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Wie funktioniert eine Immobilienbewertung?

Welche Faktoren beeinflussen den Preis?

Welche Bewertungsverfahren gibt es? Mit welchen Tricks lässt sich der Wert steigern? Was macht eigentlich ein Makler für mich?

Unser Ratgeber informiert Sie von A bis Z und bewahrt Sie vor Fehlern und teuren Fallstricken.

Eines vorweg:

Immobilienpreise sind Verhandlungssache.

Den genauen Wert einer Immobilie zu erfahren, kann aus ganz unterschiedlichen Gründen sinnvoll sein: Verkauf, Umzug, Erbschaft, Investition, Vermögensberechnung oder auch einfach nur Interesse.

Doch beim Immobilienverkauf gilt:

Man bekommt nur so viel, wie der Käufer bereit ist zu zahlen. Der Markt bestimmt den Preis.

Etwas anders verhält es sich bei der Berechnung von Vermögenswerten oder der Aufteilung von Eigentum, beispielsweise wenn sich Ehepaare scheiden lassen. Hier gelten theoretische Werte, die aber in der Regel nicht allzu weit von einem tatsächlich erzielbaren Preis entfernt liegen.

Ich möchte meine Immobilie verkaufen. Wie gehe ich bei der Bewertung vor?

Checkliste zur Immobilienbewertung

Welche Schritte sollten in welcher Reihenfolge erledigt werden? Habe ich etwas vergessen? Damit Sie stets alles Wichtige im Blick haben und Fehler von vornherein vermeiden, nutzen Sie unsere Checkliste zur Immobilienbewertung.

Eine gute Vorbereitung ist das A und O – nur so können Sie einen guten Verkaufspreis erzielen.

Wer plant, das eigene Haus oder die eigene Wohnung zu verkaufen, sollte sich unbedingt ausführlich darüber informieren, in welchem Preisrahmen das Objekt liegt. Das erleichtert nicht nur die Planung für die Zukunft, sondern sorgt auch für Sicherheit in Verkaufsgesprächen.

Denn wie auch beim Autokauf, ist das Auftreten beim Handeln von Immobilien ein wichtiger Faktor. Es geht um viel Geld und eine gute Vorbereitung ist das A und O.

Ebenfalls analog zum Autokauf  ist das Verhandeln ganz normal. Nur in den seltensten Fällen wird der tatsächliche Kaufpreis genau den Wert betragen, der als Verkaufspreis ausgeschrieben wurde. Daher ist es ratsam, sich im Vorwege eine Übersicht darüber zu verschaffen, was man erwarten kann.

Auf dieser Basis legt man sich einen persönlichen Handlungsspielraum mit einer Mindestgrenze fest, unter die man auf keinen Fall fallen möchte. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn aus dem Erlös eine andere Immobilie oder sonstige große Anschaffung finanziert werden soll.

Wozu das alles?

Hinter all dem steht natürlich ein Gedanke: den bestmöglichen Preis erzielen. Eine realistische Einschätzung vor dem Inserieren kann aber sehr wertvoll sein. Wer mit einem stark überhöhten Preis beginnt und erstmal abwarten will, schreckt potentielle Käufer direkt ab. Wer einen zu niedrigen Preis ansetzt, verzichtet beim Verkauf auf Geld und sorgt zudem möglicherweise für Unsicherheit beim Käufer.

Gerade Kapitalanleger beobachten den Immobilienmarkt oft über einen langen Zeitraum und eine schrittweise Senkung des Preises könnte als negatives Zeichen aufgefasst werden.

Ein zu hoher Preis kostet Sie Geld

Ein zu hoher Preis schreckt Käufer ab, ein zu niedriger bedeutet Verzicht auf Geld. Spätere Preisanpassungen sind immer unvorteilhaft.

Die Praxis hat gezeigt:

Wer von Beginn an einen deutlich zu hohen Preis fordert, verzögert den Verkaufsprozess oft um viele Monate oder sogar Jahre und erhält am Ende einen Erlös, der sogar ein gutes Stück unter dem eigentlichen Marktwert liegen kann.

Wie mache ich es richtig?

Besser ist eine realistische Einschätzung des Marktwertes, um dann die Immobilie ca. 5% über diesem Wert zu inserieren. Auf diesem Wege erreicht man häufig einen Verkaufspreis, der dem Marktwert sehr nahe liegt. Außerdem gibt man dem Käufer so noch ein wenig Spielraum zum Verhandeln, wodurch dieser das Gefühl bekommen kann, ein gutes Geschäft gemacht zu haben. Unterschätzen Sie nicht den psychologischen Faktor.

Eine professionelle Einschätzung des Marktwertes, etwa von einem Makler oder einem Gutachter, schafft außerdem Vertrauen beim Käufer.

Möglicherweise weichen Marktpreise aber so weit von den Wunschvorstellungen ab, dass ein Verkauf (noch) nicht sinnvoll ist.

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Ich möchte meine Immobilie vermieten. Wie läuft hier die Bewertung ab?

Mietpreise können nicht frei gewählt werden.

In einigen Fällen kann es sinnvoller sein, die Immobilie zu behalten und zu vermieten. Der Wert einer Immobilie kann ein erster Anhaltspunkt für die erzielbare Miete sein. Aber Achtung: Mietpreise können nicht frei gewählt werden.

Vermieter müssen sich an das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten halten, haben aber Spielraum nach oben um bis zu 20 Prozent. Eine übertrieben hohe Miete, die mehr als 50 Prozent über dem Mietpreisniveau liegt, gilt als Mietwucher und kann zu Geld- oder sogar Freiheitsstrafen führen.

Wie hoch ist denn das Mietpreisniveau?

Um Vergleichswerte zu erhalten, gibt es in vielen deutschen Städten und Gemeinden einen Mietspiegel. Dieser dient als Grundlage für Mietpreise.

Seit 2015 gilt in Deutschland zudem das “Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten”, auch Mietpreisbremse genannt, das den immer weiter steigenden Mieten in Wohnräumen wie Berlin oder München entgegen wirken soll. Die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. der Mietspiegel, sofern einer existiert, bildet die Grundlage für diese gesetzliche Vorschrift.

Egal ob Verkauf oder Vermietung: Man sollte sich gründlich über den Wert der eigenen Immobilie informieren.

Ich möchte mein Vermögen ermitteln. Gibt es da Unterschiede?

Eine Immobilie gilt als Vermögenswert und wird daher in entsprechenden Berechnungen mit einbezogen. Dies ist vor allem dann relevant, wenn es um gerichtliche Einigungen geht, in denen eine rechtlich standhafte Immobilienbewertung notwendig oder gesetzlich vorgeschrieben ist.

Dazu gehören:

  • Scheidungen: Wurden keine weiteren Verträge unterzeichnet, ist eine Immobilie, die ein Ehepaar erworben hat, gemeinsames Eigentum und fällt bei einer Scheidung beiden Parteien zu gleichen Teilen zu. Dies kann allerdings mit anderen Vermögenswerten verrechnet werden, wozu diese Werte aber genau bestimmt werden müssen. Auch ist es möglich, dass eine Partei die andere auszahlt. Der einfachere Weg ist aber der Verkauf der Immobilie und das Teilen des Erlöses.
  • Enteignungen, Privatinsolvenz und sonstige Prozesse, für die Vermögenswerte festgestellt werden müssen

Auch für ein Finanzierungsgespräch mit einer Bank ist es vorteilhaft, die eigenen Vermögenswerte präzise darstellen zu können.

Wird eine geerbte Immobilie anders bewertet?

Ich habe eine Immobilie geerbt – was nun? 

Oft wissen Erben von Immobilien erstmal gar nicht so recht, was sie damit anstellen sollen: Verkaufen oder vermieten? Sind Renovierungen notwendig? Was kommen nun für weitere Aufgaben auf mich zu?

Hat man die Immobilie nicht alleine sondern als Teil einer Erbengemeinschaft geerbt, verkomplizieren unterschiedliche Interessenlagen häufig die Situation noch zusätzlich.

Im Grunde muss man sich aber die gleichen Fragen stellen wie bei dem selbst erworbenen Haus bzw. der selbst erworbenen Wohnung.

Drei wichtige Punkte, die es zusätzlich zu beachten gilt:

  • Große Entfernungen zwischen dem eigenen Wohnort und dem geerbten Objekt bringen Probleme mit sich. Neben dem Zeitaufwand entstehen eventuell Fahrt- und Übernachtungskosten, will man sich ausgiebig mit der Immobilie beschäftigen.
  • Hat man die Immobilie nicht selber bewohnt, fehlt in der Regel der Überblick über den Zustand des Objektes. Dieser spielt aber einen ganz entscheidenden Faktor, sowohl im Verkauf, als auch in der Vermietung. Sind große Renovierungsmaßnahmen notwendig, ist eine Vermietung unter Umständen gar nicht möglich.
  • Erbschaften müssen versteuert werden, wenn sie den gesetzlichen Freibetrag übersteigen, dies gilt auch für Immobilien. Dazu wird der Wert der Immobilie bestimmt und der oder die Erben müssen einen prozentualen Anteil davon an das Finanzamt zahlen. Umfasst das Erbe nicht gleichzeitig auch einen Geldbetrag, kann es schnell unmöglich werden, ein Immobilienerbe zu behalten.

Immobilie geerbt: Haben Sie daran gedacht?

  • Große Entfernungen zwischen Wohnort und Immobilie bedeuten zusätzlichen Aufwand
  • Bei nicht selbst bewohnten Immobilien fehlt meist der Überblick über den Zustand
  • Erbschaften (auch Immobilien) müssen versteuert werden

Sonderfälle existieren für Ehegatten und Lebenspartner, die ein selbst bewohntes Objekt erben, in dem der Verstorbene ebenfalls gelebt hat. Auch Kinder erben in so einem Fall steuerfrei, solange die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt.

Tipp: Erbschaftssteuer durch Schenkungen umgehen

Wer sein Vermögen noch zu Lebzeiten verschenkt, kann die irgendwann anfallende Erbschaftssteuer verringern. Schenkungen werden zwar ähnlich versteuert wie Erbschaften, doch die Freibeträge werden regelmäßig erneuert.

Es lohnt sich also, schon frühzeitig den Nachlass zu planen und rechtzeitig mit dem Schenken zu beginnen. Mehr darüber erfahren Sie aus Focus.de.

Woher weiß das Finanzamt, was mein Haus wert ist?

Muss eine Erbschaftssteuer gezahlt werden legt der Gesetzgeber einen Wert für die Immobilie fest.

Es kann sinnvoll sein, hier selber aktiv zu werden und sich eine Bewertung einzuholen bzw. einen Gutachter zu beauftragen. Häufig erzielt man auf diesem Wege einen Wert unter den ortsüblichen Schätzungen, was eben auch reduzierte Steuerzahlungen mit sich bringt.

Gemeinsam erben - einzeln verkaufen?

Im Falle einer Erbengemeinschaft eines Mehrfamilienhauses ist unter Umständen die Umwandlung in Eigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz eine Option. 

Soll ein geerbtes Mehrfamilienhaus in Eigentum der verschiedenen Erben umgewandelt werden, werden die Wohnungen unter den Parteien aufgeteilt und gelten fortan als deren alleiniges Eigentum. Lediglich die gemeinsam genutzten Bereiche des Hauses (Eingangsbereich, Treppenhaus, Keller etc.) werden weiterhin gemeinsam verwaltet.

Für eine solche Umwandlung muss allerdings der Wert jeder einzelnen Wohnung sowie des Hauses als Ganzes genau bestimmt werden, denn nicht nur die Größe einer Wohnung, sondern auch deren Lage innerhalb des Gebäudes (Dachgeschoss / Souterrain, Balkon, Sonneneinfall etc) kann zu großen Wertunterschieden führen.

Kann ich eine fremde Immobilie bewerten lassen?

Wer plant, sich ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, für den gelten im Grunde die gleichen Empfehlungen wie für den Verkäufer, nur eben aus der Käuferperspektive. Schließlich geht es auch hier letztlich darum, den besten Preis zu erzielen.

