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Wann muss ich die Spekulationssteuer zahlen?

Zuletzt bearbeitet am

Das Wichtigste kurz und knapp

Wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn verkaufen, fällt die Spekulationssteuer an. Wenn Sie in den vergangenen zwei Jahren sowie dem angebrochenen Jahr des Verkaufs selbst in der Immobilie gewohnt haben, sind Sie von der Steuer befreit. 

Die Spekulationssteuer wird dann fällig, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb gewinnbringend wieder verkauft wird und in der Zwischenzeit nicht entweder ausschließlich oder zumindest im Jahr des Verkaufs sowie den beiden vorangegangenen Jahren selbstbewohnt wurde.

Für eine geerbte Immobilie gelten die gleichen Regeln – es zählt das Datum, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat bzw. inwiefern dieser dort selbst gewohnt hat.

Die Spekulationssteuer nicht zahlen muss, wer

  • die Immobilie schon länger als 10 Jahre besitzt (Datum des Kaufvertrags),
  • die gesamte Zeit von Kauf bis Verkauf dort selbst gewohnt hat,
  • in den vergangenen 2 Jahren sowie dem angebrochenen Jahr des Verkaufs die Immobilie selbst bewohnt hat,
  • einen Zweitwohnsitz verkauft, der aus beruflichen Gründen erworben wurde.

Trifft keiner dieser Punkte zu, wird die Spekulationssteuer bei einem Verkauf sehr wahrscheinlich fällig. Für anteilig selbstbewohnte Immobilien, etwa ein zur Hälfte vermietetes Doppelhaus, wird die Steuer entsprechend anteilig berechnet. In der Vergangenheit kam es außerdem zu Streitfällen, ob ein Arbeitszimmer anteilig versteuert werden müsste.

Das Finanzgericht Köln hat in einem Urteil von 2018 den Verkäufern Recht gegeben und entschieden, dass das Arbeitszimmer nicht als selbständiges Wirtschaftsgut betrachtet werden könne, da es in den privaten Wohnbereich integriert sei.

So viel Steuer fällt an

Muss die Steuer gezahlt werden, wird der Verkaufsgewinn auf ihr zu versteuerndes Jahreseinkommen hinzugerechnet. Die genaue Höhe der Forderung hängt also von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.

Beispiel: So viel Spekulationssteuer fällt an

Verkaufserlös 350.000
Spekulationssteuer 36.000 Euro
- Veräußerungskosten (Malerarbeiten etc.) 10.000 Euro
- Anschaffungskosten (ursprünglicher Kaufpreis) 250.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn 90.000 Euro
Persönlicher Steuersatz 40 Prozent

Haben Sie in der jüngeren Vergangenheit bereits eine andere Immobilie mit Verlust verkauft, können Sie diesen mit dem Gewinn des aktuellen Verkaufs verrechnen. Mussten Sie für eine Immobilie bereits Erbschaftssteuer zahlen und wollen diese verkaufen, können Sie eine Einkommensteuerermäßigung beantragen. Im Zweifelsfall wenden Sie sich an einen Steuerberater.

Gewerbesteuer beachten: Die Drei-Objekt-Grenze

Beim Hausverkauf ist nicht nur die Spekulationssteuer wichtig, denn unter bestimmten kann auch eine Gewerbesteuer fällig werden. Das ist immer dann der Fall, wenn Sie die Grenze zu einem gewerblichen Immobilienhändler überschreiten – und das geht deutlich schneller als man zunächst denkt. 

Wenn Sie innerhalb einer Frist von fünf Jahre drei oder mehr Immobilien verkauft, die sogenannte Drei-Objekt-Grenze, gelten Sie als gewerblicher Immobilienhändler. In diesem Fall müssen Sie nicht nur den Gewinn versteuern, sondern auch die Gewerbesteuern zahlen, es gibt also einige zusätzliche steuerliche Besonderheiten. 

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