Mietvertrag leicht gemacht: Alle Klauseln verständlich erklärt

Die Quadratmeterzahl wird festgehalten. Sollte sich herausstellen, dass die Angabe nicht korrekt oder sogar bewusst beschönigt wurde, gilt: Liegt eine Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent vor, können Sie als Mieter die Miete kürzen bzw. zuviel gezahlte Miete zurückfordern und den Mietvertrag sogar außerordentlich fristlos kündigen.

Liegt die Abweichung bei genau 10 Prozent oder darunter, müssen Sie die unverhältnismäßig hohe Miete wohl oder übel akzeptieren – selbst bei späteren Mieterhöhungen.

Es kann sich also lohnen, die Wohnungsgröße nachzurechnen. Zur Wohnfläche zählen alle Räume und Raumteile, die mindestens 2 Meter hoch sind. Alles darunter zählt entweder nur zur Hälfte (1 – 2 Meter hoch) oder gar nicht (unter einem Meter). Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet.

Beispiel: Sind im Mietvertrag 80 Quadratmeter angegeben, Sie kommen beim Nachmessen jedoch nur auf 70 Quadratmeter, können Sie die Miete kürzen oder sogar den Vertrag kündigen.

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Abweichung. Ist die Wohnung beispielsweise 15 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, können Sie die Miete um 15 Prozent kürzen.

Bei der Rückforderung der zu viel gezahlten Miete gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren, ab dem Zeitpunkt, ab dem Sie als Mieter von der Abweichung der Wohnungsgröße erfahren haben.

Es gibt noch eine weitere Ausnahme. Ist im Mietvertrag festgehalten, dass die angegebene Wohnungsgröße „unverbindlich“ ist, haben Sie ebenfalls kein Recht auf eine Minderung der Miete.

Übrigens: Das gleiche gilt auch andersherum. Hat sich der Vermieter zugunsten des Mieters
vertan (also die Wohnung kleiner angegeben als sie tatsächlich ist), kann die Miete erhöht werden.
Dabei muss sich der Vermieter allerdings an die geltende Höchstgrenze für Mieterhöhungen (Kappungsgrenze) von 20 bzw. vielerorts 15 Prozent in 3 Jahren halten.

Die genaue Anzahl der Schlüssel ist besonders beim Auszug aus der Wohnung wichtig und wird zusätzlich auch im Übergabeprotokoll festgehalten.

Bei einem Verlust darf der Vermieter auf Ihre Kosten neue Schlösser und Schlüssel anfertigen lassen. Wenn Sie beispielsweise den Haustürschlüssel zu einem Mehrfamilienhaus verlieren, muss aus Sicherheitsgründen oftmals die Schließanlage ausgetauscht werden.

Können Sie dagegen nachweisen, dass keine konkrete Gefährdung der Sicherheit durch den Verlust vorliegt, müssen Sie die Kosten nicht ersetzen. Ein solcher Fall kann zum Beispiel vorliegen, wenn Sie den Schlüssel im Urlaub und ohne dazugehörige Dokumente mit Ihrer Anschrift verloren haben.

Wird ein Mietvertrag nach Punkt 1 geschlossen, wird zwar ein Datum für den Beginn des Mietverhältnisses bestimmt, jedoch kein Enddatum.

Wird Teil a) gewählt, ist im Mietvertrag keine Mindestmietdauer festgelegt. Es steht also sowohl Mieter als auch Vermieter frei, jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten den Vertrag zu kündigen.

Mieter müssen eine solche ordentliche Kündigung nicht begründen. Der Vermieter dagegen muss einen ausreichenden Grund nennen.

Als ausreichend gilt:

• Eigenbedarf,
• Vertragsverletzungen des Mieters,
• nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter,
• wirtschaftliche Beweggründe (Verkauf der Wohnung etc.), solange diese als vernünftig und nachvollziehbar angesehen werden. Reine Spekulations- und Risikogeschäfte werden von Gerichten in der Regel nicht akzeptiert.

Übrigens: Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist gesetzlich ausdrücklich ausgeschlossen.

Wird Teil b) gewählt, gilt für beide Parteien eine Mindestmietdauer. In diesem Zeitraum ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Die gesetzliche Höchstgrenze beträgt vier Jahre. Eine Klausel mit einer längeren Dauer ist unwirksam – der Mietvertrag gilt dann als unbefristet.

Eine fristlose Kündigung ist für Mieter und Vermieter auch während der festgelegten Zeit möglich, bedarf allerdings eines Sonderkündigungsrechts.

Auf Vermieterseite kann dies zum Beispiel ein grobes Fehlverhalten des Mieters sein – auf Mieterseite erhebliche Mängel an der Wohnung oder ein zwingend erforderlicher Umzug (beruflicher Standortwechsel, Familienzuwachs, Heirat).

Allerdings: Solche Fälle sind stets Auslegungssache und werden von einem Gericht im Einzelfall entschieden.

In jedem Fall ist der Mieter verpflichtet, einen Nachmieter zu stellen, der den Mietvertrag unverändert übernimmt und für den Vermieter als zumutbar bewertet wird.

