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Haus kaufen: Auf der Suche nach dem Traumhaus

Von Kredit bis Steuer - Wichtige Fragen auf dem Weg zur eigenen Immobilie


Zuletzt bearbeitet am

Große Terrasse, eigener Garten, viel Platz für die Kinder, vielleicht sogar ein Heimkino – den Traum vom Eigenheim träumen viele. Die größte Hürde dabei: die Finanzierung. 

In beliebten Wohngegenden wechseln Häuser mittlerweile für Beträge jenseits der 400.000 Euro den Besitzer. Die Suche nach einem Kredit in solchen Preisregionen ist nicht immer einfach. Kein Eigenkapital, kein hohes Einkommen – Der Traum vom eigenen Haus platzt leider häufig, bevor er überhaupt begonnen hat.

Doch es gibt auch gute Nachrichten

Durch das aktuell extrem niedrige Zinsniveau sind auch hohe Kreditsummen für Normalverdiener grundsätzlich finanzierbar. Wichtig ist nur, dass Sie das Thema Hauskauf sorgsam und gut vorbereitet angehen, denn Fehler können im schlimmsten Fall den finanziellen Ruin bedeuten. 

Hier lesen Sie alle alle wichtigen Fragen auf dem Weg in Ihr Traumhaus. Mit unseren Anleitungen und Tipps gehen Sie beim Hauskauf auf Nummer sicher und vermeiden böse Überaschungen – damit Ihr Traum vom Eigenheim auch wirklich wahr werden kann.

Die Glaubensfrage: Kaufen oder Mieten?

Am Anfang jedes Hauskaufs steht die Frage, ob Mieten nicht sinnvoller ist. Natürlich hängt dies ganz wesentlich von Ihrer finanziellen Situation ab. Mindestens genauso wichtig ist aber Ihre aktuelle Lebenssituation und wie sich diese in Zukunft noch entwickeln soll.

Stellen Sie sich diese 4 Fragen

  • Ist mein Arbeitsverhältnis (und Arbeitsort) stabil und wird sich nicht so bald ändern?
  • Werde ich in den nächsten Jahren das gleiche Gehalt (oder mehr) bekommen?
  • Bin ich mir über meine Familienplanung sicher (Lebenspartner, Kinder)?
  • Werde ich in 10 oder 20 Jahren noch die gleichen Anforderungen an meine Immobilie haben (barrierefrei etc.)?

Sie können alle alle 4 Fragen mit „Ja“ beantworten? Dann bringen Sie gute Voraussetzungen für einen Hauskauf mit. Mit den eigenen vier Wänden erwerben Sie einen realen Wert, den Sie ganz nach persönlichen Vorlieben gestalten können – ohne dabei von einem Vermieter abhängig zu sein. 

Wer sich dagegen noch nicht sicher ist, wo die persönliche Lebensreise hingehen soll, ist in aller Regel mit Mieten besser dran. Letztlich werden Sie diese Entscheidung selber treffen müssen. Doch Eines ist klar: Es gibt kaum eine bessere Geldanlage als eine selbstgenutzte Immobilie.

Ich möchte ein Haus kaufen – Wo fange ich an?

Sie haben sich für einen Hauskauf entschieden? Dann gilt es zunächst mal Ihr Budget festzulegen. 

Für die allermeisten ist dies gleichbedeutend mit der Frage: Wie viel Kredit kann ich bekommen? Eine Schritt-fürSchritt Anleitung – von Kassensturz bis Vertragsunterzeichnung lesen Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung – In 5 Schritten zum besten Immobilienkredit.

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Sind die finanziellen Verhältnisse geklärt, geht die Suche los ..


Die Suche: Wie finde ich das passende Haus?

Häuser gibt es viele, doch welches ist das richtige?

Am Anfang jeder Häusersuche steht eine umfassende und breit angelegte Recherche über den Immobilienmarkt in der gewünschten Region. Dafür haben Sie verschiedene Möglichkeiten: 

  • Immobilienportale im Internet: Die Branchenriesen Immobilienscout24 und Immowelt sind eine gute Anlaufstelle.
  • Inserate in Tageszeitungen: Etwas aus der Mode gekommen, aber immer noch sinnvoll ist ein Blick in die Immobilien-Rubrik der großen regionalen Tageszeitungen.
  • Kontakte aus dem Bekanntenkreis: Fragen kostet nichts – vielleicht kennt jemand wen, der jemanden kennt.
  • Makler: Maklerbüros hängen Ihre Angebote häufig in Schaufenstern aus. Sehr wahrscheinlich finden Sie diese auch in den großen Immobilienportalen, doch es gibt immer mal Ausnahmen.
  • Angebote von Banken und Versicherungen: Einige Geldinstitute und Versicherer führen einen eigenen Immobilienbestand. In der Regel liegen in den Filialen Interessenlisten zum Eintragen aus.

