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Was sind „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ nach dem Kauf einer Immobilie?

Zuletzt bearbeitet am

Das Wichtigste kurz und knapp

Als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten Ausgaben für Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie, die 15 Prozent des Gebäudewertes übersteigen. Das wirkt sich für Sie steuerschädlich aus, da die Kosten über die Jahre der Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen, anstatt sie als Werbungskosten direkt vom zu versteuernden Einkommen abzuziehen. Das Finanzamt rechnet alle Ausgaben innerhalb dieser Drei-Jahres-Frist zusammen.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind für Vermieter steuerlich relevant und werden im Einkommenssteuergesetz (§ 6 Absatz 1 Nummer 1a) definiert. Dort werden sie beschrieben als 

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Abgrenzung zu Erhaltungsaufwendungen

Erhaltungsaufwendungen können Vermieter in voller Höhe als Werbungskosten im jeweiligen Jahr geltend machen und dadurch ihre Steuerlast senken.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten dagegen können nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Als Nutzungsdauer eines Gebäudes sieht das Finanzamt in der Regel 50 Jahre an.

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Wird eine Immobilie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb renoviert und übersteigen die Kosten 15 Prozent des gezahlten Kaufpreises, sieht das Finanzamt die Arbeiten als so umfangreich an, dass dies nicht mehr als üblicher Erhalt des Gebäudes gelten kann.

Die Ausgaben werden dabei nur auf den Preis des Gebäudes angerechnet, nicht auf das Grundstück. Wurden Grundstück und Gebäude zusammen gekauft, muss der Wert des Grundstücks vorher herausgerechnet werden.

Stecken Sie also nach dem Kauf eines Hauses noch Geld in die Renovierung, ist für die steuerliche Betrachtung wichtig, dass die Ausgaben nicht den Rahmen sprengen. Liegen die Kosten unter der 15-Prozent-Hürde, können sie (je nachdem, was genau gemacht wurde) als Erhaltungsaufwand sofort steuerlich abgesetzt werden. Überschreiten sie diese Grenze, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und können nur über die Jahre der Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Das Finanzamt rechnet dafür alle Ausgaben in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb zusammen. Es kann sich also lohnen, einige Renovierungsmaßnahmen noch ein wenig aufzuschieben und erst nach dem Ablauf der Drei-Jahres-Frist durchführen zu lassen.

Rechenbeispiel: Sie kaufen eine Immobilie für 300.000 Euro (Gebäudepreis). Im ersten Jahr fallen Renovierungsarbeiten für 30.000 Euro an, im zweiten Jahr für weitere 10.000 Euro (ohne Umsatzsteuer). Nun überlegen Sie, im dritten Jahr auch noch etwas machen zu lassen, würden damit aber über die 15-Prozent-Grenze von 45.000 Euro kommen. In dem Fall gelten die kompletten Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Wenn Sie sich noch ein wenig Zeit lassen, bleiben Sie unter dem Grenzwert und können die Ausgaben als Werbungskosten geltend machen.

Achtung: Auch Schönheitsreparaturen zählen dazu

Früher durften Schönheitsreparaturen beim Zusammenrechnen der Renovierungskosten ausgeklammert werden, da sie grundsätzlich als Erhaltungsaufwendungen zählten. Das ist nach der aktuellen Rechtssprechung des Bundesfinanzhofs nicht mehr so.  Nun werden also auch Kosten für Streichen und Tapezieren in die 15 Prozent eingerechnet.

Als Erhaltungsaufwand gilt, wenn etwas bereits vorhandenes ausgetauscht wird, um dessen Funktionstüchtigkeit zu erneuern, ohne dass dabei neuer Wohnraum entsteht.

Beispiele für Erhaltungsaufwendungen:

  • Erneuerung der Elektroinstallation
  • Austausch oder Anpassung von Türen und Fenstern
  • Fassadenanstrich
  • Renovierung des Badezimmers
  • Austausch der Heizungsanlage
  • Reparaturen am Dach

Gilt nicht für Mieterschäden

Ausgaben für die Behebung von Substanzschäden an der Immobilie, die der darin lebende Mieter nachweislich verursacht hat, können immer als Werbungskosten abgesetzt werden. Dies hat der Bundesfinanzhof in einem Urteil von 2017 entschieden. 

Eine Vermieterin hatte in Ihrer Wohnung erhebliche Schäden festgestellt, nachdem sie ihrer Mieterin aufgrund von Zahlungsausfällen gekündigt hatte. Nun blieb sie auf Kosten in Höhe von 20.000 Euro sitzen, von denen sie aber nach dem Urteil einen Teil steuerlich erstattet bekam.

Natürlich können nur tatsächlich angefallene Kosten als Erhaltungsaufwendungen angegeben werden. Gezahlter Schadenersatz muss vorher abgezogen werden.

Worauf werden die 15 Prozent gilt in einem Mehrfamilienhaus angerechnet?

Das Finanzamt rechnet die 15 Prozent auf das gesamte erworbene Gebäude an. Wenn Sie also ein Mehrfamilienhaus kaufen, in dem eine Wohnung umfangreich renoviert werden muss, die anderen aber nicht, wird der Preis für das gesamte Haus als Grundlage genommen.

Anders sieht es aus, wenn die Wohnungen in separate Eigentumswohnungen aufgeteilt wurden und Sie diese getrennt voneinander gekauft haben. In dem Fall zählt nur der Wert der jeweiligen Wohnung.

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