Will man eine Immobilie als Geldanlage erwerben und plant, diese (weiterhin) zu vermieten, ist es ratsam, sich über Mietpreise von vergleichbaren Objekten zu informieren und sich gegebenenfalls den Mietspiegel der Region anzusehen.

Ein Vermieter geht auch Verpflichtungen ein, die eventuell weitere Kosten mit sich bringen.

Kaufpreis : Mieteinnahmen = ?

Nun ist es ein einfaches Rechenspiel: Wie lange dauert es, bis ich den Kaufpreis (zuzüglich eventueller Kreditzinsen) über die Mieteinnahmen wieder eingenommen habe? Zu beachten sind hier allerdings noch einige weitere Faktoren, denn ein Vermieter geht auch Verpflichtungen ein, die eventuell weitere Kosten mit sich bringen.

Eine gründliche Recherche über den Wert der Immobilie ist nur der erste Schritt.

Immobilienpreise steigen immer weiter. Warum überhaupt (jetzt) verkaufen?

Die Immobilienbranche boomt und Wohnraum wird immer ein wertvolles Gut sein. Insofern ist die Frage berechtigt, warum man eine Immobilie überhaupt verkaufen sollte, statt sie zu vermieten, bzw. als Vermögenswert zu behalten.

Auch das Halten einer Immobilie kostet Geld

Bei größeren Ausgaben, beispielsweise einer Sanierung der Heizanlage, muss eventuell ein kleiner Kredit aufgenommen werden, was wiederum zusätzliche Kosten durch die Zinsbelastung verursacht.

Die Wahrheit ist aber:

Eine Immobilie ist ein Nutzgegenstand und verliert durch Gebrauch an Wert. Das heißt: Das Halten einer Immobilie kostet Geld.

Ebenfalls ist zu beachten:

Der Immobilienmarkt wird zu großen Teilen von Investoren getragen. Für diese ist das Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt der wichtigste Anhaltspunkt. Eine Investition in ein Immobilienprojekt wird zum einfachen Rechenspiel: Kann ich mit Mieteinnahmen eine höhere Rendite erzielen als die Belastung, die ein Kredit mit sich bringt? Und kann ich mein Geld vielleicht auf anderem Wege sinnvoller anlegen?

In Zeiten mit niedrigem Zinsniveau boomt das Geschäft mit Immobilien. Dies kann sich aber im Laufe der Zeit ändern und eine langfristige Entwicklung ist für Laien nur schwer abzusehen.

Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Je nach Art, Lage und Beschaffenheit kann sich das Preisniveau zukünftig in ganz unterschiedliche Richtungen entwickeln.

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Wann ist der beste Zeitpunkt um mein Haus zu verkaufen?

Wer sich unsicher ist, ob nun der richtige Zeitpunkt für den Verkauf ist und zudem keinen unmittelbaren Zeitdruck hat, sollte den Markt eine Weile beobachten.

Eine regelmäßige Recherche und Bewertung vergleichbarer Objekte verschafft einen Überblick über das grundsätzliche Preisniveau, in dem man sich bewegt. Auf diesem Wege lässt sich abschätzen, wo der maximal erzielbare Preis in etwa liegen wird.

Zusätzliche Abhilfe verschafft unser umfassender Ratgeber zum Thema Hausverkauf.

Die wichtigsten Gründe für eine Immobilienbewertung

  • Verortung der Immobilie am Markt
  • Den besten Verkaufspreis / Mietpreis erzielen (Achtung: Mietspiegel!)
  • Planungssicherheit für die Zukunft
  • Richtwert für den Kauf einer anderen Immobilie
  • Entscheidungshilfe für weiteres Vorgehen
  • Optimale Vorbereitung für das Gespräch mit einem Makler / Kaufinteressenten
  • Information über das eigene Vermögen
  • Wichtig bei Trennung von Eigentum (bspw. bei Scheidungen) und Streitigkeiten
  • Entscheidend für das weitere Verfahren mit Erbschaften

 

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Bei der Bewertung einer Immobilie kommen eine Reihe von Faktoren zum Tragen. Diese können, bei auf den ersten Blick ähnlichen Objekten, einen großen Unterschied ausmachen. Eine Immobilienbewertung basiert immer auf der Summe dieser Faktoren.

Trotzdem gilt: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Im tatsächlichen Verkaufsfall ist eine Immobilie also letztlich genau das wert, was ein Käufer bereit ist zu zahlen.

Die Lage:

Den größten Einfluss bei der Bewertung einer Immobilie hat deren Lage. Liegt diese mitten im Stadtgebiet, in Randbezirken oder in einer ländlichen Region? Ist der Stadtteil ein Wohn-, Industrie- oder Mischgebiet?

Immobilien in Ballungszentren wie München, Berlin oder Hamburg sind auf einem wesentliche höheren Preisniveau als in Kleinstädten oder Dörfern. Doch auch innerhalb einer Großstadt können die Immobilienwerte je nach Stadtteil stark schwanken.

Neben diesen Faktoren, die man Makrolage nennt, sind noch weitere Feinheiten entscheidend: die Mikrolage. Diese beschreibt, wie komfortabel und lebenswert die umliegende Gegend einer Immobilie ist:

Was macht eine Umgebung lebenswert?

Wie gut ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel? Gibt es ausreichend Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten Restaurants, Ärzte, Bankfilialen und Poststellen in der Umgebung? Gibt es Lärmbelästigung durch Straßen- und Flugverkehr? Welche Freizeit-, Kultur- und Erholungsmöglichkeiten hat der Bewohner? Auch das soziale Umfeld in der Nachbarschaft spielt eine Rolle.

Die Faustformel der Lagebewertung

Je lebendiger und komfortabler die Umgebung ist, desto höher wird die Lage und die Immobilie als Ganzes bewertet. Zu beachten ist auch, ob sich die Region in Zukunft verändern wird, beispielsweise durch das Anlegen neuer Grünflächen oder weiterer Bebauung. 

Die Art und Größe:

Natürlich ist die Größe der Wohnfläche ein entscheidendes Kriterium. Aber auch der Bautyp ist wichtig: Reihenhaus, Villa, Doppelhaushälfte, Ein- oder Mehrfamilienhaus, Etagenwohnung.

Wie ist die Zimmeraufteilung und wie hoch sind die Decken? Wieviele Badezimmer gibt es und gibt es eine Gästetoilette? Gibt es einen Keller? Wie ist der Ausblick und wieviel Sonne fällt durch die Fenster ein? Südlage oder Ausrichtung nach Westen? Gehört zur Immobilie ein Garten oder Balkon und wie groß sind diese (können je nach Gestaltung mit bis zu 50% auf die Wohnfläche angerechnet werden)?

Weitere Faktoren sind das Vorhandensein von Kamin, Wintergarten, Fußbodenheizung, Swimmingpool, Garagen, Carports und Stellplätze für Auto und Fahrrad.

Bausubstanz und Energieeffizienz:

Welches Material wurde verbaut? Als besonders hochwertig gelten zum Beispiel Echtholz-Dielen oder Marmor. Eine Stein-auf-Stein Bauweise ist zudem in der Regel hochwertiger als ein Bau mit Fertigelementen.

Außerdem ausschlaggebend: Art und Alter des Heizsystems, Dicke und Dämmung von Mauerwerk und Dach, Beschaffenheit von Fenstern, Außentüren und der Fassade des Hauses.

Diese Faktoren machen nicht nur eine Aussage über die Qualität des Baus, sondern sorgen teilweise auch für geringeren Energiebedarf. Dieser wird in einem Energieausweis festgehalten, der beim Verkauf einer Immobilie vorgelegt werden muss. Ein geringerer Energieverbrauch spart den Bewohnern Geld, was den Wert des Objektes steigert. Außerdem wird die Umwelt weniger stark belastet.

Zustand:

Die häufigsten Mängel an Immobilien sind eindringende Feuchtigkeit und Schimmel an den Wänden. Diese können auf das Verhalten der Bewohner, aber auch auf Fehler beim Bau zurückzuführen sein. Diese im Nachhinein auszubessern kann sehr teuer werden, was den Wert der Immobilie als Ganzes senkt.

Grundlegend gilt: Je modernisierter eine Immobilie ist, desto höher ist ihr Wert. Klassische Modernisierungselemente sind Küche und Bad sowie Bodenbeläge und Elektro-, Gas- und Wasseranlagen.

Baujahr:

Ein hohes Alter muss nicht zwingend einen niedrigeren Wert bedeuten. Entscheidend ist der Zustand der Immobilie und ob diese umfassend modernisiert wurde. Im Gegenteil: Ein modernisierter Altbau ist häufig mehr Wert als ein Neubau.

Ausbaumöglichkeiten:

Inwiefern hat der Eigentümer freie Hand beim Erweitern der Immobilie? Können zusätzlich Fenster eingebaut werden? Kann das Dach aufgestockt werden? Lassen sich Innenwände entfernen oder haben diese tragende Funktion? Stehen Teile des Gebäudes unter Denkmalschutz und dürfen nicht verändert werden?

Zudem gelten in vielen Orten weitere Vorschriften, die den Erhalt des Stadtbildes sichern sollen.

Erschließungszustand:

Wie gut ist der Anschluss ans Telefon- und Wassernetz? Ist ein Hochgeschwindigkeits-Internetanschluss in der Region möglich

Nutzung und Inventar:

Beim Verkauf einer Immobilie kommt außerdem zum Tragen, ob diese zur Zeit leerstehend oder vermietet ist. In der Regel lässt sich mit einem bezugsfreien Objekt ein höherer Preis erzielen, da dem neuen Besitzer freie Hand gelassen wird, was er damit machen möchte.

Für Kapitalanleger kann eine vermietete Immobilie aber genauso interessant sein. Wichtig ist dabei, wie lange die jetzigen Mieter schon dort wohnen und ob die Mieten in den vergangenen Jahren regelmäßig auf das aktuelle Preisniveau angepasst wurden, da der Käufer dann maximalen Spielraum beim Festlegen der Miete hat. Ist eine Immobilie aus Investorensicht zu sehr guten Konditionen vermietet, wird der Wertverlust dadurch eher gering ausfallen.

Grundbucheinträge:

Sämtliche Belastungen im Grundbuch senken den Wert einer Immobilie. Dazu gehören Einschränkungen in der Nutzbarkeit, Nießbrauch (Recht am Ertrag eines Grundstücks), Reallasten (zu entrichtende Leistungen an fremde Parteien), Vorkaufsrechte (Recht am Kauf, bevor ein Objekt auf dem Markt angeboten wird) und Erbbaurechte (zeitlich begrenztes Recht ein fremdes Grundstück zu nutzen oder zu bebauen).

Nutzungsrechte umliegender Grundstücke erhöhen wiederum den Wert des eigenen Grundstücks.

Die wichtigsten Faktoren der Immobilienbewertung

  • Lage (Makro- und Mikrolage): Stadt, Randbezirk oder auf dem Land?
  • Art und Größe der Immobilie: Reihenhaus, Villa oder Etagenwohnung?
  • Bausubstanz und Energieeffizienz: Verbautes Material und sind die Wände gut gedämmt?
  • Der Zustand: Mängel und Bauschäden, Feuchtigkeit oder Schimmel an den Wänden?
  • Das Baujahr: Ein hohes Alter muss nicht zwingend einen niedrigeren Wert bedeuten
  • Ausbaumöglichkeiten: Inwiefern hat der Käufer freie Hand beim Erweitern der Immobilie?
  • Erschließungszustand: Wie gut ist der Anschluss z.B. an das Telefon- und Wassernetz?
  • Nutzung und Inventar: Leerstehend oder vermietet? Werden Möbel übernommen?
  • Grundbucheinträge: Sämtliche Belastungen im Grundbuch senken den Wert der Immobilie

Welche Besonderheiten gibt es bei der Bewertung eines Hauses?

Bei der Bewertung eines Hauses ist entscheidend, ob dieses freistehend oder in einen Häuserverbund integriert ist.

Ein allein stehendes Haus, bestenfalls mit Grünflächen drumherum, erzielt deutlich höhere Preise als ein vergleichbares Reihenhaus. Bei Mehrfamilienhäusern ist auch das Verhältnis von Gemeinschaftsflächen und tatsächlichem Wohnraum entscheidend.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Bewertung einer Wohnung?

