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Sind Rauchmelder Pflicht in Mietwohnungen und im Eigenheim?

Zuletzt bearbeitet am

Kurz und knapp

Ja, Rauchmelder sind sowohl in Eigentums- als auch in Mietimmobilien Pflicht. Je nach Bundesland gelten allerdings etwas abweichende Regelungen. Zuständig für die Anschaffung und Installation ist aber immer der Eigentümer bzw. Vermieter.

In Deutschland gilt bundesweit eine Rauchmelderpflicht für privaten Wohnraum. Wer den Rauchmelder anzubringen hat und in welchen Räumen die Pflicht besteht, wird in der Landesbauordnung der jeweiligen Bundesländer geregelt.

In allen 16 Bundesländern gilt: Neu- und Umbauten müssen mit Rauchmeldern ausgestattet werden. In den meisten Bundesländern gilt das Gleiche auch für Bestandsgebäude. Ausnahmen bilden hier Berlin und Brandenburg, in denen die Rauchmelderpflicht für Bestandsgebäude erst zum 1.1.2021 in Kraft tritt. In Sachsen fehlt eine entsprechende Regelung bisher (Stand: November 2019).

Installation ist Sache des Eigentümers 

Zuständig für die Anschaffung und Installation der Rauchmelder ist immer der Eigentümer der Immobilie, dies gilt auch in Mietwohnungen. Er kann die Aufgabe entweder eigenhändig übernehmen oder jemanden damit beauftragen,  bspw. einen Hausmeisterdienst. Gerade Vermieter sollten die Angelegenheit ernst nehmen: Wer die Rauchmelderpflicht ignoriert, verstößt gegen die Sorgfaltspflicht, was mit hohen Strafen geahndet werden kann.

Die Pflicht zur regelmäßigen Wartung wird dagegen in 10 der 16 Bundesländer auf den Mieter übertragen. Die folgende Tabelle bietet eine Übersicht über die Regelungen aller 16 Bundesländer.

BundeslandPflicht für BestandsgebäudeWartung erfolgt durch
Baden-Württembergseit 1.1.2015Mieter
Bayernseit 1.1.2018Mieter
Berlinab 1.1.2021Mieter
Brandenburgab 1.1.2021Eigentümer/Vermieter
Bremenseit 1.1.2016Mieter
Hamburgseit 1.1.2011Eigentümer/Vermieter
Hessenseit 1.1.2015Mieter
Mecklenburg-Vorpommernseit 1.1.2010Eigentümer/Vermieter
Niedersachsenseit 1.1.2016Mieter
Nordrhein-Westfalenseit 1.1.2017Mieter
Rheinland-Pfalzseit 12.7.2012Eigentümer/Vermieter
Saarlandseit 1.1.2017Mieter
SachsenNoch keine RegelungMieter
Sachsen-Anhaltseit 1.1.2016Eigentümer/Vermieter
Schleswig-Holsteinseit 1.1.2011Mieter
Thüringenseit 1.1.2019Eigentümer/Vermieter

Widerspruch zwischen Mietrecht und Landesbauordnung

Die Übertragung der Wartungspflicht auf den Mieter verursacht in den betroffenen Bundesländern einen Widerspruch zwischen der Landesbauordnung und dem bundesweit geltenden Mietrecht.

Nach den Bestimmungen im BGB kann sich der Vermieter nämlich nicht gänzlich von der Wartungspflicht freisprechen. In § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB heißt es:

„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Da in Deutschland der Rechtsgrundsatz „Bundesrecht bricht Landesrecht“ gilt, müsste die bundesgesetzliche Regelung die Bestimmung der Landesbauordnung in diesem Punkt aushebeln und die Wartungspflicht dem Vermieter übertragen. Im Schadensfall könnte dem Mieter aber wahrscheinlich trotzdem ein „schuldhaftes Unterlassen“ unterstellt werden, was zumindest eine geteilte Haftung bedeuten würde. Ein höchstrichterliches Urteil zu diesem Thema gibt es noch nicht.

Individualvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter

Das Bundes-Mietrecht erlaubt es, dass Mieter und Vermieter Individualvereinbarungen in den Mietvertrag aufnehmen, so auch die Pflicht zur Wartung der Rauchmelder. Bei einem bestehenden Mietverhältnis kann eine Ergänzungsvereinbarung abgeschlossen werden. Eine solche Vereinbarung muss allerdings von beiden Seiten einvernehmlich akzeptiert und unterschrieben sein. 

Doch auch bei einer geltenden Individualvereinbarung kann der Vermieter das Thema noch nicht komplett abhaken. Er muss weiterhin sicherstellen, dass der Mieter physisch und psychisch dazu in der Lage ist, die Wartung auch wirklich durchzuführen. Ist dies aus irgendwelchen Gründen nicht möglich, kann die Wartungspflicht nicht auf den Mieter übertragen werden.

Eigeninteresse des Vermieters

Der Vermieter trägt die Verkehrssicherungspflicht für das Gebäude. Das bedeutet, es besteht immer (mindestens) eine Sekundärhaftung. Der Vermieter müsste stets überprüfen, ob der Mieter die Wartung der Rauchmelder durchführen kann und dies auch wirklich tut.

