Wie finde ich den Wert meines Hauses heraus?

Wenn es lediglich um eine erste Orientierung geht, können Online Portale eine erste Einschätzung bieten. Geht es um eine genauere Wertermittlung, ist ein professionelles Wertgutachten notwendig. 

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Grundsätzlich sind Immobilienpreise natürlich Verhandlungssache – das heißt, man bekommt für eine Immobilie genau so viel, wie der Käufer bereit ist zu zahlen. Trotzdem sollte am Anfang jedes Verkaufsvorhabens eine gründliche Preisrecherche stehen, um zumindest eine Preisregion zu erfahren.

Der Wert einer Immobilie setzt sich immer aus der Summe der folgenden Faktoren zusammen. Eine genaue Gewichtung lässt sich nicht pauschal bestimmen und kann sich auch im Laufe der Zeit wandeln.

Die wichtigsten Faktoren bei der Ermittlung des besten Kaufpreises

  • Lage (Makro- und Mikrolage): Stadt, Randbezirk oder auf dem Land?
  • Art und Größe der Immobilie: Reihenhaus, Villa oder Etagenwohnung?
  • Bausubstanz und Energieeffizienz: Verbautes Material und sind die Wände gut gedämmt?
  • Der Zustand: Mängel und Bauschäden, Feuchtigkeit oder Schimmel an den Wänden?
  • Das Baujahr: Ein hohes Alter muss nicht zwingend einen niedrigeren Wert bedeuten
  • Ausbaumöglichkeiten: Inwiefern hat der Käufer freie Hand beim Erweitern der Immobilie?
  • Erschließungszustand: Wie gut ist der Anschluss z.B. an das Telefon- und Wassernetz?
  • Nutzung und Inventar: Leerstehend oder vermietet? Werden Möbel übernommen?
  • Grundbucheinträge: Sämtliche Belastungen im Grundbuch senken den Wert der Immobilie
  • Zustand des Grundstücks sowie Besonderheiten (Garage, Schuppen, Carport etc.)

Die höchste Stufe der Immobilienbewertung ist ein professionelles Wertgutachten eines Immobilienexperten. Das Gutachten bietet ein sehr verlässlichen Wert, kann je nach Umfang aber einen vierstelligen Betrag kosten. 

Es gibt drei verschiedene Verfahren zur Erstellung des Wertgutachtens durch den Gutachter:

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichsverfahren

      Was ist das Sachwertverfahren?

      Beim Sachwertverfahren errechnet sich der Wert der Immobilie aus der Summe des Grundstückswerts und den Kosten, die bei einem Neubau entstehen würden. Dabei wird auch die Abnutzung des Gebäudes berücksichtigt.

      Was ist das Ertragsverfahren?

      Dagegen stehen beim Ertragswertverfahren die Mieteinnahmen und Betriebskosten im Mittelpunkt. Diese Art der Wertermittlung ist deshalb nur bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien relevant. Hier geht es nicht um den Sachwert, sondern um den Ertrag.

      Was ist das Vergleichsverfahren?

      Das Vergleichswertverfahren kommt besonders bei selbstgenutzten Immobilien zum Einsatz. Dabei wird der Wert der Immobilie anhand von Vergleichspreisen ermittelt, die in der Vergangenheit für ähnliche Immobilien gezahlt wurden.

      Wenn es allerdings zu wenig Vergleichspreise gibt, ist bei dieser Form der Wertermittlung nicht immer die nötige Genauigkeit garantiert.

      Einen ersten Anhaltspunkt liefert das Stöbern in Online-Portalen und Zeitungen nach vergleichbaren Immobilien.

      Um sich Arbeit zu ersparen, können Sie einen Makler oder ein Online-Bewertungsportal zu Rate ziehen. Die Werteinschätzungen sind normalerweise kostenlos.

      Eine gute Übersicht der Verkaufspreise liefert ein kostenpflichtiger Grundstücksmarktbericht von unabhängigen Gutachterausschüssen. Diesen bekommen Sie bei der städtischen Behörde für 30 – 60 Euro, je nach Region.

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