Wohnungen bringen die Besonderheit mit, dass nicht nur deren geografische Lage, sondern auch die Lage innerhalb des Gebäudes von Bedeutung ist.

Erdgeschosswohnungen sind in der Regel weniger Wert als Wohnungen in der zweiten oder dritten Etage. Bei diesen steigert ein Aufzug innerhalb des Hauses zusätzlich den Wert. Viele Bewohner von Mehrfamilienhäuser teilen sich zudem einen Garten, was auch in die Bewertung mit einfließt.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Bewertung eines Grundstückes?

Im Gegensatz zu Immobilien verlieren Grundstücke nur sehr selten an Wert. Im Gegenteil: In vielen Regionen Deutschlands steigen die Grundstückspreise seit Jahren konstant. Für die Ermittlung des Wertes eines Grundstückes ist dessen Bodenwert entscheidend. Dieser ergibt sich aus der Berechnung Quadratmeter * Bodenrichtwert.

Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen ermittelt und sind Durchschnittswerte von Grundstücksverkäufen in bestimmten Regionen, den Bodenrichtwertzonen.

Der Wert wird in Euro pro Quadratmeter angegeben. Grundlage für die Festsetzung der Bodenrichtwerte ist die “Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken”, auch Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz: ImmoWertV, genannt. Wer mehr darüber erfahren möchte, findet hier den kompletten Gesetzestext.

Zu beachten ist allerdings, dass möglicherweise nicht das komplette Grundstück bebaubar ist, da die Bodenverhältnisse, der Zuschnitt oder eventuelle Wegerechte dies verhindern. In diesem Fall sinkt der Wert des Grundstückes entsprechend.

Bodenrichtwertkarten

Wer den Bodenrichtwert eines Grundstücks erfahren will, findet hier Links zu den zuständigen Gutachterausschüssen aller Bundesländer.

Fazit: Was sind die wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung?

Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, sollte die angesprochenen Faktoren auf jeden Fall sorgfältig durchchecken.

Einige Merkmale, wie die Lage, werden immer wesentlichen Einfluss auf den Wert nehmen. Eine genaue Einordnung und Gewichtung der Faktoren ist für Laien aber schwierig und hängt auch vom angewandten Wertermittlungsverfahren ab.

Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, sollte die angesprochenen Faktoren auf jeden Fall sorgfältig durchchecken und kann mögliche Einbußen auch als Verhandlungsargument einsetzen, um einen besseren Preis zu erzielen.

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Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Der Marktwert einer Immobilie, also der Preis, der tatsächlich beim Kauf bzw. Verkauf gezahlt wird, wird auch Verkehrswert genannt. Dieser muss nicht zwingend den Wert im Sinne von Herstellungskosten oder Renditemöglichkeiten widerspiegeln.

Um den Wert einer Immobilie zu schätzen, werden drei verschiedene Verfahren genutzt, deren Vorgehensweisen in der ImmoWertV geregelt sind:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Sachwertverfahren
  3. Ertragswertverfahren

Welches Verfahren das sinnvollste ist und von Maklern und Gutachtern eingesetzt wird, hängt von der Art der Immobilie und deren Verwendungszweck ab.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren trägt den entscheidenden Schritt schon im Namen: Vergleich.

Hierzu werden die Preise von ähnlichen Immobilien verglichen und auf den so entstehenden Durchschnittswert Zu- und Abschläge angerechnet. Diese errechnen sich aus den Faktoren zur Wertermittlung einer Immobilie. Je mehr Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, desto präziser lässt sich der Wert schätzen.

Um ein Vergleichswertverfahren anzuwenden, muss man grundsätzlich kein Immobilienprofi sein. Erfahrungen aus der Praxis haben aber gezeigt, dass Eigentümer ihre Immobilie häufig zu emotional bewerten und Faktoren stärker gewichten, die für Profis eine untergeordnete Rolle spielen.

So werden zum Beispiel Teile der Innenausstattung, wie Fliesen oder Bodenbeläge, oft zu hoch berechnet. Diese müssen den neuen Eigentümern aber nicht zwangsläufig gefallen. Daher sind für einen Makler eher Faktoren wie Lage, Bausubstanz und Sanierungszustand entscheidend.

Die Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens
Auch für Laien anwendbar Je individueller eine Immobilie ist, desto schwieriger ist es, vergleichbare Objekte zu finden
Erzeugt realistisch erzielbaren Marktwert Richtige Gewichtung der Wertfaktoren ist für Laien schwierig
Information über Stellung am Markt    

Das Sachwertverfahren

Gibt es keine vergleichbaren Immobilien, kann zur Wertermittlung das Sachwertverfahren genutzt werden. Damit lässt sich aussagen, wie hoch der reine Substanzwert einer Immobilie ist.

Einfacher ausgedrückt: Was würde es kosten, genau dieses Objekt an genau dieser Stelle zu bauen. Der Sachwert setzt sich zusammen aus dem Wert des Grundstückes plus allem, was darauf gebaut wurde. Von diesem Wert wird dann noch ein Betrag für das Alter der Immobilie abgezogen. Der Gesetzgeber geht von einer Alterswertminderung von 1,25% pro Jahr aus.

Im Anschluss wird das Ergebnis noch mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, der die Lage der Immobilie in den ermittelten Wert einbeziehen soll. Eine besonders gute Lage bedeutet einen höheren Marktanpassungsfaktor und andersherum.

Die Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens
Objektive Einschätzung Es entsteht ein Wert, der häufig weit vom tatsächlichen Marktwert entfernt liegt
Auch auf sehr individuell gestaltete Immobilien anwendbar Sehr komplex und für Laien nur schwer zu durchschauen
    Baupreise können von Region zu Region und auch im Laufe der Zeit stark schwanken
    Neuerungen auf dem Baumarkt müssen stets bedacht werden

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird in erster Linie bei vermieteten Immobilien angewandt und ist somit vor allem für Investoren und Kapitalanleger interessant.

Diese interessiert nicht so sehr, was der Bau einer Immobilie kostet, sondern viel mehr, wieviel Einnahmen sie damit erzielen können. Es geht also nicht primär um die beste Immobilie für das Geld, sondern um die lukrativste. Das muss nicht, kann aber durchaus im Widerspruch miteinander stehen.

Wie errechnet sich der Ertragswert? Dazu kommt folgende Formel zum Einsatz:

(Reinertrag – Bodenwertverzinsung) * Vervielfältiger

oder ausführlicher:

((Rohertrag Mieten – Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten) – (Bodenwert * Liegenschaftszins)) * Vervielfältiger

Um sich einem realistischen Verkehrswert anzunähern, werden dann noch Werte für Bauschäden und Bodenwert abgezogen, bzw. addiert.

Wie bitte, was? Die Formel erklärt:

  • Reinertrag: Beschreibt die Summe der jährlichen Mieteinnahmen (Rohertrag) abzüglich der anfallenden Kosten für Bewirtschaftung und Verwaltung. Es gelten hierfür die marktüblichen Mieten des vergangenen Jahres, nicht die tatsächlich gezahlten Mieten. Dadurch wird verhindert, dass ein zeitweiser Mietausfall das Ergebnis verfälscht.
  • Bodenwertverzinsung: Errechnet sich aus dem festgelegten Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszins. Dies ist der Zinssatz, mit dem Immobilienvermögen üblicherweise verzinst werden. Die Höhe des Liegenschaftszinses hängt in erster Linie von der Lage, der Gebäudeart und der Restnutzungsdauer ab und wird anhand vergangener Immobilienverkäufe gebildet. Für Mehrfamilienhäuser gelten Zinssätze zwischen 4 und 6 Prozent, für freistehende Einfamilienhäuser Werte zwischen 2 und 4 Prozent.
  • Vervielfältiger: Dieser wird durch eine Formel aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer berechnet. Je länger ein Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann, desto höher ist der Vervielfältiger. Bei 5% Liegenschaftszins ergeben 30 Jahre Restnutzungsdauer beispielsweise einen Vervielfältiger von 15,37. Erhöht man die Dauer auf 50 Jahre, ergibt dies einen Vervielfältiger von 18,26.
  • Bauschäden: Schäden senken den Wert einer Immobilie, auch für Investoren. Daher werden diese vom Zwischenergebnis abgezogen.
  • Bodenwert: Mit dem Kauf der Immobilie wird auch das Grundstück erworben. Daher addiert man den Bodenwert noch zu dem Ergebnis hinzu.
Beispielrechnung Mehrfamilienhaus
Wohnfläche 580 m²
Mietpreis pro m² 9 €
Kosten, die der Vermieter trägt  Laut ImmoWertV ca. 25 % der Mieteinnahmen. Auf Basis eigener Erfahrung rechnen wir in unserem Beispiel mit 15%
Bodenrichtwert 150 € pro m²
Grundstück 620 m²
Liegenschaftszins 5 %
Vervielfältiger für 50 Jahre Restnutzungsdauer 18,26
Das bedeutet
  Berechnung Ergebnis
Rohertrag 580 m² * 9 € * 12 Monate 62.640 €
Bewirtschaftungs- / Verwaltungskosten 62.640 € * 0,15 9.396 €
Bodenwert 150 € * 620 m² 93.000 €
Bodenwertverzinsung 93.000 € * 0,05 4.650 €
((62.640 € – 9.396 €) – 4.650 €) * 18.26 = 887.326,44 €
887.000 € (gerundet) – 27.000 € (Bauschäden) + 93.000 € (Bodenwert) = 953.000 €

Unsere Beispielimmobilie besitzt also einen Ertragswert von 953.000 €.

Eine sehr vereinfachte Form des Ertragswertverfahrens ist das sogenannte Maklerverfahren. Dabei werden die jährlich erzielbaren Erträge (bspw. Nettokaltmieten) mit einem Faktor multipliziert, der von der Art der Immobilie abhängt. Auf diesem Wege erhält man einen sehr schnellen, allerdings auch meist recht ungenauen Richtwert.

Die Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens
Sehr präzise Angabe über den Wert aus Investorensicht. Viele Variablen, deren Wert exakt bekannt sein muss.
    Mietzahlungen können in Zukunft anders ausfallen

Welches Verfahren ist für meine Immobilie am sinnvollsten?

In den meisten Fällen ist das Vergleichswertverfahren am sinnvollsten, da es eine sehr realistische Einschätzung über den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie liefert. Für Wohnungen existieren häufig mehrere passende Vergleichsobjekte.

Lassen sich keine vergleichbaren Immobilien finden, bietet das Sachwertverfahren eine Alternative. Bei sehr individuell gestalteten Einfamilienhäusern ist dies nicht selten der Fall.

Kapitalanleger erhalten über das Ertragswertverfahren das für sie interessanteste Ergebnis.

Ein unbebautes Grundstück kann mit dem Vergleichswertverfahren, oder alternativ über den Bodenrichtwert bewertet werden.

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Checkliste zur Immobilienbewertung

Welche Schritte sollten in welcher Reihenfolge erledigt werden? Habe ich etwas vergessen? Damit Sie stets alles Wichtige im Blick haben und Fehler von vornherein vermeiden, nutzen Sie unsere Checkliste zur Immobilienbewertung.

Kann ich den Wert meiner Immobilie selber schätzen? Wie kann mir ein Makler helfen? Wozu brauche ich einen Gutachter?

Egal ob Kauf oder Verkauf, Interessierte sollten sich immer sorgfältig und umfangreich über den Wert einer Immobilie informieren.

Ein erster Schritt ist immer die eigene Recherche. Doch in vielen Fällen ist es ratsam, sich professionelle Unterstützung zu organisieren. Diese muss nicht zwingend etwas kosten. Wann welche Vorgehensweise am sinnvollsten ist, erfahren Sie hier.

Eigenrecherche – Kann ich selbst aktiv werden?

Wie präzise eine eigene Einschätzung einer Immobilie sein kann, hängt im Wesentlichen von der Erfahrung im Immobilienbereich ab.