Idealerweise klappern Sie alle 5 Kanäle ab. Werden Sie trotzdem nicht fündig, können Sie sich professionelle Unterstützung organisieren. Ein Makler geht entsprechend Ihrer Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten für Sie auf die Suche. 

Gute Immobilienmakler verfügen über ein breites Netzwerk und haben einen ausgezeichneten Überblick über den regionalen Immobilienmarkt. Natürlich gibt es diesen Dienst nicht kostenlos – doch das heißt nicht zwingend, dass Sie als Käufer den Makler bezahlen müssen. 

Mehr zu den Thema Maklerprovision und wie Sie einen guten von einem schlechten Makler unterscheiden lesen Sie in unserem Ratgeber: Brauche ich einen Immobilienmakler?

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Tipp: Wer zuerst kommt ...

Attraktive Inserate auf Immobilienportalen locken Interessenten schon direkt nach der Veröffentlichung wie die sprichwörtlichen Fliegen an. Möchten Sie zu den Ersten gehören, halten Sie besonders in den Abendstunden die Augen offen, da dann die meisten Angebote erstellt werden.

Welcher Haustyp eignet sich besonders für Familien?

Haus ist nicht gleich Haus. Gerade bei Familien ist das freistehende Einfamilienhaus besonders beliebt – in der Regel aber auch am teuersten. Andere Typen sind günstiger – haben aber eben auch gewisse Nachteile.

Die 4 häufigsten Haustypen

  • Freistehendes Einfamilienhaus: Raum zur freien Entfaltung, Ruhe und ein eigener Garten mit viel Platz für die Kinder zum Spielen oder den ein oder anderen Grillabend sind starke Argumente.
  • Doppelhaushälfte: Sozusagen ein freistehendes Zweifamilienhau – bestehend aus zwei Wohneinheiten, jeweils mit eigenem Hauseingang und Garten.
  • Reihenhaus: Ein Haus in einem Häuserverbund bedeutet weniger Freiheiten, aber spart Kosten – sowohl in der Anschaffung als auch im Unterhalt. Häufig gehört zu Reihenhäusern noch ein kleiner Garten.
  • Kettenhaus: Kettenhäuser sind Reihenhäuser mit Zwischenelementen, bspw. einer Garage.

In der folgenden Tabelle sehen Sie die Vorteile der Haustypen in der Übersicht.

  Einfamilien-haus Doppelhaus Reihenhaus Kettenhaus
Gestaltung
Kosten
Unterhalt
Privatsphäre
Lärmschutz
Unabhängigkeit
Garten

Besonders bei freistehenden Häusern steht noch eine weitere Entscheidung an: Wie soll das Haus aussehen? 

6 beliebte Hausformen

  • Stadtvilla: Großzügig gestaltete Wohnfläche und damit besonders für Familien geeignet.
  • Satteldach: Der Klassiker mit dem typischen Schrägdach-Charme.
  • Bungalow: Eingeschossiges Wohnhaus mit einem Flachdach oder Walmdach. Eignet sich besonders für Senioren.
  • Kubushaus: Die Würfelform bietet eine optimale Raumnutzung.
  • Blockhaus: Besonders gute Ökobilanz und ein angenehmes Raumklima durch Holz als überwiegend verwendeten Baustoff. 
  • Atriumhaus: Modernes lichtdurchflutetes Gebäude mit zentralem Innenhof.

Die sechs häufigsten Hausformen beim Hausbau.

Stichwort Fertighaus – Kann ich ein ungebautes Haus kaufen?

Fertighäuser werden anhand eines Katalogs gekauft und dann aus vorgefertigten Teilen auf bestehendem Bauland errichtet. Das bringt einige Vorteile mit sich.

Obwohl man sozusagen ein Haus von der Stange kauft, hat man durchaus Spielraum bei der Gestaltung. Zudem liegt der Preis deutlich unter dem eines vergleichbaren Haus in klassischer Stein-auf-Stein-Bauweise.

Der größte Vorteil ist aber die Bauzeit: Ein Fertighaus ist sch0n nach wenigen Tagen einzugsbereit.


Die Finanzierung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Der Hauskauf ist fast immer die größte Investition des Lebens. Haben Sie bereits interessante Objekte gefunden, gilt es nun zu klären, wie viel Budget Sie zur Verfügung haben. Wahrscheinlich haben Sie sich bereits einen groben Rahmen abgesteckt, doch nun wird es konkret.

