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Kann man eine Immobilie verschenken?

Zuletzt bearbeitet am

Das Wichtigste kurz und knapp

Eine Immobilie kann in jedem Fall verschenkt werden, Schenkungen müssen allerdings versteuert werden. Je nach Verwandtschaftsgrad gelten hier unterschiedliche Freibeträge, für die keine Schenkungssteuer anfällt. 

Eine Immobilie zu verschenken ist in jedem Fall möglich. Allerdings müssen Schenkungen nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) versteuert und notariell beurkundet werden.

Steuerfreibeträge richten sich nach Verwandtschaftsgrad

Für familieninterne Vorgänge gelten Freibeträge, in denen keine Schenkungssteuer anfällt. Wie hoch diese sind, hängt vom Grad der Verwandtschaft ab. Bei vom Beschenkten selbstbewohnten Immobilien gelten teilweise Sonderregeln.

Für Ehepartner liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro, Kinder dürfen jeweils von Mutter und Vater bis zu 400.000 Euro steuerfrei geschenkt bekommen, Enkel 200.000 Euro (solange die Eltern nicht verstorben sind). Für sonstige Verwandtschaftsverhältnisse oder für geschiedenen Ehepartner gelten wesentlich niedrigere Beträge, meist 20.000 Euro.

In welchem Maße die Differenz zum Freibetrag versteuert werden muss, hängt ebenfalls vom Verwandtschaftsgrad und der entsprechend eingeteilten Steuerklasse ab.

Zehn-Jahres-Frist beachten

Die Freibeträge erneuern sich nach 10 Jahren um den zuvor geschenkten Wert. Innerhalb dieser Zeit werden sie aber auch auf eine Erbschaft angerechnet. Wer eine zukünftige Erbschaftssteuer vermeiden will, sollte also frühzeitig mit dem Schenken beginnen.

Zur Absicherung können Sie sich ein Widerrufsrecht vorbehalten oder sich ein Wohn- oder Nießbrauchrecht eintragen lassen. Dies senkt auch den Wert der Immobilie, wodurch sie möglicherweise unter die Freibetragsgrenze fällt.

Wert der Immobilie senken

Auch wenn es sich zunächst ungewöhnlich anhört: Sie können den Wert Ihrer Immobilie selbstständig senken. Das hat den Vorteil, dass Sie damit unter Umständen innerhalb der steuerlichen Freibeträge bleiben.

Eine Möglichkeit ist die Einräumung eines Nießbrauchs- oder Wohnrechts. Damit sichern Sie sich das Recht, in der Immobilie auch nach der Schenkung wohnen zu bleiben. Das Nießbrauchrecht berechtigt Sie dazu, die Immobilie auch in Zukunft so zu nutzen, als wären Sie weiterhin Eigentümer. Beim Wohnrecht dagegen sind Sie lediglich dazu berechtigt, in der Immobilie zu wohnen. 

Dabei gilt die Regel: Je länger das Wohnrecht bzw. das Nießbrauchrecht eingeräumt wird, desto mehr wird der Wert der Immobilie gesenkt. 

Die 5 wichtigsten Regeln zum Verschenken von Immobilien

Schenkungen unter Ehepartnern sind steuerfrei
Bei Ehepartnern ist eine Schenkung in aller Regel sinnvoller als eine Erbschaft. Wird die Immobilie selbstgenutzt, ist die Schenkung an den Ehepartner nämlich nach dem Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) komplett steuerfrei, unabhängig vom Wert der Immobilie. 

Je weiter entfernt die Verwandtschaft ist, desto eher sollten Sie mit dem Schenken beginnen
Die Freibeträge bei Schenkungen erneuern sich alle zehn Jahre. Wenn Sie also ein größeres Vermögen weitergeben wollen und die Steuerlast möglichst gering bleiben soll, sollten Sie frühzeitig mit den Schenkungen beginnen. Das gilt insbesondere dann, wenn die Freibeträge für Schenkungen gering sind, zum Beispiel wenn Sie an Ihre Enkelkinder verschenken wollen. Hier liegt der Freibetrag nicht bei 400.000 Euro wie bei den eigenen Kindern, sondern lediglich bei 200.000 Euro. Je weiter entfernt die Verwandtschaft ist, desto eher sollten Sie deshalb damit beginnen, die Freibeträge zu nutzen. 

Haus noch nicht abbezahlt? Erbschaft hat Vorteile
Wenn die Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt ist, warten Sie wenn möglich mit der Weitergabe. Wenn Sie das Objekt weitergeben, egal ob als Schenkung oder Erbe, dann gehen auch die Schulden auf den neuen Eigentümer über. Eine Erbschaft hat in diesem Fall den Vorteil, dass der Erbe dieses zumindest ausschlagen kann, um damit den Schulden zu umgehen. 

Vereinbarungen immer schriftlich festhalten
Egal ob Sie die Immobilie vererben oder verschenken, halten Sie in jedem Fall alle Vereinbarungen schriftlich fest. Bei einem Erbe kann das in Form eines Testaments oder Erbvertrags sein, bei einer Schenkung können Sie einen Schenkungsvertrag aufsetzen. Darin sollten auch die Bedingungen vereinbart werden, unter denen die Schenkung rückgängig gemacht werden kann.  

Denken Sie an Ihre Altersvorsorge
Treffen Sie die Entscheidung über eine Schenkung nicht aus dem Bauch heraus, sondern behalten Sie auch Ihre eigene finanzielle Situation im Blick. Wenn Sie die Immobilie als Altersvorsorge benötigen, ist eine Schenkung zu Lebzeiten riskant. In einem solchen Fall empfiehlt es sich, das Erbe der Schenkung vorzuziehen oder sich einen Nießbrauch eintragen zu lassen. Damit können Sie die Immobilie selbst weiterhin nutzen. 

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