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Welche Kosten kann ich beim Kauf eines teilweise vermieteten Mehrfamilienhauses von der Steuer absetzen?

Zuletzt bearbeitet am

Das Wichtigste kurz und knapp

Kosten, die mit dem vermieteten Teil des Hauses zusammenhängen, können Sie steuerlich geltend machen. Kosten für den selbstgenutzten Teil nur in sehr begrenztem Umfang.

Für selbstgenutzten Wohnraum können Hauskäufer nur sehr wenige Kosten steuerlich geltend machen. Weder der Kaufpreis noch die Grunderwerbssteuer, die Kosten für die Finanzierungen oder die Notarkosten sind absetzbar. 

Für vermieteten Wohnraum sieht die Lage anders aus. Hier können Sie die meisten Ausgaben steuerlich nutzen und dadurch viel Geld sparen. Daher ist es wichtig, dass privat genutzter und vermieteter Bereich klar zu unterscheiden sind.

Es macht einen Unterschied, ob es sich um ein Zweifamilienhaus mit zwei voneinander getrennten Wohneinheiten oder um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung handelt. Im zweiten Fall wird für die steuerliche Beurteilung der selbstgenutzte Teil anteilig herausgerechnet.

Welche Kosten für selbstgenutzten Wohnraum kann ich von der Steuer absetzen?

Ein paar Ausnahmen gibt es, wie Sie auch mit privat genutztem Wohneigentum Steuern sparen können.

Diese Kosten für privaten Wohnraum können Sie geltend machen

  • Kosten für Handwerker: 20 Prozent der Lohn-, Fahrt- und Maschinenkosten bis zu einem maximalen Betrag von 1.200 Euro pro Kalenderjahr, was Handwerkerkosten von 6.000 Euro entspricht.
  • Kosten für ein Arbeitszimmer: Dabei ist wichtig, in welchem Umfang das Arbeitszimmer für die berufliche Tätigkeit benötigt wird bzw. wie das Finanzamt die Situation bewertet.
  • Riester Rente: Riester-Beiträge und Zulagen sind steuerlich absetzbar – jährlich bis zu 2.100 Euro.
  • Beruflicher Umzug: Wird das Haus aus beruflichen Gründen gekauft, können Sie zumindest die Umzugskosten steuerlich geltend machen.

Weitere Möglichkeiten ergeben sich bei dem Kauf einer Denkmal-Immobilie oder wenn Sie Grundstück und Haus getrennt voneinander erwerben, was bei einer Bestandsimmobilie aber kaum zu realisieren sein dürfte.

Welche Kosten für vermieteten Wohnraum kann ich von der Steuer absetzen?

Für den vermieteten Teil Ihres Hauses stehen Ihnen deutlich mehr Möglichkeiten zur Verfügung, sich vom Fiskus Geld zurückzuholen. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Anschaffungskosten und Werbungskosten

  • Anschaffungskosten sind – wie der Name schon sagt – Kosten, die mit der Anschaffung der Immobilie in direktem Zusammenhang stehen. Sie setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis sowie den Anschaffungsnebenkosten. Dazu gehören bspw. Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren, Maklergebühren, Fahrtkosten und Kosten für ein Gutachten.
  • Werbungskosten stehen nicht unmittelbar mit der Immobilie in Zusammenhang, sondern dienen laut Einkommensteuergesetz der Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen. Das sind bspw. Kosten, die im Rahmen der Mietersuche entstanden sind, Grundsteuer, Kosten für einen Energieausweis, Finanzierungskosten und Renovierungskosten.

Werbungskosten werden direkt von Ihren Einkünften abgezogen. Gerade in den ersten Jahren nach dem Hauskauf kann sich ein steuerlicher Verlust ergeben, wenn Ihre Werbungskosten höher sind als Ihre Mieteinnahmen. Das bedeutet, Sie können den Verlust mit Ihren gesamten Einkünften (Gehalt etc.) verrechnen und so Ihre Steuerlast senken.