Diese Klausel definiert ein befristetes Mietverhältnis. Auch ohne eine Kündigung endet das Mietverhältnis am verabredeten Enddatum. Eine gesetzliche Obergrenze, wie lange ein Mietvertrag befristet sein darf, gibt es nicht.

Bei befristeten Mietverträgen ist nur ein sogenannter „qualifizierter Zeitmietvertrag“ zulässig. Das bedeutet, dem Mieter muss eine Begründung für die Befristung mitgeteilt worden sein. Vermieter können diese Begründung entweder (wie in unserem Mustervertrag) direkt in den Mietvertrag schreiben oder eine zusätzliche Erklärung verfassen.

Die Begründung muss klar und konkret formuliert sein. Ein einfaches „Eigenbedarf“ reicht beispielsweise nicht aus. Stattdessen muss erläutert werden, wer die Wohnung nutzen soll (Tochter, Sohn, Ehepartner, Vermieter selbst etc.) und warum (Wochenendwohnung, Beginn des Studiums etc.).

Eine nachgereichte Begründung ist nicht zulässig. Spätestens zum Vertragsabschluss muss der Mieter Bescheid wissen. Auch darf der Vermieter die Begründung nicht nachträglich austauschen.

Zulässige Begründungen für einen befristeten Mietvertrag sind:

• Geplanter Eigenbedarf vom Vermieter oder dessen Familienangehörigen. Es reicht aus, wenn die Wohnung als Zweit- oder Wochenendwohnung genutzt werden soll.
• Der Vermieter plant größere bauliche Veränderungen, Instandhaltungen oder den Abriss der Wohnung. Eine Befristung wegen eines vorgesehenen Verkaufs ist nicht zulässig.
• Der Vermieter plant, die Wohnung jemandem als „Werkswohnung“ zur Verfügung zu stellen, zum Beispiel einem Hausmeister.

Gänzlich ohne angegebene Begründung ist ein befristeter Mietvertrag in keinem Fall zulässig. Er gilt dann automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Statt der Befristung gilt dann für den angegebenen Zeitraum ein beidseitiger Kündigungsverzicht. Der Mietvertrag wird quasi wie ein unbefristetes Mietverhältnis mit Mindestmietdauer behandelt. Als Mieter profitieren Sie also vom gesetzlichen Kündigungsschutz, können aber gleichermaßen auch erst nach Ablauf der Mindestdauer den Vertrag kündigen.

Verzögert sich der Befristungsgrund, steht dem Mieter zu, dass das Mietverhältnis entsprechend verlängert wird.

Achtung: Einen Mietvertrag für ein Zimmer in einem Studenten- oder Jugendwohnheim können Vermieter immer befristen, ohne dafür einen Grund angeben zu müssen.

Die Formulierung beschreibt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt, an dem der Vermieter Ihre Kündigung erhält und nicht das Datum des Poststempels.

Das bedeutet: Wenn Sie Ihre Kündigung am 3. April bei Ihrem Vermieter einreichen, endet das Mietverhältnis am 30. Juni.

Die Form der Kündigung ist klar festgelegt: Nur eine schriftliche Kündigung ist rechtens. Eine Kündigung per Mail, Fax oder sogar WhatsApp ist somit nicht gültig.

Die Kündigungsfrist für Sie als Mieter beträgt immer maximal drei Monate, unabhängig von der Mietdauer. Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist dagegen nach den in dieser Klausel festgelegten Zeiträumen. Eine fristlose Kündigung bleibt davon unberührt.

Als Mieter können Sie nur die gesamte Wohnung mieten und damit auch kündigen. Mit dieser Klausel wird ausgeschlossen, dass Sie lediglich einzelne Räume nicht mehr anmieten wollen.

Solche wichtigen Gründe sind für den Mieter und den Vermieter sehr unterschiedlich.

Als Mieter kann ein solches Recht vorliegen, wenn

• die Nutzung der Wohnung Ihre Gesundheit gefährdet,
• die Wohnung erhebliche Mängel aufweist. Solche Mängel können regelmäßige Stromausfälle, unzumutbare Lärm- oder Geruchsbelästigungen oder auch unzureichende Temperaturen im Winter sein,
• das gegenseitige Vertrauensverhältnis stark zerrüttet ist, zum Beispiel wenn sich Ihr Vermieter unerlaubt Zugang zur Wohnung beschafft hat,
• ein Betrugsfall des Vermieters vorliegt, zum Beispiel bei der Nebenkostenabrechnung,
• der Vermieter die Kaltmiete erhöht,
• eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist, beispielsweise bei permanenter Belästigung durch andere Hausbewohner.

Mieter können somit auch kündigen, wenn kein schuldhaftes Verhalten des Vermieters, wie ein Verstoß gegen die Vereinbarungen im Mietvertrag vorliegt. Entscheidendes Kriterium ist die Unzumutbarkeit für die Fortsetzung des Vertrags.

Für den Vermieter sind folgende Gründe ausreichend:

• Zahlungsrückstand bei der Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten
• Unerlaubte Untervermietung der Wohnung
• Andauernde Lärmbelästigung
• Vertragswidrige Nutzung, zum Beispiel eine gewerbliche Nutzung
• Fehlende Sorgfaltspflicht
• Störung des Hausfriedens

Auch hier gilt: Ob der vom Kündigenden angegebene Grund tatsächlich vorliegt, ist im Streitfall häufig Ermessenssache des zuständigen Gerichts.