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Die allermeisten Häuser werden kreditfinanziert. Logisch – wer hat schon eine sechsstellige Summe auf dem Konto liegen? Die Frage könnte also auch lauten:

Wie viel Kredit kann ich bekommen?

Die Antwort erhalten Sie – wenig überraschend – von den kreditgebenden Banken. Verschaffen Sie sich aber unbedingt schon vorher einen Überblick über Ihre finanziellen Möglichkeiten. Das kommt auch bei den Banken gut an.

  • Wie viel Geld können Sie monatlich für die Rückzahlung des Kredits ausgeben?
  • Wann möchten Sie unbedingt schuldenfrei sein?

Wichtig dabei ist: Seien Sie ehrlich zu sich selbst. Stellen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber und kalkulieren Sie dabei immer eher großzügig. Denken Sie auch an einen Puffer für unvorhergesehe Kosten und spontane Ausgaben.

Welcher Kredit ist der richtige für mich?

Der Klassiker der Baufinanzierung: das Annuitätendarlehen. Über 70 Prozent der Hauskäufer entscheiden sich für einen solchen Kredit.

Die Rückzahlung erfolgt in Form einer monatlichen Rate (die „Annuität“), die sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammensetzt. Anfangs ist der Zinsanteil noch recht hoch, doch da sich der Restbetrag immer weiter verringert, sinkt auch die Zinslast, während der Tilgungsanteil steigt.

Beispiel: Die Tabelle zeigt Rechenbeispiele, wann Sie einen Kredit von 200.000-Euro vollständig zurückgezahlt haben. 

Wann bin ich schuldenfrei?
Schuldenfrei nach 68 Jahre, 11 Monate 12 Jahre, 9 Monate 14 Jahre, 4 Monate 33 Jahre, 3 Monate
Zinssatz 2% 3% 4% 5%
Anfängliche Tilgung 1% 6% 5% 2%
Monatsrate 500 € 1.500 € 1.500 € 1.166,66 €

Die Beispiele gehen von einem gleichbleibenden Zinssatz über die komplette Laufzeit aus. Das ist aber keineswegs sicher.

Ein Annuitätendarlehen wird in Finanzierungsrunden zurückgezahlt. Das heißt, zu Beginn wird ein Zinssatz für einen vereinbarten Zeitraum festgelegt – dies ist Ihre Zinsbindung. Ist am Ende noch eine Restschuld übrig, wird über die Anschlussfinanzierung verhandelt und es beginnt die nächste Finanzierungsrunde.

Muss ich mir jetzt schon Gedanken um die Anschlussfinanzierung machen?

Ist nach dem Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld übrig, haben Sie zwei Möglichkeiten:

  • Sie zahlen den Restbetrag auf einen Schlag zurück
  • Sie nehmen einen neuen Kredit auf – bei der gleichen oder einer anderen Bank

Option 1 kommt beispielsweise dann in Frage, wenn Sie eine größere Geldsumme geerbt haben. Für alle anderen bleibt nur ein neuer Kredit, bei dem Zinssatz und Zinsbindung neu verhandelt werden.

Ob und in welchem Ausmaß sich der Zinssatz ändern kann, könne Sie vorab im Kreditvertrag festlegen:

  • Keine Regelung: Es gilt der Zinssatz, den Ihre Bank zum Zeitpunkt der neuen Finanzierungsrunde anbietet.
  • Volltilger-Darlehen
: Eine festgeschriebene Zinsbindung bis zur kompletten Rückzahlung. Sie wissen vorab ganz genau, wie hoch Ihre monatliche Belastung die nächsten 10 oder 20 Jahre sein wird. Sie sind unabhängig von den Entwicklungen des Finanzmarktes, müssen aber eventuell Zinsaufschläge hinnehmen.
  • Variables Darlehen: 
Der Zinssatz von variablen Darlehen ist immer im Wandel – angepasst an das aktuelle Niveau des Zinsmarktes. Steigt das Zinsniveau, steigt auch Ihre finanzielle Belastung. Gleiches gilt natürlich auch umgekehrt.
  • Cap-Darlehen: 
Eine Mischform mit variabler Verzinsung mit einer festgelegten Zinsobergrenze (dem „Cap“). Im Vergleich zum variablen Darlehen wird die höhere Sicherheit meist mit einem leicht höheren Zins „erkauft“. 

Es schadet nicht, sich frühzeitig mit dem Thema Anschlussfinanzierung zu beschäftigen, spätestens aber drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Die Bank wird Ihnen bis zu diesem Zeitpunkt in der Regel bereits ein Angebot unterbreitet haben – ein Vergleich mit anderen Kreditinstituten kann sich dennoch lohnen.

