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Kann ich meine Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben?

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Das Wichtigste kurz und knapp

Um nach dem Verkauf Ihrer Immobilie in Ihrem gewohnten Zuhause wohnen bleiben zu können, schließen Sie entweder mit dem neuen Eigentümer einen Mietvertrag ab oder Sie lassen sich im Kaufvertrag ein Wohnrecht zusichern, lebenslang oder für einen begrenzten Zeitraum. In seltenen Fällen kommt auch eine Aufteilung des Wohnraums in Frage.

Ja, das ist möglich. Entweder Sie schließen mit dem neuen Eigentümer einen Mietvertrag ab oder Sie lassen sich im Kaufvertrag ein Wohnrecht zusichern, lebenslang oder befristet. 

4 Möglichkeiten: Haus verkaufen und darin wohnen bleiben

  • Abschluss eines Mietvertrags mit dem neuen Eigentümer
  • Vereinbarung eines Wohnrechts
  • Verkauf auf Rentenbasis
  • Aufteilung des Wohnraums


Haus verkaufen und zur Miete wohnen bleiben

Im ersten Fall, einem sogenannten Rückmietkauf, ist der Mietvertrag dem Kaufvertrag beigefügt und schränkt in der Regel das Kündigungsrecht des neuen Eigentümers stark ein. Für beide Seiten gelten die Rechte und Pflichten, die das Mietrecht vorschreibt, solange nicht vertraglich anders geregelt.

Der Käufer erhält ein Renditeobjekt und einen solventen Mieter. Sie als Verkäufer können Ihr Haus zu Geld machen, trotzdem dort wohnen bleiben und müssen sich nicht mehr um die Instandhaltung und andere Eigentümer-Pflichten kümmern. Dafür zahlen Sie dem neuen Eigentümer eine monatliche Miete, wie in jedem anderen Mietverhältnis auch.

Dieses Modell ist in erster Linie für Kapitalanleger interessant. Auch für Familienangehörige, die erst zu einem späteren Zeitpunkt in dem Haus leben möchten, kann ein Rückmietkauf attraktiv sein.

Haus verkaufen und Wohnrecht vereinbaren

Alternativ können Sie sich im Kaufvertrag und Grundbuch ein Wohnrecht für die Immobilie oder Teile davon zusichern lassen.

Das bedeutet: Sie dürfen in Ihrem gewohnten Zuhause weiterhin mietfrei wohnen, müssen dafür aber einen niedrigeren Kaufpreis akzeptieren. Um welchen Anteil sich der Preis reduziert, hängt von den genauen Konditionen ab.

Ein Wohnrecht kann lebenslang oder für einen begrenzten Zeitraum vereinbart werden. Ein begrenztes Wohnrecht ist dann sinnvoll, wenn Sie fest davon ausgehen, dass Sie nur noch eine bestimmte Zeit in Ihrem Haus wohnen bleiben und mit dem Erreichen eines gewissen Lebensalters umziehen möchten.

Ein lebenslanges Wohnrecht gilt bis zu Ihrem Lebensende, ist also – etwas makaber ausgedrückt – immer ein Glücksspiel, ob sich dies eher für Sie oder für den Käufer lohnt. Allerdings kann ein lebenslanges Wohnrecht auch für weitere Personen vereinbart werden, zum Beispiel Ihren Lebenspartner. 

Wirft die Immobilie parallel Erträge ab, bspw. Mieteinnahmen in einem Mehrfamilienhaus, kann zusätzlich ein Nießbrauchrecht vereinbart werden. Dann wohnen Sie nicht nur weiterhin selbst in dem Haus, sondern beziehen auch weiterhin die Einnahmen aus der Vermietung, obwohl Ihnen das Haus nicht mehr gehört. Das heißt aber auch, dass Sie weiterhin für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich sind und die Kosten für den Unterhalt tragen müssen, soweit diese für den Erhalt erforderlich sind.

Auch ein Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen und kann ebenfalls lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum gelten. In Form einer Schenkung kann auf diese Weise auch ein möglichst steuerfreies Erbe vorbereitet werden, ohne zu Lebzeiten große Einschränkungen hinnehmen zu müssen.

Haus verkaufen auf Rentenbasis

Zu einem Hausverkauf auf Rentenbasis gehört in der Regel auch ein Wohnrecht. Der Unterschied ist die Zahlung des Kaufpreises. Statt auf einen Schlag erhalten Sie die Summe in Form einer monatlichen Rente. Auch diese kann für einen begrenztem Zeitraum oder bis zum Lebensende vereinbart werden.

Die Vorteile: Der Käufer muss keinen teuren Kredit für die Finanzierung aufnehmen und Sie bessern Ihre Rente auf und sichern sich für das Alter ab.

Wohnraum aufteilen und verkaufen

Wenn Ihre Immobilie es hergibt, können Sie Ihren Wohnraum aufteilen und nur Teile davon weiterhin bewohnen. Entweder als eine Art Untermieter des neuen Eigentümers oder als Teil einer Eigentümergemeinschaft, wenn Sie Ihre Immobilie in zwei voneinander getrennte und eigenständig nutzbare Wohnungen aufteilen können.

Ist Ihr Grundstück groß genug und erlauben es die örtlichen Bebauungsvorschriften, können Sie möglicherweise Ihr Grundstück aufteilen und das neu geschaffene Bauland verkaufen. Fehlt einem der Grundstücke in der Folge ein Zugang zum öffentlichen Verkehrsnetz, können Sie im Grundbuch ein Wegerecht eintragen lassen.

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