Anschaffungskosten werden als „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) über einen Zeitraum abgeschrieben. Der Standardsatz sind 2 Prozent pro Jahr, solange bis 100 Prozent der Kosten erreicht sind, also 50 Jahre. Für vor 1924 gebaute Gebäude (2,5 Prozent) und Gebäude unter Denkmalschutz oder in Sanierungsgebieten (zwischen 7 und 10 Prozent) gelten andere Werte.

Wichtig: Nach dem Kauf des Hauses läuft eine 3-Jahres-Frist, in der Sie für Renovierungen maximal 15 Prozent des Kaufpreises des Gebäudes – nicht des Grundstücks – aufbringen dürfen (ohne Umsatzsteuer), um die Kosten als Werbungskosten absetzen zu können. Überschreiten Sie diese Grenze, gelten die Ausgaben als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ und können nur über die AfA abgeschrieben werden. Nach neuester Rechtssprechung werden auch Ausgaben für Schönheitsreparaturen in den 15 Prozent eingerechnet.

Diese Kosten können Vermieter steuerlich geltend machen

  • Kaufpreis
  • Reparatur- und Renovierungsarbeiten
  • Zinsen
  • Kontoführungsgebühren
  • Grundsteuer
  • Hausnebenkosten
  • Immobilienanzeigen / Werbung
  • Maklerprovision
  • Bürokosten im Zuge der Vermietung
  • Abnutzung mitvermieteter Einrichtung
  • Kosten für Anwalt, Gericht oder Steuerberater
  • Fahrt- und Bewirtungskosten
  • Mitgliedsbeiträge für Vermieterverbände etc.

Damit Kosten steuerlich geltend gemacht werden können, müssen Sie natürlich mit der Vermietung in Zusammenhang stehen. Fahrt- und Bewirtungskosten müssen bspw. für einen Besichtigungs- oder Gesprächstermin mit dem (potenziellen) Mieter zwingend erforderlich gewesen sein, damit Sie diese in der Steuererklärung angeben können. Es ist nicht ratsam, dabei zu mogeln, denn das sieht das Finanzamt gar nicht gerne.

3 Tipps zur steuerlichen Optimierung

1. Finanzierung trennen

Um das meiste aus der Steuer rauszuholen, müssen vermieteter und selbstgenutzter Wohnraum einwandfrei voneinander getrennt sein. Dazu ordnen Sie die Anschaffungskosten im Kaufvertrag gesondert zu. Im Grunde kaufen Sie also die beiden Bereiche einzeln.

Die beiden Teile finanzieren Sie mit jeweils voneinander getrennten Darlehen bei der gleichen Bank. Da Sie die Zinsen für den vermieteten Teil als Werbungskosten absetzen können, nutzen Sie Ihr Eigenkapital zu 100 Prozent für den selbstgenutzten Teil. Damit alles problemlos läuft, legen Sie die Gelder auf zwei verschiedene Konten. Von diesen Konten überweisen Sie die Kaufpreisanteile unter Angabe eines entsprechenden Verwendungszwecks.

Spätere Ausgaben im Zuge der Vermietung (Reparaturen etc.) zahlen Sie dann auch immer von dem dafür eingerichteten Konto. Eine anfallende Kontoführungsgebühr können Sie übrigens ebenfalls absetzen.

2. Förderung nutzen

Einige Förderprogramme, so zum Beispiel bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau, bieten Unterstützung pro Wohneinheit. Beim Kauf einer Immobilie mit zwei Wohneinheiten können Sie möglicherweise doppelt profitieren.

3. Steuerberater einschalten

Als Vermieter wird es für Sie in Zukunft immer wieder steuerrechtliche Fragen geben. So ist zum Beispiel häufig nicht ganz klar, welche Ausgaben zu den Werbungskosten zählen und welche nicht. Wir empfehlen daher dringend, sich die Expertise eines Steuerberaters ins Boot zu holen.

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