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Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Zuletzt bearbeitet am

Das Wichtigste kurz und knapp

Der größte Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek ist, dass nur die Hypothek abhängig vom Darlehen ist. Dagegen ist die Grundschuld unabhängig vom Darlehen und bleibt auch nach der Rückzahlung bestehen. Bei heutigen Baufinanzierung ist die Grundschuld Standard. 

Sowohl Hypothek als auch Grundschuld dienen der Bank als Sicherheit, wenn Sie eine Immobilie erwerben und dafür einen Kredit bei der Bank aufnehmen möchten. Beide Varianten werden in das Grundbuch der Immobilie eingetragen und sichern die Bank bei einem Zahlungsausfall ab.

Die beiden Sicherheiten werden vor allem dann relevant, wenn Sie die Kreditraten nicht mehr bedienen können und die Bank auf Ihre Sicherheiten zurückgreift um ihr Geld zu bekommen. 

Die Unterschiede 

Eine Hypothek ist an das Darlehen geknüpft und reduziert sich mit jeder Rückzahlung an die Bank. Mit der vollständigen Tilgung wird die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht. Das heißt also: Sie zahlen nach und nach Ihren Kredit zurück und verringern damit die Hypothek. Wenn Sie den Kredit vollständig zurückbezahlt haben, erlischt auch die Sicherheit für Die Bank und die Hypothek wird gelöscht.

Die Grundschuld dagegen reduziert sich nicht und ist nicht an das Darlehen, sondern an die Immobilie geknüpft. Wenn die Grundschuld nach der vollständigen Rückzahlung aus dem Grundbuch gelöscht werden soll, muss die Bank dem zunächst zustimmen. Egal wie viel Sie also von Ihrem Kredit zurückbezahlt haben, die Grundschuld bleibt in der Höhe unberührt. 

Welche Variante ist besser?

Früher war die Hypothek bei einer Baufinanzierung die übliche Absicherung für Banken. Für Kreditnehmer mag eine Hypothek auch zunächst attraktiver erscheinen, weil sie automatisch niedriger wird und nach der vollständigen Tilgung erlischt.

Heute verlangen Banken verlangen allerdings meist eine Grundschuld als Absicherung. Aus Sicht der Bank ist eine Grundschuld flexibler und kann bei Verkauf der Immobilie bestehen bleiben, also sozusagen auf den neuen Besitzer übertragen werden.

Ein Vorteil für Kreditnehmer: Eine Grundschuld kann auf einen neuen Gläubiger übertragen werden, etwa wenn eine Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut aufgenommen wird. Bei einem neuen Darlehen kann die bestehende Grundschuld helfen, indem diese sozusagen wieder „aufgefüllt“ wird. Damit können Sie die ansonsten anfallenden Notar- und Grundbuchkosten. 

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