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Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Zuletzt bearbeitet am

Kurz und knapp

Die Miete darf nur im Rahmen einer Modernisierung, einer Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach vorheriger Vereinbarung im Mietvertrag erhöht werden. 

Die Mietpreise sind in den letzten Jahren ausnahmslos in jeder größeren deutschen Stadt angestiegen. Spitzenreiter ist München mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von über 17 Euro. Für eine 3-Zimmer Wohnung mit 80 Quadratmetern bedeutet das eine Kaltmiete von 1.400 Euro.

Vermieter können die Miete aber nicht einfach nach Lust und Laune anheben, sondern müssen sich an gesetzliche Regelungen halten. Diese sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragraphen 557 bis 561 festgelegt.

Wichtiges Kriterium: Eine Mieterhöhung muss begründet sein.

Aus welchen Gründen ist eine Mieterhöhung zulässig?

Für die Erhöhung der Kaltmiete gibt es drei zulässige Begründungen:

  • Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
  • Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
  • Im Mietvertrag vereinbarte Mieterhöhung zu einem festgelegten Zeitpunkt

Unabhängig davon können sich die regelmäßigen Nebenkosten im Zuge einer Nebenkostenabrechnung erhöhen.

1. Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Vermieter haben nach § 558 BGB das Recht, die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Genauer gesagt schreibt das Gesetz vor, dass vom Mieter die „Zustimmung zu einer Erhöhung“ auf das übliche Niveau verlangt werden darf.

Das bedeutet, Ihr Vermieter darf sich daran orientieren, wie hoch die Miete für andere Wohnungen in der Umgebung ist. Um einen konkreten Wert angeben zu können, hat der Vermieter verschiedene Möglichkeiten:

  • Orientierung am Mietspiegel: Viele Städte und Gemeinden ermitteln regelmäßig, wie hoch die Mieten in den verschiedenen Ortsteilen sind. Vermieter können sich bei der Mieterhöhung darauf berufen. Üblicherweise erhält der Mieter eine Kopie des Mietspiegels oder der Vermieter zitiert daraus. Ist der Mietspiegel frei zugänglich, muss er dem Mieter nicht zugeschickt werden.
  • Drei Vergleichswohnungen: Nicht überall gibt es einen Mietspiegel, vor allem in kleinen Gemeinden nicht. In diesem Fall dürfen Vermieter drei vergleichbare Wohnungen nennen und die Miete daran anpassen. Die Wohnungen müssen von der Lage, Größe und Ausstattung her sehr ähnlich sein. 
  • Auskünfte aus einer Mietdatenbank
  • Gutachten eines Sachverständigen

Auch wenn es in Ihrer Stadt einen Mietspiegel gibt, kann Ihr Vermieter trotzdem eine andere Grundlage für die Erhöhung wählen. Existiert ein sogenannter „qualifizierter Mietspiegel“, muss dem Mieter der darin angegebene Wert aber in jedem Fall mitgeteilt werden. Ein qualifizierter Mietspiegel wird im Gegensatz zu einem einfachen Mietspiegel alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt.

Information-Symbol

Mietspiegel der Nachbargemeinde

Das Amtsgericht Leonberg hat in einem Urteil vom 25. Mai 2016 entschieden, dass ein Vermieter den Mietspiegel der Nachbargemeinde nur dann als Grundlage einer Mieterhöhung angeben darf, wenn konkret begründet wird, warum die beiden Gemeinden vergleichbar sind.

Wie berechnet der Vermieter die neue Miete?

Ein Mietspiegel enthält durchschnittliche Quadratmeterpreise von einer bestimmten Region oder einem Ortsteil. Für die Erhöhung der Miete nimmt der Vermieter den Quadratmeterpreis und multipliziert diesen mit der Größe der Wohnung. 

Entscheidend für die Berechnung der Miethöhe ist immer die tatsächliche Wohnfläche. Es kommt häufiger vor als man denkt, dass die Angabe im Mietvertrag nicht hundertprozentig korrekt ist.

Im Zweifelsfall können Sie einfach nachmessen. Eine erste laienhafte Messung mit Zollstock genügt. Bedenken Sie dabei, dass Balkone, Terrassen und Räume mit Dachschrägen nicht in vollem Umfang angerechnet werden.

