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Was ist der Mietspiegel und wo kann er eingesehen werden?

Zuletzt bearbeitet am

Das Wichtigste kurz und knapp

Der Mietspiegel zeigt, wie hoch die Mieten in einem bestimmten Gebiet sind und kann bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung eingesehen werden. 

Der Mietspiegel ist ein Orientierungsrahmen über die üblicherweise gezahlten Mieten in einer Gemeinde oder einem Stadtteil.

Damit die Wohnungen miteinander verglichen werden können, geht dabei nicht nur die Netto-Kaltmiete in den Mietspiegel ein. Die Wohnungen werden zusätzlich nach folgenden Kriterien ausgewiesen: 

  • Baujahr/Fertigstellungszeitpunkt der Wohnung
  • Größe der Wohnung
  • Ausstattung
  • Lage

Anhand dieser Kriterien werden die Wohnungen klassifiziert und in Gruppen eingeteilt. Für die einzelnen Gruppen werden dann die Mietpreise als Preisspannen angegeben. Alle zwei Jahre wird der Mietspiegel mithilfe von Mieter- und Vermieterverbänden neu berechnet.

Einfacher- und qualifizierter Mietspiegel

Den Mietspiegel gibt es in zwei verschiedenen Varianten: dem einfachen Mietspiegel und dem qualifizierten Mietspiegel. 

Vereinfacht gesagt basiert der einfache Mietspiegel auf Daten, die Mieter und Vermieter offenlegen. Es handelt sich hier allerdings oft lediglich um Stichproben, sodass die Angaben nicht repräsentativ sind. 

Dagegen wird der qualifizierte Mietspiegel auf wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt. Diese Ermittlung muss laut § 558d BGB nicht nur dokumentiert werden, sondern auch nachvollziehbar sein. Der qualifizierte Mietspiegel muss zudem alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden und alle vier Jahre neu erstellt werden. 

Der einfache Mietspiegel hat demnach weniger Anforderungen und ist deshalb nicht beweiskräftig, wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung über eine Mieterhöhung kommt. 

Welche Aufgabe hat der Mietspiegel?

Der Mietspiegel ist für Vermieter und für Mieter gleichermaßen wichtig, da er die Basis für viele Mieterhöhungen darstellt. Neben Modernisierungen und bereits im Mietvertrag vereinbarten Erhöhungen ist die Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete die dritte Möglichkeit für Vermieter, die monatliche Kaltmiete zu erhöhen. 

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird entweder anhand vom Mietspiegel oder drei vergleichbaren Wohnungen bestimmt. Der Mietspiegel ist deshalb ein wichtiges Instrument bei der Mieterhöhung. 

Auch bei der Mietpreisbremse kommt dem Mietspiegel eine besondere Bedeutung zu. In Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, müssen sich Vermieter auch bei einer Neuvermietung am Mietspiegel orientieren und dürfen die neue Miete nicht mehr als 10 Prozent über dem Mietspiegel ansetzen. 

Wie kann ich den Mietspiegel einsehen?

Einsicht in den Mietspiegel für Ihren Wohnort erhalten Sie bei der zuständigen Gemeinde- oder Stadtverwaltung. Allerdings liegt nicht für jeden Wohnort ein Mietspiegel vor. In Städten finden Sie allerdings in aller Regel einen Mietspiegel. 

Wenn kein Mietspiegel vorliegt können Sie sich als Vermieter bei der Mieterhöhung auf drei Vergleichswohnung berufen. Diese müssen allerdings bezogen auf die Lage, die Ausstattung und die Größe mit der betreffenden Wohnung vergleichbar sein.

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