Eine Möglichkeit, sich den aktuellen Zinssatz vorab zu sichern, ist ein Forward-Darlehen. Dies ist eine verbindliche Zusage, dass Sie in einigen Monaten oder Jahren einen Kredit aufnehmen werden – bei den meisten Anbietern ist dies bis zu 5 Jahre im Voraus möglich. Für das „Einfrieren“ der Zinsen erheben die Anbieter in der Regel aber einen Zinsaufschlag.

Gibt es Kredite ohne monatliche Rate?

Jein. Bei einem endfälligen Darlehen wird die Kreditsumme erst am Ende der Laufzeit auf einen Schlag getilgt. Während der Laufzeit zahlen Sie nur die Zinsen. 

Die monatliche Belastung ist zwar niedriger, der Zinssatz wird aber stets auf die gesamte Kreditsumme angerechnet. Insgesamt zahlen Sie dadurch deutlich mehr als bei einem Annuitätendarlehen.

Wie viel Eigenkapital muss ich mitbringen?

Wie viel eigenes Geld Sie für einen Hauskauf brauchen ist nicht festgeschrieben. Sicher ist aber: Lassen Sie eigenes Vermögen in die Immobilienfinanzierung einfließen, verringert sich die Höhe des Kredits und damit das Risiko für den Kreditgeber. Die Folge sind günstigere Konditionen.

Als Orientierung für einen angemessenen Anteil an Eigenkapital kann man von 20 Prozent der benötigten Kaufsumme ausgehen. Mindestens die Erwerbsnebenkosten sollten vom Eigenkapital gedeckt sein.

Ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital möglich?

Möglich ja, sinnvoll nein.

Eine Vollfinanzierung bedeutet immer eine größere Darlehenssumme, höhere Zinsen und höhere monatliche Raten. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bringt also ein großes finanzielles Risiko mit sich. 

Um eine Immobilie vollzufinanzieren, verlangen Banken ein geregeltes und hohes Einkommen und einen sicheren Arbeitsplatz. Selbstständige oder Personen mit niedrigem Einkommen haben meist schlechte Karten.

Die Banken stellen zudem interne Richtlinien auf, ohne die eine Vollfinanzierung ausgeschlossen ist. Faktoren sind dabei:

  • Die Höhe der Kreditsumme
  • Das Verhältnis der Kreditsumme im Vergleich zum Immobilienwert
  • Die finanzielle und familiäre Situation des Kreditnehmers
  • Mögliche Sicherheiten wie andere Immobilien oder Sachwerte
  • Bürgschaften von solventen Personen

Ziehen Sie eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital in Betracht, kann der zu zahlende Zinssatz um einen ganzen Prozentpunkt erhöht sein. 

Ein Prozentpunkt Unterschied – Ist das wirklich so viel?

Es klingt nicht nach viel, doch selbst wenige Zehntelprozente können in der Endabrechnung eine große Summe Geld ausmachen.

Bei einer klassischen Annuitätentilgung etwa sorgt ein leicht höherer Zinssatz dafür, dass der Tilgungsanteil der Monatsrate zu Beginn deutlich geringer ausfällt. Über den gesamten Zeitraum gesehen kommt so schnell eine fünfstellige Summe zusammen.

Ein Beispiel: Nehmen Sie einen Kredit über 400.000 Euro bei einer Laufzeit von 20 Jahren zu einem Zinssatz von 2,2 Prozent auf, belaufen Sich die Kosten für Zinsen und Gebühren auf rund 160.000 Euro. Dagegen liegen die Kosten bei einem Zinssatz von 2,0 Prozent nur bei etwa 140.000 Euro. 0,2 Prozent Unterschied bedeuten also um 20.000 Euro höhere Kosten.

Wie komme ich an mehr Eigenkapital?

Zunächst mal natürlich, indem Sie Geld ansparen. Doch es gibt auch Mittel und Wege, schneller an Geld zu kommen, dass Sie als Eigenkapital bzw. Eigenkapitalersatz einsetzen können.

  • Privatdarlehen: Nehmen Sie innerhalb der Familie oder mit der Unterstützung von Freunden ein Privatdarlehen auf, kann dies bei der Bank als Ersatz für fehlendes Eigenkapital gelten.
  • Arbeitgeberdarlehen: Auch ein Kredit von Ihrem Arbeitgeber kann eingebracht werden. Einige Unternehmen ermöglichen ihren Mitarbeitern sogar zinsfreie Kredite  – nachfragen lohnt sich.
  • KfW-Darlehen: Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau können ebenfalls als Eigenkapitalersatz anerkannt werden.