Die gängige Form der Mietsicherheit ist die Barkaution. Als Mieter überweisen Sie dabei den vereinbarten Betrag auf das Konto des Vermieters oder übergeben das Geld in bar.

Eine Mietbürgschaft gibt Ihnen dagegen die Möglichkeit, für die Kaution einen Bürgen als Sicherheit für den Vermieter einzusetzen. Eine Bürgschaft wird entweder von Privatpersonen (zum Beispiel den Eltern), Versicherungen oder Banken übernommen.

Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, eine solche Mietkautionsbürgschaft zu akzeptieren und kann auf eine Barkaution bestehen.

Die Höhe der Kaution darf der Vermieter festlegen. Als Obergrenze sind drei monatliche Nettokaltmieten festgeschrieben.

Der Vermieter muss die Kaution auf einem Sparkonto anlegen, dass von seinem restlichen Vermögen getrennt ist. Damit wird sichergestellt, dass das Geld auch bei einer Insolvenz des Vermieters geschützt ist.

Am Ende der Mietzeit steht Ihnen als Mieter die Rückzahlung der Kaution inklusive Zinsen zu, wenn diese nicht für notwendige Reparaturen eingesetzt werden muss. Da das Geld jedoch auf Konten angelegt wird, die – wenn überhaupt – sehr niedrige Zinsen einbringen, sollten Sie hier keine großen Erwartungen haben.

Die Gesamtmiete setzt sich aus der Kaltmiete und den Betriebsnebenkosten zusammen.

Dabei können die Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete für einen bestimmten Zeitpunkt ausschließen. Dies ist besonders für das erste Jahr nach dem Einzug üblich.

Die Betriebskosten müssen immer gesondert aufgeführt werden. In diesem Paragraphen wird lediglich der Betrag der Vorauszahlung angegeben. Dieser muss in der Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar sein.

Teilweise wird in Mietverträgen auch ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen bereits in der Gesamtmiete aufgeführt. Der Regelfall ist jedoch, dass diese Kosten mit einer eigenen Klausel gänzlich auf den Mieter umgewälzt werden (Siehe § 11).

Im Mietvertrag ist die Art der Anpassung der Mietzahlung vereinbart. Für den Vermieter gelten dabei genaue Regeln, nach denen eine Erhöhung möglich ist.

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren insgesamt um maximal 20 Prozent erhöhen.

Werden diese 20 Prozent erreicht, ist eine weitere Erhöhung erst nach drei Jahren mit konstanter Miete möglich. In vielen Städten sind sogar nur 15 Prozent erlaubt.

Unter den folgenden Links finden Sie eine Auflistung der Städte und Gemeinden, in denen eine Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt:

• Baden-Württemberg: 44 Städte und Gemeinden
• Bayern: 137 Städte und Gemeinden
• Berlin: Im gesamten Stadtgebiet
• Brandenburg: 30 Städte und Gemeinden
• Bremen: Mit Ausnahme von Bremerhaven
• Hamburg: Im gesamten Stadtgebiet
• Hessen: 30 Städte und Gemeinden
• Niedersachsen: 19 Städte und Gemeinden
• Nordrhein-Westfalen: 59 Städte und Gemeinden
• Rheinland-Pfalz: 4 Städte
• Sachsen: nur in Dresden
• Schleswig-Holstein: 15 Städte und Gemeinden

Nicht gebunden an die Kappungsgrenzen sind Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen.

Hier gelten seit dem 1.1.2019 neue Kappungsgrenzen. Demnach darf die Miete innerhalb von 6 Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden, wenn die Ausgangsmiete vor der Modernisierung bei über 7 Euro pro Quadratmeter liegt. Liegt die Miete unter 7 Euro, sind maximal 2 Euro pro Quadratmeter als Erhöhung zulässig.

Bevor die Miete erhöht wird, muss der Vermieter aber durch die Modernisierung zukünftig eingesparte Instandsetzungskosten verrechnen.

Erfolgt eine Mietanpassung nach Teil a), handelt es sich um eine sogenannte Indexmiete. Die Höhe der Miete ist dabei an die allgemeinen Lebenshaltungskosten gekoppelt, die im Verbraucherpreisindex angegeben werden. Das bedeutet: Erhöht sich der Preisindex, steigt auch die Miete.

Dazu wird die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes auf die Höhe der monatlichen Kaltmiete angewendet. Erhöht sich also der Preisindex zum Beispiel um 2 Prozent, darf der Vermieter auch die monatliche Kaltmiete um diesen Wert anheben.

Die Mieterhöhung darf allerdings erst mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Eingang der schriftlichen Ankündigung an den Mieter erfolgen.

Der Staffelmietvertrag vereinbart bereits bei Abschluss des Vertrags die genaue Mieterhöhung und die Zeitpunkte dieser Anhebungen. Auch hier gelten die in Punkt 2 aufgeführten Bedingungen. Damit bekommen beide Parteien Planungssicherheit.

Eine zusätzliche Erhöhung der Miete wird ausgeschlossen. Das BGB regelt zusätzlich, dass zwischen zwei Erhöhungen mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegen muss.

