Haus kaufen: Checkliste für das Traumhaus

Ein Hauskauf kann eine aufregende Sache sein. Schließlich macht man das nicht alle Tage.

Haus suchen, finden und finanzieren: Es stehen viele wichtige Entscheidungen an.

Haus mieten oder kaufen? Wie groß ist mein Budget? Wie finde ich das richtige Haus? Worauf muss ich bei bei Besichtigungen achten? Wie läuft der Kaufprozess ab?

Was Sie alles wissen müssen und worauf Sie ganz besonders achten sollten: Wir begleiten Sie auf dem Weg zu Ihrem Traumhaus.

Das Wichtigste in Kürze

  • Zu Beginn eines Hauskaufs sollten Sie sich die Frage stellen, was für Sie sinnvoller ist: Mieten oder Kaufen

  • Ihr Budget sollten Sie im Vorfeld festlegen um so die Suche einzugrenzen

  • Um bestmöglich vorbereitet zu sein, legen Sie sich alle Unterlagen vor Ihrem Termin bei der Bank bereit

Grundsatzfrage: Mieten oder kaufen?

Am Anfang eines jeden Hauskaufs stellt man sich die Frage, ob Mieten nicht sinnvoller ist.

Im Einzelfall kann es das auch tatsächlich sein. Um herauszufinden, was für Sie am besten passt – mieten oder kaufen – können Sie sich diese 4 Fragen stellen:

  • Ist mein Arbeitsverhältnis (und Arbeitsort) stabil und wird sich nicht so bald ändern?
  • Werde ich in den nächsten Jahren das gleiche Gehalt (oder mehr) bekommen?
  • Bin ich mir über meine Familienplanung sicher (Lebenspartner, Kinder)?
  • Werde ich in 10 oder 20 Jahren noch die gleichen Anforderungen an meine Immobilie haben (barrierefrei etc.)?

Sie können alle 4 Fragen mit „Ja“ beantworten? Dann bringen Sie gute Voraussetzungen für einen Hauskauf mit.

Wer sich dagegen noch nicht sicher ist, wo die persönliche Lebensreise hingehen soll, ist in aller Regel mit Mieten besser dran.

Natürlich ist die Frage aber vor allem finanziell von Bedeutung.

“Mieten ist rausgeschmissenes Geld!” – das stimmt nicht immer.

Bei einem Mietkauf wird im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Immobilie zu einem festgelegten Zeitpunkt erwirbt.

Gleichzeitig wird im Mietvertrag der Kaufpreis festgelegt. Bis zu dem vereinbarten Zeitpunkt wohnen Sie normal zur Miete, wobei ein Teil der Miete bereits als Anzahlung auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird.

Auch wenn es im ersten Moment sehr verlockend klingt, ein Mietkauf ist nur sehr selten zu empfehlen und wird auch vom deutschen Mieterbund kritisch gesehen.

Kassensturz: Wie groß ist mein Budget?

Am Anfang eines jeden Hauskaufs stellt sich die Frage: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Um zu ermitteln, wie viel Budget Sie für den Hauskauf zur Verfügung haben, lohnt es sich, eine detaillierte Haushaltsrechnung mit allen Ein- und Ausgaben aufzustellen.

Bedenken Sie bei Ihrer Kalkulation auch die Nebenkosten beim Hauskauf Je nach Bundesland und Einzelfall liegen sie zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die Nebenkosten umfassen:

  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbucheintrag
  • Notarkosten
  • Maklergebühr
  • Renovierungs- und Modernisierungskosten
  • Neuanschaffungen

Im Idealfall können Sie die Kaufnebenkosten bereits mit Ihrem Eigenkapital abdecken.

Wie viel eigenes Geld Sie für einen Hauskauf brauchen ist jedoch nicht festgeschrieben.

Sicher ist aber: Lassen Sie eigenes Vermögen in die Immobilienfinanzierung einfließen, verringert sich die Höhe des Kredits und damit das Risiko für den Kreditgeber.

Die Folge sind günstigere Konditionen.

Welche Unterlagen braucht die Bank?

Damit Ihre Finanzierung so schnell wie möglich klappt, sollten Sie schon alle nötigen Unterlagen für den Hauskauf mit zu Ihrem Termin mit der Bank nehmen. So wird Ihre Bonität geprüft und Sie hinterlassen gleich einen guten Eindruck bei Ihrer Bank.