Weicht Ihr Ergebnis stark von der Angabe im Mietvertrag ab, sprechen Sie Ihren Vermieter darauf an und bitten Sie um eine neue Vermessung. Möglicherweise können Sie sogar einen Teil der schon gezahlten Miete zurückfordern.

Zählen Schönheitsreparaturen extra?

Enthält die monatliche Miete einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen, gilt dieser für die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete als Teil der Kaltmiete, kann also nicht nach der Erhöhung noch draufgeschlagen werden.

Darf der Vermieter die Miete beliebig oft erhöhen?

Nein, das Gesetz macht sehr genaue Vorgaben, wie oft und um wieviel die Miete erhöht werden darf.

  • Kappungsgrenze: Innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren darf sich die Kaltmiete nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. In Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gilt eine Grenze von 15 Prozent.
  • Schriftform: Der Vermieter muss dem Mieter die Mieterhöhung mit einem Mieterhöhungsschreiben in Textform mitteilen. Dies muss aber nicht zwingend als Brief verschickt werden, Fax und E-Mail sind ebenfalls zulässig.
  • Mindestlaufzeit: Eine Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung angekündigt werden. Gleiches gilt nach dem Einzug.
  • Bedenkzeit: Nach dem Erhalt des Schreibens haben Mieter eine Überlegensfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats. In Kombination mit der Mindestlaufzeit bedeutet das: Sie müssen maximal alle 15 Monate eine Anpassung an das Mietpreisniveau hinnehmen.
  • Zustimmung erforderlich: Ist die Erhöhung formal korrekt und ausreichend begründet, haben Sie als Mieter in der Regel keine Chance sich dagegen zu wehren. Trotzdem müssen Sie erst Ihre Zustimmung geben. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, diese einzuklagen. Zahlen Sie die neue Miete widerspruchslos, kann das als Zustimmung gewertet werden.

2. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Vermieter dürfen die Kosten für Modernisierungen auf die Mieter umlegen (§ 559 BGB). Eine solche Mieterhöhung kann unabhängig von der Anpassung an die Vergleichsmiete verlangt werden. Es spielt auch keine Rolle, ob die Kappungsgrenze bereits erreicht wurde. Die Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich.

Acht Prozent der Kosten für die Modernisierung darf Ihr Vermieter Ihnen auf die Jahresmiete draufschlagen. Maximalgrenze für eine solche Erhöhung sind drei Euro pro Quadratmeter. Lag die Ursprungsmiete unter sieben Euro pro Quadratmeter, darf sie nur um zwei Euro angehoben werden.

Der Vermieter darf dabei nur seine tatsächlichen Kosten anrechnen. Wurde die Modernisierung teilweise mit öffentlichen Fördermitteln finanziert, musste der Vermieter weniger aus eigener Tasche zahlen und die Mieterhöhung reduziert sich entsprechend. Mieter haben das Recht, Rechnungen für die Modernisierung einzusehen, um die Erhöhung nachvollziehen zu können.

Welche Fristen muss der Vermieter einhalten?

Die Modernisierungsmaßnahmen müssen drei Monate im Voraus schriftlich angekündigt werden. Der Vermieter muss den Mieter informieren über:

  • Art und Umfang der Modernisierung
  • Beginn und voraussichtliche Dauer
  • die geplante Mieterhöhung und die voraussichtlichen zukünftigen Betriebskosten
  • Hinweis auf die Möglichkeit, im Falle eines Härtefalls widersprechen zu können

Sind die Arbeiten abgeschlossen, muss der Mieter nochmals schriftlich über die Mieterhöhung informiert werden. Zu Beginn des dritten Monats nach dem Erhalt des Schreibens wird die neue Miete fällig. Wurden die Arbeiten nicht ordnungsgemäß angekündigt oder ist die Erhöhung mehr als 10 Prozent teurer als im Ankündigungsschreiben, verlängert sich die Frist um 6 Monate.

Wann ist ein Umbau eine Modernisierung und wann eine Instandhaltung?