Wird keine Erhöhung nach Teil a) oder b) vereinbart, kann der Vermieter die Miete selbstständig nach den Vorgaben aus Punkt 2 erhöhen.

Die erste Erhöhung darf frühestens ein Jahr nach dem Einzug vom Vermieter angesetzt werden. Nach dem Eingang der schriftlichen Ankündigung hat der Mieter eine Bedenkzeit – juristisch „Überlegensfrist“ genannt – bis zum Ablauf des übernächsten Monat.

Die erste tatsächlich erhöhte Monatsmiete wird also frühestens 14 bis 15 Monate nach Einzug fällig. Für die nächste Erhöhung gilt dann wieder die gleiche Frist.

Die gängige Praxis ist eine Anpassung der Miete auf den ortsüblichen Mietspiegel. Dabei legt der Vermieter üblicherweise eine Kopie des Mietspiegels bei und ordnet die Wohnung nach Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung ein. Ist der Mietspiegel frei zugänglich, muss der Vermieter diesen nicht mitschicken.

Als Alternative kann der Vermieter die Erhöhung auch mit der Miethöhe bei drei vergleichbaren Wohnungen begründen, die der eigenen Wohnung ähnlich sind. Mieter müssen die drei Wohnungen ohne größere Schwierigkeiten finden können und dürfen die dortigen Mieter nach Ausstattung und der Miethöhe befragen, haben allerdings kein Recht auf eine Besichtigung.

Grundsätzlich gilt: Jede Mieterhöhung bedarf der Zustimmung des Mieters. Ihr Vermieter wird Sie in seinem Erhöhungsschreiben dazu auffordern.

Eine einfaches „Nein“ reicht allerdings nicht. Nur dann, wenn die Erhöhung der Miete nicht rechtmäßig ist, weil unzureichend begründet oder der Grund schlichtweg nicht zutreffend ist, können Sie ablehnen.

In jedem Fall haben Sie als Mieter nach einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht: Innerhalb der Überlegensfrist können Sie Ihren Mietvertrag mit einer Frist von nur zwei Monaten kündigen.

Die Zustimmung zur Mieterhöhung ist nicht an eine bestimmte Form gebunden. Das heißt, sie kann schriftlich, mündlich oder auch stillschweigend erfolgen. Wird die erhöhte Miete mehrfach ohne Vorbehalt gezahlt, wird sie automatisch als akzeptiert angesehen. Eine einmal gegebene Zustimmung kann nicht mehr widerrufen werden.

Der Paragraph führt die genauen Zahlungsbedingungen auf. Dazu zählen die Kontoverbindung und der Zeitpunkt der Zahlungen. Im Regelfall muss die Miete im Voraus gezahlt werden.

Der dritte Werktag gilt als Stichtag, an dem die Mietzahlung auf dem Konto des Vermieters eingetroffen sein muss.

Die Gesamtmiete enthält bereits die in § 7 aufgeführten Nebenkosten, die sie an den Vermieter zahlen müssen.

Unser Rat: Richten Sie frühzeitig einen Dauerauftrag bei Ihrer Bank ein, um die regelmäßige Zahlung zu sichern.

Der Paragraph führt die Betriebskosten auf. Dies sind Kosten, die der Vermieter an Behörden, Reinigungskräfte, Versorgungsbetriebe etc. zahlen muss, sich aber vom Mieter wiederholen (umlegen) kann.

Welche Kosten als Betriebskosten gelten, ist in der Betriebskostenverordnung gesetzlich festgehalten. Grundsätzlich gilt: Betriebskosten müssen laufende Kosten sein, also regelmäßig entstehen – in der Regel monatlich oder jährlich, aber auch längere Zeiträume sind möglich. Einmalig für den Vermieter anfallende Kosten dürfen nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

Diese Kosten darf der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung umlegen:

• Grundsteuer
• Abwassergebühr (oftmals gesplittet in Schmutz- und Niederschlagswasser)
• Warme Betriebskosten (Sämtliche Kosten für Heizung und Warmwasser)
• Kosten für einen Personen- oder Lastenaufzug
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung
• Gartenpflege
• Beleuchtungskosten
• Sach- und Haftpflichtversicherung (umlagefähig sind Gebäudeversicherung, Glasversicherung und bestimmte Haftpflichtversicherungen, z.B. für einen Aufzug)
• Hausmeisterkosten
• Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss (werden als “Gemeinschafts-Antennenanlage und Breitbandnetz” zusammengefasst)
• Waschraum
• Sonstige Betriebskosten (z.B. Wartungen für Rauchmelder, Trinkwasseranalyse, Reinigung der Dachrinnen, Wartung der Dunstabzugsanlage)

Es steht dem Vermieter frei, die anfallenden Kosten aufzulisten oder mit dem Begriff „Betriebskosten“ zusammenzufassen – der Begriff gilt als ausreichend verständlich. Eine Pauschalnennung ist zudem aus Vermietersicht vorteilhaft, denn damit werden auch zukünftig anstehende Ausgaben eingeschlossen, etwa wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein Hausmeister eingestellt wird.

Eine von beiden Varianten muss der Mietvertrag aber enthalten, sonst können die Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Die aktuelle Betriebskostenverordnung finden Sie im Internet auf deutschesmietrecht.de.

