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Mit dem Nachmieter aus dem Mietvertrag?

Das sind Ihre Möglichkeiten


Manchmal kann man die schönsten Pläne schmieden – am Ende kommt doch alles anders.

Wenn Sie schnellstmöglich aus der Mietwohnung wollen oder müssen, kann ein Nachmieter die Lösung sein. Die Suche nach einem Nachmieter wird besonders dann wichtig, wenn Sie aus einem Mietvertrag mit Mindestmietdauer vorzeitig aussteigen wollen.

Mit einem Nachmieter haben Sie in jedem Fall bessere Karten – doch auch wenn Sie einen geeigneten Nachmieter stellen, ist das keine Garantie, dass Ihr Vermieter mitspielt.

Wir haben für Sie alles Wichtige rund um die Suche nach einem Nachmieter zusammengefasst.

Schnelltest – Hilft mir ein Nachmieter?

Szenario 1: In Ihrem Mietvertrag ist eine Nachmieterklausel vereinbart

Ist eine Nachmieterklausel vereinbart, wird zwischen einer echten und einer unechten Nachmieterklausel unterschieden. Je nach Klausel wird festgelegt, ob der Vermieter die vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen kann oder nicht. Mit einer echten Klausel stehen Ihre Chancen sehr gut.

Szenario 2: In Ihrem Mietvertrag ist keine Nachmieterklausel vereinbart

Ist keine Nachmieterklausel vereinbart, benötigen Sie entweder eine ausreichende Begründung für ein Sonderkündigungsrecht oder müssen sich mit Ihrem Vermieter einvernehmlich einigen.

Szenario 3: Keine Nachmieterklausel – Gründe für ein Sonderkündigungsrecht

Können Sie ausreichende Beweggründe für ein Sonderkündigungsrecht nachweisen, dürfen Sie unter Stellung eines geeigneten Nachmieters vorab aus dem Mietvertrag ausscheiden.

Szenario 4: Keine Nachmieterklausel – Keine Gründe für ein Sonderkündigungsrecht

In diesem Fall haben Sie leider schlechte Karten. Als letzte Option können Sie immer auch das Gespräch mit Ihrem Vermieter suchen und eine individuelle Vereinbarung treffen. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet Ihnen entgegenzukommen.


Suche – Wie finde ich einen geeigneten Nachmieter?

Die Nachmieter-Suche steht meist in einer Zeit an, wo Sie selbst mit Wohnungssuche und der Vorbereitung für Ihren Umzug beschäftigt sind. Deshalb sollten Sie hier so effektiv wie möglich vorgehen. Diese Möglichkeiten haben Sie:

  • Online-Plattformen
  • Soziale Netzwerke
  • Tageszeitungen
  • Schwarze Bretter
  • Kontakte aus dem Bekanntenkreis

Welche Informationen sollen in die Anzeige aufgenommen werden?

In die Anzeige sollten Sie neben grundlegenden Informationen und Fotos der Wohnung auch die Anforderungen und Kriterien des Vermieters aufnehmen. Folgende Informationen gehören in die Anzeige:

  • Wohnungsgröße
  • Raumanzahl
  • Stockwerk
  • Kosten (Kaltmiete und aufgelistete Nebenkosten)
  • Anforderungen an den Mieter:
  • Familienstand
  • Einkommen
  • Haustierhaltung
  • Verwendungszweck des Wohnraums

Haben Sie die Anzeige erstellt, treffen Sie eine Vorauswahl der Bewerber und beziehen Sie möglichst auch hier bereits den Vermieter mit ein. Bei der anschließenden Besichtigung können Sie sich ein persönliches Bild der Bewerber machen und die geeigneten Nachmieter-Kandidaten für Ihren Vermieter auswählen.

Gerade wenn Sie unter Zeitdruck stehen sollten, kann es hilfreich sein, den Vermieter auch zum Besichtigungstermin einzuladen.

Wie wird die Nachmieter-Suche erfolgreich?

Die Nachmieter-Suche soll möglichst schnell gehen. Richten Sie sich daher schon bei der Vorauswahl nach den Wünschen des Vermieters.

5 Tipps zur Nachmieter-Suche:

  • Halten Sie alle Vereinbarungen mit Ihrem Vermieter schriftlich fest.
  • Sprechen Sie sich mit Ihrem Vermieter ab und berücksichtigen Sie seine Wünsche und Vorstellungen.
  • Suchen Sie nach einem Nachmieter, der Ihnen vom Typ her ähnlich ist, um Ihre Chancen zu erhöhen. Schließlich hat der Vermieter sich ursprünglich auch für Sie entschieden.
  • Nutzen Sie Suchanzeigen im Internet. Hier geben Wohnungssuchende bereits viele Informationen an, die Sie mit den Anforderungen an einen Nachmieter abgleichen können und so bereits eine Vorauswahl treffen können.
  • Pflegen Sie grundsätzlich ein positives Verhältnis zu Ihrem Vermieter. Damit erhöhen Sie Ihre Chancen, eine schnelle Einigung bei der Nachmieter-Suche zu erzielen.