Einen ersten Anhaltspunkt kann das Stöbern nach vergleichbaren Objekten in Online-Portalen oder Zeitungen liefern. Auch Informationen von Freunden und Nachbarn über kürzlich verkaufte Immobilien aus der Umgebung sind häufig sehr hilfreich.

Das Problem: Nur selten findet man Auskünfte über alle relevanten Faktoren. Mängel werden oft kleingeredet oder unterschätzt, Nachbarn sind nicht immer hundertprozentig ehrlich und schon 2 Straßen weiter kann eine Immobilie aufgrund ihrer Mikrolage einen ganz anderen Wert besitzen.

Es ist also gar nicht immer so einfach, wirklich vergleichbare Immobilien zu finden. Für Wohnungen in Wohnvierteln trifft dies seltener zu, aber Einfamilienhäuser sind häufig schwer zu vergleichen.

Ein weiteres Problem ist, dass eine inserierte Immobilie eben noch nicht verkauft wurde. Das bedeutet: die dort gelisteten Preise sind in der Regel keine tatsächlich erzielbare Beträge.

Wo kann ich reale Verkaufswerte erfahren?

Wer eine genauere Auskunft möchte, hat die Möglichkeit, sich einen Grundstücksmarktbericht zu besorgen. Dieser wird von lokalen, unabhängigen Gutachterausschüssen regelmäßig erstellt, kostet je nach Stadt und Region bis zu 50 Euro und ist in der Regel bei städtischen Behörden oder den Gutachterausschüssen selbst erhältlich.

Hier finden Sie eine Übersicht über aktuelle Miet- und Kaufpreise in Deutschland.

Wird es ernst, ist eine Eigenrecherche nicht genug

Einen groben Richtwert zur Entscheidungshilfe liefert eine Eigenrecherche allemal. Bei tatsächlichem Kauf- oder Verkaufsinteresse sollte es aber nie dabei bleiben. 

Sind Bewertungsportale im Internet zuverlässig?

Wer Zeit sparen möchte, für den gibt es verschiedene Online Angebote zur Immobilienbewertung. Dazu genügt es, die wichtigsten Informationen zusammenzutragen und in eine Suchmaske einzugeben.

Je mehr Infos man zur Verfügung hat, desto präziser wird das Ergebnis. Wieviel Zeit dies in Anspruch nimmt, hängt von der eigenen Sorgfalt mit den relevanten Unterlagen ab. Hat man alles zusammen, dauert es nur wenige Minuten, bis man konkrete Zahlen bekommt. Diese basieren auf Vergleichen mit ähnlichen Immobilien.

Einige Anbieter bieten auch kostenpflichtige Einschätzungen an. Diese sind in der Regel noch etwas präziser und kosten je nach Anbieter zwischen 50 und 70 Euro (Zeitaufwand: ca. 30 – 45 Minuten). Dies ist aber nur sinnvoll, wenn man umfangreiche Informationen zu der Immobilie zur Verfügung hat, sonst lohnt sich der Zeit- und Kostenaufwand kaum.

Was habe ich denn davon?

Eine solche Bewertung kann durchaus als gutes Argument bei Verhandlungen, Gesprächen mit Banken und Versicherungen, als Grundlage für Pläne der Altersvorsorge oder als Dokumentation von Wertsteigerungen nach Modernisierungen, Um- und Anbauten dienen. Eine Einschätzung eines seriösen Portals wird in Verhandlungen immer mehr Gewicht haben als eine Eigenrecherche.

Wie kann mir ein Makler helfen?

Ein Makler handelt im Interesse des Auftraggebers und verkauft eine Immobilie nur zu einem Preis, dem der Eigentümer zugestimmt hat.

Bei einem sehr konkreten Verkaufsvorhaben ist es meist sinnvoll, zusätzlich zur eigenen Recherche, einen Makler zu beauftragen. Dieser kennt Markt und Geschäft sehr genau und kann eventuell Verkaufstricks anwenden, um einen besseren Preis zu erzielen. Eine Schätzung der Immobilie bieten viele Makler kostenfrei an. Diese erhält man in der Regel schon nach wenigen Tagen.

Möchte man dann den Verkaufsprozess anstoßen, ist üblicherweise ein Maklervertrag notwendig, in dem die Konditionen des angestrebten Verkaufes festgehalten werden. In der Regel werden Makler versuchen einen Alleinauftrag zu erhalten. Dieser legt vertraglich fest, dass das Objekt nicht parallel von anderen Maklern angeboten wird.

Beauftragen Sie nicht mehrere Makler

Es ist dringend davon abzuraten, mehrere Makler mit dem Verkauf einer Immobilie zu beauftragen. Im schlimmsten Fall ist nicht klar, über welchen Makler vermittelt wurde und die Maklerprovision wird mehrfach fällig. 

Grundsätzlich gilt aber: Ein Makler handelt im Interesse des Auftraggebers und verkauft eine Immobilie nur zu einem Preis, dem der Eigentümer zugestimmt hat. Der Eigentümer ist nicht gezwungen ein Angebot anzunehmen, auch wenn dies seinen ursprünglich genannten Vorstellungen entspricht.

Wer einen Makler aber nur ausnutzt um einen realistischen Verkaufspreis zu erhalten, schneidet sich möglicherweise ins eigene Fleisch. Makler sind untereinander vernetzt und schwarze Schafe werden schnell bekannt. Natürlich ist es möglich, einen Makler mit dem Hinweis zu kontaktieren, dass man sich noch nicht sicher ist, ob man verkaufen möchte. Dies sollte aber offen und ehrlich kommuniziert werden.

Bei der Auswahl des Maklers sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass dieser lokal aktiv ist, eine Niederlassung innerhalb der Region oder der Stadt besitzt oder zumindest weitere Objekte dort im Angebot hat.

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Ein Gutachten ist teuer, lohnt sich das überhaupt?

Die höchste Stufe der Immobilienbewertung ist ein professioneller, kostenpflichtiger Bericht eines Gutachters. Dieser prüft sämtliche Feinheiten und Schäden des Objektes und errechnet auf dieser Basis einen Marktwert. Ein so erstelltes Gutachten bietet einen sehr verlässlichen Wert, auf den man sich in sämtlichen Verhandlungen berufen kann.

Will man beim Kauf einer Immobilie auf der sicheren Seite sein, ist das Einschalten eines Gutachters sehr zu empfehlen. Dies gilt besonders bei älteren Objekten, die eventuelle Bauschäden aufweisen. Zwar ist man beim Immobilienkauf vor bewusst verschwiegenen Schäden geschützt, doch rechtliche Streitigkeiten kosten stets Zeit und Nerven und im schlimmsten Fall bleibt man trotzdem auf den Kosten sitzen.

Und ein Gutachten schützt mich davor?

Ein Gutachter kann anfallende Kosten durch Mängel einschätzen und bietet so ein gutes Argument in Verhandlungsgesprächen. Möglicherweise lässt sich auf diesem Wege also sogar Geld sparen.

Erst die Zustimmung des Eigentümers einholen

Der Immobilieneigentümer muss einem Gutachten erst zustimmen, da dazu auch der Innenbereich betrachtet werden muss. Geschieht dies nicht, ist Vorsicht geboten: Steht die Immobilie leer, sollte man direkt Abstand vom Kauf nehmen. Ist sie noch bewohnt, gilt es zumindest nachzufragen, was gegen ein Gutachten spricht.

In einigen Fällen ist ein Gutachten zwingend erforderlich oder zumindest äußerst empfehlenswert. Dazu gehören gerichtliche Prozesse, Scheidungen, Erbschaften und Schenkungen.

Erbschaften und Schenkungen müssen versteuert werden. Das Finanzamt berechnet eigenständig, was eine Immobilie wert ist und fordert den entsprechenden Anteil. Mit einem eigens beauftragten Gutachten lässt sich der geschätzte Wert korrigieren. Je nach Wert der Immobilie kann dies viel Geld ausmachen und die Kosten des Gutachten gleich mehrfach wieder einbringen.

Muss ein Erbe aufgeteilt werden, ist es zudem wichtig, den Wert einer Immobilie genau festzulegen.

Können wir das nicht familienintern regeln?

Natürlich können sich die Erben auch ohne Gutachten einigen. Häufig entsteht aber Streit, weil der Wert unterschiedlich eingeschätzt wird. Ein Gutachten, dass von allen Erben bzw. aus der Erbsumme finanziert wird, kann viel Zeit und Nerven schonen und verhindert, den familiären Zusammenhalt zu gefährden.

Möchte man einen Gutachter beauftragen, sollte man zunächst einige Unterlagen zusammentragen. Diese sind von verschiedenen Ämtern zu bekommen und teilweise mit einem Kostenaufwand verbunden. Es kann durchaus einige Tage dauern, bis man alles beisammen hat.

Habe ich alle Unterlagen beisammen, die der Gutachter benötigt?

  • Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate (Grundbuchamt)
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (Bauordnungsamt)
  • Auszug aus der Flurkarte, nicht älter als drei Monate (Katasteramt)
  • Sämtliche Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnittzeichnungen, Um- und Anbauten
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Belege von getätigten Modernisierungen
  • Bei Eigentumsimmobilien: Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Informationen zu den Nebenkosten und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Bei Immobilien unter Denkmalschutz: Kopie vom Denkmalbescheid
  • Bei vermieteten Immobilien: Mietvertrag
  • Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag und Nachweis über aktuelle Erbbauzinsen

Bevor der Gutachter los legt, wird üblicherweise ein gemeinsamer Besichtigungstermin verabredet. Für diesen sollte man großzügig Zeit einplanen (2 – 3 Stunden).

Nutzen Sie Expertennetzwerke

Viele Makler arbeiten mit Gutachtern zusammen und übernehmen die Beschaffung sämtlicher erforderlichen Unterlagen. 

Was kostet ein Gutachten?

Es wird zwischen Kurzgutachten und Vollgutachten unterschieden. Ein Kurzgutachten umfasst 2 – 3 Seiten und dauert in der Regel nur wenige Tage. Kostenpunkt: 100 – 500 Euro. Für den Verkauf einer Immobilie ist dies ausreichend, für gerichtliche Prozesse nicht.

Ein Vollgutachten ist sehr umfangreich, umfasst meist 30 oder mehr Seiten. Die Erstellung kann bis zu 4 Wochen dauern, in extremen Fällen auch länger. Die Kosten dafür sind frei verhandelbar, orientieren sich aber an der Größe und dem Marktwert der Immobilie. In der Regel kostet ein solches Gutachten zwischen 1.000 und 2.500 Euro.

Es ist ratsam, sich im Vorfeld verschiedene Angebote einzuholen und diese zu vergleichen.

Seien Sie vorsichtig bei der Wahl des Gutachters

Die Bezeichnung “Gutachter” ist nicht rechtlich geschützt. Bei der Auswahl des Gutachters sollte man darauf achten, dass dieser den Titel “öffentlich bestellter Bausachverständiger” trägt und nach der Deutschland/EU-Norm IEC 17024 geprüft wurde. Auch Zusatzqualifikationen, wie Architekt oder Bauingenieur, zeugen von Fachkompetenz. 

Fazit: Wie sollte ich vorgehen, um den Wert einer Immobilie zu erfahren?

Beim Immobilienhandel geht es um viel Geld und man sollte nicht am falschen Ende sparen.

Eine Eigenrecherche und die kostenlose Nutzung von Online-Bewertungsportalen sollte immer der erste Schritt einer Immobilienbewertung sein. Wer die Absicht hat, sein Objekt zu verkaufen, für den ist der Einsatz eines Maklers ratsam. Bei einem Verkauf ohne Makler bietet ein Kurzgutachten ein gutes Argument in Verhandlungsgesprächen.

Für Käufer liefert ein Vollgutachten viele Sicherheiten und spart möglicherweise sogar Geld. In vielen gerichtlichen Prozessen ist dies außerdem zwingend erforderlich oder zumindest sehr empfehlenswert.

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Wer nur Interesse an einer Einschätzung des eigenen Vermögens hat, kann mit kostenlosen Angeboten einen guten Richtwert erfahren. Für alle anderen gilt: Beim Immobilienhandel geht es um viel Geld und man sollte nicht am falschen Ende sparen.