Bei einer Auflistung gibt der Abrechnungsschlüssel an, in welcher Art die Umlage der Kosten auf den Vermieter erfolgt. 


Beispiel:
Die Heizkosten werden laut dem vorliegenden Mietvertrag auf den Mieter umgelegt und nach Abrechnungsschlüssel 4 berechnet. Dieser richtet sich nach dem Verbrauch. Es fällt also kein Pauschalbetrag für den Mieter an, sondern eine individuelle Abrechnung nach dem Verbrauch.

Dagegen werden die Kosten für die Müllentsorgung nach Abrechnungsschlüssel 3 und somit nach Wohneinheit auf den Mieter umgelegt.

In der Regel zahlt der Mieter die Betriebskosten im Voraus. Die Höhe der monatlichen Zahlung richtet sich nach Erfahrungswerten des Vermieters. Einmal jährlich (nicht zwingend am Ende eines Kalenderjahres) ist der Vermieter verpflichtet, eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen, bei der die tatsächlich entstandenen Betriebskosten und der gezahlte Betrag miteinander verglichen werden.

Ergibt sich daraus ein Überschuss, muss der Vermieter den Restbetrag zurückzahlen. Waren die Betriebskosten höher als veranschlagt, muss der Mieter nachzahlen. Auf dieser Basis kann die Höhe der Vorauszahlung dann für die Zukunft angepasst werden.

Eine Betriebskostenabrechnung kann wie folgt aussehen: 

Anstelle einer jährlichen Abrechnung und genau aufgeschlüsselten Umlage kann der Vermieter auch eine Betriebskostenpauschale im Mietvertrag festschreiben, unabhängig davon, wie viel der Mieter tatsächlich verbraucht. Ein Abgleich mit den real entstandenen Kosten geschieht nicht.

Bedeutet: Der Mieter zahlt eventuell mehr als der Vermieter an Ausgaben hatte – oder eben auch weniger. Weder Mieter noch Vermieter können eine Rück- bzw. Nachzahlung verlangen.

Der Energieausweis gibt Aufschluss über die Energieeffizienz und den ungefähren Energieverbrauch einer Immobilie. Seit 2014 sind Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter eine Kopie des Energieausweis auszuhändigen und diesen schon bei der Besichtigung vorzulegen.

Eine exakte Prognose über die zukünftigen Energiekosten kann der Energieausweis nicht liefern, da dafür auch der Energieversorger, die Witterung und das Verhalten der Bewohner eine Rolle spielen. Er gibt aber eine erste Einschätzung und soll Immobilien in dieser Hinsicht vergleichbar machen.

Dazu wird einer Immobilie ein Kennwert auf einer Farbskala zugewiesen, vergleichbar mit der Energieeffizienzklasse eines Elektrogerätes. Je niedriger, desto besser – ein Wert im orangenen Bereich deutet auf eine Mängel am Gebäude hin.

Der Energieausweis wird immer für das gesamte Gebäude ausgestellt. In Mehrfamilienhäusern ist der ausgewiesene Energiebedarf also nur ein grober Anhaltspunkt, da der tatsächliche Verbrauch zwischen den einzelnen Wohnungen schwanken kann. Eine gute Möglichkeit, an reale Werte zu kommen, ist den Vermieter nach der letzten Nebenkostenabrechnung der Vormieter zu fragen.

Nicht immer sind bei Abschluss des Mietvertrags bereits alle Arbeiten in der Wohnung abgeschlossen.

In solchen Fällen und bei weiteren individuellen Vereinbarungen mit dem Mieter wird im Vertrag festgehalten, welche Arbeiten der Vermieter bis zum Einzugstermin (oder auch darüber hinaus) noch vornehmen lassen muss.

Als Mieter haben Sie die Pflicht, angemessen mit der Wohnung umzugehen.

Die sogenannte Obhutspflicht umfasst:

• Regelmäßiges Heizen und Lüften
• Sorgsamer Umgang mit Geräten und Einrichtungen
• Reinigung der Wohnung (keine Vermüllung oder übermäßige Verschmutzung)

In dieser Klausel geht es (noch) nicht darum, wer für einen Schaden letztendlich haften muss. Vielmehr ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter im Schadensfall direkt zu informieren.

Für Mieter gilt grundsätzlich: Wenn Sie einen Schaden selbst verursachen, müssen Sie dafür haften. Die Klausel hält zudem fest, dass auch Schäden durch Angehörige und der aufgeführten Personen in den Haftungsbereich des Mieters fallen.

Der Vermieter verpflichtet sich, für die Nutzbarkeit der Wohnung zu sorgen. Schäden und Mängel, die die Nutzung einschränken, sind Vermietersache. Der Mieter hat in diesem Zusammenhang die Möglichkeit, die Miete zu kürzen, wenn der Vermieter sich nicht um die Beseitigung der Mängel kümmert.

Ist beispielsweise die Heizung im Winter kaputt und der Vermieter kümmert sich nicht umgehend um eine Reparatur, können Sie eine Minderung der Miete durchsetzen.

Die Klausel erweitert die Bestimmungen aus Punkt 3. Als Mieter können Sie die Reparatur in dringenden Fällen selbst beauftragen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen.