Welche Unterlagen braucht die Bank?

Vor der Finanzierungszusage durch die Bank will Ihr Kreditgeber prüfen, ob Sie ein vertrauenswürdiger Kreditnehmer sind. Dazu wird Ihre Bonität geprüft. Wollen Sie bei der Bank einen guten Eindruck hinterlassen, halten Sie deshalb folgende Unterlagen bereit:

  • Gehaltsnachweise
  • Renteninformationen
  • Lohnsteuerbescheid
  • SCHUFA-Selbstauskunft
  • Zusätzlich ggf. Nachweise über weitere Kredite und drohende Insolvenzverfahren oder Vermögensabnahmen

Wie kann ich bei Krediten Geld sparen?

Das größte Sparpotential bei der Finanzierung des Eigenheims liegt beim Vergleich der diversen Kreditangebote.

Da bereits geringe Zinsunterschiede große Auswirkungen haben, vergleichen Sie möglichst viele Finanzierungsangebote. Dabei lohnt sich auch ein Blick über die Konditionen der Hausbank hinaus – gerade Online-Direktbanken können hier häufig bessere Konditionen anbieten.

Zum optimalen Kreditangebot gehört allerdings mehr als nur der günstigste Zinssatz. Auch die übrigen Konditionen wie Sondertilgungen und Kündigungsrechte sind wichtige Faktoren. Dabei kann die Hausbank als erster Ansprechpartner eine gute Orientierung liefern, sollte aber nicht die einzige Anlaufstelle sein.

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Welche Kosten kommen zusätzlich auf mich zu?

Die Finanzierung ist geklärt und die Kaufsumme gedeckt? Leider war das noch nicht alles.

Die Nebenkosten können beim Hauskauf schnell in Vergessenheit geraten, machen aber einen nicht unerheblichen Teil der Gesamtkosten aus. Je nach Bundesland und Einzelfall liegen sie zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises.

Die Nebenkosten umfassen:

  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbucheintrag
  • Notarkosten
  • Maklergebühr
  • Renovierungs- und Modernisierungskosten
  • Neuanschaffungen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Eine große zusätzliche finanzielle Belastung beim Hauskauf ist die Grunderwerbsteuer. Die Höhe variiert je nach Bundesland zwischen 3,50 und 6,50 Prozent und liegt 2019 durchschnittlich bei 5,37 Prozent. Dabei wird der Steuersatz auf den gesamten Kaufpreis angesetzt.

Beispiel: Die Höhe der Grunderwerbsteuer liegt in Niedersachsen bei 5 Prozent. Wenn Sie also eine Immobilie für 250.000 Euro erwerben, werden 12.500 Euro Grunderwerbsteuer an das Finanzamt fällig.

Keine Grunderwerbsteuer wird dagegen bei Erbschaft, Schenkung oder beim Verkauf zwischen Verwandten in erster Linie fällig. Verwandte Linie meint dabei den Verkauf zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Eheleuten. Nicht darin eingeschlossen ist ein Verkauf zwischen Geschwistern.

Besonderheit Maklerprovision

Die Kosten für den engagieren Makler sind grundsätzlich frei verhandelbar. Auch wer die Provision am Ende zahlt – Käufer oder Verkäufer – kann frei verhandelt werden.

Allerdings gibt es marktübliche Regelungen, die je nach Bundesland verschieden sind. In Berlin beispielsweise zahlt üblicherweise der Käufer die Maklerprovision. In Niedersachsen dagegen teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten.

Diese Regelungen sind aber eben nicht verpflichtend und können zwischen Käufer und Verkäufer individuell vereinbart werden. Informieren Sie sich deshalb vorab über die marktübliche Regelung der Maklerkosten in Ihrem Bundesland und sprechen Sie mit dem Verkäufer die Handhabung ab.

Was ist mit dem Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip – es zahlt derjenige die Maklergebühr, der den Makler beauftragt, also „bestellt“ hat – gilt bislang nur bei der Vermietung. Seitens der SPD und der Grünen gibt es schon länger Pläne, dieses Konzept auch auf Immobilienverkäufe auszuweiten. Noch ist aber völlig unklar, ob dies tatsächlich umgesetzt wird.

Notarkosten und Grundbuchkosten

Die Höhe der Notarkosten hängt immer davon ab, welche Vereinbarungen Sie mit den Notar getroffen haben. Als Faustregel gilt: Die Notarkosten machen etwa 1 Prozent des Kaufpreises aus, die Kosten für den Grundbucheintrag noch einmal 0,5 Prozent.

Welche Förderungsprogramme kann ich nutzen?

Unterstützung bei der Finanzierung und dann auch noch vom Staat? Die gibt es in der Tat!

