Was ist die Beleihungsgrenze bei der Immobilienfinanzierung?

Die Beleihungsgrenze gibt den maximalen Kreditrahmen bei der Finanzierung einer Immobilie an. Die Beleihungsgrenze bezieht sich dabei nicht auf den Kaufpreis der Immobilie, sondern auf den Beleihungswert. Dieser ergibt sich aus dem Wert der Immobilie und einem Risikoabschlag.

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Beim Hausbau oder Immobilienkauf muss in aller Regel ein Kredit zur Finanzierung aufgenommen werden. Dabei geben die Banken allerdings keine Kredite über die volle Kaufsumme aus, sondern nur bis zu einem bestimmten Betrag.

Hier kommt die Beleihungsgrenze ins Spiel. Sie gibt Auskunft darüber, bis zu welchem Wert eine Immobilie von der Bank maximal beliehen wird. Die Beleihungsgrenze bestimmt somit die maximale Kreditsumme, die Sie für ein Objekt bekommen können. 

Wie errechnet sich die Beleihungsgrenze?

Die Beleihungsgrenze bezieht sich dabei nicht auf den Kaufpreis der Immobilie, sondern auf den Beleihungswert. Dieser ergibt sich aus dem Wert der Immobilie und einem Risikoabschlag.

Dieser wird abgezogen, um zum Beispiel Marktschwankungen auszugleichen. Wie viel Prozent des Wertes abgezogen werden, liegt im Ermessen des Kreditgebers. In der Regel beträgt der Abschlag zwischen 10 und 25 Prozent. Gerade bei qualitativ hochwertigen Objekten setzen die Banken den Beleihungswert in der Regel höher an, der Risikoabschlag ist hier also deutlich geringer.

Die Beleihungsgrenze liegt noch einmal unter dem Beleihungswert. Die Banken kalkulieren hier also sehr vorsichtig. Es geht immer um den Preis, der bei einem Verkauf der Immobilie mindestens zu erzielen wäre. Die Beleihungsgrenze liegt deshalb bei 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes. 

Information-Symbol

Beispiel - Beleihungsgrenze beim Immobilienkauf

Die Kosten für ein Einfamilienhaus belaufen sich auf 350.000 Euro.

Der Beleihungswert liegt bei 280.000 Euro
(80 Prozent des Kaufpreises, der Risikoabschlag beträgt also 20 Prozent).

Die Beleihungsgrenze liegt bei 80 Prozent des Beleihungswertes. In diesem Beispiel sind das 224.000 Euro.

Die maximale Kreditsumme beträgt also 224.000 Euro. Da Sie 350.000 Euro zum Erwerb der Immobilie benötigen, fehlen zur Deckung aller Kosten also noch 126.000 Euro, die zum Beispiel aus Eigenkapital oder Förderprogrammen finanziert werden müssen.

Kreditsumme kann über Beleihungsgrenze hinausgehen

Natürlich finanzieren Banken auch über den Wert der Beleihungsgrenze hinaus. Allerdings müssen Sie in diesem Fall mit Zinsaufschlägen rechnen. Wirkliche Top-Konditionen sind deshalb nur bei Kreditsummen zu erwarten, die unterhalb der Beleihungsgrenze liegen. 

In unserem Beispiel kann die Bank also auch einen Kredit über die vollen 350.000 Euro vergeben, wird dafür aber Zinsaufschläge verlangen, da der Differenzbetrag von 126.000 Euro zur Beleihungsgrenze abgesichert werden muss. Hier kommt es dann auf die Bonität des Kreditnehmers geben.

So funktionieren Finanzierung, die über die Beleihungsgrenze hinaus gehen

Auch wenn die Kreditsumme über der Beleihungsgrenze liegt, bedeutet das allerdings nicht, dass diese Grenze keine Rolle mehr spielt. Rein rechnerisch wird der zusätzliche Anteil, der über die Beleihungsgrenze hinaus geht, als ein Privatdarlehen vergeben. In der Realität ist davon jedoch nur wenig zu spüren und es handelt sich um einen Kredit für die komplette Summe. 

Wenn ein Kredit über die volle Höhe des Beleihungswertes bewilligt werden soll, kann die Bank neben den Zinsaufschlägen auch zusätzliche Sicherheiten verlangen. Dazu zählen zum Beispiel ein sehr hohes Einkommen oder auch Sachsicherheiten, beispielsweise in Form einer weiteren Immobilie.

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