Schönheitsreparaturen sind immer dann fällig, wenn durch das Bewohnen der Räume Abnutzungserscheinungen sichtbar sind.

Eine solche Klausel ist mittlerweile in fast allen Mietverträgen enthalten. Sie legt fest, wer beim Auszug des Mieters für Arbeiten in der Wohnung zuständig ist.

Ist eine solche Klausel nicht korrekt formuliert, kann sie unwirksam sein. Das bedeutet gute Nachrichten für den Mieter: In einem solchen Fall müssen Sie keine Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchführen.

Unwirksam sind solche Klauseln, wenn

• … der Mieter pauschal dazu verpflichtet wird, vor dem Auszug zu renovieren oder Schönheitsreparaturen durchzuführen, ohne dass diese notwendig sind (Endrenovierungsklausel).
• …die Klausel einen starren Fristenplan enthält, der dem Mieter vorschreibt, nach bestimmten Fristen zu renovieren, auch wenn der Zustand der Wohnung das gar nicht erfordert.
• …die Wohnung unrenoviert bezogen wurde.
• …die Klausel eine Farbvorgabe enthält. Während der Mietzeit bestimmt alleinig der Mieter über die Wandfarbe. Beim Auszug muss die Wohnung dann allerdings wieder in einer neutralen Farbe gestrichen werden (nicht zwingend Weiß).
• …eine Quotenklausel enthalten ist. Darunter versteht man, dass eine Renovierung nach X Jahren vorgesehen ist und der Mieter diese auch dann anteilig zu tragen hat, wenn er vorher auszieht.
• …die Klausel die Durchführung der Schönheitsreparatur durch einen Fachhandwerker vorsieht. Der Mieter darf diese auch in Eigenregie durchführen.

Da viele der zu Schönheitsreparaturen formulierten Klauseln unwirksam sind, lohnt sich für Mieter ein genauer Blick in den Vertrag.

Die Übernahme der Kosten für Schönheitsreparaturen muss der Vermieter zahlen. Da diese Regelung aber nicht bindend ist, übertragen Vermieter diese Pflicht in einer solchen Klausel auf die Mieter.

Was genau unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, ist gesetzlich geregelt und wird in dieser Klausel noch einmal festgehalten.

Demnach umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Die Klausel bezieht den Zustand der Wohnung bei Einzug des Mieters mit ein.

Ist die Wohnung renoviert oder in einem guten Zustand, muss diese auch wieder so übergeben werden. Der Mieter ist dann dafür verantwortlich, die unter Punkt 2 aufgeführten Arbeiten durchzuführen, sofern diese notwendig sind.

Im Gegensatz zu Punkt 3 ist die Wohnung in dieser Klausel bei Einzug in einem renovierungsbedürftigen Zustand. In diesem Fall müssen Sie bei Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführen. Es gilt also der Grundsatz: Der Mieter muss nur die Gebrauchsspuren beseitigen, die während seiner Mietzeit entstanden sind.

Eine Kleinreparaturklausel ist Bestandteil nahezu jedes Mietvertrags. Grundsätzlich gilt laut Gesetz, dass der Vermieter für Reparaturen in der Wohnung zuständig ist.

Der Vermieter darf allerdings sogenannte Bagatellschäden auf den Mieter umlegen, die an vom Mieter häufig gebrauchten Installationsgegenständen für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüssen sowie Verschlussvorrichtungen für Fensterläden entstehen.

Damit eine solche Klausel wirksam ist, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

• Es muss sich um Bagatellschäden (also Kleinigkeiten) handeln.
• Die Reparaturkosten dürfen nicht höher als 75 Euro betragen.
• Die Schäden müssen an Gegenständen auftreten, die vom Mieter direkt und häufig genutzt werden. Zum Beispiel der Wasserhahn, Fenster, Lichtschalter, Steckdosen etc.
• Die Klausel muss eine Obergrenze festlegen, die pro Jahr 200 Euro oder 8 Prozent der Jahresgrundmiete nicht übersteigt.

Liegen die Reparaturkosten über dem in der Klausel festgeschriebenen Betrag von 75 Euro, trägt der Vermieter die gesamten Kosten. Eine anteilige Umlage ist nicht zulässig.

Vorsicht: Die Beauftragung des Handwerkers für die Reparatur ist Sache des Vermieters. Nur wenn der Vermieter keinen Handwerker beauftragt und eine angemessene Frist dazu verstreichen lässt, dürfen auch Sie als Mieter einen Handwerker beauftragen.

Es kann während der Mietzeit vorkommen, dass am Gebäude zwingend Baumaßnahmen notwendig sind, die zur Gewährleistung der Sicherheit und zum Bestehen der Immobilie unumgänglich sind. Ist dies der Fall, sichert sich der Vermieter mit dieser Klausel zu, schnell handeln zu können und nicht auf das vorherige Einverständnis des Mieters angewiesen zu sein.

Modernisierungsmaßnahmen sind ein heikles Thema, da sie fast immer mit einer Mieterhöhung verbunden sind. Als Mieter können Sie sich nicht grundsätzlich gegen Modernisierungen wehren, solange die Bedingungen der Klausel erfüllt werden.

Eine anstehende Modernisierung muss dem Mieter in schriftlicher Form drei Monate vor Beginn angekündigt werden.