Hier haben wir noch einmal zusammengefasst, wann welches Vorgehen sinnvoll ist:

Absicht Erster Schritt Zweiter Schritt
Verkauf über Makler Eigenrecherche, Nutzung von Online-Portalen Maklereinschätzungen einholen und vergleichen
Privatverkauf Eigenrecherche, Nutzung von Online-Portalen Professionelle Einschätzungen (kostenpflichtig), Kurzgutachten
Kauf Eigenrecherche, Nutzung von Online-Portalen Vollgutachten
Interesse Eigenrecherche, Nutzung von Online-Portalen  
Rechtliche Prozesse Vollgutachten (teilweise gesetzlich vorgeschrieben)  

Tipp: Sparen Sie nicht am falschen Ende

Egal ob Kauf oder Verkauf, beim Immobilienhandel geht es um viel Geld. Eine geringe Investition für ein Kurzgutachten oder eine kostenpflichtige Experteneinschätzung wird sich für Laien immer lohnen.

 

Kann ich den Wert meiner Immobilie steigern?

Was sind werterhaltende, was wertsteigernde und was wertmindernde Maßnahmen? Mit welchen Tricks kann ich einen höheren Verkaufspreis erzielen?

Einige Modernisierungsmaßnahmen, wie moderne Bäder mit wassersparenden Armaturen, lohnen sich in der Regel immer. Andere, sehr teure Maßnahmen, wie ein neues Dach, steigern zwar auch den Wert der Immobilie, dies steht jedoch nicht in einem günstigen Verhältnis zu den entstehenden Kosten.

Im Trend sind vor allem Modernisierungen, die die Energieeffizienz steigern, wie eine neue Heizanlage. In jedem Fall sollten alle An- und Umbauten sorgfältig geplant sein und nicht unter Zeitdruck vorgenommen werden.

Tipp: Staatliche Förderung

Energieeffiziente Umbauten und Modernisierungen werden häufig staatlich oder durch die Bank für Wiederaufbau gefördert, bspw. durch zinsgünstige Kredite.

Ist moderner immer besser?

Zu einschneidende Veränderungen sollten vermieden werden. Wer eine Immobilie für den Eigenbedarf kauft, möchte sich diese auch selbst gestalten können. Nimmt man dem Käufer diese Freiheit, wird sich dies im Kaufpreis widerspiegeln.

Das gilt auch für Belastungen im Grundbuch, wie Wohnrechte, Nießbrauch, Reallasten und Hypotheken. Diese lassen sich bereinigen, was allerdings die Zustimmung des Begünstigten erfordert sowie mit Notar- und eventuell Anwaltskosten verbunden ist. Nutzungsrechte umliegender Grundstücke (bspw. Wegerecht) erhöhen wiederum den Wert eines Grundstücks.

Ein ganz wichtiger Punkt ist außerdem das zügige Beheben aller auftretenden Schäden.

Reicht es nicht, kurz vor dem Verkauf zu renovieren?

Eine Immobilie ist ein Nutzgegenstand und verschleißt mit der Zeit. Ähnlich wie bei einem Auto muss man diesem Verschleiß entgegenwirken, sonst riskiert man einen Totalschaden. Nicht behobene Schäden können sich mit der Zeit verschlimmern und so den Wert einer Immobilie um einen höheren Faktor senken, als es gekostet hätte, die Schäden sofort zu beheben.

Und bei vermieteten Immobilien?

Vermieter haben das Problem, dass sie von Schäden oft erst (zu) spät erfahren. Zwar kann der Mieter in die Haftung genommen werden, doch dafür muss zunächst die Schuldfrage geklärt werden. Nicht selten landen solche Fälle vor Gericht – mit unklarem Ausgang.

Ein gutes Verhältnis zu den Mietern zahlt sich aus

Natürlich haben Mieter ebenfalls Interesse daran, dass ihr Zuhause bewohnbar und frei von Mängeln bleibt. Stellen Sie sich gut mit Ihren Mietern und kommen ihnen hin und wieder entgegen. Auf lange Sicht wird sich dies für Sie auszahlen.

Was gibt es sonst noch zu beachten?

Bei vermieteten Immobilien ist es außerdem ratsam, die Mieten regelmäßig an das aktuelle Mietpreisniveau der Region anzupassen, da der neue Eigentümer so maximalen Spielraum bei der Gestaltung der Mietpreise hat. Außerdem ist die Restlaufzeit des Mietvertrags entscheidend. Ein noch über einen langen Zeitraum laufender Mietvertrag senkt den Wert der Immobilie in der Regel.

Kann ich den Mietvertrag nicht einfach kündigen?

Die Kündigung eines Mietvertrags zur Wertsteigerung ist nicht zulässig. Dies ginge nur im Falle des Eigenbedarfs, doch dieser muss nachvollziehbar begründet werden.

Ein Sonderfall bietet ein vermietetes Einfamilienhaus: Hindert eine Fortsetzung des Mietverhältnisses den Eigentümer an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, kann eine Kündigung zulässig sein. Dies ist zum Beispiel bei stark renovierungsbedürftigen Immobilien oder geplanten Neubauten auf dem Grundstück der Fall.

Das muss allerdings im Einzelfall geprüft werden und kann entsprechend lange dauern.

Gibt es eine bessere Lösung?

Vermieter können den Mietern die Immobilie zum Kauf anbieten, ihnen eine Abfindung oder den Umzug bezahlen (wenn sie dem zustimmen) oder, bei Besitz mehrerer Immobilien, ihnen ein Ersatzobjekt vorschlagen.

Tipp: Fragen Sie Ihre Mieter einfach

Klären Sie mit Ihren Mietern am besten schon vor einem tatsächlichen Verkaufsvorhaben ab, ob sie gegebenenfalls die Immobilie kaufen wollen, bzw. ob ihre Einkommensverhältnisse das überhaupt zulassen.

Ich weiß was meine Immobilie wert ist, gibt es spezielle Tipps für den Verkauf?

Kommt es zu einem Verkauf, lässt sich der Verkaufspreis mit ein paar Tricks zusätzlich beeinflussen. Denn es gilt: eine Immobilie ist letztlich so viel Wert, wie der Käufer dafür bezahlt.

Wer sich gründlich informiert und alle Möglichkeiten einer Immobilienbewertung ausschöpft, legt den Grundstein für einen erfolgreichen Verkauf.

Zunächst ist es wichtig mit einem realistischen Preis an den Markt zu gehen. Ein zu hoher Preis schreckt Kunden ab, ein zu niedriger bedeutet Geldverzicht. Ein stetig sinkender Preis erzeugt Misstrauen und führt zu einer Abwartehaltung bei potentiellen Käufern.

Wer sich gründlich informiert und alle Möglichkeiten einer Immobilienbewertung ausschöpft, legt den Grundstein für einen erfolgreichen Verkauf.

Außerdem kann es sich lohnen, Alleinstellungsmerkmale hervor zu heben.

Was macht eine Immobilie denn einzigartig?

Möglicherweise bietet das eigene Objekt besonderen Sonneneinfall, historische Elemente (Zaun, Tor, etc.), einen großen Garten oder für das Alter / die Bauart ungewöhnliche Modernisierungen. Alles, was andere Immobilien in der Umgebung nicht bieten können, steigert den Marktwert. Darauf sollte man im Inserat unbedingt hinweisen.

Auffallen im Immobilien-Dschungel

Es ist nicht unüblich, dass sich Käufer auf eine Region oder einen Stadtteil festgelegt haben und das attraktivste Angebot dort suchen. Je schmackhafter man ihnen die eigene Immobilie präsentieren kann, desto besser sind die Verkaufsaussichten. 

Eine gute Präsentation ist entscheidend. Die Immobilie sollte in einem gepflegten, sauberen Zustand vorgeführt werden. Dabei ist es wichtig auch auf Kleinigkeiten zu achten. Eine defekte Glühbirne oder kaputte Steckdose fällt Eigentümern vielleicht gar nicht mehr auf. Kaufinteressenten achten aber häufig sehr genau auf solche Dinge.

Auch ein ungepflegter Garten macht einen schlechten Eindruck. Hat man nicht die Zeit sich selbst darum zu kümmern, lohnt es sich, vor Besichtigungsterminen einen Gärtner für ein paar Stunden zu engagieren, damit dieser den Garten herrichtet..

Ein besonders in Amerika verbreiteter Trick ist das sogenannte „Home Staging“.

Home Staging? Was ist das denn?

Dabei werden einzelne Räume, oder auch die gesamte Immobilie, in besonders häuslicher Atmosphäre präsentiert. Interessierte sollen so einen Eindruck bekommen, wie sie ihr neues Eigentum gestalten könnten. Ein Kaminfeuer mit zwei Sesseln davor kann Wunder bewirken. Auch ein eingerichtetes Kinder-, bzw. Babyzimmer, kann ausschlaggebend für den Verkauf sein.

Home Staging in Deutschland

Auch in Deutschland wird Home Staging mittlerweile häufig eingesetzt. Studien haben gezeigt, dass dadurch die Verkaufszeit um bis zur Hälfte reduziert und der Verkaufspreis um 10 – 15 Prozent gesteigert werden kann. Es gibt einige Agenturen, die sich darauf spezialisiert haben. Ein paar selbst ausgeführte Handgriffe sind aber in der Regel auch schon hilfreich. 

Wer eine Immobilie verkaufen will, sollte zudem sämtliche relevanten Unterlagen und Belege vorweisen können. Dazu gehören sowohl rechtliche Dokumente, als auch alle Rechnungen von Arbeiten, die am oder im Haus getätigt worden sind. Hausbesitzer sollten sich unbedingt einen Ordner anlegen, in dem sie jedes Schriftstück, das ihr Haus betrifft, aufbewahren.

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In Verkaufsgesprächen lohnt es sich, noch einen Trumpf im Ärmel zu haben. Wer beispielsweise Inventar, vielleicht sogar eine Antiquität, als Dreingabe anbieten kann, sorgt für ein besseres Gefühl beim Käufer.

Ich soll meine Möbel verschenken?

Der eigentliche Wert der Zugabe ist gar nicht unbedingt entscheidend, sondern die Geste selbst. Es kann also sinnvoll sein, nicht sämtliche Einzelheiten in den inserierten Verkaufspreis mit einfließen zu lassen.

Nicht zuletzt ist der Einsatz von einem Makler häufig sinnvoll. Dies verursacht zwar Kosten, diese können sich aber in einem höheren Verkaufspreis schnell refinanzieren.

Hier nochmal alle wichtigen Punkte in der Übersicht:

Werterhaltende Maßnahmen

  • Sämtliche auftretende Schäden sofort beheben, zum Beispiel Risse im Mauerwerk, kaputte Dachziegel

Wertsteigernde Maßnahmen

  • Steigerung der Energieeffizienz durch moderne Heizungsanlagen, wassersparende Armaturen oder eine wärmedämmende Fassade
  • Modernisierte Bäder und Küche auf aktuellem Standard
  • Neue, hochwertige Bodenbeläge

Wertsenkende Maßnahmen

  • Zu einschneidende Veränderungen, die dem neuen Eigentürmer keinen Spielraum für eigene Gestaltung lassen
  • Unbehandelte Schäden
  • Bei Mietobjekten: Nicht regelmäßig angepasste Mieten
  • Bei Mietobjekten: Mietvertrag mit langer Laufzeit
  • Belastende Einträge im Grundbuch

Verkaufsfördernde Maßnahmen

  • Mit einem realistischen Preis an den Markt gehen
  • Gepflegter Zustand, auch auf Kleinigkeiten achten (Steckdosen, Glühbirnen etc.)
  • Sämtliche Unterlagen, Rechnungen und Belege zum Haus aufbewahren
  • Home staging: in Szene gesetzte Beispielräume
  • Alleinstellungsmerkmale hervorheben
  • Kleine Dreingaben im Verkaufsgespräch

 

Die 10 häufigsten Fehler bei der Immobilienbewertung, die Sie unbedingt vermeiden sollten

Immobilien stellen häufig den wesentlichen Teil eines Vermögens dar. Es ist wichtig diesen Wert genau beziffern zu können, denn ein Kauf oder Verkauf einer Immobilie hat langfristige finanzielle Folgen. Fehler bei der Immobilienbewertung kosten bares Geld und sollten daher unbedingt vermieden werden.

