Was wird im Grundbuch eingetragen und wer darf es einsehen?

Im Grundbuch sind die genauen Eigentumsverhältnisse von Grundstücken eingetragen. Neben dem Besitzer des Grundstücks sind alle damit verbundenen Rechte und Lasten eingetragen. 

Stand:

Im Mittelalter war das Grundbuch tatsächlich mal ein echtes Buch, in dem die einzelnen Grundstücke beschrieben wurden. Heute ist das Grundbuch ein öffentliches Register, das die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken offenlegt und über die genaue Lage und Größe informiert. Zudem werden auch die mit dem Eigentum verbundenen Belastungen verzeichnet.

Da in Deutschland jedes Grundstück einem Grundbuchzwang unterliegt, kommt man um einen Grundbucheintrag nicht herum. Die Eintragung erfolgt ausschließlich auf Antrag hin. Einsicht in das Grundbuch kann jede Person erhalten, die ein berichtigen Interesse daran nachweisen kann. Dies kann zum Beispiel bei einem Hauskauf der Fall sein. Leichter ist es unter anderem für Notare und Behörden, für die das Grundbuch auch ohne Darlegung der Beweggründe zugänglich ist.

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Kaufvertrag reicht nicht aus

Ein Eigentumswechsel ist in Deutschland erst rechtskräftig, wenn die neuen Eigentumsverhältnisse im Grundbuch eingetragen sind. Die Unterzeichnung des Kaufvertrags ist entgegen dem verbreiteten Glauben nicht ausreichend.

Durch die Eintragung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch gehen die Pflichten und Rechte auf den Eigentümer über. Dazu zählt insbesondere die Haftbarkeit für Schäden, die durch eine Verletzung der Instandhaltungs- und Verkehrspflicht (z.B. die Sicherung der Gehwege) entstehen. Die Eintragung in das Grundbuch erfolgt durch einen Notar.

Der Grundbucheintrag ist in drei Abteilungen gegliedert:

  • Abteilung I beinhaltet Informationen über die Eigentumsverhältnisse und die Erbbauberechtigten des Grundstücks.
  • Abteilung II führt die Lasten und Pflichten auf, die mit dem Grundstück verbunden sind. Das kann zum Beispiel ein Gasleitungsrecht sein.
    Auch Einschränkungen bei der Nutzung, wie z.B. ein Wegerecht oder ein Wohnrecht, sind hier eingetragen.
  • Abteilung III liefert Aufschluss über die wirtschaftlichen Belastungen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Dazu zählen auch die von der Bank eingetragenen Grundschulden und Hypotheken.

Die Kosten für einen erstmaligen Grundbucheintrag richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Änderungen im Grundbuch haben ebenfalls eine Gebühr zur Folge, die aber weitaus niedriger liegt.

Übrigens: Inzwischen kann der Eintrag ins Grundbuch auch online erfolgen, der Gang zum Grundbuchamt ist nicht mehr notwendig.

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