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Was kostet ein Wertgutachten für die Immobilienbewertung?

Zuletzt bearbeitet am

Das Wichtigste kurz und knapp

Die Kosten hängen vom Umfang des Gutachtens ab. Für den Verkauf einer „einfachen“ Immobilie genügt häufig ein Kurzgutachten für 100 – 500 Euro. Bei komplizierten Fällen oder für rechtliche und steuerliche Prozesse ist meist ein Vollgutachten erforderlich, das meist zwischen 1000 und 2500 Euro kostet, je nachdem, wie aufwendig die Erstellung des Gutachtens ist.

Die Kosten für ein Immobiliengutachten sind abhängig vom Umfang bzw. dem Zweck, wofür die Immobilienbewertung gebraucht wird. 

Für einen groben Preisrahmen kann eine günstige (oder sogar kostenlose) Online-Bewertung schon ausreichen. Ein professionelles Wertgutachten liefert dagegen eine realistische Einschätzung des Immobilienwertes und ist damit eine verlässliche Ausgangslage für Preisverhandlungen, was sowohl für Käufer als auch Verkäufer von Vorteil sein kann.

Doch auch unter den Immobilien-Wertgutachten gibt es Unterschiede, die sich nicht zuletzt auch im Preis bemerkbar machen.

Welche Arten von Immobiliengutachten gibt es?

Es gibt zwei Arten von Immobiliengutachten, die sich in Umfang und Kosten deutlich voneinander unterscheiden: Kurzgutachten und Vollgutachten.

Beide Varianten werden von einem Immobilien-Sachverständigen ausgestellt, der alle Unterlagen sowie die Immobilie selbst unter die Lupe nimmt. Häufig werden Gutachten von Ingenieuren oder von Architekten erstellt. 

Das Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten beschränkt sich auf die wichtigsten Fakten, die für eine Werteinschätzung der Immobilie von Bedeutung sind. Damit wird eine allgemeine Markteinschätzung ermöglicht. 

Ein Kurzgutachten kann innerhalb weniger Tage erstellt werden und umfasst ca. 2 bis 3 Seiten. Ausreichend ist das meist für den Kauf bzw. Verkauf von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen, da hier meist wenig zusätzliche Besonderheiten vorliegen, die den Wert des Objekts beeinflussen.

Die Nachteile eines Kurzgutachtens: Das Gutachten gibt keine fundierte Auskunft und reicht vielen Banken und auch einigen Kaufinteressenten nicht aus. 

In diesen Fällen lohnt sich ein Kurzgutachten

  • Richtwert zur Entscheidung, ob eine Immobilie verkauft werden soll oder nicht
  • Erste Preiseinschätzung als Basis für Verhandlungen
  • Kauf / Verkauf von Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen

Das Vollgutachten

Für einen „einfachen“ Hausverkauf ist ein Voll- oder auch Komplett- bzw. Langgutachten meist unnötig – erst Recht, wenn ein Makler eingeschaltet werden soll. In anderen Fällen ist ein solches Gutachten aber durchaus sinnvoll, eventuell sogar zwingend erforderlich.

Dazu gehören rechtliche Prozesse, in denen der aktuelle Wert einer Immobilie festgelegt werden muss, bspw. Scheidungen, Erbschaften und Schenkungen. Fehlt bei steuerlichen Vorgängen ein handfestes Gutachten, errechnet das Finanzamt selbst einen Wert.

Auf ein professionelles Wertgutachten können Sie sich in solchen Fällen berufen und den vom Fiskus bestimmten Wert korrigieren, was die Kosten für das Gutachten möglicherweise mehrfach refinanziert. Ein Kurzgutachten reicht dafür nicht aus.

Das Vollgutachten ist deutlich umfangreicher und umfasst nicht selten über 30 Seiten. Dabei werden alle Faktoren einbezogen und analysiert, die den Wert der Immobilie beeinflussen. Das Ergebnis ist nicht nur gerichtstauglich, sondern wird auch von Kreditgebern und Behörden anerkannt.

Die Nachteile eines Vollgutachtens: Die Erstellung nimmt deutlich mehr Zeit in Anspruch als bei einem Kurzgutachten. Zudem sind auch die Kosten wesentlich höher. 

In diesen Fällen lohnt sich ein Vollgutachten

  • Kauf / Verkauf einer Immobilie mit besonderen Umständen, bspw. Denkmalschutz
  • Scheidung und Rechtsstreit
  • Renditeprognose für Investoren
  • Grundstücksaustausch
  • Versicherungsabschluss
  • Beleihung von Grundstücken
  • Reduzierung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer

Was kostet ein Immobiliengutachten?

Ein Kurzgutachten kostet 100 – 500 Euro und ist für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie häufig ausreichend.

Dagegen ist das Honorar für ein Vollgutachten vom Gutachter frei verhandelbar. Dabei spielt auch der geschätzte Verkehrswert der Immobilie eine Rolle. Die Kosten liegen in der Regel zwischen 0,5 und 1 Prozent des Verkehrswertes.

Zur Orientierung: Bei einem Verkehrswert von etwa 400.000 Euro liegen die Kosten in der Regel zwischen 2.000 und 4.000 Euro. Es kommt hier aber auch immer darauf an, wie aufwendig die Erstellung des Gutachtens war.

Was taugen Immobilienbewertungen von Online-Portalen?

Wenn Sie Zeit sparen möchten, können Sie eine Immobilienbewertung auch online bekommen. Verschiedene Portale bieten einen solchen Service an, teilweise sogar kostenlos.

In eine Suchmaske werden die wichtigsten Informationen eingegeben und in wenigen Minuten erhalten Sie eine Einschätzung des Wertes der Immobilie, meist per E-Mail. Diese basiert auf Vergleichen mit ähnlichen Immobilien.

Besonders genau ist eine solche Bewertung in aller Regel nicht. Sie ist daher nur für Hausbesitzer interessant, die „nur mal schauen wollen“, was Ihre Immobilie wert sein könnte.

Einige Portale bieten außerdem kostenpflichtige Bewertungen an. Diese sind etwas präziser, benötigen allerdings auch mehr Angaben. Haben Sie die nötigen Unterlagen zusammen, können Sie mit einem Zeitaufwand von ca. 30 bis 45 Minuten rechnen. Die Kosten liegen je nach Anbieter zwischen 50 und 70 Euro.

Welche Unterlagen benötigt ein Gutachter?

Muss sich ein Immobiliengutachter selbst um die Beschaffung der notwendigen Unterlagen kümmern, erhöht dies die benötigte Zeit und damit natürlich auch die Kosten.

Diese Unterlagen werden für ein Vollgutachten benötigt

  • Grundbuchauszug vom Grundbuchamt (nicht älter als drei Monate)
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vom Bauordnungsamt
  • Auszug aus der Flurkarte vom Katasteramt
  • Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnittzeichnungen, Um- und Anbauten
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Belege von Modernisierungen
  • Bei Eigentumswohnungen: Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Informationen zu den Nebenkosten und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Bei Immobilien unter Denkmalschutz: Denkmalbescheid
  • Bei vermieteten Immobilien: Mietvertrag
  • Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag und Nachweis über aktuelle Erbbauzinsen

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