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Welche Darlehensformen gibt es für eine Baufinanzierung?

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Kurz und knapp

Die Kreditformen unterscheiden sich in der Ratenhöhe und dem Zeitpunkt der Tilgung. Bei der Baufinanzierung ist die häufige Kreditform das Annuitätendarlehen, bei dem der Betrag in monatlichen Raten zurückgezahlt wird. 

Bei über 70 Prozent und damit der Klassiker der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Der aufgenommene Kreditbetrag wird durch eine gleichbleibende monatliche Rate (die „Annuität“)  nach und nach zurückgezahlt. Diese setzt sich aus einem Anteil für die Tilgung und einem Anteil für die anfallenden Zinsen zusammen. Da die Zinsen stets auf den noch zu zahlenden Restbetrag angerechnet werden und dieser immer kleiner wird, sinkt der Zinsanteil mit der Zeit, während der Tilgungsanteil zunimmt.
Davon abweichende Darlehensformen nehmen entweder einen Zinsaufschlag zugunsten von noch mehr Planungssicherheit oder ein höheres Risiko in Kauf. Bei einem Volltilger-Darlehen wird die Zinsbindung bis zur vollständigen Rückzahlung festgeschrieben, bei einem variablen Darlehen dagegen wird der Zinssatz stets an den aktuellen Marktzins angepasst.

Bei einem Cap-Darlehen wird für eine solche variable Verzinsung eine Obergrenze festgelegt, „erkauft“ mit einem leicht höheren Zinssatz.

Im privaten Bereich weniger verbreitet sind endfällige Darlehensformen, bei denen während der Laufzeit nur die anfallenden Zinsen gezahlt werden. Der Kreditbetrag wird erst nach einem festgelegten Zeitraum und dann auf einen Schlag zurückgezahlt. Um sicherzustellen, dass der Kreditnehmer dazu in der Lage ist, gehört zu einem endfälligen Darlehen in der Regel ein Tilgungsersatz, bspw. ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung.

Um sich aktuell günstige Zinsen für eine in Zukunft anstehende Baufinanzierung zu sichern, können Kreditnehmer ein Forward-Darlehen vereinbaren. Dieses wird nach einem festgelegten Zeitraum (der „Forward-Periode“) zu den bei Vertragsabschluss vereinbarten Konditionen ausgezahlt.

Vier verschiedene Arten der Tilgung von Krediten.

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