In den allerwenigsten Fällen wird der Preis, den der Käufer bezahlt, am Ende auch Ihr Plus auf dem Konto sein. Von dem Erlös müssen Verkäufer eine Reihe an Kosten decken.
Klassischerweise sind die größten Posten dabei die Maklerprovision, die Spekulationssteuer und die Vorfälligkeitsentschädigung – sollte die Immobilie noch kreditbelastet sein.
Fristen beachten und Kosten übertragen
Ob diese Kosten tatsächlich anfallen, haben Sie als Verkäufer aber gewissermaßen selbst in der Hand. Eine Vorfälligkeitsentschädigung können Sie möglicherweise umgehen, sollte der Verkauf nicht absolut eilig sein. Denn wenn die Zinsbindungsfrist schon mindestens zehn Jahre läuft, können Sie den Kreditvertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.
Ähnliches gilt für die Spekulationssteuer, die wegfällt, wenn sich die Immobilie schon zehn Jahre in Ihrem Besitz befindet. Es kann sich also lohnen, mit dem Verkauf noch zu warten.
Bei der Grunderwerbsteuer gibt es eine Besonderheit. Normalerweise sind sowohl Käufer als auch Verkäufer grunderwerbsteuerpflichtig. Allerdings wird im Kaufvertrag in aller Regel festgelegt, dass der Käufer diesen Kostenpunkt übernimmt.
Die Maklerprovision
Die Maklerprovision und insbesondere das Bestellerprinzip waren in der Vergangenheit oft ein Streitthema. Ab dem 23.Dezember 2020 tritt nun ein neues Gesetz in Kraft, dass vor allem private Käufer von Wohnimmobilien von Kaufnebenkosten entlasten soll.
Es wird nicht mehr möglich sein, die gesamte Maklerprovision auf den Käufer abzuwälzen, selbst wenn dieser lediglich vom Verkäufer beauftragt wurde. Ist dies der Fall und der Verkäufer hat bereits eine feste Provision mit dem Makler vereinbart, können dennoch nur 50 Prozent der Summe zu Lasten des Käufers gehen.
Zusätzliche Kostenpunkte
Nicht verhindern können Sie die Kosten für die Löschung einer Grundschuld (außer der Käufer übernimmt diese) sowie für die Beschaffung notwendiger Unterlagen, bspw. den Energieausweis.
Nicht zwingend erforderlich aber häufig sehr sinnvoll sind Schönheitsreparaturen und bei einer Eigenvermarktung ein professionelles Wertgutachten sowie kostenpflichtige Inserate.
Beispielrechnung: Verkauf einer Immobilie mit einem Verkaufspreis von 380.000 Euro ohne Makler innerhalb der Spekulationsfrist mit vorzeitiger Kreditablösung.
- Energieausweis und andere Unterlagen: 500 Euro
- Wertgutachten: 2.200 Euro
- Löschung der Grundschuld: 400 Euro
- Renovierung: 2.000 Euro
- Inserate: 500 Euro
- Vorfälligkeitsentschädigung: 9.000 Euro
- Spekulationssteuer: 20.000 Euro
Bei einem Verkauf mit Makler kommt möglicherweise ein Teil der Maklergebühr hinzu. Bei einer geteilten Provision von 7,14 % wären dies also jeweils 13.566 Euro. Dafür entfallen aber die Kosten für ein Gutachten und für Inserate.