Dies sind die 10 häufigsten Fehler bei der Bewertung einer Immobilie:

  1. Mangelnde Recherche: Sich ausgiebig über den Markt, die entscheidenden Wertfaktoren und sämtliche Einzelheiten zu informieren, ist das A und O bei der Bewertung einer Immobilie. Bedienen Sie alle Kanäle, die Ihnen zur Verfügung stehen, um so ein ganzheitliches Bild der Marktlage zu erhalten.

    Wer sich nicht ausgiebig informiert, riskiert, mit einer unrealistischen Einschätzung an den Markt zu gehen und so bares Geld zu verlieren.

    Dazu gehören, neben der Eigenrecherche von Vergleichsobjekten und der Nutzung von Online-Portalen, auch Gespräche mit Nachbarn und Freunden. Eine kostenlose Beratung von einem Makler oder anderen Sachverständigen (Bänker etc.) kann nicht schaden. Über das weitere Vorgehen kann man hinterher immer noch entscheiden.

    Wer sich nicht ausgiebig informiert, riskiert, mit einer unrealistischen Einschätzung an den Markt zu gehen und so bares Geld zu verlieren. Man sollte stets bedenken: Ob Kauf oder Verkauf, dem Gegenüber stehen die gleichen Mittel zur Verfügung um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Auch eine zu hastig getroffene Entscheidung kann sich schnell als finanzieller Stolperstein herausstellen.

  2. Vergleichsobjekte zu weitläufig wählen: Jede Immobilie ist ein Unikat. Dies gilt insbesondere für Einfamilienhäuser. Die wertgebenden Faktoren sind für Laien schwer zu gewichten und können sich je nach Immobilientyp unterscheiden. So können wenige Meter Entfernung schon für eine veränderte Mikrolage sorgen und sich im Marktwert widerspiegeln. Auch sind häufig nicht alle Faktoren von Vergleichsobjekten bekannt.

  3. Orientierung nur an Anzeigen: Ausgeschriebene Inserate sind Forderungen, nicht real erzielte Preise. Diese basieren eventuell auf falschen Einschätzungen bzw. mangelnder Recherche. Wer sich umfangreich informiert und viele Vergleichsimmobilien betrachtet, erhält aber in der Regel einen guten Richtwert.

  4. Keine professionelle Hilfe: Der Immobilienmarkt ist ein komplexes Geschäft, in dem es um viel Geld geht. Für Laien ist es ratsam, sich professionelle Hilfe zu besorgen. Selbst Immobilienprofis nutzen die Expertise von Maklern und Sachverständigen. Immobilienpreise schwanken ständig und sämtliche Faktoren zu überblicken ist kaum möglich.

    Eine erste Beratung muss noch nicht einmal etwas kosten. Die Praxis zeigt aber: Selbst wenn Kosten entstehen, rentiert sich der Aufwand häufig.

  5. Den erstbesten Makler / Gutachter engagieren: Auch die Wahl des Maklers oder Gutachters sollte sorgfältig geprüft werden. Ein Makler sollte lokal vernetzt, bestenfalls vor Ort ansässig sein und Erfahrung mit Verkäufen in der Region haben. Seriöse Makler bieten vorab eine kostenfreie Beratung an, nehmen sich Zeit für ihre Kunden, liefern eine transparente Kostenaufstellung und arbeiten unabhängig von Banken und Kapitalgesellschaften.

    Ein Makler handelt zwar nach Vorgaben des Auftraggebers, verfolgt aber auch eigene Interessen.

    Es spricht nichts dagegen, mehrere Makler aufzusuchen und diese nach einer Einschätzung zu befragen. Auch ein Gespräch mit anderen Sachverständigen, z.B. Bänker bei einer Baufinanzierung, ist sinnvoll. Diese haben in der Regel ebenfalls viel Erfahrung mit Immobilienprojekten und eventuell einen etwas sachlicheren Blick auf die Situation. Man sollte nicht vergessen: Ein Makler handelt zwar nach Vorgaben des Auftraggebers, verfolgt aber auch eigene Interessen.

    Eine gründliche Eigenrecherche vorab gibt Sicherheit im Gespräch mit dem Makler und hilft, dessen Einschätzung einzuordnen.

    Achtung: Es ist dringend davon abzuraten, mehrere Makler mit dem Verkauf einer Immobilie zu beauftragen. Im schlimmsten Fall ist nicht klar, über welchen Makler vermittelt wurde und die Maklerprovision wird mehrfach fällig.

    Bei der Wahl eines Gutachters sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass dieser den Titel “öffentlich bestellter Bausachverständiger” trägt und nach der Deutschland/EU-Norm IEC 17024 geprüft wurde. Auch Zusatzqualifikationen wie Architekt oder Bauingenieur zeugen von Fachkompetenz.

  6. Das falsche Wertermittlungsverfahren: In den meisten Fällen hilft das Vergleichswertverfahren dabei, einen realistischen Wert einer Immobilie zu erhalten. In einigen Fällen können andere Verfahren aber sinnvoller sein. So liefert das Ertragswertverfahren einen aus Investorensicht wesentlich interessanteren (und präziseren) Wert.

    Wer sich an unsere Tipps zur Wertermittlung in diesem Ratgeber hält, ist hier auf der sicheren Seite.

  7. Der emotionale Faktor: Eigentümer haben häufig viel Mühe, Arbeit und Liebe in ihr Haus oder ihre Wohnung gesteckt. Dies führt dazu, dass sie oft Einzelheiten überbewerten, die für potentielle Käufer wenig bis gar keine Bedeutung haben.

    Käufer sollten darauf achten, eine Kaufentscheidung nicht zu hastig zu treffen. Wer schon lange sucht, ist möglicherweise so glücklich endlich etwas gefunden zu haben, dass Einzelheiten nicht bedacht oder übersehen werden.

    Für die meisten ist der Kauf eines Hauses einmalig in ihrem Leben. Bevor man diese Entscheidung trifft, sollte man das Angebot gründlich prüfen und sich ausreichend Zeit für die Entscheidung nehmen.

    Für die meisten ist der Kauf eines Hauses einmalig in ihrem Leben.

  8. Kaufpreis + Modernisierungskosten = Marktwert: Der Immobilienmarkt ist ständig in Bewegung. Der Wert einer Immobilie kann heute ganz anders sein als noch vor 15 Jahren, sowohl im positiven, als auch im negativen Sinne. Auch war ein früher gezahlter Preis eventuell nicht Marktgerecht oder er ist durch äußere Faktoren beeinflusst worden.

    Der Sachwert einer Immobilie ist ohnehin nur ein theoretischer Wert, der bestenfalls ein Anhaltspunkt sein kann. Der erzielbare Preis kann weit darüber, oder auch darunter, liegen.

  9. Energieeffizienz unterschätzen: Energieeffizienz ist eines der wichtigsten Themen der Immobilienbranche in den letzten Jahren. Schon kleine Einsparungen in den laufenden Kosten können große Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie haben. Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten sich umfassend über das Energiekonzept eines Objektes informieren und den Energieausweis immer mit in ihre Entscheidung einbeziehen.

  10. Mietverträge nicht bedenken: Eine vermietete Immobilie ist in der Regel weniger Wert als eine leerstehende. Der Grund ist einfach: Ein laufender Mietvertrag bedeutet immer Einschränkungen für den neuen Eigentümer. Entscheidend ist die Höhe der Miete und wie lange die Mieter dort schon wohnen. Ist eine Immobilie aus Investorensicht zu sehr guten Konditionen vermietet, wird der Wertverlust eher gering ausfallen.

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So vermeiden Sie die 10 häufigsten Fehler

  • Ausgiebige Recherche über den Markt und die Wertfaktoren
  • Vergleichsobjekte nicht zu weitläufig wählen, Typ und Mikrolage beachten
  • Nicht nur an Anzeigen orientieren, sondern an real gezahlten Preisen
  • Professionelle Hilfe in Anspruch nehmen, zum Beispiel von Maklern und Gutachtern
  • Makler / Gutachter vergleichen und nicht den erstbesten engagieren
  • Das richtige Wertermittlungsverfahren anwenden
  • Den emotionalen Faktor berücksichtigen und möglichst objektiv bewerten
  • Entwicklungen des Immobilienmarkts beachten und den Markt studieren
  • Energieeffizienz nicht unterschätzen
  • Laufende Mietverträge bedenken und Mietern z.B. Bezahlen des Umzugs anbieten

Checkliste zur Immobilienbewertung

Welche Schritte sollten in welcher Reihenfolge erledigt werden? Habe ich etwas vergessen? Damit Sie stets alles Wichtige im Blick haben und Fehler von vornherein vermeiden, nutzen Sie unsere Checkliste zur Immobilienbewertung.

Welche Begriffe Sie bei der Immobilienbewertung kennen sollten

Verkehrswert: Der Marktwert einer Immobilie. Der Verkehrswert beschreibt den auf dem Immobilienmarkt erzielbaren Preis und wird anhand von Vergleichsobjekten und bereits erfolgter Immobilienverkäufe ermittelt.

Grundstücksmarktbericht: Kostenpflichtiger Bericht über getätigte Immobilienverkäufe der Region. Wird in regelmäßigen Abständen von unabhängigen Gutachterausschüssen erstellt.

Makrolage: Beschreibt primäre Lagefaktoren, wie Art des Gebietes (Stadt, Dorf, Wohn- oder Industriegebiet), Stadtteil.

Mikrolage: Beschreibt Feinheiten der Lage, wie Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Lärmbelästigung, Vorhandensein von Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzten, Restaurants etc. Die Mikrolage gibt Auskunft darüber, wie komfortabel und lebenswert die umliegende Gegend einer Immobilie ist.

Energieeffizienz: Gibt Auskunft darüber, wie viel Energie zum Bewohnen einer Immobilie benötigt wird, bzw. wie effizient diese genutzt wird. Eine hohe Energieeffizienz sorgt für niedrige laufende Kosten und somit einen höheren Immobilienwert.

Modernisierungsmaßnahmen: Maßnahmen zur Modernisierung einer Immobilie auf den aktuellen Standard. Diese wirken sich wertsteigernd, oder zumindest werterhaltend, aus.

Mietspiegel: Gibt Auskunft über ortsübliche Vergleichsmieten in vielen deutschen Städten und Regionen und wird verwendet, um einen Richtwert zu realisierbaren Mietpreisen zu erhalten. Vermieter müssen sich an diesen Wert halten, haben aber einen gewissen Spielraum bei der Mietpreisgestaltung.

Kurzgutachten / Vollgutachten: Ein Immobiliengutachter unterscheidet zwischen einem kurzen Gutachten, das nur wesentliche Faktoren einer Immobilie beschreibt, und einem Vollgutachten, das sämtliche Einzelheiten, die den Wert beeinflussen, betrachtet. Ein Vollgutachten kann 30 oder mehr Seiten umfassen und erfordert einen entsprechenden Zeit- und Kostenaufwand.

ImmoWertV / Immobilienwertermittlungsverordnung: In der ImmoWertV werden allgemeine Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien festgehalten. Sie bildet die gesetzliche Grundlage aller Wertermittlungsverfahren, die im Einzelnen noch durch weitere Richtlinien ergänzt werden.

Vergleichswertverfahren: Das am häufigsten angewandte Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie vergleicht Angebots- und Verkaufspreise ähnlicher Objekte der Umgebung und liefert so einen guten Anhaltspunkt über den erzielbaren Preis.

Sachwertverfahren: Gibt Auskunft über den reinen Substanzwert einer Immobilie. Ist vor allem bei sehr individuell gestalteten Objekten sinnvoll und beschreibt, was es kosten würde, genau diese Immobilie an genau dieser Stelle aufzubauen.

Ertragswertverfahren: Wird in erster Linie bei vermieteten Immobilien angewandt und gibt Auskunft darüber, was ein Objekt aus Investorensicht wert ist. Dazu wird eine Formel genutzt, die aus einzelnen Faktoren einen Gesamtwert errechnet.