Mietvertrag – Wann brauche ich einen Nachmieter?

Bin ich verpflichtet einen Nachmieter vorzuschlagen?

Das kommt immer auf die Vereinbarungen in dem Mietvertrag und den Kündigungszeitpunkt an.

Kündigen Sie fristgerecht nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mindestmietdauer, sind Sie nicht verpflichtet, einen Nachmieter vorzuschlagen. Sie können in diesem Fall Ihre Kündigung beim Vermieter einreichen und nach Ablauf der Frist ausziehen.

Kündigen Sie jedoch vorzeitig, müssen Sie einen Nachmieter vorschlagen. Ob der Vermieter diesen akzeptiert oder nicht, hängt auch von der Art der im Mietvertrag geschlossenen Nachmieterklausel ab.

Nachmieter und Mietvertrag – Was sagt das Mietrecht?

Das Mietrecht unterscheidet zwischen den im Vertrag festgeschriebenen Vereinbarungen und einem Sonderkündigungsrecht.

Wollen Sie vor Ablauf der Mindestmietdauer aus Ihrem Mietvertrag ausscheiden, benötigen Sie entweder eine Nachmieterklausel in Ihrem Mietvertrag oder eine angemessene Begründung, die Ihnen ein Sonderkündigungsrecht gewährt.

Was ist eine Nachmieterklausel?

Die Nachmieterklausel ist eine im Mietvertrag festgelegte Zusatzvereinbarung zwischen dem Mieter und Vermieter, die dem Mieter die Möglichkeit gibt, auch vorzeitig aus dem Mietvertrag auszusteigen, sofern er einen Nachmieter stellt.

Dabei unterscheidet man zwischen einer echten- und einer unechten Nachmieterklausel.

  • Bei der echten Nachmieterklausel ist der Vermieter an die Vorschläge des Mieters für potentielle Nachmieter gebunden. Dies gilt allerdings nur für den Fall, dass dieser den bisherigen Mietvertrag zu gleichen Konditionen übernimmt.
  • Dagegen kann der Mieter bei einer unechten Nachmieterklausel zwar Vorschläge für einen Nachmieter machen, die Entscheidung über den Nachmieter liegt aber beim Vermieter.

In der Praxis ist eine echte Nachmieterklausel die absolute Ausnahme und in nur sehr wenigen Mietverträgen vereinbart.


Sonderkündigungsrecht – Welche Gründe sind ausreichend?

Haben Sie in Ihrem Mietvertrag keine Nachmieterklausel vereinbart, benötigen Sie ein Sonderkündigungsrecht, um vorzeitig aus Ihrem Mietvertrag aussteigen zu können.

Folgende Gründe gelten als angemessen

  • Berufsbedingte Ortswechsel
  • Gesundheitliche Gründe, zum Beispiel der Umzug in ein Pflegeheim
  • Geänderte Familienverhältnisse, zum Beispiel durch Heirat oder Geburt eines Kindes
  • Der Zutritt zur Wohnung ist nicht möglich
  • Mieterhöhung durch Modernisierung

Nicht ausreichend sind dagegen

  • Erwerb von Wohneigentum
  • Aussicht auf eine günstigere Wohnung
  • Finanzielle Notlage wegen Arbeitslosigkeit oder Scheidung

Beispielszenario 1: Sie finden eine neue und günstigere Wohnung in der Innenstadt und könnten sich damit auch noch Zeit zu Ihrem Arbeitsplatz sparen. In diesem Szenario liegen keine ausreichenden Beweggründe für eine vorzeitige Kündigung vor.

Beispielszenario 2: Ihr Arbeitgeber wechselt seinen Firmensitz in eine andere Stadt. Da Sie ansonsten Ihre Stelle verlieren würden, liegen hier ausreichende Beweggründe für eine vorzeitige Kündigung vor.

Beispielszenario 3: Sie heiraten Ihre langjährige Lebensgefährtin und wollen zukünftig auch mit ihr zusammen wohnen. Da Ihre 1-Zimmer Wohnung dafür zu klein ist, liegen hier ausreichende Beweggründe für eine Kündigung vor.

Beispielszenario 4: Sie haben eine Eigentumswohnung erworben und möchten deshalb auch schnellstmöglich in die neue Wohnung einziehen. Der Erwerb von Wohneigentum ist jedoch nicht ausreichend und in diesem Fall ist keine vorzeitige Kündigung gerechtfertigt.

