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Kaufvertrag Haus: Was steht drin und worauf muss ich achten?

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Kurz und knapp

Der Kaufvertrag enthält alle wichtigen Informationen zur Immobilie, Angaben zum Käufer und Verkäufer und führt die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien auf. Die Aufsetzung und Ausgestaltung des Vertrags erfolgt immer durch den Notar. 

Mit dem Unterschreiben des Kaufvertrags bringen Sie den Kauf einer Immobilie unter Dach und Fach. Dies ist zwingend erforderlich – eine mündliche Absprache oder ein Handschlag genügen nicht. 

Der Kaufvertrag enthält alle relevanten Informationen über die Immobilie, den Käufer und den Verkäufer. Außerdem werden die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien festgehalten.

Ist der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben, sind alle darin enthaltenen Regelungen verbindlich und müssen von beiden Seiten eingehalten werden. Es schadet also nicht, schon vor dem Notartermin über die Inhalte eines Immobilienkaufvertrages Bescheid zu wissen.

Hausverkauf ohne Notar – ist das möglich?

Nein, ein Hausverkauf ist nur mit Notar möglich. Der Notar steht zwischen Käufer und Verkäufer und dient als neutrales Verbindungsglied.

Zu den Aufgaben des Notars gehört das Aufsetzen des Kaufvertrags. Zwar gibt es Mustervorlagen für Immobilienverkäufe, doch eine Immobilie ist immer ein Unikat mit gewissen Eigenheiten. Bevor es zur Vertragsunterzeichnung kommt, schickt der Notar beiden Parteien einen Vertragsentwurf zu. Gegebenenfalls kann der Notar den Vertrag ergänzen oder ändern, wenn eine Seite dies wünscht und die andere damit einverstanden ist.

Beim Notartermin wird der Notar den Kaufvertrag ausführlich Klausel für Klausel vorlesen. Scheuen Sie sich nicht davor, nachzufragen, wenn Sie etwas nicht verstanden haben. Es ist die zentrale Aufgabe des Notars, beide Seiten über die Inhalte des Vertrags aufzuklären. Allerdings gibt ein Notar keine Recht- und Steuertipps oder beurteilt die Höhe des Kaufpreises.

Anschließend geben Käufer und Verkäufer ihr Einverständnis und unterzeichnen den Vertrag. Damit sind die Vertragsinhalte rechtlich bindend und können nicht mehr rückgängig gemacht werden. Bezahlt wird der Notar in aller Regel vom Käufer.

Das steht im Kaufvertrag einer Immobilie

  • Namen, Geburtsdaten und Anschriften von Käufer und Verkäufer
  • Anschrift und Lage des Kaufgegenstands, also des Grundstücks oder Hauses
  • Falls vorhanden: Hypotheken und Nutzungsrechte
  • Kaufpreis
  • Beschreibung der notwendigen Grundbuch-Angelegenheiten (Löschung oder Übernahme bestehender Grundschulden oder bestehender Wohnungsrechte und Grundpfandrechte) sowie die Bevollmächtigung des Notariats
  • Ausstattung des Kaufobjekts und was noch dazu gehört (Möbel, Restbestände etc.)
  • Auflistung aller bekannter Mängel und die Gewährleistungsrechte des Käufers
  • Regelungen zur Zahlung des Kaufpreises und wann dieser fällig wird sowie Kontodaten des Verkäufers
  • Aufteilung der Nebenkosten (Makler, Notar etc.)
  • Bestimmungen zum Besitzübergang und Vereinbarung der Schlüsselübergabe
  • Höhe der Verzugszinsen, falls sich die Übergabe verzögert
  • Regelungen über eine eventuelle treuhändige Abwicklung

Bei einem Kaufvertrag für eine Wohnung kommen noch einige Punkte hinzu. Wohnungsbesitzer sind Teil einer Eigentümergemeinschaft und teilen sich mit den übrigen Eigentümern das Gemeinschaftseigentum wie Garten, Treppenhaus etc. Ist die Wohnung vermietet, kommen sämtliche Miet- und Pachtverhältnisse dazu. Der notarielle Ablauf ist beim Wohnungkauf aber der gleiche wie beim Kauf eines Hauses.

Zusätzliche Inhalte im Kaufvertrag für eine Wohnung

  • Wohnungsnummer
  • Größe und Lage
  • Zu der Wohnung gehörendes Sondereigentum (Keller, Dachboden, Garage, Balkon etc.)
  • Gemeinschaftseigentum und Nutzungsrechte daran
  • Sondernutzungsrechte, die andere Mitglieder der Eigentumsgemeinschaft nicht haben
  • Gemeinschaftsordnung
  • Miteigentumsanteil
  • Höhe des Hausgeldes

Nachdem Sie vom Notar den Vertragsentwurf zugeschickt bekommen haben, haben Sie in der Regel zwei Wochen Zeit, den Vertrag zu prüfen. Achten Sie darauf, dass Namen korrekt geschrieben sind und alle Daten stimmen.

Information-Symbol

Tipp: Möbel gesondert auflisten

Wird die Immobilie mit bewegleichem Inventar verkauft, sollte dieses gesondert im Kaufvertrag auftauchen. Dadurch reduziert sich der Kaufpreis für die Immobilie, was eine geringere Grunderwerbssteuer zur Folge hat.

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