Immobilienpreise München 2023

Die Immobilienpreise in München steigen schon seit vielen Jahren. So ist zwischen 2012 und Ende 2021 ein stetiger Anstieg bei den Kaufpreisen für Wohneigentum zu beobachten.

In 2020 hat der Münchner Immobilienmarkt einen leichten Umsatzeinbruch zu verzeichnen. Dieser liegt allerdings in dem Rückgang der Verkäufe von Büro- und Geschäftshäuser begründet.

Die Pandemie und der damit verbundene Wandel des Arbeitsmarktes beweisen einen starken Einfluss auf den Markt für Gewerbeimmobilien.

Der Teilbereich für Wohneigentum zeigt sich hiervon unbeeindruckt: Laut dem Gutachterausschuss München steigen die Preise bei gleichbleibender Nachfrage weiter an.

Die Leerstandsquote ist hier mit nur 0,2% noch einmal niedriger als in anderen beliebten Städten wie Frankfurt am Main.

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus in München kaufen möchte, muss tief in die Tasche greifen: Der durchschnittliche Kaufpreis liegt aktuell bei 9.891 Euro pro Quadratmeter.

Die ungesättigte Nachfrage schlägt sich im Preis nieder: Während die Anzahl der Hauskäufe im letzten Jahr lediglich um 1 Prozent gestiegen ist, verzeichnet der Geldumsatz auf dem Markt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser ein Plus von 21 Prozent.

Allein im letzten Jahr sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um beinahe 10 Prozent gestiegen.

Die Preise für Eigentumswohnungen haben beinahe das gleiche Niveau wie die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser.

Pro Quadratmeter kosten Eigentumswohnungen in München aktuell durchschnittlich 9.250 Euro – das entspricht einem Anstieg von fast 7% im Vergleich zum Vorjahr.

Im letzten Jahr wechselten über 11.000 Eigentumswohnungen den Eigentümer.

Dabei wurden die meisten Wohnungen in Stadtteilen wie der Maxvorstadt, Schwabing-West, Au-Haidhausen und Sendling verkauft.

Am wenigsten Transaktionen gab es in Schwanthalerhöhe und der Altstadt.

Die Entwicklung der Immobilienpreise ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig.
Ein wesentlicher Aspekt ist dabei das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage.

Übersteigt die Nachfrage das Angebot, steigen die Preise.

Und andersherum: Ist das Angebot höher als die Nachfrage, fallen die Preise.

Eigentlich ganz simpel.

Aber wie entwickeln sich Angebot und Nachfrage?

An dieser Stelle kommen wir auf die häufig erwähnten “unterschiedlichen Faktoren der Immobilienbewertung” zu sprechen.

Schauen wir uns diese Einflussfaktoren genauer an:

Der wohl wichtigste Faktor bei der Immobilienbewertung ist die Lage. Denn während alle auf das Gebäude bezogenen Faktoren wandelbar sind, bleibt das Grundstück wo es ist.

So ist das Grundstück in bedeutenden Lagen meist sogar mehr wert als die Immobilie selbst.

Der Wert der Lage wird neben dem räumlichen Umfeld wie der Region oder dem Stadtteil häufig durch weitere kleinteilige Strukturen bestimmt.

Hierbei sprechen Immobilienexperten von der Mikrolage.

In der Regel kategorisieren Experten die Wohnlage in sehr gute Lagen, gute Lagen, mittlere Lagen und einfache Lagen.

Zu welcher Lage ein Viertel gehört, kann sich mit der Zeit auch verändern.

München hat eine Gesamtfläche von 405,2 Quadratkilometern. Rund 33 Prozent sind bebaute Fläche und 15 Prozent Waldfläche.

Die Stadt ist ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt und ein bedeutender Kongress- und Messestandort. Die Wirtschafts- und Kulturmetropole ist die viertgrößte Stadt Deutschlands.

München hat über 1,56 Millionen Einwohner und ist damit nach Berlin und Hamburg die drittgrößte Stadt Deutschlands.

Die bayerische Metropole wird oft als schönste Stadt Deutschlands beschrieben und lockt mit einem hohen Lebensstandard, einer attraktiven Innenstadt, vielen prächtigen Altbauten und herrlichem Wetter.

Und die Lockmittel funktionieren: Immer mehr Menschen ziehen nach München. Zwischen 2010 und 2020 hat die Stadt einen Zuwachs von über 16,5% verzeichnet.

Den stärksten Bevölkerungsanstieg hat dabei der Stadtbezirk Aubing-Lochhausen-Langwied:

Was ist passiert?

