Hauskauf ohne Eigenkapital: Ist das möglich?

Gerade junge Menschen haben es schwer, das nötige Eigenkapital mit in eine Baufinanzierung fließen zu lassen.

Neben der Schule, dem Studium oder der Ausbildung konnte man vielleicht nicht so viel Geld beiseite legen um sich davon ein Haus zu kaufen.

Doch genau dafür bieten Banken eine Finanzierung ohne Eigenkapital an.

Was Sie dazu wissen müssen, lesen Sie jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei der Finanzierung unterscheidet man zwischen der 100 und der 110-Prozent Finanzierung
  • Banken vergeben eine Finanzierung ohne Eigenkapital nur unter bestimmten Voraussetzungen
  • Ein tadelloser SCHUFA-Score kann von Vorteil sein

Wie funktioniert eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, die Konditionen sind für den Kreditnehmer jedoch deutlich schlechter.

Für beide Seiten bedeutet ein solches Darlehen ein großes Risiko, weshalb Banken Immobilienkredite ohne Eigenkapital nur unter bestimmten Voraussetzungen vergeben.

Einige Banken bieten aus diesem Grund die sogenannte 100-Prozent-Finanzierung oder die Vollfinanzierung (auch “110-Prozent-Finanzierung” genannt) an.

  • 100-Prozent-Finanzierung: Der Kaufpreis der Immobilie wird durch den aufgenommenen Kredit finanziert, die Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Maklergebühr, Notarkosten, Grundbuchgebühren), die etwa 10 – 15 % der Gesamtsumme ausmachen, trägt der Käufer selbst
  • 110-Prozent-Finanzierung / Vollfinanzierung: Sämtliche anfallenden Kosten rund um den Hauskauf werden durch die Bank finanziert. Entweder nur durch das Hauptdarlehen oder über einen separaten Privatkredit
Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?

Auf eine 100-Prozent-Finanzierung lassen sich die Banken nur ein, wenn Sie als Kreditnehmer eine gute Kreditwürdigkeit (SCHUFA-Score), ein hohes, gesichertes Einkommen und einen festen Arbeitsplatz haben.

Erfüllen Sie diese Punkte nicht, sind die Aussichten leider eher schlecht.

Auch Zustand und Lage der Immobilie sind entscheidend. Für die Bank ist die Immobilie bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital die einzige Sicherheit, deshalb erhöht ein solides Kaufobjekt Ihre Chancen auf einen derartigen Kredit.

Da die Banken bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ein deutlich höheres Risiko eingehen, müssen Sie die genannten Punkte bestmöglichst erfüllen.

Der Grund dafür ist, dass die Kaufnebenkosten nach dem Kauf weg sind und im Gegensatz zu der Immobilie keinen materiellen Gegenwert haben.

So bekommen Sie die Baufinanzierung ohne Eigenkapital:

  • tadelloser SCHUFA-Score
  • hohes Einkommen
  • langfristig gesicherter Arbeitsplatz
  • Zustand und Lage der Immobilie sind überzeugend

Welche Risiken gibt es bei der Finanzierung ohne Eigenkapital?

Auch wenn Sie ein solches Darlehen bekommen haben, sollten Sie bedenken, dass ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital auch für Sie ein großes Risiko darstellt.

  • Höhere Raten: Die Zinsen können doppelt oder sogar dreimal so hoch ausfallen, was in der Endabrechnung Tausende Euros ausmacht
  • Längere Laufzeit: Die größere Kreditsumme und der schlechtere Zinssatz verlängern die Laufzeit eines Darlehens um viele Jahre. Solange der Kredit nicht abbezahlt ist, gehört Ihnen die Immobilie auch noch nicht komplett

Durch die hohen Zinsen wird der Tilgungsanteil Ihrer Monatsraten zu Beginn sehr niedrig sein. Passiert etwas Unvorhergesehenes (Arbeitslosigkeit, Unfall, Krankheit etc.) und das Haus wird von der Bank zwangsversteigert, bleiben Sie möglicherweise auf einem großen Schuldenberg sitzen.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital empfiehlt sich daher nur für Kreditnehmer mit einem hohen, festen Einkommen, doch diese haben in der Regel auch Eigenkapital zur Verfügung.

Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigener Tasche bezahlen können.

Wie kann ich das Risiko verringern?

Absicherung

Eine finanzielle Absicherung ist bei jeder Baufinanzierung wichtig, bei einer Vollfinanzierung aber ganz besonders. Werden Sie irgendwann zahlungsunfähig, droht Ihnen der finanzielle Ruin. Dagegen können Sie sich versichern.