Es gibt mehrere Förderungen, die Sie unter bestimmten Voraussetzungen auf dem Weg ins Eigenheim in Anspruch nehmen können. Dabei geht es aber immer nur um Ergänzungen einer Finanzierung – die Aufnahme eines normalen Bankkredites bleibt Ihnen dadurch nicht erspart.

Kredite der KfW-Bank

Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau vergibt Zuschüsse und zinsgünstige Kredite mit attraktiven Konditionen an zukünftige Eigenheimbesitzer. Voraussetzung ist, dass die Immobilie gewisse Anforderungen erfüllt. Besonders energieeffiziente oder altersgerechte Immobilien werden gefördert. Die Beantragung der Förderungen erfolgt in der Regel durch das gewählte Kreditinstitut.

Baukindergeld

Unterstützt Familien, die kein Wohneigentum besitzen. Liegt das zu versteuernde Einkommen der Paare bei maximal 75.000 Euro plus 15.000 Euro pro Kind, kann das Baukindergeld in Gesamthöhe von 12.000 Euro pro Kind über einen Zeitraum von zehn Jahren beantragt werden. Die Anträge werden über die KfW gestellt.

Aktuelle Informationen zum Baukindergeld und wie Sie es beantragen.

BafA
-Förderung

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle unterstützt den Einsatz erneuerbarer Energien. Wenn Sie eine sanierungsbedürftige Immobilie erwerben wollen, können Sie von den speziellen Programmen zur Förderung erneuerbarer Energien profitieren.

Regionale Förderprogramme


Einige Länder und Kommunen vergeben zinsgünstige Darlehen und Zuschüssen an angehende Eigenheimbesitzer – speziell in ländlichen Regionen. Informationen gibt es bei der kommunalen Behörde oder der jeweiligen Landesbank.

Wohnraumförderungsgesetz

Unterstützt einkommensschwache und kinderreiche Familien auf dem Weg zum Eigenheim. Vergeben werden Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen und verbilligtes Bauland. Gefördert wird aber nur, wer unter der vorgegebenen Einkommensgrenze liegt und über ein gewisses Eigenkapital verfügt.

Wohn-Riester (Eigenheimrente)

Beliebte Fördervariante für Familien mit Kindern und für einkommensstarke, zukünftige Eigenheimbesitzer. Der Staat vergibt Zuschüsse, wenn ein Teil des Einkommens in einen Wohn-Riester-Vertrag eingezahlt wird. Voraussetzung ist eine gesetzliche Rentenversicherung und die Eigennutzung der Immobilie.


Die Besichtigung: Auf welche Details muss ich achten?

Irgendwann ist es soweit – Sie haben ein Objekt gefunden, das Ihren Vorstellungen entspricht und auch noch ins Budget passt.

Jetzt gilt es, sich ein persönliches Bild von den Gegebenheiten vor Ort zu machen und einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Auf keinen Fall sollten Sie ein Haus erwerben ohne es vorher gesehen zu haben. 

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Tipp: Nachmittags-Besichtigung

Um sich ein gutes Bild von den Lichtverhältnissen machen zu können, vereinbaren Sie für die Besichtigung idealerweise einen Termin am Nachmittag.

Fallen Ihnen nach dem Kauf Mängel auf, haben Sie ein Problem. Schadenersatz können Sie nur dann fordern, wenn Sie nachweisen können, dass der Verkäufer die Mängel wissentlich verschwiegen hat.

In Streitfällen ist dies nicht immer ganz so einfach – häufig steht Aussage gegen Aussage. Es hilft, wenn Sie jemanden zur Besichtigung mitnehmen, der im Zweifelsfall Ihre Version der Geschichte bezeugen kann.

Ganz wichtig: Fragen Sie nach! Auch wenn der Verkäufer Mängel nicht verschweigen darf, so muss er Ihnen trotzdem nicht jedes Detail des Hauses ungefragt erzählen.

Wichtige Fragen an den Verkäufer:

  • Wie ist die Anbindung des Hauses mit öffentlichen Verkehrsmitteln?
  • Sind ausrechend Parkmöglichkeiten vor Ort?
  • Welchen Eindruck macht die Nachbarschaft?
  • Gibt es Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten in der Nähe?
  • Welche Heiztechnik liegt im Haus vor und in welchem Zustand befindet sich diese?
  • Welche oberflächlichen Mängel sind sichtbar?

Lassen Sie sich zudem alle verfügbaren Dokumente zum Haus vorlegen, um Ihre Kaufentscheidung abzusichern. 

