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Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?

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Das Wichtigste kurz und knapp

Ein Immobilienverkauf ist für private Verkäufer steuerfrei, solange das Objekt nicht innerhalb der letzten zehn Jahre erworben wurde. In diesem Fall fällt die Spekulationssteuer an. Gelten Sie als gewerblicher Immobilienhändler, kommt zudem die Gewerbesteuer auf Sie zu. 

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, müssen Sie ggf. mit anfallenden Steuern rechnen, die den eingenommen Betrag noch einmal reduzieren können. 

Ob überhaupt Steuern anfallen und in welcher Höhe richtet sich nach den Umständen des Verkaufs. Von besonderer Bedeutung ist dabei die Spekulationssteuer. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf gewinnbringend verkaufte müssen Sie die Spekulationssteuer zahlen. 

Allerdings gibt es auch hier eine Besonderheit: Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, mindestens drei Jahre vor dem Verkauf, entfällt die Spekulationssteuer. Sie können also auch vor Ablauf der 10-Jahresfrist steuerfrei verkaufen. 

Wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt, hängt von der Höhe Ihres Gewinns (mitsamt Berücksichtigung zusätzlicher Kosten und geltend gemachter Abschreibungen) und von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.

Beispiel: So viel Spekulationssteuer fällt an

Verkaufserlös 350.000
Spekulationssteuer 36.000 Euro
- Veräußerungskosten (Malerarbeiten etc.) 10.000 Euro
- Anschaffungskosten (ursprünglicher Kaufpreis) 250.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn 90.000 Euro
Persönlicher Steuersatz 40 Prozent

 

Die Drei-Objekt-Grenze

Nicht nur die Spekulationssteuer ist beim Hausverkauf wichtig. Unter bestimmten Umständen kann auch eine Gewerbesteuer kann fällig werden. Dafür müssen Sie die Grenze zum gewerblichen Immobilienhändler überschreiten – und das geht deutlich schneller als man zunächst denkt. 

Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Objekte, die sogenannte Drei-Objekt-Grenze, gelten Sie steuerlich als gewerblicher Immobilienhändler. In diesem Fall müssen Sie nicht nur den Gewinn versteuern, sondern auch die Gewerbesteuern zahlen. 

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