuert. Erst bei höheren Beträgen wird die Schenkungssteuer fällig.

Allerdings wird die Immobilie binnen dieser zehn Jahre auf eine spätere Erbschaft angerechnet. Sollte der Schenkende also vor Ablauf der Frist sterben, wird die Schenkung wie ein vorweggenommenes Erbe betrachtet und fließt entsprechend in die Vermögensberechnung zur Feststellung der Erbschaftssteuer mit ein.

Verkaufen oder Verschenken?

Der häufigste Grund für einen Verkauf anstelle einer Schenkung ist, dass der Schenkungsfreibetrag schon ausgeschöpft wurde. Für Kinder gelten großzügige Grenzen, doch für entferntere Verwandte sind die Schenkungsfreibeträge deutlich niedriger, weshalb ein Verkauf schon eher sinnvoll sein kann. Nur muss der Kaufpreis eben realistisch sein. Eine konkrete Grenze, ab wann ein Preis als „unter Wert“ gilt, gibt es aber nicht.

Ein anderer Grund kann sein, dass die Immobilie nicht Teil der späteren Erbschaft sein soll oder nicht alle potentiellen Erben begünstigt werden sollen. Durch den gesetzlichen Pflichtanteil an dem Erbe für jedes Kind kann eine Aufteilung problematisch werden. Ist die Immobilie der Löwenanteil des Vermögens und die Interessenlage der Erben sehr unterschiedlich, müssen möglicherweise Erben ausbezahlt werden. Ist dies nicht möglich, bleibt nur der Verkauf der Immobilie.

Eine Schenkung an nur einen von mehreren potenziellen Erben könnte innerhalb von zehn Jahren von den Geschwistern angefochten werden. Ein Verkauf zu einem legalen Preis nicht, denn Eltern können frei entscheiden, an wen sie ihre Immobilie verkaufen, solange es sich tatsächlich um einen Verkauf handelt.

Ein weiterer Grund könnten anstehende Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen sein, die die Kinder steuerlich einsetzen können, wenn die Eltern in dem Haus zur Miete wohnen.

Kann ich den Wert der Immobilie senken?

Ein legaler Weg, den Wert einer Immobilie zu senken – egal ob für eine Schenkung oder den Verkauf – ist die Einräumung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs. Damit sichern sich die Verkäufer das Recht, weiterhin in der Immobilie wohnen zu dürfen (Wohnrecht) bzw. zusätzlich Einnahmen daraus zu beziehen (Nießbrauch), etwa durch eine Vermietung. 

Dadurch verringert sich der Marktwert (und damit die Steuerlast) und fällt möglicherweise unter die geltende Freibetragsgrenze. Eine weitere Möglichkeit ist die Bereiterklärung der Kinder, die Pflegschaft für die Eltern zu übernehmen.

Fällt beim Verkauf innerhalb der Familie Grunderwerbssteuer an?

Bei einem Verkauf in gerader familiärer Linie – also von Eltern oder Großeltern an Kinder bzw. Enkel – wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Das gilt nicht für einen Verkauf unter Geschwistern, denn diese gelten als Seitenlinie. Auch andere „ungerade“ Verwandte müssen zahlen.

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