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Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch nicht abbezahlt ist?

Zuletzt bearbeitet am

Das Wichtigste kurz und knapp

Ja, Sie können Ihre Immobilie trotz laufendem Kredit verkaufen. Dabei entstehen aber in der Regel zusätzliche Kosten: Für das Auflösen eines Kreditvertrags erheben Banken eine Gebühr, die Vorfälligkeitsentschädigung.

Es ist gar nicht so ungewöhnlich, dass ein Haus verkauft wird, obwohl der für die Finanzierung aufgenommene Kredit noch nicht abbezahlt ist. Die meisten von uns müssen sich für einen Immobilienkauf Geld von der Bank leihen – eine sechsstellige Summe können schließlich nur wenige Leute bar auf den Tisch legen.

Eine Baufinanzierung wird in der Regel über viele Jahre hinweg zurückgezahlt. Doch das Leben lässt sich nicht hundertprozentig planen und unvorhergesehene Dinge passieren immer wieder. Die Gründe für einen vorzeitigen Verkauf sind vielfältig: Nachwuchs, Auszug der Kinder, berufliche Veränderung, Scheidung, zu wenig oder zu viel Platz.

Die finanzierte Immobilie dient der Bank aber als Sicherheit. Wird das Haus verkauft, fällt diese Sicherheit weg. Daher möchte die Bank das Geld, was Sie ihr noch schulden, mit dem Verkauf zurückgezahlt bekommen. Zusätzlich fällt häufig eine Gebühr für die vorzeitige Kreditablösung an: die Vorfälligkeitsentschädigung.

Warum muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Mit der Unterzeichnung eines Kreditvertrags haben Sie sich dazu verpflichtet, der Bank die vereinbarten Zinsen zu zahlen. Durch die vorzeitige Ablösung des Darlehens entgehen der Bank die Zinseinnahmen – dafür müssen Sie aufkommen. Dagegen gerechnet wird, dass die Bank mit dem zurückgezahlten Geld neue Einnahmen generieren kann – indem sie dieses an einen anderen Kreditnehmer verleiht oder in Wertpapiere investiert.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der Restschuld, dem Zinssatz und der Restlaufzeit ab. Die Bank ist verpflichtet, die Berechnung offenzulegen. Sie darf aber selbst entscheiden, ob die Berechnungsgrundlage für den Abzug ein neuer Kredit (Aktiv-Aktiv Methode) oder der Erwerb von Anleihen bzw. Hypothekenpfandbriefen (Aktiv-Passiv Methode) ist.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an, wenn ein Darlehen nach dem Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückgezahlt wird. Auch bei einer langen Zinsbindung oder einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung können Sie die Zahlung möglicherweise umgehen.

Kann es Schwierigkeiten mit der Bank geben?

Die vorzeitige Rückzahlung eines Kredits ist für eine Bank nichts besonderes. Der Prozess verläuft in aller Regel unkompliziert. Schwierigkeiten kann es nur dann geben, wenn das restliche Darlehen plus die Vorfälligkeitsentschädigung eine größere Summe ausmachen als der Verkaufspreis des Hauses. 

Ein solches Szenario könnte beispielsweise eintreten wenn das Haus erst vor kurzem erworben wurde, an Wert verloren hat oder noch innerhalb einer tilgungsfreien Anfangszeit verkauft werden soll. In diesen Fällen muss die Vorgehensweise unbedingt vor dem Verkauf mit der Bank abgesprochen werden.

Alternative: Kredit auf eine andere Immobilie übertragen

Möchten Sie den Verkaufserlös in eine andere Immobilie investieren, können Sie den noch laufenden Kreditvertrag häufig auf die neue Immobilie übertragen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Die beiden Immobilien werden als Kreditsicherheit einfach ausgetauscht.

Die rechtliche Basis dafür hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 3.2.2004 gelegt (Aktenzeichen XI ZR 398/02). Ein Anwalt aus Schweinfurt hatte geklagt, weil seine Bank die Übertragung einer laufenden Baufinanzierung auf eine andere Immobile abgelehnt hatte und stattdessen eine Ablösung des Kredits mitsamt einer Vorfälligkeitsentschädigung verlangte.

Der BGH entschied, dass die Bank einen Austausch akzeptieren müsse, wenn sie dadurch kein erhöhtes Risiko tragen muss. Folgende Bedingungen legten die Karlsruher Richter fest:

  • Die neue Immobilie muss mindestens gleichwertig sein,
  • das Risiko eines Kreditausfalls darf nicht ansteigen,
  • der Kreditnehmer muss ein nachweisbar berechtigtes Interesse an dem Austausch haben,
  • für die Bank muss der Austausch der Sicherheiten kostenfrei sein – sämtliche Verwaltungskosten und Gebühren trägt der Kreditnehmer.

Kann ein Kredit auch auf den Käufer einer Immobilie übertragen werden?

Eine Übertragung des Darlehens auf den Immobilienkäufer ist grundsätzlich möglich, sodass Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Allerdings muss die Bank diesem Vorgang zustimmen.

Damit sie dies tut, muss der Käufer eine ebenbürtige oder bessere Bonität besitzen und bereit sein, den Kreditvertrag zu unveränderten Konditionen zu übernehmen. In der Praxis ist ein solches Verfahren aber eher selten – andere Banken und parallel laufende Darlehen verkomplizieren die Situation.

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