Welche Kosten und Steuern fallen beim Hausverkauf an?

Ein Immobilienverkauf ist für private Verkäufer steuerfrei, solange das Objekt nicht innerhalb der letzten zehn Jahre erworben wurde. In diesem Fall fällt die Spekulationssteuer an. Gelten Sie als gewerblicher Immobilienhändler, kommt zudem die Gewerbesteuer auf Sie zu.

Stand:

Wie teuer der Hausverkauf für den Hausverkäufer wird und welche Kosten sowohl auf den Verkäufer als auch auf den Käufer zukommen, hängt nicht nur davon ab, in welchem Zustand sich das Haus befindet, ob der Verkauf über einen Makler abgewickelt wird und ob der Kredit für das Haus schon vollständig getilgt ist, sondern auch davon, wie sich Hausverkäufer und Hauskäufer einigen.

In der Regel beträgt die Maklerprovision 7,15 Prozent des Kaufpreises – dies kann allerdings individuell verhandelt werden und ist gesetzlich nicht festgelegt. Ein in Dezember 2020 in Kraft getretenes Gesetz schreibt vor, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage teilen.

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Verkaufen Sie das Haus privat in Eigenregie, müssen Sie als Hausverkäufer für die Vermarktungskosten aufkommen. Das beinhaltet unter anderem das Schalten von Anzeigen und der Erstellung eines Exposés.

Allein für die Anzeigen in Online-Portalen kommen Kosten in Höhe von 500 Euro für drei Monate auf Sie zu.

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Bei einem privaten Hausverkauf ist es ratsam, einen Gutachter zur Wertermittlung heranzuziehen.

Die Kosten für ein Hauswert-Gutachten variieren stark und liegen je nach Größe des Hauses und auch abhängig von der Region zwischen 300 bis 2.000 Euro.

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Das kommt darauf an, wer den Gutachter beauftragt.

Unterstützt Sie beim Hausverkauf kein Makler bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie, sollten Sie einen neutralen Gutachter mit dieser Aufgabe betreuen.

Auch als Hauskäufer können Sie einen Gutachter engagieren. Dieser prüft den Zustand des Hauses und kann einschätzen, mit welchen Renovierungs- und Sanierungskosten Sie rechnen müssen. Der Gutachter wird dann vom Käufer bezahlt.

 

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Es steigert den Wert jeder Immobilie, wenn sich das Haus in einem guten Zustand befindet. Ob ein gemähter Rasen, ein reparierter Wasserhahn oder ein frisch gestrichener Fahrradschuppen – mit kleinen Handgriffen und Reparaturen optimieren Sie das Erscheinungsbild Ihres Hauses.

Die Kosten hängen hier stark von der Art der Renovierung ab und sind daher nicht pauschal zu benennen.

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Wer heutzutage sein Haus verkauft, braucht einen Energieausweis, der die Energieeffizienzklasse und den Energieverbrauch des Hauses anzeigt.

Den Energieausweis stellt Ihnen ein Energieberater oder ein speziell geschulter Fachmann (Schornsteinfeger, Architekt etc.) aus. Die Kosten liegen bei circa 500 Euro.

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Müssen Sie Ihr Haus bei laufender Finanzierung verkaufen, können Sie den Kreditvertrag bei Ihrer Bank kündigen und müssen im Gegenzug eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Die Höhe ist abhängig von der Höhe des Darlehens, dem Zinssatz und der Zinsbindung.

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Haben Sie Ihr Haus in der Vergangenheit teilweise vermietet, wird eine Spekulationssteuer an das Finanzamt fällig.

Besitzen Sie die Immobilie bereits länger als zehn Jahre und haben Sie das Haus in den letzten drei Jahren für den Eigengebrauch genutzt, entfällt die Spekulationssteuer.

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von der Höhe Ihres Gewinns und von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.

Beispiel: So viel Spekulationssteuer fällt an

Verkaufserlös350.000
- Veräußerungskosten (Malerarbeiten etc.)10.000 Euro
- Anschaffungskosten (ursprünglicher Kaufpreis)250.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn90.000 Euro
Persönlicher Steuersatz40 Prozent
Spekulationssteuer36.000 Euro

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Die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für den Eintrag ins Grundbuchamt übernimmt der Hauskäufer.

Der Steuersatz variiert von Bundesland zu Bundesland und ist abhängig von der Höhe des Kaufpreises.

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Um die Grundschuld löschen zu lassen, müssen Sie eine Löschungsbewilligung bei Ihrem Kreditinstitut beantragen.

Damit können Sie zu einem Notar gehen und den Eintrag im Grundbuch entfernen lassen.

Für die Löschung entstehen Kosten für den Notar und Gebühren beim Amt. Sie sind abhängig von der Höhe der Grundschuld. Sowohl Notar als auch Amt dürfen jeweils 0,2% der Grundschuldsumme berechnen.

Hausverkauf – Wer zahlt was?
 VerkäuferKäufer
MaklerprovisionVerhandlungssache; häufig 0–3,5 % der KaufsummeVerhandlungssache; häufig 3,5–7 % der Kaufsumme
Vermarktungskostenca. 200 Euro0 Euro
Reparaturkosten vor Verkauf500–2.500 Euro0 Euro
Energieausweis500 Euro0 Euro
VorfälligkeitsentschädigungDarlehensabhängig0 Euro
Löschung der Grundschuld0,4 % der Grundschuld0 Euro
SpekulationssteuerAbhängig von gewerblicher Nutzung und vom Veräußerungsgewinn0 Euro
Notariatskosten0 Euroca. 1 % des Kaufpreises
Grunderwerbssteuer0 Euroje nach Bundesland zwischen 3,5–6,5 % des Kaufpreises
Eintrag ins Grundbuchamt0 Euroca. 0,5 % des Kaufpreises

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In der Regel übernimmt der Hauskäufer die Notariatskosten, allerdings sollten Sie dies explizit im Kaufvertrag festhalten. Die Kosten für den Notar sind abhängig von der Höhe des Kaufpreises.

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Unter bestimmten Umständen kann eine Gewerbesteuer fällig werden. Dafür müssen Sie die Grenze zum gewerblichen Immobilienhändler überschreiten – und das geht deutlich schneller als man zunächst denkt.

Die Drei-Objekt-Grenze

Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Objekte, gelten Sie steuerlich als gewerblicher Immobilienhändler. In diesem Fall müssen Sie nicht nur den Gewinn versteuern, sondern auch die Gewerbesteuern zahlen.

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