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Was ist der Verkehrswert?

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Das Wichtigste kurz und knapp

Der Verkehrswert und in verschiedenen Verfahren ermittelt und zeigt den realistischen Preis, der derzeit bei einem Verkauf zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet den derzeitig am Markt erzielbaren Preis und wird im Baugesetzbuch definiert. Gleichzusetzen ist der Verkehrswert mit dem Marktwert.

Diese Merkmale besitzt der Verkehrswert

  • Der Wert bezieht sich auf ein konkretes Grundstück oder eine Immobilie.
  • Das Ergebnis ist ein Preis, der in dem Gutachten ermittelt wird.
  • Der Verkehrswert ist Stichtagsbezogen und kann sich unter Umständen von einem Tag auf den anderen unterscheiden.
  • Bei der Ermittlung geht der Gutachter von offnen und freien Märkten sowie von Informationsfreiheit aus.
  • Der Verkehrswert wird neutral ermittelt und ist unabhängig von den Verhältnissen zwischen Käufer und Verkäufer.

Unterschiedliche Verfahren

Ermittelt wird der Verkehrswert von einem Gutachterausschuss. Dabei kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz, sodass sich auch unterschiedliche Verkehrswerte ergeben können.

Sachwertverfahren: Der Verkehrswert ergibt sich bei diesem Verfahren aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert. Der Bodenwert wird dabei anhand der Bodenrichtwerte ermittelt, die sich aus den erzielten Preisen bei Grundstücksverkäufen ergeben. Besonders Banken setzen häufig dieses Verfahren ein.

Ertragswertverfahren: Der Verkehrswert wird bei diesem Verfahren aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert errechnet. Letzterer ergibt sich unter anderem aus den Mieteinnahmen und den anfallenden Betriebskosten. Das Verfahren kommt besonders bei vermieteten Immobilien zum Einsatz.

Vergleichswertverfahren: Bei selbstgenutzten Immobilien oder Grundstücken wird der Verkehrswert hauptsächlich anhand von Vergleichspreisen ähnlicher Immobilien abgeleitet, die in der Vergangenheit erzielt wurden. Die Genauigkeit dieser Methode hängt deshalb auch an der Zahl der aussagekräftigen Referenzwerte.

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