Beispielszenario 5: Sie haben Ihren Job verloren und können sich die Miete nicht mehr leisten. In diesem Fall liegt kein Sonderkündigungsrecht vor, da der Vermieter auf Ihr Arbeitsverhältnis keinen Einfluss hat. Einzige Chance ist eine einvernehmliche Auflösung des Vertrags.

Ehrlich währt am längsten

Unser Rat: In der Regel will kein Vermieter Sie gegen Ihren Willen in der Wohnung festhalten. Suchen Sie deshalb in einem ersten Schritt immer das persönliche Gespräch und erklären Sie offen und ehrlich, warum Sie ausziehen möchten.


Vermieter und Nachmieter – Welche Rechte hat der Vermieter bei der Suche?

Muss der Vermieter einem Nachmieter zustimmen?

Wenn in Ihrem Mietvertrag keine echte Nachmieterklausel vereinbart ist oder Sie kein Sonderkündigungsrecht haben, lautet die klare Antwort: Nein.

Der Vermieter ist in diesem Fall nicht verpflichtet, den von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Auch der verbreitete Glaube, der Vermieter dürfe maximal drei vorgeschlagene Nachmieter ablehnen, stimmt nicht.

Theoretisch darf der Vermieter so viele Nachmieter-Vorschläge ablehnen wie er möchte, egal ob 3, 10 oder 100. Auch eine ausführliche Begründung ist nicht notwendig. Da Sie im Mietvertrag einer Mindestmietdauer zugestimmt haben, kann der Vermieter auch auf die Einhaltung bestehen.

Der Vermieter darf sich Zeit lassen

Ist Ihr Vermieter bereit, einen Nachmieter zu akzeptieren, muss er sich nicht sofort festlegen: Zur Prüfung, ob die betreffende Person als Nachmieter geeignet ist, hat der Vermieter bis zu drei Monate Zeit.

Kann ich ohne Nachmieterklausel aus dem Mietvertrag?

Haben Sie keine Nachmieterklausel in Ihrem Mietvertrag, benötigen Sie eine angemessene Begründung. Der Vermieter muss dann den Nachmieter akzeptieren, solange dieser bereit ist, den bestehenden Mietvertrag zu unveränderten Bedingungen zu übernehmen und der Nachmieter für den Vermieter zumutbar ist.

Wann ist ein Nachmieter „zumutbar“?

Eine genaue Definition des Begriffs ist äußerst schwierig und hängt in der Regel vom Einzelfall ab.

Grundsätzlich gilt: Ein Nachmieter ist dann zumutbar, wenn die Interessen des Eigentümers weiterhin gewahrt bleiben. 

Sind zum Beispiel die finanziellen Voraussetzungen zur monatlichen Mietzahlung nicht gegeben, muss der Vermieter den vorgeschlagenen Nachmieter nicht akzeptieren.

Optische Kriterien oder auch die Tatsache, dass der Nachmieter mit Kindern einziehen würde, haben dagegen keinen Einfluss auf die Zumutbarkeit.

Wird der Nachmieter vom Vermieter akzeptiert, endet Ihr Mietverhältnis. Das gilt auch, wenn letzten Endes doch keine Neuvermietung mit dem Nachmieter zu Stande kommt. Der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ist immer der Tag, ab dem der Nachmieter den Mietvertrag übernommen hätte.

Ablehnung eines zumutbaren Nachmieters

Lehnt der Vermieter trotz Sonderkündigungsrecht einen zumutbaren Nachmieter ab, müssen Sie ab dem Datum, an dem der neue Mieter in die Wohnung eingezogen wäre, keine Miete mehr zahlen.


Kaution und Nebenkosten – Wer übernimmt welche Kosten?

Wie läuft der Eintritt des Nachmieters in den Mietvertrag ab?

Kommt es zur Vertragsübernahme durch den Nachmieter, wird eine Vereinbarung in den Vertrag aufgenommen, welche der bisherige Mieter, der Nachmieter und der Vermieter zustimmen.

Eine Vereinbarung der drei Parteien enthält

  • Namen aller beteiligten Vertragspartner
  • Zeitpunkt der Übernahme des Vertrags durch den neuen Mieter
  • Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel
  • Zustimmung des Nachmieters zur Übernahme aller Rechte und Pflichten des bestehenden Vertrags
  • Regelungen zur Handhabung der Mietkaution, offenen Nebenkostenabrechnungen oder Mietrückstände
  • Vereinbarung über Schönheitsreparaturen
  • Vereinbarungen über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen

Wie wird die Mietkaution zurückgezahlt?

Der Mieter hat zu Beginn des Mietverhältnisses in aller Regel eine Mietkaution beim Vermieter hinterlegt. Tritt aber ein Nachmieter in den Mietvertrag ein, verliert der bisherige Mieter seinen Anspruch auf die Kaution. Dieser Anspruch liegt nach Vertragsübernahme beim neuen Mieter.