Modernisierungen und Instandhaltungen sind nicht immer klar voneinander zu unterscheiden. Dies ist allerdings sehr wichtig, denn die Kosten einer Instandhaltung muss der Vermieter selbst tragen. Nur Modernisierungen dürfen auf den Mieter umgelegt werden.

  • Eine Instandhaltung sorgt dafür, dass die Wohnung oder das Haus im vertraglich vereinbarten Zustand ist oder bleibt. Dazu zählt bspw. die Entfernung von Schimmel oder der Austausch beschädigter Fenster.
  • Eine Modernisierung verbessert das Mietobjekt und damit die Wohnsituation der Mieter. Eine energetische Sanierung, die in Zukunft geringere Heizkosten bewirkt, ist immer eine Modernisierung. Andere Beispiele sind der Einbau einer Sauna oder der Anbau eines Balkons.

Muss ich während den Umbaumaßnahmen meine normale Miete zahlen?

Wenn die Arbeiten die Nutzbarkeit der Wohnung einschränken, haben Sie ein Recht auf Mietminderung während der Zeit des Umbaus. Davon ausgenommen sind energetische Modernisierungen, bei denen die Miete für die ersten drei Monate nicht gemindert werden kann.

3. Im Mietvertrag vereinbarte Mieterhöhungen

Mieterhöhungen können auch fester Bestandteil des Mietvertrags sein. Entweder in Form einer Staffelmiete oder einer Indexmiete.

Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete automatisch jedes Jahr um einen festgelegten Betrag. Mit der Unterschrift des Mietvertrags stimmt der Mieter allen Staffel-Erhöhungen zu. 

Staffelmietverträge haben für Mieter sowohl Vor- als auch Nachteile:

  • Nachteil: Bei einer Staffelmiete gilt keine Kappungsgrenze, die Miete kann das ortsübliche Niveau also mit den Jahren deutlich übersteigen. Nur die Mietpreisbremse kann die Erhöhung begrenzen.
  • Vorteil: Weitere Mieterhöhungen sind in einem Staffelmietvertrag nicht zulässig. Sie wissen als Mieter also ganz genau, wie hoch Ihre Miete in den nächsten Jahren sein wird.

Indexmiete

Eine Indexmiete wird einmal pro Jahr an den Verbraucherpreisindex angepasst. Das bedeutet: Die Miete steigt gemäß der Inflationsrate an. Sie können also nur abschätzen, wie hoch Ihre Miete in den nächsten Jahren sein wird. Die Berechnung der Erhöhung muss für den Mieter aber nachvollziehbar offengelegt werden.

Wie auch bei der Staffelmiete darf der Vermieter in einem Indexmietvertrag keine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen. Eine Erhöhung wegen einer Modernisierung ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter diese wegen einer gesetzlichen Verpflichtung durchführen musste.

Kann ich mich gegen eine Mieterhöhung wehren?

Vereinbarte Erhöhung

Ist die Mieterhöhung Teil Ihres Mietvertrags (Staffel- oder Indexmiete), bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als die höhere Miete hinzunehmen. 

Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete

Bei einer Anpassung an das Mietpreisniveau können Sie prinzipiell immer widersprechen. Nach dem Erhalt des Ankündigungsschreibens haben Sie bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, Widerspruch einzulegen. Damit dies Erfolg hat, sollten Sie erklären, warum Sie mit der Mieterhöhung nicht einverstanden sind. 

Gibt der Vermieter bspw. Vergleichswohnungen an, die wesentlich besser ausgestattet sind als Ihre, ist die Erhöhung nicht rechtmäßig. Auch einfache formale Fehler können das Erhöhungsschreiben unwirksam machen. Nehmen Sie sich auf jeden Fall die Zeit zur Überprüfung. Haben Sie einmal zugestimmt, können Sie dies nicht mehr widerrufen.

Nach dem Widerspruch ist der Vermieter wieder an der Reihe. Er hat nun drei Monate Zeit, die Zustimmung einzuklagen. Nun muss ein Gericht entscheiden, ob die Mieterhöhung berechtigt ist oder nicht. Grundsätzlich ist es auch möglich, einer Erhöhung nur teilweise zuzustimmen, also bis zu einem bestimmten Betrag.