Halten Sie deshalb folgende Unterlagen bereit:

  • Gehaltsnachweise
  • Renteninformationen
  • SCHUFA-Selbstauskunft
  • Zusätzlich ggf. Nachweise über weitere Kredite und drohende Insolvenzverfahren oder Vermögensabnahmen

Die Suche – Wie finde ich das perfekte Haus?

Um das perfekte Haus zu finden, steht am Anfang eines jeden Hauskaufs eine umfassende Recherche über den Immobilienmarkt in der gewünschten Region an.

Wie viel Kredit kann ich bekommen?

Damit Sie auch fündig werden, sollten Sie diese fünf Kanäle abklappern:

  • Immobilienportale im Internet: Die Branchenriesen Immobilienscout24 und Immowelt sind eine gute Anlaufstelle.
  • Inserate in Tageszeitungen: Etwas aus der Mode gekommen, aber immer noch sinnvoll ist ein Blick in die Immobilien-Rubrik der großen regionalen Tageszeitungen
  • Kontakte aus dem Bekanntenkreis: Fragen kostet nichts – vielleicht kennt jemand wen, der jemanden kennt
  • Makler: Maklerbüros hängen Ihre Angebote häufig in Schaufenstern aus. Sehr wahrscheinlich finden Sie diese auch in den großen Immobilienportalen, doch es gibt immer mal Ausnahmen
  • Angebote von Banken und Versicherungen: Einige Geldinstitute und Versicherer führen einen eigenen Immobilienbestand. In der Regel liegen in den Filialen Interessenlisten zum Eintragen aus

Werden Sie nicht fündig, können Sie sich professionelle Unterstützung organisieren. Ein Immobilienmakler geht entsprechend Ihrer Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten für Sie auf die Suche.

Welcher Haustyp eignet sich besonders für Familien?

Haus ist nicht gleich Haus. Gerade bei Familien ist das freistehende Einfamilienhaus besonders beliebt – in der Regel aber auch am teuersten. Andere Typen sind günstiger – haben aber eben auch gewisse Nachteile.

Die 4 häufigsten Haustypen

  • Freistehendes Einfamilienhaus: Raum zur freien Entfaltung, Ruhe und ein eigener Garten mit viel Platz für die Kinder zum Spielen oder den ein oder anderen Grillabend sind starke Argumente.
  • Doppelhaushälfte: Sozusagen ein freistehendes Zweifamilienhaus – bestehend aus zwei Wohneinheiten, jeweils mit eigenem Hauseingang und Garten.
  • Reihenhaus: Ein Haus in einem Häuserverbund bedeutet weniger Freiheiten, aber spart Kosten – sowohl in der Anschaffung als auch im Unterhalt. Häufig gehört zu Reihenhäusern noch ein kleiner Garten.
  • Kettenhaus: Kettenhäuser sind Reihenhäuser mit Zwischenelementen, bspw. einer Garage.

Beim Kauf einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung können Sie oftmals zwischen 10 und 30 Prozent im Vergleich zum normalen Kaufpreis sparen.

Möchten Sie an einer solchen Versteigerung teilnehmen, müssen Sie eine Sicherheitsgebühr von 10 Prozent des Verkehrswerts hinterlegen.

Die meisten Versteigerungen sind öffentlich und jeder, der Interesse hat, kann daran teilnehmen.

Zu dem gebotenen Kaufpreis kommen zusätzlich noch 4 Prozent Zinsen, eine Gebühr für das Gericht, die Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Grundbucheintrag hinzu.

Gut zu wissen: Bei einem Hauskauf aus einer Zwangsversteigerung haben Sie keinerlei Anspruch auf Gewährleistung bei vorher nicht sichtbaren Schäden.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die Besichtigung: Wie ist der Ablauf?

Die Hausbesichtigung ist das Spannendste am Hauskauf. Schließlich sehen Sie Ihr womöglich neues Zuhause das erste mal live und in Farbe.

Kaufen Sie niemals ein Haus, ohne das Sie es vorher besichtigt haben. Fallen Ihnen nämlich erst nach dem Kauf Mängel auf, haben Sie nur wenig Chancen, Schadensersatz zu fordern.