Die Rückzahlung der Kaution nach Ende des Mietverhältnisses erfolgt somit auch an den neuen Mieter, obwohl dieser die Kaution ursprünglich nicht gezahlt hat.

Deshalb ist es die gängige Praxis, dass der Nachmieter die Kaution an den bisherigen Mieter zahlt und bei seinem Auszug dann vom Vermieter erhält. Diese Regelung wird in der vertraglichen Vereinbarung festgehalten.

Wie ist die Regelung bei den Nebenkosten?

Mit der Vertragsübernahme gehen alle Rechte und Pflichten auf den neuen Mieter über, solange keine individuellen Vereinbarungen getroffen wurden. Das ist für den Nachmieter besonders ärgerlich, wenn kurz nach dem Einzug eine Nachzahlung der Nebenkosten für den Mietzeitraum des Vormieters ansteht.

Haben Sie hier keine schriftliche Vereinbarung über die Zahlung der Nebenkosten getroffen, ist der neue Mieter zur Nachzahlung der Nebenkosten verpflichtet.


Übernahmezahlungen – Darf ich vom Nachmieter Geld verlangen?

Haben Sie einen Nachmieter gefunden, können Sie mit dem Nachmieter Ablösezahlungen für Einrichtungen und Gegenstände vereinbaren. Es besteht für den Nachmieter jedoch keine Pflicht, Dinge vom Mieter zu übernehmen.

Allerdings sind solche Vereinbarungen zwischen Mieter und Nachmieter nur gültig, wenn der Vermieter mit dem Verbleib der Möbel und Einbauten in der Wohnung einverstanden ist. Wirksam werden die Zahlungen erst, wenn der Mietvertrag zwischen Nachmieter und Vermieter zustande kommt.

Unser Rat: Keine mündlichen Absprachen

Halten Sie Ablösezahlungen für übernommene Möbel und Inventar in jedem Fall schriftlich fest. So vermeiden Sie spätere Diskussionen.

Was passiert, wenn der Nachmieter die Möbel nicht übernehmen will?

Der Nachmieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, das Inventar des Vormieters zu übernehmen.

Der Deutsche Mieterbund definiert jedoch eine Ausnahme: Ist der Mieter berechtigt oder verpflichtet einen Nachmieter zu suchen und hat das Vorschlagsrecht gegenüber dem Vermieter, kann der Mieter die Geldforderungen durchsetzen. In diesem Fall ist die Vereinbarung über die Übernahme der Möbel ein Kaufvertrag, der schriftlich festgehalten werden muss.

Eine Ausnahme liegt also dann vor, wenn der Mieter eine echte Nachmieterklausel hat oder ein Sonderkündigungsrecht durch wichtige Beweggründe vorliegt.

Muss der Vermieter über Ablösezahlungen informiert werden?

Ja, der Vermieter muss von Ablösezahlungen des Nachmieters erfahren und muss diesen zustimmen. So kann auch eindeutig geklärt werden, ob es sich bei dem Inventar tatsächlich um Eigentum des Vormieters handelt.

Ist der Nachmieter nicht mit den Ablösezahlungen einverstanden, kann er sich an den Vermieter wenden.

Wie hoch darf die Zahlung für die Übernahme sein?

Die Verträge zwischen dem Vormieter und dem Nachmieter können frei vereinbart werden.

Allerdings müssen sich die Verträge nach den gesetzlichen Vorschriften richten und kein Wucher enthalten. Wucher liegt dann vor, wenn ein auffällig großes Missverhältnis zwischen dem Wert des Gegenstands und dem im Vertrag vereinbarten Preis besteht.

Als Faustregel gilt deshalb: Der Kaufpreis darf höchstens 50 Prozent über dem aktuellen Wert liegen.

Können Ansprüche beim Vermieter bestehen?

Ja, als Mieter haben Sie Anspruch auf finanzielle Entschädigung vom Vermieter, wenn Sie Ein- oder Umbaumaßnahmen durchgeführt haben, die den Wert der Wohnung nachweisbar steigern

Dazu zählt zum Beispiel die Modernisierung des Badezimmers oder der Einbau einer neuen Heizung. In diesen Fällen können Sie als Mieter Ansprüche an den Vermieter stellen. Der Nachmieter ist in diesem Fall nicht betroffen.

Können Sie vom Nachmieter eine Zahlung für den Auszug verlangen?

Nein, der Mieter kann vom Nachmieter keine Zahlung für die Räumung der Wohnung (Auszugsprämie) verlangen. Zieht der Mieter allerdings nicht zum verabredeten Zeitpunkt aus, haftet er für die beim Nachmieter entstehenden Kosten.

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