Möchten Sie ganz auf Nummer sicher gehen, bitten Sie einen Immobiliensachverständigen um Unterstützung. Wer keinen solchen Experten im Freundeskreis, muss für den Service natürlich bezahlen. Hier gilt aber der allgemeine Grundsatz bei Hauskäufen: Sparen Sie nicht am falschen Ende.


Der Kauf: Wie sieht der Ablauf bis zur Übergabe aus?

Die Immobilie macht einen guten Eindruck, auch die Bank gibt grünes Licht – dann steht dem Kauf nichts mehr im Wege. 

Kann ich mir ein Haus reservieren?

Sie müssen noch etwas mit Ihrer Bank klären oder eine bestimmte Frist abwarten? Sie möchten aber sichergehen, dass Ihnen kein anderer Interessant zuvorkommt und Ihnen Ihr Traumhaus wegschnappt?

Ein Vorvertrag kann Ihnen die Enttäuschung ersparen, am Ende doch nicht der auserwählte Käufer zu sein. Handelt es sich bei Ihrem Wunschobjekt um eine sehr gefragte Immobilie in begehrter Lage, ist dies durchaus sinnvoll.

Der Vorvertrag wird dabei direkt zwischen dem Käufer und dem Verkäufer geschlossen und verpflichtet beide Parteien, zukünftig einen Kaufvertrag für die Immobilie abzuschließen. Damit diese Verpflichtung für Käufer und Verkäufer bindend sind, ist eine notarielle Beurkundung notwendig.

Ist der Kaufpreis noch verhandelbar?

Grundsätzlich darf bei Immobilienkäufen natürlich verhandelt werden – ob sich der Verkäufer darauf einlässt, ist eine andere Frage.

In den meisten Fällen gibt es noch ein wenig Verhandlungsspielraum. Aber natürlich riskieren Sie, dass der Verkäufer parallel mit einem anderen Interessenten in Kontakt steht, der möglicherweise den vollen Preis zahlt.

Um sich optimal auf die Preisverhandlungen vorzubereiten, sollten Sie sich Ihre maximale Preisgrenze bewusst machen.

Folgende drei Tipps können Ihnen bei der Preisverhandlung helfen:

  • Nutzen Sie vorhandene Mängel zu Ihrem Vorteil. Machen Sie den Verkäufer darauf aufmerksam und lassen Sie das Objekt ggf. bewerten, um ein preisliche Einordnung zu erhalten.
  • Seien Sie vorsichtig, aber nicht ängstlich. Zwar sollten Sie nicht gleich mit einem erheblich niedrigeren Angebot nach Vorne preschen – da aber jede Preissenkung auf lange Sicht eine finanzielle Entlastung darstellt, versuchen Sie den Spielraum bestmöglich auszuloten.
  • Nehmen Sie so viele Extras wie möglich in den Kaufvertrag mit auf, um dafür nicht gesondert bezahlen zu müssen. Als Extras gelten beispielsweise die vorhandene Einbauküche, die Garage oder auch Teile des Mobiliars.

Welche Aufgabe hat der Notar beim Hauskauf?

Der Notar ist für die Aufsetzung des Kaufvertrags verantwortlich. Er muss Käufer und Verkäufer gleichermaßen über die Bedeutung der Vertragsinhalte aufklären. Die Wahl des Notars liegt beim Käufer.

Vor dem Notartermin erhalten beide Parteien den Vertrag zur Durchsicht. Hier können Sie mögliche Änderungswünsche notieren, die beim Beurkundungstermin angesprochen werden sollen. Sind Sie sich unsicher, lassen Sie sich von einem externen Experten beraten.

Ist der Vertrag unterzeichnet, trägt der Notar die veränderten Eigentumsverhältnisse als Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein und weist damit auf den bevorstehenden Eigentümerwechsel hin. Erst wenn alle im Vertrag vereinbarten Bedingungen erfüllt werden, meldet der Notar den Kauf an das Finanzamt und die Grunderwerbsteuer wird festgesetzt.

Erst wenn die neuen Eigentumsverhältnisse ins Grundbuch (Abteilung I) eingetragen sind, ist der Kauf abgeschlossen und die Schlüsselübergabe kann erfolgen.

Was ist bei der Übergabe wichtig?

Gemeinsam mit dem Eigentümer und ggf. Makler besichtigen Sie den Zustand der Immobilie, protokollieren alle Mängel und überprüfen, ob alle Vorgaben des Vertrages eingehalten wurden. Nehmen Sie sich Zeit und schauen Sie sich in Ruhe alles ganz genau an, um keine sichtbaren Mängel zu übersehen.