Nutzen Sie die Gelegenheit für unklare Fragen an den Verkäufer. Schauen Sie nach vorhandenen Mängeln und fragen ruhig danach. So sind Sie auf der sicheren Seite, dass Sie nicht die Katze im Sack kaufen.

Wichtige Fragen an den Verkäufer:

  • Wie ist die Anbindung des Hauses mit öffentlichen Verkehrsmitteln?
  • Sind ausreichend Parkmöglichkeiten vor Ort?
  • Welchen Eindruck macht die Nachbarschaft?
  • Gibt es Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten in der Nähe?
  • Welche Heiztechnik liegt im Haus vor und in welchem Zustand befindet sich diese?
  • Welche oberflächlichen Mängel sind sichtbar?

Lassen Sie sich zudem alle verfügbaren Dokumente, wie zum Beispiel den Energieausweis, zum Haus vorlegen, um Ihre Kaufentscheidung abzusichern.

Unser Tipp

Nehmen Sie so etwas wie einen Lebenslauf mit, in denen der Verkäufer schon alle wichtigen Informationen zu Ihnen hat. So bleiben Sie gleich im Gedächtnis.

Vor allem bei Altbauten können zusätzliche Kosten für Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen anfallen.

Um eine Einschätzung des Kostenumfangs zu erhalten, bitten Sie einen Immobiliensachverständigen um Unterstützung.

Von diesen Faktoren hängen die Kosten für Ihre Haussanierung ab:

  • Größe des Hauses
  • Alter des Hauses
  • Vorhandene Schäden am Haus
  • Umfang der geplanten Sanierungsarbeiten
  • Das Ausstattungsniveau der Sanierung
Nach der Besichtigung lohnt sich ein Besuch beim Grundbuchamt. Ein Blick in das Grundbuch zeigt Ihnen die eingetragen Eigentumsverhältnisse sowie Lasten der Immobilie.

Das steht im Grundbuch:

  • Informationen über die Eigentumsverhältnisse und die Erbbauberechtigten des Grundstücks
  • Lasten und Pflichten, die mit dem Grundstück verbunden sind. Das kann zum Beispiel ein Gasleitungsrecht sein
  • Einschränkungen bei der Nutzung, wie zum Beispiel ein Wegerecht oder ein Wohnrecht
  • Aufschluss über die wirtschaftlichen Belastungen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Dazu zählen auch die von der Bank eingetragenen Grundschulden und Hypotheken.

Haus kaufen: Der Ablauf bis zur Übergabe

Der Kauf eines Hauses ist immer ein längerer Prozess. Hat Ihre Bank Ihnen grünes Licht für die Finanzierung gegeben, sieht der weitere Ablauf bis zur Übergabe so aus:

  • Falls Sie noch was mit Ihrer Bank klären müssen, können Sie das Haus mithilfe eines Vorvertrags reservieren.
  • Auch bei Immobilienkäufen darf gehandelt werden. Ist noch etwas Spielraum, können Sie schauen, ob der Verkäufer mit sich handeln lässt.
  • Als nächstes steht der Termin bei Ihrem Notar an. Hier unterzeichnen Sie den Kaufvertrag und können unklare Fragen noch klären.
  • Gemeinsam mit dem Eigentümer und ggf. dem Makler steht nun die Übergabe Ihres neuen Zuhauses an. Fertigen Sie hier unbedingt ein Übergabeprotokoll an.

Kann ich das Haus reservieren?

Ja, Häuser können tatsächlich reserviert werden. Müssen Sie noch was mit Ihrer Bank klären, wollen aber sichergehen, dass Ihnen kein anderer Interessent zuvorkommt, können Sie mit einem Vorvertrag Ihr Wunschobjekt reservieren.

Der Vorvertrag wird dabei direkt zwischen dem Käufer und dem Verkäufer geschlossen und verpflichtet beide Parteien, zukünftig einen Kaufvertrag für die Immobilie abzuschließen.

Damit diese Verpflichtung für Käufer und Verkäufer bindend sind, ist eine notarielle Beurkundung notwendig.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Ist der Kaufpreis noch verhandelbar?

Grundsätzlich darf bei Immobilienkäufen natürlich verhandelt werden – ob sich der Verkäufer darauf einlässt, ist eine andere Frage.

In den meisten Fällen gibt es noch ein wenig Verhandlungsspielraum. Aber natürlich riskieren Sie, dass der Verkäufer parallel mit einem anderen Interessenten in Kontakt steht, der möglicherweise den vollen Preis zahlt.