Explodierende Preise im Zentrum Münchens zwingen viele Menschen in die Randgebiete der Stadt.

Aubing-Lochhausen-Langwied verschafft Abhilfe: Die Kombination aus vergleichsweise günstigen Grundstückspreise und einer guten Erschließung dank öffentlicher Verkehrsmittel zogen viele Stadtbewohner an.

Es folgen Großprojekte mit bis zu 10.000 neuen Wohnungen, 8.000 neuen Arbeitsplätzen – ein neues Quartier entsteht und mit ihm eine Menge neuer Bewohner.

Mit einem Durchschnittsalter von 41,6 Jahren liegt München deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 43,9 Jahren.

Am jüngsten ist die Maxvorstadt, wo das Durchschnittsalter 38,7 Jahre beträgt. Kein Wunder: Dieses Viertel ist bei Studierenden sehr beliebt.

Dagegen sind Hadern und Untergiesing-Harlaching mit durchschnittlich über 43 Jahren die Stadtteile mit der ältesten Bevölkerung.

In München gibt es etwa 815.000 Wohnungen. Dabei beträgt der Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern nur knapp 10%.

Die höchste Dichte an Ein- und Zweifamilienhäusern findet sich in Bogenhausen und Allach-Untermenzing – wer also auf der Suche nach einem Haus in München ist, findet in diesen Bezirken das größte Angebot.

Auch wer generell mehr Platz zum Leben und zu seinen Nachbarn schätzt, ist hier richtig.

In Aubing-Lochhausen-Langwied leben nur 1.472 Personen pro km² – was für Münchner Verhältnisse sehr gering ist.

München ist eine Großstadt auf kleiner Fläche. Insgesamt leben 1,56 Millionen Einwohner auf gerade einmal 310 Quadratkilometer. Dabei macht die Siedlungs- und Verkehrsfläche 75 Prozent aus.

Das ist viel, aber nicht genug:

Zum Vergleich: In Hamburg ist die Einwohnerdichte nur halb so groß!

Schwabing-West ist mit 15.756 Einwohnern pro Quadratkilometer am dichtesten bewohnt.

Bei diesen Zahlen wird deutlich: München benötigt Wohnraum.

Baulandmangel ist seit Jahren ein Problem in München. Um der Nachfrage einigermaßen gerecht zu werden, wird vor allem am Rande der Stadt nachverdichtet.

So wird aktuell insbesondere in Ramersdorf-Perlach, Aubing-Lochhausen-Langwied und in Sendling viel gebaut.

Doch auch im Umland ist es schwer kostengünstiges Bauland zu bekommen und so bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Trotz des knappen Angebots leben die Münchner am liebsten allein oder zu zweit. Im Durchschnitt teilen sich 1,86 Personen eine Wohnung.

Die durchschnittliche Wohnfläche in der Stadt liegt bei 64,9 m², was 38,6 m² pro Person entspricht.

Am größten sind die Wohnungen in Bogenhausen, wo die durchschnittliche Immobilie 90 m² misst.

Im dicht besiedelten Schwabing-West hingegen sind Wohnungen durchschnittlich gerade einmal 28,9 m² groß.

München ist ein wichtiger Wirtschaftsstandort. Neben der Stadt und der Technischen Universität sind Unternehmen wie BMW, Siemens, Allianz und der Münchner Flughafen wichtige Arbeitgeber.

Mit einem BIP von über 122 Milliarden Euro im Jahr 2019 ist München eine reiche Stadt.

Auch die Corona-Krise konnte das Wirtschaftswachstum kaum bremsen.

Die Arbeitslosenquote in München beträgt 5,3%.

München ist in 25 Stadtbezirke aufgeteilt.

So vielfältig die Stadtbezirke, so verschieden sind auch die Immobilienpreise.

In der Tabelle sehen Sie den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Häuser und Wohnungen in den verschiedenen Stadtbezirken in München.

Warum explodieren die Preise im Stadtbezirk München Neuhausen-Nymphenburg, während sich der Immobilienmarkt in den Stadtbezirken Feldmoching-Hasenbergl und Aubing-Lochhausen-Langwied entspannter zeigt?

Ein Faktor, der einen besonderen Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienpreise hat, ist die Wohnlage.

Jeder der Stadtbezirke lässt sich in unterschiedliche Wohnlage-Kategorien einteilen:

Die bayerische Landeshauptstadt ist mit 1,5 Millionen Einwohnern eine der größten Städte in Deutschland.

München ist nicht nur für seine jahrhundertealten Gebäude und Museen, sondern auch für das Oktoberfest und Institutionen wie das Hofbräuhaus aus dem Jahr 1589 bekannt.

