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Wie viele Nachmieter muss ich meinem Vermieter vorschlagen?

Zuletzt bearbeitet am

Kurz und knapp

Es spielt keine Rolle, wie viele Nachmieter Sie Ihrem Vermieter vorschlagen. Wichtig ist nur, dass Sie dazu berechtigt sind. Ist dies der Fall und erfüllt der vorgeschlagene Nachmieter alle Voraussetzungen, muss der Vermieter akzeptieren. Haben Sie kein Recht auf einen Nachmieter, kann Ihr Vermieter so viele Vorschläge ablehnen, wie er möchte.

Mithilfe eines Nachmieters kann es möglich sein, vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen zu können. Doch wie viele Kandidaten Sie vorschlagen müssen und wie viele davon der Vermieter ablehnen darf, ist nicht festgelegt.

Es ist ein verbreiteter Irrglaube, dass man nur drei Nachmieter vorschlagen muss und dann den Mietvertrag kündigen kann. Grundsätzlich gilt:

  • Am einfachsten ist es, wenn Ihr Mietvertrag eine Vereinbarung zur Stellung eines Nachmieters enthält (Nachmieterklausel). In dem Fall haben Sie das Recht, Ihrem Vermieter einen Nachmieter vorzuschlagen.
  • Ist dies nicht der Fall, müssen Sie ein berechtigtes Interesse an der Kündigung Ihres Mietvertrags nachweisen können, z.B. bei einer Krankheit oder einem Umzug aus beruflichen Gründen. Dies funktioniert aber nur bei einem Vertrag, an den Sie noch lange gebunden sind, bspw. ein qualifizierter Zeitmietvertrag oder ein Vertrag mit Kündigungsausschluss.
  • In einem unbefristeten Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten haben Sie so gut wie nie einen Anspruch auf eine vorzeitige Kündigung.
  • Haben Sie kein gesetzliches Recht, einen Nachmieter vorzuschlagen, können Sie nur auf die Kulanz Ihres Vermieters hoffen.
  • Es gibt weder eine Mindest- noch eine Maximalgrenze, wie viele Nachmieter Sie vorschlagen müssen. 
  • Ein Nachmieter muss geeignet und für den Vermieter zumutbar sein. Ansonsten kann er beliebig viele Vorschläge ablehnen.
  • Haben Sie das Recht einen Nachmieter zu stellen, genügt schon ein einziger Vorschlag, solange der Nachmieter zumutbar ist. Lehnt Ihr Vermieter einen geeigneten Kandidaten grundlos ab, müssen Sie für die restliche Vertragslaufzeit keine Miete mehr bezahlen.

Wann darf ich einen Nachmieter vorschlagen?

Es gibt nur zwei Möglichkeiten, wann Sie mit einem Nachmieter schneller aus Ihrem Mietvertrag raus kommen: 

Ihr Mietvertrag enthält eine Nachmieterklausel

Es wird unterschieden zwischen einer echten und einer unechten Nachmieterklausel. Nur bei einer echten Nachmieterklausel ist Ihr Vermieter an Ihre Vorschläge gebunden und muss einen Nachmieter akzeptieren – vorausgesetzt, dieser gilt als zumutbar.

Vermieter können frei darüber entscheiden, ob sie eine Nachmieterklausel in einen Mietvertrag aufnehmen möchten. Eine echte Nachmieterklausel ist in heutigen Mietverträgen äußerst selten.

Ihnen steht ein Sonderkündigungsrecht zu

Wenn Ihr Mietvertrag Sie noch einen langen Zeitraum an Ihr Mietverhältnis bindet, haben Sie das Recht, bei einem berechtigen Interesse Ihren Vertrag zu kündigen, solange Sie Ihrem Vermieter einen geeigneten Nachmieter präsentieren. 

Dies gilt zum Beispiel für qualifizierte Zeitmietverträge oder Verträge mit Kündigungsausschluss. Bei einer kurzen Restlaufzeit von drei oder weniger Monaten, besteht dieses Recht in der Regel nicht. Damit fallen auch unbefristete Mietverträge heraus, denn hier gilt immer eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

Angemesse Gründe für eine Vertragskündigung

  • Aus beruflichen Gründen zwingend erforderlicher Umzug in eine andere Stadt
  • Notwendiger Umzug in ein Altersheim, eine Pflegeeinrichtung oder eine altersgerechte Wohnung
  • Erheblich veränderte Familienverhältnisse, die die Wohnung für den Mieter unzumutbar machen (Heirat, Familienzuwachs)
  • Tod des Lebenspartners, wodurch die Miete unbezahlbar wird
  • Schwerwiegende Erkrankungen oder gesundheitliche Probleme des Mieters

Nicht ausreichend sind dagegen

  • Erwerb von Wohneigentum
  • Aussicht auf eine günstigere, schönere oder besser ans Verkehrsnetz angebundene Wohnung

Entscheidend ist, ob das Interesse des Mieters an der Auflösung des Mietvertrags erheblich schwerwiegender ist als das Interesse des Vermieters, das Mietverhältnis weiterlaufen zu lassen. In Streitfällen muss ein Gericht darüber entscheiden.

Nur in besonders schweren Härtefällen können Sie auch ohne Nachmieter Ihren Mietvertrag vorzeitig kündigen. Dies ist bspw. dann der Fall, wenn der Vermieter Vertragsbruch begangen oder Sie nachweislich betrogen hat, die Wohnung nicht wie im Mietvertrag vereinbart genutzt werden kann oder für Sie eine konkrete Gesundheitsgefährdung darstellt.

Wen muss der Vermieter akzeptieren?

Sind Sie dazu berechtigt, einen Nachmieter vorzuschlagen, muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren, wenn dieser für ihn zumutbar ist.

Dies ist dann der Fall, wenn die Interessen des Vermieters gewahrt bleiben. Zwei Kriterien sind dafür entscheidend:

  • Der Nachmieter übernimmt den bestehenden Mietvertrag ohne Einschränkungen und
  • er ist in der Lage, die Miete zu bezahlen.

Jede Abweichung oder notwendige Zusatzvereinbarung (spezielle Haustiere, gewerbliche Nutzung etc.) im Mietvertrag kann für den Vermieter ein Grund für eine Ablehnung sein. Haben Sie einer Mieterhöhung schon zugestimmt, muss auch Ihr Nachmieter diese akzeptieren.

Zulässige Gründe für die Ablehnung eines Nachmieters

  • Berechtigte Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Nachmieters
  • Eine begrenzte Aufenthaltserlaubnis
  • Moralvorstellungen oder religiöse Überzeugungen, die mit denen des Vermieters nicht zu vereinbaren sind.

Nicht zulässige Begründungen

  • Der Einzug mit Kindern – der BGH hat entschieden, dass ein Kind nicht per se als Lärmbelästigung angesehen werden kann
  • Studentenstatus
  • Herkunft des Nachmieters
  • Optische Kriterien

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