Um sich optimal auf die Preisverhandlungen vorzubereiten, sollten Sie sich Ihre maximale Preisgrenze bewusst machen.

Folgende drei Tipps können Ihnen bei der Preisverhandlung helfen:

  • Nutzen Sie vorhandene Mängel zu Ihrem Vorteil. Machen Sie den Verkäufer darauf aufmerksam und lassen Sie das Objekt ggf. bewerten, um ein preisliche Einordnung zu erhalten.
  • Seien Sie vorsichtig, aber nicht ängstlich. Zwar sollten Sie nicht gleich mit einem erheblich niedrigeren Angebot nach Vorne preschen – da aber jede Preissenkung auf lange Sicht eine finanzielle Entlastung darstellt, versuchen Sie den Spielraum bestmöglich auszuloten.
  • Nehmen Sie so viele Extras wie möglich in den Kaufvertrag mit auf, um dafür nicht gesondert bezahlen zu müssen. Als Extras gelten beispielsweise die vorhandene Einbauküche, die Garage oder auch Teile des Mobiliars.

Welche Aufgabe hat der Notar beim Hauskauf?

Neben der Aufsetzung des Kaufvertrags, klärt der Notar Sie und den Verkäufer über die Bedeutung der Vertragsinhalte auf.

Den Kaufvertrag erhalten beide Parteien vor der Unterzeichnung. Sollten sich hier noch Fragen ergeben, können Sie diese bei dem Termin zur Unterzeichnung klären.

Die Eigentumsverhältnisse trägt der Notar nun als Auflassungsvormerkung in das Grundbuch ein und weist somit auf den bevorstehenden Eigentümerwechsel hin.
Sind alle im Vertrag vereinbarten Bedingungen erfüllt, meldet der Notar den Kauf an das Finanzamt und die Grunderwerbsteuer wird festgesetzt.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?

Die Grunderwerbsteuer wird beim Abschluss des Kaufvertrags fällig.

Vermeldet der Notar den Vertragsabschluss an das Finanzamt, wird Ihnen der Grunderwerbsteuerbescheid zugesandt.

Nach Zahlung der Steuer kann die Eintragung ins Grundbuch erfolgen und die neuen Eigentumsverhältnisse werden rechtmäßig.

Die Hausübergabe: Was ist wichtig?

Gemeinsam mit dem Eigentümer und ggf. Makler besichtigen Sie den Zustand der Immobilie, protokollieren alle Mängel und überprüfen, ob alle Vorgaben des Vertrages eingehalten wurden.

Nehmen Sie sich Zeit und schauen Sie sich in Ruhe alles ganz genau an, um keine sichtbaren Mängel zu übersehen.

Die Übergabe ist für Sie besonders wichtig, da mit der Unterzeichnung alle Gefahren und Risiken auf den Eigentümer übergehen.

Unterschreiben Sie keine vorgefertigte Erklärung, sondern erstellen Sie gemeinsam mit dem Verkäufer ein individuelles Hausübergabeprotokoll. Gegen eine Mustervorlage spricht natürlich nichts.

Nach dem Kauf: Was muss noch erledigt werden?

Nach dem Kauf ist vor dem Kauf: Bevor Sie sich zurücklehnen und Ihr neues Eigenheim genießen, stehen noch einige Sachen an, die erledigt werden müssen.

Neben kleineren oder auch größeren Renovierungsarbeiten, gehören auch noch Versicherungen dazu, welche Sie vielleicht noch abschließen müssen.

Muss ich mein Haus versichern?

Für Immobilienbesitzer gibt es eine Reihe von Versicherungen, mit denen Sie Ihren Besitz absichern können. Dazu zählen:

  • Wohngebäudeversicherung Die Wohngebäudeversicherung ist eine Sachversicherung und sollte beim Hauskauf dringend abgeschlossen werden. Wenn Sie eine Finanzierung für Ihr Haus benötigen, ist die Versicherung sogar verpflichtend abzuschließen. Abgedeckt werden alle Schäden, die durch Feuer, Leitungswasser, Sturm, Explosion oder Hagel entstehen. Versichert werden hier in der Regel nur als Wohnraum genutzte Objekte und keine gewerblichen Gebäude.
  • Hausratversicherung Die Hausratversicherung sichert Ihr Inventar ab. Insbesondere bei wertvollen Gegenständen kann sich eine solche Versicherung lohnen, um für den Verlust abgesichert zu sein. Abgesichert werden kann, was sich bei einem Umzug mitnehmen lassen würde.
  • Restschuldversicherung Die Restschuldversicherung steht in direktem Zusammenhang mit der Finanzierung und ist eine besondere Form der Risikolebensversicherung. Je nach Versicherungsanbieter können Todesfall, Berufsunfähigkeit oder auch Arbeitslosigkeit mit eingeschlossen werden.