Kommt bei einem Brand ein Dritter zu Schaden, ist aufgrund der Verkehrssicherungspflicht zunächst der Vermieter in der Haftung. Im Anschluss müsste dann geklärt werden, ob der Mieter eine Mitschuld trägt. Auch mit der Versicherung kann es in einem solchen Fall kompliziert werden.

Aufgrund der möglichen Stolpersteine bei der Haftungsfrage beauftragen viele Vermieter einen professionellen Wartungsdienst mit der regelmäßigen Wartung der Rauchmelder. Ist dies im Mietvertrag aufgeführt, kann der Vermieter die Kosten dafür im Rahmen der Nebenkostenabrechnung ohnehin voll auf den Mieter umlegen.

In welchen Räumen muss ein Rauchmelder angebracht werden?

Grundsätzlich und in jedem Bundesland gilt: In jedem Schlafzimmer, Kinderzimmer und in Fluren, die als Fluchtwege dienen, müssen Rauchmelder installiert werden. 

In Berlin und Brandenburg sind Rauchmelder in allen Aufenthaltsräumen Pflicht, also auch im Wohn- und im Arbeitszimmer. Die Landesbauordnung in Baden-Württemberg sieht Rauchmelder für alle „Aufenthaltsräumen, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen“ vor, also auch für Gästezimmer.

Wenn möglich, sollte ein Rauchmelder in der Raummitte mit einem Mindestabstand zur Wand von einem halben Meter angebracht werden. Räume in L-Form, die größer sind als 60 Quadratmeter, benötigen auf jeder Seite einen Rauchmelder. Gleiches gilt, wenn der Raum durch Trennwände oder große Möbel unterbrochen ist. In einem Raum, der über mehrere Etagen verläuft, muss mindestens auf der obersten Ebene ein Rauchmelder angebracht werden.

Wichtig: Rauchmelder müssen immer in waagerechter Position stehen, auch in Räumen mit Dachschrägen. Bei spitz zulaufenden Dachschrägen dürfen sie zudem nicht am obersten Punkt angebracht sein, sonder etwa 50 cm darunter.

Was kosten Rauchmelder?

Im Baumarkt oder online finden Sie Rauchmelder schon für etwa 5 Euro. Es ist allerdings empfehlenswert, nicht nur auf den Preis zu schauen.

Ein guter Rauchmelder…

  • hat eine lange Batterie-Laufzeit (10 Jahre oder mehr),
  • lässt sich mit den anderen Rauchmeldern im Haus vernetzen, so dass im Falle eines Brandes alle Geräte gleichzeitig Alarm schlagen,
  • ist internetfähig und kann aus der Ferne getestet werden.

Für qualitätsgeprüfte Geräte mit diesen Eigenschaften müssen Sie mit Kosten zwischen 20 und 100 Euro pro Stück rechnen.

Kann man einen Rauchmelder auch mieten?

Ja, Rauchmelder lassen sich bei einigen Anbietern auch mieten. In der Regel ist dies mit einem Servicevertrag verknüpft, wodurch auch die Wartung abgedeckt wird. Gerade für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern kann dies sinnvoll sein, da die Anschaffungskosten je nach Größe des Gebäudes recht hoch ausfallen können.

Welche Kosten entstehen für Mieter?

Für Vermieter entstehen durch die Installation von Rauchmeldern zweierlei Kosten: zum einen für die Anschaffung, zum anderen für die regelmäßige Wartung. Beide Ausgaben kann er sich vom Mieter wiederholen, allerdings auf unterschiedliche Art und Weise.

Die Anschaffung von Rauchmelden gilt als Modernisierung zur Verbesserung des Wohnraums. Das bedeutet, der Vermieter darf 8 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete draufschlagen. Als Mieter müssen Sie dies akzeptieren und der Erhöhung zustimmen.

Beispiel: Durch die Installation von mehreren Rauchmeldern sind Kosten in Höhe von 180 Euro entstanden. 8 Prozent davon legt der Vermieter auf die jährliche Miete um, also 14,40 Euro. Für den Mieter bedeutet dies eine Mieterhöhung von 1,20 Euro im Monat.

Beauftragt der Vermieter ein Unternehmen mit der regelmäßigen Wartung der Rauchmelder, kann er diese Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung in voller Höhe auf den Mieter umlegen. Voraussetzung ist, dass dies im Mietvertrag so vereinbart wurde bzw. eine Ergänzungsvereinbarung unterschrieben wurde.

Können Mietkosten umgelegt werden?

Die Gerichte sind sich in dieser Frage uneinig und eine höchstrichterliche Entscheidung gibt es noch nicht. Es ist aber davon auszugehen, dass eine Umlage der Mietgebühr für Rauchmelder auf den Mieter nicht möglich ist.

Zu diesem Schluss kamen bspw. das AG Halle (Saale) (Az.: 95 C 307/16) und das LG Hagen (Az.: 1 S 198/15). Sie begründeten ihre Entscheidung unter anderem damit, dass die Mietkosten lediglich an die Stelle der Anschaffungskosten treten und damit keine Betriebskosten sind.

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