Die in der Klausel genannte „ungerechtfertigte Härte“ liegt vor, wenn:

• die Modernisierungsmaßnahmen kurz vor dem Auszug des Mieters erfolgen sollen.
• die Maßnahmen nicht angemessen sind. Zum Beispiel wenn im Winter die Fenster gewechselt werden sollen.
• ein Mieter krank, alt oder schwanger ist und die Maßnahmen mit dem entstehenden Schmutz und Lärm nicht zumutbar wären.

Auch wenn Sie sich nicht gegen Modernisierungen wehren können, können Sie dank dieser Klausel darauf reagieren. Sie müssen rechtzeitig darüber informiert werden und haben bei einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht mit einer verkürzten Frist bis zum Ablauf des übernächsten Monats.

Die Klausel erlaubt also dem Mieter, auch bei Mietverträgen mit einer Mindestmietdauer bei einer Mieterhöhung durch eine Modernisierung das Mietverhältnis zu beenden.

Entstehen durch Baumaßnahmen außergewöhnliche Kosten für den Mieter, muss der Vermieter diese übernehmen.

Ist die Wohnung während der Bauarbeiten gänzlich unbewohnbar, kann der Mieter für diesen Zeitraum die Miete zu 100 % mindern. Die Kosten einer eventuellen Ersatzwohnung trägt er aber selbst, wenn nicht anders vereinbart.

Lediglich bei einer höheren Monatsmiete, kann der Mieter die Mehrkosten dem Vermieter möglicherweise in Rechnung stellen. Hierzu muss aber nachgewiesen werden, dass es keine Möglichkeit gab, eine Wohnung zu gleichen Kosten anzumieten.

Wie bereits in §1 Punkt 1 aufgeführt, wird die Wohnung ausschließlich zu „Wohnzwecken“ vermietet. Mit der Vorgabe der Nutzung ist eine gewerbliche Nutzung ausgeschlossen.

Sollte sich im Laufe des Mietverhältnisses etwas an den Nutzungswünschen des Mieters ändern, bedarf es nach dieser Klausel immer der Zustimmung des Vermieters.

Wenn Sie als Mieter ein Zimmer für ein paar Wochen oder Monate untervermieten wollen, müssen Sie Ihren Vermieter erst um Erlaubnis fragen. Auch kurzzeitige Untervermietung bei Online-Portalen wie Airbnb sind ohne Zustimmung nicht gestattet und ein möglicher Grund für eine fristlose Kündigung des Vermieters.

Die Klausel sichert aber auch zu, dass Sie nicht jedes mal eine Erlaubnis einholen müssen, wenn Freunde für ein Wochenende Ihr Gästezimmer in Anspruch nehmen.

Dem Vermieter wird mit dieser Klausel zugesichert, dass er sein Einverständnis für eine gewerbliche Nutzung oder eine Untervermietung nicht nur erteilen, sondern auch widerrufen kann. Dazu bedarf es allerdings einer angemessenen Begründung.

Die Klausel zur Tierhaltung legt fest, in welchem Ausmaß Tiere mit in die Wohnung einziehen dürfen. Fehlt eine solche Klausel im Vertrag, ist es im Streitfall Aufgabe eines Gerichts, die verschiedenen Interessen gegeneinander aufzuwiegen.

Grundsätzlich gilt bei der Haustierhaltung in der Wohnung: Ein pauschales Verbot der Tierhaltung ist nicht zulässig. Auch Kleintiere darf der Vermieter nicht verbieten. Für Kaninchen, Fische oder Meerschweinchen brauchen Sie deshalb keine Zustimmung oder Genehmigung des Vermieters.

Frettchen dagegen sind ein Sonderfall – Ein Gericht hat entschieden, dass diese übermäßig viel Schmutz und Geruchsbelästigung verursachen und daher die Haltung verboten werden kann.

Auch Hunde oder Katzen dürfen im Mietvertrag nicht per se verboten werden. Der Vermieter kann sich aber zusichern, erst um Erlaubnis gefragt zu werden, bevor der Vierbeiner einzieht. Für eine Ablehnung muss er einen triftigen und sachlichen Grund nennen.

Bei “gefährlichen” Tieren wie Vogelspinnen, Gift- und Würgeschlangen oder auch Kampfhunden gilt: Immer erst den Vermieter fragen!

Fühlen sich Nachbarn zum Beispiel durch ein lautes oder aggressives Haustier gestört, kann der Vermieter dank dieser Klausel seine ursprüngliche Erlaubnis zurückziehen und den Auszug des Tieres fordern.

Dies gilt übrigens auch bei einigen Kleintieren. So wurden Mietern schon die Haltung von Ratten untersagt, da sich andere Hausbewohner vor diesen ekelten. Ähnlicher Fall bei lärmenden Ziervögeln – insbesondere zu Ruhezeiten – auch wenn diese zu den Kleintieren zählen.

Das Haustier gehört dem Mieter, damit ist nach dieser Klausel auch der Mieter für mögliche Schäden verantwortlich. Damit wird der Vermieter abgesichert, keine Zuständigkeiten bei einem solchen Schadensfall klären zu müssen.


Als Mieter müssen Sie sich an die Hausordnung halten. Diese ist sogar explizit Teil des Mietvertrages. Bei groben Verstößen kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen.