Der Marienplatz mit dem Neuen Rathaus und dem beliebten Glockenspiel stellt das Herz der Stadt dar. Immobilien in München sind teuer mit stark steigender Tendenz.

Häuser in der Stadt kosten durchschnittlich 9.891 Euro pro Quadratmeter und können teils sogar über 20.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Eine der besten Lagen von München ist der Bezirk Altstadt – Lehel.

In der mittelalterlichen Altstadt dominieren Fußgängerzonen, Einkaufsbereiche, der Marienplatz und der berühmte Viktualienmarkt. Die vielen schönen Altbauten sind sehr beliebt und erleben hohe Nachfrage.

Ein- und Zweifamilienhäuser kommen hier seltener vor. Sie kosten im Durchschnitt 8.187 Euro pro Quadratmeter, in Toplagen aber auch bis zu 11.279 Euro pro Quadratmeter.

Eigentumswohnungen in der Münchener Altstadt kosten im Durchschnitt 12.897 Euro pro Quadratmeter und in einigen Fällen sogar bis zu 18.211 Euro pro Quadratmeter.

Der Bezirk weist sehr wenige Baufertigstellungen und Baugenehmigungen auf, weshalb hier weiterhin mit sehr hoher Nachfrage zu rechnen ist.

In Neuhausen – Nymphenburg sind Highlights wie die namensgebende Nymphenburg, die Botanischen Gärten und zahlreiche elegante Gebäude aus dem späten 19. Jahrhundert zu finden.

Die grünen Straßen bieten viele familienfreundliche Restaurants und Biergärten. Und auch der Olympiapark aus dem Jahr 1972 ist in der Nähe.

Häuser in dem beliebten Bezirk erzielen Preise zwischen 13.049 und 19.284 Euro pro Quadratmeter. Und Eigentumswohnungen in Neuhausen kosten zwischen 10.339 und 15.742 Euro pro Quadratmeter.

Schwabing-Freimann im Norden der Stadt hat etwa 100.000 Einwohner und gehört zu den größten Bezirken. Auch die Bevölkerungsdichte ist hier sehr hoch.

Die luxuriöse Leopoldstraße ist besonders bekannt, ebenso wie die hochwertigen und teuren Immobilien.

Durchschnittlich liegt der Kaufpreis für Häuser in Schwabing bei 12.395 Euro pro Quadratmeter. Das teuerste Objekt erzielt momentan sogar 21.183 Euro pro Quadratmeter.

Eigentumswohnungen sind mit Quadratmeterpreisen zwischen 10.967 und 18.575 Euro pro Quadratmeter nur minimal günstiger.

In München gibt es besonders viele sehr gute Wohnlagen. Dazu gehört zum Beispiel der Bezirk Ludwigsvorstadt – Isarvorstadt.

In der lebhaften, quirligen Isarvorstadt finden sich Ortsteile wie das angesagte Glockenbachviertel, der Hauptbahnhof und der kunstorientierte Schlachthof.

Und auch die Theresienwiese, auf der jedes Jahr das Oktoberfest stattfindet, liegt in diesem Bezirk. Häuser in Ludwigsvorstadt – Isarvorstadt kosten im Durchschnitt 9.553 Euro pro Quadratmeter, wobei die Preise zwischen 7.342 und 14.255 Euro pro Quadratmeter schwanken können.

Eigentumswohnungen sind mit einem Durchschnittspreis von 11.862 und Höchstpreisen von 9.942 Euro pro Quadratmeter teurer.

Das Universitätsviertel beheimatet viele Studierende und junge Paare. Galerien, die vier Kunstmuseen der Pinakothek, Buchläden, unabhängige Boutiquen und viele Restaurants sind in dem grünen Bezirk zu finden.

Auf dem Königsplatz gibt es jedes Jahr im Sommer viele Events von Konzerten bis hin zu Freiluftkino.

Ein- und Zweifamilienhäuser in der Münchener Maxvorstadt kosten im Durchschnitt 8.881 Euro und in einigen Fällen bis zu knapp 14.000 Euro pro Quadratmeter.

Für Eigentumswohnungen sind Preise zwischen 12.102 und 18.590 Euro pro Quadratmeter zu erwarten.

Bogenhausen ist eine weitere sehr gute Wohnlage in München. Das gediegene Viertel bietet viele Schmuck- und Delikatessenläden, etwa an der Prinzregenstraßen.

Der Friedensengel, die Villa Stuck und das Prinzregententheater sind weitere Sehenswürdigkeiten in dem Bezirk.

Häuser kosten in Bogenhausen durchschnittlich 11.247 Euro pro Quadratmeter. Einige Objekte knacken die 20.000-Euro-Marke.