FAQ

Checkliste für den Hauskauf:

  • Finanzierung checken
  • alle anfallenden Kosten bedenken
  • das Kaufobjekt überprüfen (Zustand von Dach, Fenstern, Dämmung, Elektrik und Heizung, feuchte Stellen und Schimmel)
  • Energieausweis der Immobilie prüfen
  • Raumaufteilung des Objekts überdenken

Wer über den Kauf eines alten Hauses nachdenkt, muss mit Baumängeln rechnen. Feuchtigkeitsschäden, eine unzureichende Wärmedämmung oder ein veraltetes Heizungssystem oder die veraltete Haustechnik können schnell teuer werden. Kalkulieren Sie Sanierungen, Renovierungen und andere Modernisierungsmaßnahmen vor dem Kauf ein.

Beim Hauskauf müssen Sie erst einmal den Kaufpreis der Immobilie selbst bezahlen. Hierfür können Sie eine Bank beleihen und das Geld plus Zinsen Monat für Monat zurückzahlen. Hinzu kommen Kaufnebenkosten. Darunter fallen die Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten, die Maklerprovision, das Immobiliengutachten und eventuelle Modernisierungskosten.
Auf folgende Dinge sollten Sie während der Hausbesichtigung achten: Sehen Sie sich den Zustand der Immobilie genau an, dazu gehören Keller, Fassade und Dach, Garage und eventuell Anbauten. Stellen Sie Fragen und zeigen Sie Interesse. Von Vorteil ist, das Haus nur bei Tageslicht zu besichtigen. So fallen Mängel leichter auf.
Um ein Haus zu kaufen, ist man rechtlich gesehen nie zu alt. Viele Banken haben jedoch ein Höchstalter festgelegt, dass sich meist auf ein Alter zwischen 65 und 75 Jahren beläuft. Finanzieren können Sie ein Haus aber auch nach dem Renteneintritt, beispielsweise mit der Lebensversicherung.

Diese Fragen sollten Sie dem Verkäufer stellen:

  • Wie ist die Anbindung des Hauses mit öffentlichen Verkehrsmitteln?
  • Sind ausreichend Parkmöglichkeiten vor Ort?
  • Welchen Eindruck macht die Nachbarschaft?
  • Gibt es Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten in der Nähe?
  • Welche Heiztechnik liegt im Haus vor und in welchem Zustand befindet sich diese?
  • Welche oberflächlichen Mängel sind sichtbar?
Natürlich steht die Frage nach den Kosten für die meisten zukünftigen Immobilienbesitzer im Mittelpunkt der Überlegung. Für Häuser von vergleichbarer Größe, Ausstattung und Lage lässt sich in der Regel sagen: Bauen ist teurer als Kaufen.

Ein Hausbau wird meistens teurer als ursprünglich geplant. Irgendetwas Unvorhergesehenes passiert eigentlich immer. Wer baut, sollte daher unbedingt noch einen Puffer einplanen.

Beim Hauskauf lässt sich möglicherweise sogar ein Schnäppchen ergattern – wenn man zur richtigen Zeit am richtigen Ort ist. Beim Hausbau ist dies allenfalls beim Kauf des Grundstücks möglich.

Auf der anderen Seite der Medaille kann ein Neubau sehr energieeffizient errichtet werden, was im Vergleich zu einer Bestandsimmobilie wesentlich geringere Energiekosten bedeuten kann. Noch dazu gibt es für energiesparende Häuser attraktive Fördermöglichkeiten, zum Beispiel die Kredite und Zuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Als Kompromiss zwischen Bau und Kauf können Sie sich für den Bau eines Fertighauses entscheiden. Diese sind deutlich günstiger als massive, Stein-auf-Stein gebaute Häuser.

Valentin Drießen

CEO

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