Erhöhung nach Modernisierung

Bei einer Modernisierung sollte zuerst geprüft werden, ob es sich nicht um eine versteckte Instandhaltungsmaßnahme handelt. Hilft die Maßnahme beim Sparen von Energie oder Wasser oder schafft neuen Wohnraum, haben Sie in der Regel schlechte Karten.

Ist die Erhöhung formal korrekt, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, auf einen Härtefall zu pochen. Diese Gründe können für Sie eine besondere Härte bedeuten:

  • Die Arbeiten würden Sie oder einen Angehörigen Ihres Haushaltes gesundheitlich stark belasten.
  • Der Umbau ist für Sie zum jetzigen Zeitpunkt aufgrund besonderer Umstände nicht zumutbar, zum Beispiel während den letzten Monaten einer Schwangerschaft, Prüfungsvorbereitungen oder weil Sie die Wohnung ohnehin schon gekündigt haben.
  • Die neue Miete übersteigt 50 Prozent Ihres Nettoeinkommens und ist für Sie damit finanziell nicht stemmbar.

Die ersten beiden Fälle bewirken meist nur ein Aufschieben der Maßnahmen. Möglicherweise stellt der Vermieter Ihnen für die Zeit des Umbaus auch eine Ersatzwohnung zur Verfügung.

Bei einer nachweislichen finanziellen Härte müssten Sie zwar den Umbau dulden, nicht aber die höhere Miete zahlen. Dies gilt aber nicht, wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird.

Checkliste: Ist meine Mieterhöhung zulässig?

    Allgemein

  • Stimmen Namen, Datum und Anschrift?
  • Hat der Mieter Sie rechtzeitig informiert?
  • Bei Modernisierungen

  • Handelt es sich tatsächlich um eine Modernisierung oder um eine Instandhaltung?
  • Legt der Vermieter maximal die zulässigen acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete um?
  • Hat der Vermieter öffentliche Fördergelder in Anspruch genommen und dadurch seine Kosten gesenkt?
  • Weicht die Erhöhung von der im Ankündigungsschreiben genannten Miete ab?
  • Bei der Anpassung auf die Vergleichsmiete

  • Liegt die letzte Anpassung auf die Vergleichsmiete mindestens ein Jahr zurück?
  • Ist die Wohnfläche korrekt angegeben (Angabe im Mietvertrag kann falsch sein)?
  • Hat der Vermieter den Mietspiegel beigelegt oder zitiert oder ist dieser öffentlich zugänglich?
  • Sind die drei genannten Vergleichswohnungen tatsächlich geeignet (Lage, Baujahr, Größe, Ausstattung)?
  • Wurde die Miete in den letzten drei Jahren bereits um 20 bzw. 15 Prozent erhöht?
  • Ist im Mietvertrag ein Pauschalbetrag für Schönheitsreparaturen vereinbart?
  • Bei einer Staffelmiete

  • Erhöht der Vermieter die Miete nur um den vertraglich vereinbarten Betrag?
  • Bei einer Indexmiete

  • Ist die Berechnung verständlich und nachvollziehbar?

Kann ich meinen Mietvertrag bei einer Mieterhöhung kündigen?

Bei einer Erhöhung auf das ortsübliche Niveau oder nach Modernisierungsmaßnahmen haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Mit einer Frist von zwei Monaten können Sie Ihren Mietvertrag kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des übernächsten Monats beim Vermieter eingehen.

Beispiel:

  • Ankündigung der Mieterhöhung am 10. April
  • Frist für das Kündigungsschreiben bis zum 30. Juni
  • Kündigung der Wohnung zum 31. August

Nehmen Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, müssen Sie in der verbleibenden Mietzeit keine höhere Miete zahlen.

Nach der Ankündigung einer Modernisierung haben Sie nach § 555e BGB ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des übernächsten Monats, wenn Sie die Kündigung bis zum Ende des nächsten Monats aussprechen. In unserem Beispiel müsste der Vermieter die Kündigung also zum 31. Mai erhalten, damit Sie zum 30. Juni ausziehen können.

Bei einem Staffel- oder Indexmietvertrag haben Sie kein Sonderkündigungsrecht.

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