Für Eigentumswohnungen sind Preise zwischen 9.292 und 18.456 Euro pro Quadratmeter zu erwarten.

München-Sendling ist ein ruhigeres Wohngebiet, in dem sich auch der Hellabrunn-Zoo mit seinen großen Anlagen befindet.

Die Flaucher-Insel ist ein besonders beliebter Anlaufpunkt, denn hier kann man im Winter Skifahren und im Sommer baden oder picknicken.

Die Immobilienpreise in Sendling sind ebenfalls recht hoch, allerdings ist es hier möglich, sowohl Häuser als auch Wohnungen für unter 10.000 Euro pro Quadratmeter zu erwerben.

Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen liegt bei 9.219 Euro pro Quadratmeter.

Im Bezirk Pasing-Obermenzing gibt es zahlreiche bayerische und internationale Restaurants, Läden und die Pasinger Fabrik als wichtiges kulturelles Zentrum.

Am Fluss liegt das Blutenburg-Schloss aus dem 15. Jahrhundert mit seinem schönen Skulpturengarten. Elegante Villen, aber auch bescheidenere Ein- und Zweifamilienhäuser sind in dem Bezirk zu finden.

Die günstigsten Häuser sind ab 8.185 Euro pro Quadratmeter zu haben, wobei der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 9.684 Euro liegt.

Wohnungen kosten durchschnittlich 8.142 Euro pro Quadratmeter und sind auch schon ab 7.613 Euro pro Quadratmeter erhältlich.

Der Bestand an Wohngebäuden in Pasing nimmt aufgrund vieler Baugenehmigungen zu.

Moosach ist ein ruhiger Wohnbezirk, der für die Borstei bekannt ist.

Dieser Wohnkomplex aus den 1920er Jahren bietet Gärten, öffentliche Kunst und ein kleines Museum. Auch das Pelkovenschlössl und die Kirche St. Martin sowie das Olympia-Einkaufszentrum sind wichtige Attraktionen in dem Bezirk.

Der durchschnittliche Preis für Häuser in Moosach liegt bei 9.006 Euro pro Quadratmeter, kann aber in einigen Fällen auch nur 8.033 Euro pro Quadratmeter betragen.

Wohnungspreise sind zwischen 7.600 und 8.100 Euro pro Quadratmeter zu erwarten.

Einfache Wohnlagen gibt es in München eher selten.

Im südöstlichen Bezirk Berg am Laim, der früher für sein Nachtleben bekannt war, hat in den letzten Jahren eine Neuorientierung vorgenommen.

Die Kultfabrik und die Optimolwerke wurden geschlossen, um Wohn- und Büroflächen zu erschaffen, was bei vielen Einheimischen keine beliebte Wahl war.

Häuser in dem Bezirk kosten mindestens 9.190 Euro pro Quadratmeter, während Eigentumswohnungen ab etwa 8.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich sind.

Im ruhigen Ramersdorf – Perlach gibt es mehrere Kirchen, rustikale Kneipen und Biergärten und die früheren Dorfzentren. Durch die Entfernung zum Zentrum geht es hier etwas gemütlicher zu.

Die vielen Ein- und Zweifamilienhäuser sind teils schon ab 7.729 Euro pro Quadratmeter erhältlich.

In dem Bezirk wurden in den letzten Jahren die meisten Gebäude fertiggestellt. Zudem gab es viele Baugenehmigungen, weshalb das Immobilienangebot hier weiter wachsen wird.

Obergiesing – Fasangarten liegt etwa 5 Kilometer südöstlich vom Münchener Stadtzentrum.

Der Bezirk ist vor allem vom Wohnen geprägt, aber es gibt auch Büros sowie Naherholungsgebiete.

In Obergiesing gibt es Häuser ab einem Quadratmeterpreis von 7.852 Euro und Wohnungen ab 7.323 Euro zu kaufen.

Die hier aufgeführten Preise geben ein allgemeines Gesamtbild der Immobilienpreise in München wieder.

Der Wert einer Wohnung oder eines Hauses hängt aber von sehr vielen verschiedenen Faktoren ab.

Es lohnt sich daher immer, eine ganz individuelle Immobilienbewertung in Anspruch zu nehmen.

Mit dem Immobilienwertrechner von Hausfrage können Sie sich kostenlos einen ersten Überblick über den Marktwert Ihrer Immobilie verschaffen.

München liegt im Süden von Bayern.

Die Großstadt ist hervorragend angebunden und lässt sich mit dem Auto und dem Zug sowie per Flugzeug schnell erreichen.

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