Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch nicht abbezahlt ist?

Ja, Sie können Ihre Immobilie trotz laufendem Kredit verkaufen. Dabei entstehen aber in der Regel zusätzliche Kosten: Für das Auflösen eines Kreditvertrags erheben Banken eine Gebühr, die Vorfälligkeitsentschädigung.

Stand:

Es ist gar nicht so ungewöhnlich, dass ein Haus verkauft wird, obwohl der für die Finanzierung aufgenommene Kredit noch nicht abbezahlt ist.

Die Bank möchte das Geld, was Sie ihr noch schulden, mit dem Verkauf jedoch zurückgezahlt bekommen.

In Absprache mit Ihrer Bank haben Sie drei Möglichkeiten ihr Haus trotz laufendem Kredit zu verkaufen:

  1. Sie kündigen den Kredit und zahlen der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung.
  2. Ein Immobilientausch: Sie verkaufen Ihr Haus und kaufen eine neue, mindestens gleichwertige Immobilie. Der Kredit wird auf das neue Haus übertragen und bleibt in seiner Form bestehen.
  3. Die Umschuldung: Der Käufer übernimmt Ihren bestehenden Darlehensvertrag. Käufer und Bank müssen einverstanden sein.

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Mit der Unterzeichnung eines Kreditvertrags haben Sie sich dazu verpflichtet, der Bank die vereinbarten Zinsen zu zahlen. Durch die vorzeitige Ablösung des Darlehens entgehen der Bank die Zinseinnahmen – dafür müssen Sie aufkommen.

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Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der Restschuld, dem Zinssatz und der Restlaufzeit ab. Die Bank ist verpflichtet, die Berechnung offenzulegen.

Sie darf aber selbst entscheiden, ob die Berechnungsgrundlage für den Abzug ein neuer Kredit (Aktiv-Aktiv Methode) oder der Erwerb von Anleihen bzw. Hypothekenpfandbriefen (Aktiv-Passiv Methode) ist.

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Um die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen, finden Sie im Internet verschiedene Rechner, zum Beispiel bei Kreditrechner.com. Die Stiftung Warentest bietet dafür außerdem ein Excel Dokument zum Download an.

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Es gibt durchaus Möglichkeiten, um die Zahlung drumherum zu kommen. In diesen Fällen entfällt die Gebühr für die Kreditablösung:

  • Zinsbindung von 10 oder mehr Jahren: Nach 10 Jahren Laufzeit räumt Ihnen § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ein, wenn sich die Zinsbindung nach dem vollständigen Erhalt der Darlehenssumme in diesem Zeitraum nicht verändert hat. Nach Ablauf der Zinsbindung, dürfen Sie Ihren Kredit in jedem Fall ohne Kosten zurückzahlen.
  • Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Es gilt ein generelles Widerrufsrecht innerhalb von  14 Tagen. Ist die Widerrufsbelehrung fehlerhaft, verlängert sich der Zeitraum um ein weiteres Jahr. Ein solcher Fall wären zum Beispiel missverständliche oder fehlenden Belehrungen oder zu allgemeine Formulierungen.
  • Darlehen mit variablen Zinsen: Ein Darlehen, bei dem der Zinssatz immer auf das aktuelle Niveau des Zinsmarktes angepasst wird, ist jederzeit mit einer 3-monatigen Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar.
  • Kündigung seitens der Bank: Wenn die Bank den Kreditvertrag auflöst oder wenn die Kündigung einvernehmlich geschieht, müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

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Die vorzeitige Kreditrückzahlung verläuft meist unkompliziert. 

Schwierigkeiten entstehen, wenn das restliche Darlehen plus die Vorfälligkeitsentschädigung höher sind als der Verkaufspreis des Hauses. 

Dieses Szenario könnte eintreten, wenn das Haus:

  • erst vor kurzem erworben wurde
  • an Wert verloren hat 
  • noch innerhalb einer tilgungsfreien Anfangszeit verkauft werden soll

In diesen Fällen muss die Vorgehensweise vor dem Verkauf mit der Bank abgesprochen werden.

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Trägt die Bank kein erhöhtes Risiko muss sie den Austausch der Immobilien akzeptieren. 

So entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 3.2.2004 (Aktenzeichen XI ZR 398/02). Dabei wurde außerdem festgelegt:

  • Die neue Immobilie muss mindestens gleichwertig sein,
  • das Risiko eines Kreditausfalls darf nicht ansteigen,
  • der Kreditnehmer muss ein nachweisbar berechtigtes Interesse an dem Austausch haben,
  • für die Bank muss der Austausch der Sicherheiten kostenfrei sein – sämtliche Verwaltungskosten und Gebühren trägt der Kreditnehmer.

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Grundsätzlich ist eine Übertragung des Darlehens auf den Immobilienkäufer möglich. Allerdings muss die Bank diesem Vorgang zustimmen.

Damit sie dies tut, muss der Käufer eine mindestens ebenbürtige Bonität besitzen und bereit sein, den Kreditvertrag zu unveränderten Konditionen zu übernehmen. 

In der Praxis ist dieses Verfahren eher selten – andere Banken und parallel laufende Darlehen verkomplizieren die Situation.

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