Die Übergabe ist für Sie besonders wichtig, da mit der Unterzeichnung alle Gefahren und Risiken auf den Eigentümer übergehen. Unterschreiben Sie keine vorgefertigte Erklärung, sondern erstellen Sie gemeinsam mit dem Verkäufer ein individuellen Übergabeprotokoll. Gegen eine Mustervorlage spricht natürlich nichts.

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Musterprotokoll zum Download

Gerne können Sie unsere kostenlose Vorlage für Ihr Übergabeprotokoll nutzen. Einfach herunterladen, ausdrucken und zur Übergabe mitbringen.

Gibt es Besonderheiten bei der Abnahme eines Fertighauses?

Haben Sie sich für ein Fertighaus entschieden, beginnt nach der Bauabnahme die Gewährleistungsfrist. Sie sind dafür verantwortlich, dass die Immobilie den notwendigen Versicherungsschutz erhält.

Bestenfalls besuchen Sie die Baustelle schon vor der Bauabnahme mehrere Male mit einem Bausachverständigen und kontrollieren dabei den Zustand. Zu der finalen Besichtigung nehmen Sie Ihren Experten selbstverständlich ebenfalls mit.

 Sollten schwerwiegende Mängel festgestellt werden, kann die Abnahme verweigert werden, bis der Bauunternehmer diese beseitigt hat. Legen Sie einen neuen Termin schriftlich fest und lassen Sie auch bei der zweiten Abnahme die beseitigten Mängel vom Fachmann überprüfen.

Wann meldet sich das Finanzamt?

Die Grunderwerbsteuer wird beim Abschluss des Kaufvertrags fällig. Vermeldet der Notar den Vertragsabschluss an das Finanzamt, wird Ihnen der Grunderwerbsteuerbescheid zugesandt. Nach Zahlung der Steuer kann die Eintragung ins Grundbuch erfolgen und die neuen Eigentumsverhältnisse werden rechtmäßig.


Was steht nach dem Kauf an?

Es ist geschafft! Sie sind nun stolzer Hausbesitzer. Doch Zurücklehnen ist leider noch nicht möglich. 

Muss ich mein Haus versichern?

Für Immobilienbesitzer gibt es eine Reihe von Versicherungen, mit denen Sie Ihren Besitz absichern können. Dazu zählen:

Wohngebäudeversicherung


Die Wohngebäudeversicherung ist eine Sachversicherung und sollte beim Hauskauf dringend abgeschlossen werden. Wenn Sie eine Finanzierung für Ihr Haus benötigen, ist die Versicherung sogar verpflichtend abzuschließen.

Abgedeckt werden alle Schäden, die durch Feuer, Leitungswasser, Sturm, Explosion oder Hagel entstehen. Versichert werden hier in der Regel nur als Wohnraum genutzte Objekte und keine gewerblichen Gebäude.

Üblicherweise nicht abgedeckt werden Schäden durch Überschwemmungen, Lawinen, Erdrutsche oder -beben. Je nach Wohnort kann also ein zusätzlicher Elementarschadenschutz sinnvoll sein.

Im Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen (ZÜRS) können Sie nachschauen, in welche Gefährdungsklasse der Standort Ihres Hauses eingeordnet wird und basierend darauf die Notwendigkeit der Versicherung überprüfen.

Wichtig: Achten Sie bei der Gebäudeversicherung unbedingt auf die Versicherungssumme. Diese sollte so hoch angesetzt werden, dass selbst ein Neubau des Hauses bei einem Totalschaden abgedeckt ist.

Hausratversicherung

Die Hausratsversicherung sichert Ihr Inventar ab. Insbesondere bei wertvollen Gegenständen kann sich eine solche Versicherung lohnen, um für den Verlust abgesichert zu sein. Abgesichert werden kann, was sich bei einem Umzug mitnehmen lassen würde.

Restschuldversicherung


Die Restschuldversicherung steht in direktem Zusammenhang mit der Finanzierung und ist eine besondere Form der Risikolebensversicherung. Je nach Versicherungsanbieter können Todesfall, Berufsunfähigkeit oder auch Arbeitslosigkeit mit eingeschlossen werden.

Kann ich den Hauskauf von der Steuer absetzen?

Das Wunschobjekt am Ende auch noch von der Steuer absetzen – das klingt fast zu schön um wahr zu sein. Leider ist das auch so – als privater Käufer können Sie weder den Kaufpreis, noch Nebenkosten, Notarkosten oder Grunderwerbsteuer absetzen.

Eine Ausnahme gibt es bei Neubauten: Erwerben Sie das unbebaute Grundstück und die spätere Immobilie getrennt voneinander, wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Preis des Grundstücks angerechnet. Sie müssen also deutlich weniger Geld an das Finanzamt abdrücken.

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