Welche Kosten haben Verkäufer beim Immobilienverkauf?
Das Wichtigste kurz und knapp
Beim Verkauf einer Immobilie fallen auch für den Verkäufer in aller Regel Kosten an. Der Verkaufserlös wird also nicht das tatsächliche Plus auf dem Konto sein. Ein großer Kostenfaktor ist die Maklerprovision, wenn die Immobilie mit Hilfe eines Immobilien-Experten verkauft wurde.
In den allerwenigsten Fällen wird der Preis, den der Käufer bezahlt, am Ende auch Ihr Plus auf dem Konto sein. Von dem Erlös müssen Verkäufer eine Reihe an Kosten decken.
Klassischerweise sind die größten Posten dabei die Maklerprovision, die Spekulationssteuer und die Vorfälligkeitsentschädigung – sollte die Immobilie noch kreditbelastet sein.
Fristen beachten und Kosten übertragen
Ob diese Kosten tatsächlich anfallen, haben Sie als Verkäufer aber gewissermaßen selbst in der Hand. Eine Vorfälligkeitsentschädigung können Sie möglicherweise umgehen, sollte der Verkauf nicht absolut eilig sein. Denn wenn die Zinsbindungsfrist schon mindestens zehn Jahre läuft, können Sie den Kreditvertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.
Ähnliches gilt für die Spekulationssteuer, die wegfällt, wenn sich die Immobilie schon zehn Jahre in Ihrem Besitz befindet. Es kann sich also lohnen, mit dem Verkauf noch zu warten.
Bei der Grunderwerbsteuer gibt es eine Besonderheit. Normalerweise sind sowohl Käufer als auch Verkäufer grunderwerbsteuerpflichtig. Allerdings wird im Kaufvertrag in aller Regel festgelegt, dass der Käufer diesen Kostenpunkt übernimmt.
Die Maklerprovision
Wurde die Immobilie über einen Makler verkauft, steht diesem auch eine Provision zu. Ob diese von Käufer oder Verkäufer bezahlt wird, ist aber nicht festgelegt. Zwar gibt es je nach Bundesland marktübliche Regelungen, doch im Grunde ist dieser Punkt frei verhandelbar. Sie können als Verkäufer also voraussetzen, dass der Käufer die Provision zu zahlen hat.
Zukünftig soll die Maklerprovision nach einem Gesetzesentwurf der Bundesregierung standardmäßig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Wenn Sie als Verkäufer also einen Makler beauftragen, müssen Sie im Erfolgsfall mindestens 50 Prozent der Provision übernehmen.
Zusätzliche Kostenpunkte
Nicht verhindern können Sie die Kosten für die Löschung einer Grundschuld (außer der Käufer übernimmt diese) sowie für die Beschaffung notwendiger Unterlagen, bspw. den Energieausweis.
Nicht zwingend erforderlich aber häufig sehr sinnvoll sind Schönheitsreparaturen und bei einer Eigenvermarktung ein professionelles Wertgutachten sowie kostenpflichtige Inserate.
Beispielrechnung: Verkauf einer Immobilie mit einem Verkaufspreis von 380.000 Euro ohne Makler innerhalb der Spekulationsfrist mit vorzeitiger Kreditablösung.
- Energieausweis und andere Unterlagen: 500 Euro
- Wertgutachten: 2.200 Euro
- Löschung der Grundschuld: 400 Euro
- Renovierung: 2.000 Euro
- Inserate: 500 Euro
- Vorfälligkeitsentschädigung: 9.000 Euro
- Spekulationssteuer: 20.000 Euro
Bei einem Verkauf mit Makler kommt möglicherweise ein Teil der Maklergebühr hinzu. Bei einer geteilten Provision von 7,14 % wären dies also jeweils 13.566 Euro. Dafür entfallen aber die Kosten für ein Gutachten und für Inserate.
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