  • Eine Restschuldversicherung springt ein, wenn Sie Ihre Kreditrate nicht mehr zahlen können
  • Eine Risikolebensversicherung schützt Sie vor den finanziellen Folgen, wenn Ihr Ehepartner stirbt
  • Eine Berufsunfähigkeitsversicherung zahlt Ihnen Ihr regelmäßiges Einkommen, wenn Sie Ihren Beruf nicht mehr ausüben können

Sondertilgung

Ein Spezialfall ergibt sich, wenn Sie zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme schon wissen, dass Sie in der Zukunft eine größere Summe Geld erhalten werden, beispielsweise aus einer Erbschaft, einer ausgezahlten Lebensversicherung oder dem Verkauf einer anderen Immobilie.

Dann können Sie mit der Bank aushandeln, dass Sie zu einem späteren Zeitpunkt eine große Sondertilgung tätigen.

Möglich wäre auch, eine Zwischenfinanzierung abzuschließen. Das bedeutet: Sie nehmen einen separaten, endfälligen Kredit auf, den Sie als Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung einbringen. Zu einem festgelegten Zeitpunkt wird dieser Kredit auf einen Schlag zurückgezahlt.

Ob sich Ihre Bank auf solche Finanzierungsmodelle einlässt, ist allerdings ihr selbst überlassen.

Bausparen

Sollte in Ihrem monatlichen Budget noch etwas Luft sein, können Sie Ihre Baufinanzierung mit einem parallelen Bausparvertrag absichern.

Zum einen schaffen Sie sich dadurch eine finanzielle Rücklage, wenn unvorhergesehene Ausgaben auf Sie zukommen (Reparaturen, neue Heizung etc.). Zum anderen können Sie nach der Ansparphase ein zinsgünstiges Darlehen aufnehmen und damit Teile Ihrer teuren Baufinanzierung zurückzahlen.

Welche Bank finanziert den Hauskauf ohne Eigenkapital?

Leider gibt es nur wenige Banken, die einen Finanzierung ohne Eigenkapital anbieten.

Ihre Hausbank wird Ihnen die Frage am besten beantworten können. Diese kennt Sie und Ihre finanzielle Situation am besten und kann Ihnen eine erste Einschätzung liefern, ob diese Art der Finanzierung für Sie infrage kommt.

Alternativ können Sie sich auch bei den Direktbanken umschauen. Einige Banken bieten einen Kreditrechner an, bei dem Sie die Option “Vollfinanzierung” auswählen können.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wann lohnt sich die Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Viele junge Familie wünschen sich nichts sehnlicher als ein Eigenheim mit einer größeren Freiheit als bei einem Mietobjekt.

Doch gerade den jungen Menschen mangelt es an Eigenkapital. Viel Zeit hatten sie nicht, zwischen der Schule, der Ausbildung oder dem Studium, Geld anzusparen.

Hier kann es sich lohnen, auf eine Finanzierung ohne Eigenkapital zurückzugreifen. Gerade in einer Niedrigzinsphase ist ein Hauskauf eine gute Idee.

FAQ

Grundsätzlich können Sie ein Haus ohne Eigenkapital kaufen. Das nennt man dann Vollfinanzierung. Diese bedeutet immer eine größere Darlehenssumme, höhere Zinsen und höhere monatliche Raten. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bringt also ein großes finanzielles Risiko mit sich.
Bei einem Kredit ohne Eigenkapital kann der zu zahlende Zinssatz um einen ganzen Prozentpunkt erhöht sein. Nehmen Sie einen Kredit über 400.000 Euro bei einer Laufzeit von 20 Jahren zu einem Zinssatz von 2,2 Prozent statt 2,0 Prozent auf, zahlen sie schon 20.000 Euro mehr.
Bei einem Nettogehalt von 2.000 Euro können Sie sich eine Rate von 800 Euro und einen Kredit von 190.000 Euro leisten, wenn Sie ein Eigenkapital von knapp 50.000 Euro einbringen. Mit diesem Kredit können sie sich abzüglich der Kaufnebenkosten ein Haus für 200.000 Euro leisten.
Je mehr eigenes Vermögen, desto geringer die Höhe des Kredites. Für die Kreditinstitute bedeutet ein geringeres Darlehen ein reduziertes Ausfallrisiko und Sie erhalten einen günstigeren Zinssatz. Ratsam ist es, 20 Prozent der benötigten Summe mit eigenen Mitteln finanzieren zu können. Mindestens sollten die Erwerbsnebenkosten vom Eigenkapital abgedeckt werden.

Valentin Drießen

CEO

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