  • Reinertrag: Beschreibt die Summer der jährlichen Mieteinnahmen (Rohertrag) abzüglich der anfallenden Kosten für Bewirtschaftung und Verwaltung.
  • Bodenwert: Der Wert eines Grundstücks im unbebauten Zustand. Berechnet sich aus dem durchschnittlichen Verkaufswert von Grundstücken einer Region (Bodenrichtwert), multipliziert mit der Quadratmeterzahl.
  • Liegenschaftszins / Liegenschaftszinssatz: Beschreibt die marktübliche Verzinsung von Immobilien. Berechnet wird dieser von Gutachterausschüssen auf Basis vergangener Transaktionen auf dem Immobilienmarkt. Aus Investorensicht bedeutet ein hoher Liegenschaftszins eine attraktive Rendite.
  • Restnutzungsdauer: Gibt an, wie lange eine Immobilie noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
  • Vervielfältiger: Errechnet sich aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer und ist wesentlicher Bestandteil im Ertragswertverfahren.

Maklerverfahren: Sehr vereinfachte Form des Ertragswertverfahrens. Die Summe der jährlich erzielbaren Erträge wird mit einem Faktor multipliziert, der von der Art der Immobilie und deren Lage abhängig ist.

Home Staging: Beschreibt das gezielte Einrichten einzelner Räume oder einer gesamten Immobilie, um diese besonders atmosphärisch präsentieren zu können.

Grundbuchlasten: Einträge im Grundbuch einer Immobilie, die den Eigentümer in jeglicher Form der Nutzung einschränken oder belasten.

  • Nießbrauch: Das Recht am Ertrag eines Grundstücks.
  • Reallasten: Zu entrichtende Leistungen an weitere / fremde Parteien.
  • Vorkaufsrecht: Das Recht eine Immobilie zu erwerben, bevor diese auf dem freien Markt angeboten wird.
  • Erbbaurecht: Zeitlich begrenztes Recht ein fremdes Grundstück zu nutzen oder zu bebauen.

 

Die häufigsten Fragen (FAQ) zum Thema Immobilienbewertung

Ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?

Kurz gesagt: Ja! Egal ob Verkauf, Kauf, Vermietung oder Vermögensberechnung, es schadet nie den genauen Wert einer Immobilie zu erfahren. Beim Kauf oder Verkauf ist eine präzise Einschätzung und ein Markteintritt mit einer realistischen Vorstellung bares Geld wert.

Bei der Ermittlung von Vermögenswerten ist eine Immobilie häufig der mit Abstand größte Posten und sollte genau bestimmt werden, will man ein realistisches Ergebnis erzielen.

Was sind die wichtigsten Faktoren einer Immobilienbewertung?

Am meisten Gewicht bei der Bewertung einer Immobilie trägt, neben Art und Größe, nach wie vor deren Lage. Immobilien in Ballungszentren wie München, Berlin oder Hamburg erzielen höhere Erlöse, als baugleiche Objekte in ländlichen Regionen (Makrolage).

Auch Feinheiten (Mikrolage) haben einen ganz wesentlichen Einfluss: Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Lärmbelästigung, Vorhandensein von Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzten, Restaurants etc. Die Mikrolage gibt Auskunft darüber, wie komfortabel und lebenswert die umliegende Gegend einer Immobilie ist.

Weitere Faktoren sind die Bausubstanz, die Energieeffizienz, der Zustand, das Baujahr, die Ausbaumöglichkeiten, der Erschließungszustand, die aktuelle Nutzung und eventuelle Grundbucheinträge.

Gelten für Haus, Wohnung und Grundstück die gleichen Kriterien?

Für Häuser und Wohnungen gelten überwiegend die gleichen Faktoren.

Für die Wertermittlung von Häusern ist zudem entscheidend, ob diese freistehend oder in einen Häuserverbund integriert sind.

Bei Wohnungen ist deren Lage innerhalb des Gebäudes ein weiterer Faktor. Erdgeschosswohnungen erzielen in der Regel niedrigere Preise als vergleichbare Wohnungen in der zweiten oder dritten Etage. Für diese wirkt sich ein Aufzug innerhalb des Hauses wiederum wertsteigernd aus. Auch die Aufteilung, bzw. gemeinsame Nutzung, eines Gartens unter den Bewohnern eines Mehrfamilienhauses ist von Bedeutung.

Der Wert eines Grundstückes wird über dessen Bodenwert berechnet. Dieser ergibt sich aus der Formel: Quadratmeter * Bodenrichtwert. Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen ermittelt und sind Durchschnittswerte von Grundstücksverkäufen in bestimmten Regionen, den Bodenrichtwertzonen, über einen gewissen Zeitraum.

Abschläge vom so errechneten Wert müssen gemacht werden, wenn ein Grundstück nur zu Teilen bebaubar ist oder im Grundbuch noch Belastungen, wie Nutzungsrechte fremder Parteien, eingetragen sind.

In vielen beliebten Regionen Deutschlands sind die Grundstückswerte innerhalb der letzten Jahre regelrecht explodiert. So ist es nicht unüblich, das ein Grundstück allein weit mehr Wert ist als das, was darauf gebaut wurde.

Welche Rolle spielen Schäden bei der Bewertung einer Immobilie?

Schäden senken den Wert einer Immobilie. In welchem Ausmaß, hängt ganz wesentlich von den Kosten ab, die diese verursachen. Macht ein Schaden eine Immobilie bspw. aus gesundheitlichen Gründen und gesetzlichen Bestimmungen unbewohnbar, sinkt der Wert natürlich drastisch. Im schlimmsten Fall hat man eine Bauruine in der Hand, deren Wert nur noch ein Bruchteil vom ursprünglichen Wert beträgt.

Kleinere Mängel, die mit wenig Aufwand behoben werden können, wirken sich nicht so stark aus. Allerdings können diese bei Besichtigungsterminen und Verkaufsgesprächen großen Einfluss nehmen. Gerade Käufer, die selbst in die Immobilie einziehen wollen, achten in der Regel sehr genau auf kleinere Mängel.

Es lohnt sich also die eigene Immobilie in einem guten Zustand zu halten. Entscheidend ist die Restnutzungsdauer. Diese gibt an, wie lange eine Immobilie noch wirtschaftlich nutzbar ist. Mit Renovierungen und Modernisierungen lässt sich die Restnutzungsdauer verlängern.

Was ist ein Energieausweis?

Ein Energieausweis ist ein gesetzlich reguliertes Dokument, das ein Gebäude energetisch bewertet. Dieser macht Angaben über den Energieverbrauch der Immobilie und damit, wie effizient die Energie genutzt wird.

Energieeffizienz ist ein wichtiges Thema in der Immobilienbranche und der Energieausweis wird bei allen Verkaufsvorgängen zwingend benötigt.

Wer eine Immobilie kaufen will, sollte den Energieausweis unbedingt sorgfältig studieren, denn dieser gibt eine präzise Auskunft über einen wesentlichen Teil der laufenden Kosten.

Beeinflussen laufende Mietverträge den Wert einer Immobilie?

Ja. Eine leerstehende Immobilie erzielt in der Regel immer einen höheren Verkaufspreis als eine bewohnte. Voraussetzung ist natürlich, dass diese in bewohnbarem Zustand ist. Der Grund ist simpel: Ein laufender Mietvertrag schränkt den neuen Eigentümer in seinen Gestaltungsmöglichkeiten ein, was sich immer im Kaufpreis widerspiegeln wird.

Sind Bewertungsportale sinnvoll?

Im Grunde macht ein Bewertungsportal nichts, was man nicht auch in Eigenrecherche erarbeiten könnte. Der große Vorteil ist die Zeitersparnis. In nur wenigen Minuten erhält man ein Ergebnis, das eine gute Grundlage für ein weiteres Vorgehen bietet.

Einige Portale bieten zudem eine gesonderte (teilweise kostenpflichtige) Einzelbewertung an. Diese kann etwas mehr Zeit in Anspruch nehmen, ist aber auch umfangreicher als ein Schnellvergleich.

In beiden Fällen gilt: Je mehr Informationen man zu einer Immobilie liefern kann, desto präziser wird das Ergebnis. Es lohnt sich auf jeden Fall, diese Angebote wahrzunehmen. Hier sind Profis am Werk. Sie kennen den Markt und haben Erfahrung mit Immobilienverkäufen. Für Laien ist dies ein bequemer Weg, eine gute Einschätzung über den Wert einer Immobilie zu erhalten.

Brauche ich einen Immobilienprofi oder kann ich selbst aktiv werden?

Ob Makler, Gutachter oder Bewertungsportal, für Laien ist die Beratung durch einen Immobilienprofi immer sinnvoll. Das bedeutet aber nicht, dass man nicht auch selbst aktiv werden kann.

Über Freunde und Nachbarn lassen sich häufig real gezahlte Preise aus der Umgebung erfahren, die einen guten Anhaltspunkt liefern. Aber Vorsicht: Nicht immer sind diese Angaben ehrlich oder es werden Einzelheiten, die den Preis beeinflusst haben, nicht bedacht.

Wer umfangreich über den Wert einer Immobilie informiert sein möchte, sollte alle zur Verfügung stehenden Kanäle bedienen. So erhält man meist eine Vielzahl unterschiedlicher Zahlen, deren Durchschnittswert einem real erzielbaren Preis sehr nahe kommt. Auch für Gesprächen mit Banken über mögliche Finanzierungspläne bildet man auf diesem Weg eine solide Grundlage.

Wie finde ich vergleichbare immobilien?

Wer Eigenrecherche betreibt, sollte sich zunächst nach Angeboten vergleichbarer Immobilien umschauen. Solche findet man bspw. in Zeitungs- oder Online-Inseraten. Dies ist jedoch gar nicht immer so einfach.

Letztlich ist jede Immobilie ein unikat, besonders Einfamilienhäuser. Nur in den wenigsten Fällen wird man Objekte finden, die dem eigenen so sehr ähneln, dass ein gleicher Preis gerechtfertigt ist. Es gilt also, die wertbeeinflussenden Faktoren einzuschätzen und zu gewichten.

Die wichtigsten Faktoren sind Art, Größe und Lage der Immobilie. Ein baugleiches Nachbarhaus wird wahrscheinlich einen sehr ähnlichen Wert haben. Aber natürlich spielen Faktoren wie der Zustand, die Energieeffizienz und getätigte Modernisierungsmaßnahmen ebenfalls eine Rolle.

Ähneln sich zwei Immobilien stark, liegen aber nur wenige Straßen voneinander entfernt, kann sich dies, aufgrund der unterschiedlichen Mikrolage, schon deutlich im Wert bemerkbar machen.

Was kann ein Makler für mich tun?

Makler leben davon, Immobilien marktgerecht einzuschätzen. Dementsprechend gute Kenntnisse haben sie über das Geschäft und kennen die Feinheiten und Tricks beim Immobilienverkauf. Eine Schätzung einer Immobilie bieten viele Makler kostenfrei an. Diese erhält man in der Regel schon nach wenigen Tagen.

Unabhängig davon, ob man wirklich verkaufen will, lohnt sich ein solches Angebot in jedem Fall. Dies sollte aber offen und ehrlich mit dem gewählten Makler besprochen werden.

Entscheidet man sich für einen Verkauf, ist üblicherweise ein Maklervertrag notwendig. In der Regel werden Makler versuchen einen Alleinauftrag zu erhalten, damit die Immobilie nicht parallel noch von anderen Maklern angeboten wird. Dies ist absolut zu empfehlen, da verschiedene Makler die Situation verkomplizieren und im schlimmsten Fall mehrfach Provisionen fällig werden.

Woran erkenne ich einen guten Makler? Wie finde ich den Richtigen?

Seriöse Makler bieten vorab eine kostenfreie Beratung an, nehmen sich Zeit für ihre Kunden, liefern eine transparente Kostenaufstellung und arbeiten unabhängig von Banken und Kapitalgesellschaften. Außerdem sollte man darauf achten, dass der Makler lokal aktiv ist, bestenfalls vor Ort ansässig ist und Erfahrung mit Immobilien aus der unmittelbaren Umgebung hat.