Auch wenn keine eigene Hausordnung im Mietvertrag festgeschrieben ist, gelten bestimmte Regelungen, insbesondere zu den Ruhezeiten: In den meisten Fällen beginnt die Nachtruhe um 22 Uhr und endet um 6 oder 7 Uhr morgens.

Übrigens: Vermieter greifen bei Mietverträgen ohne Hausordnung gerne auf die Variante des Aushangs im Treppenhaus zurück, in denen die Hinweise zu Ruhezeiten und zum Zusammenleben im Mehrfamilienhaus festgehalten sind.

Da die Hausordnung Teil des Mietvertrages ist, müssen Sie auch die aktuelle Version kennen. Die Klausel sichert deshalb zu, dass der Vermieter Sie über Änderungen informieren muss.

Die Hausordnung in Mietverträgen sind damit ähnlich zu betrachten wie die allgemeinen Geschäftsbedingungen bei Kaufverträgen.

Auch wenn Sie die Wohnung mieten, bleibt sie Eigentum des Vermieters. Damit hat der Vermieter auch weiterhin das Recht, bei wichtigen Gründen Zutritt zur Wohnung zu bekommen.

Die Klausel schützt jedoch Sie als Mieter vor unangekündigten Besuchen des Vermieters. Der Vermieter muss seine Besuche also nicht nur vorher ankündigen, sondern auch begründen und bei der Abstimmung des Termins auf Sie Rücksicht nehmen.

Der Vermieter sichert sich mit dieser Klausel das Recht, dass Sie die Instandhaltung der Wohnung auch bei Abwesenheit gewährleisten. Wenn Sie also zum Beispiel für drei Monate ins Ausland gehen und Ihre Wohnung aber weiterhin mieten, sollten Sie einen Schlüssel bei einer vertrauten Person abgeben.

Der Vermieter darf zwar weiterhin nicht einfach so in Ihre Wohnung gehen, im Notfall muss er aber die Möglichkeit eines Zutritts haben.

Irgendwann ist das Mietverhältnis beendet und der Auszug steht an. Die Klausel schreibt den grundsätzlichen Zustand der Wohnung in diesem Fall fest. Als Mieter müssen Sie demnach alle Möbel und Gegenstände aus der Wohnung räumen und eine Reinigung durchführen.

„Besenrein“ bedeutet in diesem Fall genau das, was man vermutet – Sie haben in der Wohnung gefegt und grobe Verschmutzungen entfernt.

In aller Regel sind Sie nicht alleiniger Mieter der Wohnung. Gerade bei Wohngemeinschaften sind mehrere Personen Teil des Mietvertrags.

Die Klausel sichert dem Vermieter zu, dass im Schadensfall nicht erst die Zuständigkeit der einzelnen Personen geklärt werden muss, sondern die Mieter als Gesamtschuldner verantwortlich sind.

Das bedeutet: Egal ob Beseitigung eines Schadens oder Mietausfall – Der Vermieter kann von jedem einzelnen der Mieter den fälligen Betrag in voller Höhe verlangen. Natürlich wird dabei nicht doppelt bezahlt.

Während Punkt 1 den Vermieter schützt, richtet sich diese Klausel besonders an die Mieter. Mit der Klausel wird ausgeschlossen, dass ein Vermieter Änderungen am Mietvertrag nur mit einem Teil der Mieter bespricht. Änderungen müssen mit allen Mietern besprochen und abgestimmt werden.

Die Klausel stellt eine weitere Sicherheit für die beiden Vertragsparteien dar. Vereinfacht gesagt bedeutet die Klausel: Was im Mietervertrag steht – das gilt. Was nicht im Mietvertrag steht – gilt nicht.

Damit bietet der Mietvertrag für Mieter und Vermieter eine klare Rechtsgrundlage, an der Sie sich orientieren können.

Eine solche Salvatorische Klausel hat das Ziel, den Mietvertrag so lange wie möglich aufrecht und wirksam zu erhalten. Das bedeutet: Ist eine der Klauseln aus dem Mietvertrag unwirksam, ist nicht gleich der gesamte Vertrag unwirksam.

Tritt dieser Fall ein, vereinbaren die Vertragspartner, dass eine unwirksame Klausel durch eine wirksame Klausel ersetzt wird, die der bisherigen möglichst nahe kommt.

Da sich viele rechtliche Bestimmungen auch kurzfristig ändern können, kann ein Mietvertrag ohne eine solche Salvatorische Klausel die Vertragspartner davor schützen, gleich den gesamtem Mietvertrag ändern zu müssen.

Jede Wohnung ist anders und hat ganz eigene Besonderheiten. Deshalb bietet diese Klausel Vermieter und Mieter die Möglichkeit, individuelle Vereinbarungen zu treffen. Da §20 Punkt 1 klärt, dass nur Regelungen aus dem Mietvertrag gelten, können solche in dieser Klausel vereinbart werden.

Solche Individualvereinbarungen müssen von beiden Parteien ausgehandelt werden und dürfen nicht einfach zur Unterschrift vorgelegt werden. Der Mieter muss also die Chance haben, auf die vorformulierte Klausel zu reagieren- und sein eigenes Interesse einbringen zu können.