Man sollte sich bei der Maklersuche also ruhig etwas Zeit nehmen. Es spricht auch nichts dagegen, sich mehrere Einschätzungen verschiedener Makler einzuholen. Mit unserer kostenfreien Hausfrage-Maklervermittlung finden Sie in 3 Minuten den passenden Makler.

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Was kostet eine Immobilienbewertung?

Das hängt ganz von Art und Umfang der Bewertung ab. Eine erste Einschätzung über Online-Portale oder einen Makler erhält man in der Regel kostenfrei. Umfangreichere Angebote kosten zwischen 50 und 70 Euro. Ein professionelles Gutachten eines Bausachverständigen kann 2.500 Euro und mehr kosten, hat aber auch bei gerichtlichen Prozessen Gültigkeit.

Wozu brauche ich ein Gutachten?

Ein Gutachten eines Bausachverständigen stellt die höchste Form der Immobilienbewertung dar. Ein Gutachter betrachtet sämtliche Fein- und Einzelheiten einer Immobilie und trifft so eine Einschätzung über deren Wert. Dies bedeutet nicht, dass man auf jeden Fall den Preis erzielen kann, den ein Gutachter festsetzt. In der Regel kommt man dieser Einschätzung in Verhandlungen aber sehr nahe.

Unterschieden wird zwischen Kurzgutachten und Vollgutachten. Kurzgutachten sind wesentlich günstiger, aber auch weit weniger umfangreich. Im Grunde ähneln diese einer kostenpflichtigen Bewertung eines Online-Anbieters.

Ein Vollgutachten kann 30 oder sogar mehr Seiten umfassen und liefert eine sehr präzise Einschätzung über den Wert einer Immobilie. Auch Schäden und mögliche wertbeeinflussende Entwicklungen der Zukunft werden berücksichtigt, was ein solches Gutachten für Käufer und Investoren gleichermaßen wertvoll macht.

Außerdem hat diese Form der Immobilienbewertung auch vor Gericht bestand, was in sämtlichen Prozessen der Vermögens- und Wertermittlung (Erbschaften, Scheidungen, Insolvenzverfahren etc.) wichtig ist. Kann man ein solches Gutachten nicht vorweisen, schätzt die jeweilige Behörde den Wert selbst, was in der Nachfolge viel Geld kosten kann.

Was kostet ein professionelles Gutachten?

Ein Kurzgutachten kostet zwischen 100 und 500 Euro. Die Kosten eines Vollgutachten hängen stark von der Größe und dem Wert einer Immobilie ab. In der Regel kann man hier mit Kosten zwischen 1.000 und 2.500 Euro rechnen.

Welche Unterlagen benötigt ein Gutachter?

  • Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate (Grundbuchamt)
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (Bauordnungsamt)
  • Auszug aus der Flurkarte, nicht älter als drei Monate (Katasteramt)
  • Sämtliche Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnittzeichnungen, Um- und Anbauten
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Belege von getätigten Modernisierungen
  • bei Eigentumsimmobilien: Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Informationen zu den Nebenkosten und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • bei Immobilien unter Denkmalschutz: Kopie vom Denkmalbescheid
  • bei vermieteten Immobilien: Mietvertrag
  • bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag und Nachweis über aktuelle Erbbauzinsen

Woran erkenne ich einen guten Gutachter?

Die Bezeichnung “Gutachter” ist nicht rechtlich geschützt. Bei der Auswahl des Gutachters sollte man darauf achten, dass dieser den Titel “öffentlich bestellter Bausachverständiger” trägt und nach der Deutschland/EU-Norm IEC 17024 geprüft wurde. Auch Zusatzqualifikationen, wie Architekt oder Bauingenieur, zeugen von Fachkompetenz.

Die Einschätzung gefällt mir. Sollte ich sofort verkaufen?

Je nachdem, wofür der Erlös aus dem Verkauf gebraucht wird. Hat man keinen Zeitdruck, kann sich ein längerfristiges Studieren des Marktes durchaus auszahlen. Der Immobilienmarkt schwankt und die Preise verändern sich stetig. Aber natürlich bedeutet dies auch, das Preise wieder fallen können.

Kann ich meine Immobilie zu dem geschätzten Wert verkaufen?

Ein klares: Jein. Nur in seltenen Fällen wird eine Immobilie tatsächlich zu dem Preis verkauft, für den sie ursprünglich inseriert wurde. Trotzdem ist eine präzise Einschätzung vor dem Markteintritt sehr wertvoll.

Die Praxis hat gezeigt: Wer sich ausgiebig über den Markt informiert und die Immobilie dann ca. 5% über dem ermittelten Wert inseriert, erzielt am Ende einen Verkaufspreis, der dem Marktwert sehr nahe kommt.

Hilft mir eine Immobilienbewertung den besten Mietpreis zu erzielen?

Nein, nicht direkt. Mietpreise orientieren sich am ortsüblichen Vergleichsniveau. Dazu existiert in vielen deutschen Städten und Regionen ein Mietspiegel. Vermieter müssen sich an diesen halten, haben aber einen gewissen Spielraum bei der Mietpreisgestaltung.

Allerdings werden in Regionen mit hohen Mietpreisen meist auch hohe Immobilienpreise gezahlt. Eine Immobilienbewertung kann also schon einen ersten Anhaltspunkt über erzielbare Mieteinnahmen liefern..

Was ist die ImmoWertV / Immobilienwertermittlungsverordnung?

In der ImmoWertV sind allgemeine Grundlagen für die Wertermittlung von Immobilien festgehalten. Sie bietet die Grundlage aller Wertermittlungsverfahren, die im Einzelnen noch durch weitere Richtlinien ergänzt werden. Hier finden Sie den kompletten Gesetzestext.

Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Zur Wertermittlung einer Immobilie werden drei Verfahren angewandt: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Beim Vergleichswertverfahren werden die Preise von ähnlichen Immobilien verglichen und auf den so entstehenden Durchschnittswert Zu- und Abschläge angerechnet. Je mehr Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, desto präziser lässt sich der Wert einer Immobilie auf diesem Wege schätzen.

Das Sachwertverfahren gibt Auskunft über den reinen Substanzwert einer Immobilie und ist vor allem bei sehr individuell gestalteten Objekten sinnvoll. Der errechnete Wert beschreibt, was es kosten würde, genau diese Immobilie an genau dieser Stelle aufzubauen.

Das Ertragswertverfahren wird in erster Linie bei vermieteten Immobilien angewandt und gibt Auskunft darüber, was ein Objekt aus Investorensicht wert ist.

Welches Wertermittlungsverfahren ist das beste für meine Immobilie?

Nicht ohne Grund ist das Vergleichswertverfahren das meistgenutzte Verfahren bei der Immobilienbewertung. Es ist auch für Laien anwendbar und liefert, je nach Umfang der Recherche, recht zuverlässige Ergebnisse.

Lassen sich keine oder nur sehr wenige Vergleichsobjekte finden, bietet das Sachwertverfahren eine Alternative. Dieses in vollem Maße anzuwenden ist allerdings sehr aufwendig und für Laien kaum zu bewerkstelligen.

Aus Investorensicht liefert das Ertragswertverfahren einen sehr präzisen Wert, der auch aktuelle Marktschwankungen miteinbezieht.

Kann ich eine fremde Immobilie bewerten lassen?

Grundsätzlich ja. Einem Gutachten muss der Eigentümer der Immobilie allerdings zustimmen. Wenn dieser ein ernsthaftes Verkaufsinteresse hat, wird das kein Problem darstellen. Sollte sich der Eigentümer weigern, ist Vorsicht geboten. In diesem Fall sollte nachgefragt werden, was gegen ein Gutachten spricht. Erhält man darauf keine schlüssige, verständliche Antwort, sollte man Abstand von dem Kauf nehmen.

Was ist mein Haus in 10 Jahren wert? Wie wird sich der Immobilienmarkt entwickeln?

Immobilienpreise sind in den letzten Jahren in vielen Regionen Deutschlands explodiert. Ob und wie diese Entwicklung in der nahen und entfernteren Zukunft weitergehen wird, ist allerdings selbst für Profis schwer abzusehen. Auch kann sich dies von Region zu Region unterscheiden.

Außerdem ist zu bedenken: Eine Immobilie ist ein Nutzgegenstand und verliert durch Gebrauch an Wert. Das heißt: Das Halten einer Immobilie kostet Geld. Doch es ist auch klar: Wohnraum wird immer ein wertvolles Gut sein.

Wie kann ich den Wert meiner Immobilie steigern?

Die drei großen Ansatzpunkte zur Wertsteigerung einer Immobilie sind: Küche, Bad und Energieeffizienz. Der Umstieg auf moderne Standards spiegelt sich direkt im Wert einer Immobilie wider. Eine Verbesserung der Energieeffizienz senkt die laufenden Kosten und macht das Objekt damit für Käufer und Investoren attraktiver.

Was senkt den Wert meiner Immobilie?

Bei einer Immobilie ist es wie bei einem Auto. Sie verschleißt mit der Zeit und dem muss man entgegenwirken, sonst riskiert man einen Totalschaden. Nicht behobene Schäden können sich mit der Zeit verschlimmern und so den Wert einer Immobilie um einen höheren Faktor senken, als es gekostet hätte, die Schäden sofort zu beheben.

Bei allen Maßnahmen und Veränderungen sollte stets darauf geachtet werden, dass potentiellen neuen Eigentümern nicht der Spielraum für eigene Anpassungen genommen wird. Dies gilt sowohl für Gestaltungen der Immobilie selbst, als auch bei Mietverträgen und Belastungen im Grundbuch.

Wie erziele ich einen besseren Verkaufspreis? Welche Tricks gibt es?

Zunächst ist es wichtig, mit einem realistischen Preis in den Markt einzusteigen. Die Praxis hat gezeigt: Wer mit einer überhöhten Forderung beginnt und diese dann Schritt für Schritt senkt, erzielt am Ende einen Verkaufspreis weit unter dem eigentlichen Marktwert.

Eine gute Präsentation der Immobilie ist ebenso wichtig. Sie sollte in gepflegtem Zustand sein und Interessierte direkt ansprechen. Eine Möglichkeit dies zu erreichen, ist das sogenannte Home Staging. Dabei werden einzelne Räume oder auch die Immobilie als Ganzes besonders atmosphärisch hergerichtet, etwa mit einem offenen Kaminfeuer. In Amerika ist diese Form der Präsentation sehr verbreitet und führt, Studien zufolge, zu 10 – 15 Prozent höheren Verkaufspreisen.

Wer sein Haus verkaufen will sollte in der Lage sein, sämtliche Unterlagen, Rechnungen und Belege vorzulegen. Auch lohnt es sich, beim Inserat auf mögliche Alleinstellungsmerkmale hinzuweisen, die Immobilien der Umgebung nicht bieten können.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Bewertung geerbter Immobilien?

Entscheidend ist, ob man Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft ist. Im zweiten Fall müssen alle Mitglieder der Gemeinschaft ihre Zustimmung geben, wie mit der geerbten Immobilie verfahren werden soll.

In jedem Fall muss eine Erbschaft aber versteuert werden. Dafür und für eventuell anstehende Aufteilungen ist es ratsam, sich ein Gutachten für die Immobilie erstellen zu lassen.

Welche Besonderheiten gibt es bei der Trennung von Eigentum, bspw. bei Scheidungen?

Wurde eine Immobilie von Ehepartnern erworben, fällt diese bei der Scheidung beiden zu gleichen Teilen zu, solange dies nicht vertraglich anders geregelt wurde. Die einfachste Lösung ist es, die Immobilie zu verkaufen und sich den Erlös zu teilen. Es ist aber auch möglich, dass eine Partei die andere ausbezahlt und ihr ihren Anteil abkauft. Eine professionelle Einschätzung eines Gutachters kann hier viel Zeit und Nerven sparen.

Worauf muss ich achten bei einer Immobilienbewertung? Welche Fehler sollte ich vermeiden?

In diesem Ratgeber haben wir die Die 10 häufigsten Fehler bei der Immobilienbewertung für Sie aufgelistet.

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