Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?

Der Kaufpreis ist leider nicht der einzige Kostenpunkt, der bei einem Hauskauf fällig wird. Es entstehen eine menge Nebenkosten, die unbedingt bedacht werden müssen.

Was dazu zählt und wie viel diese Nebenkosten ausmachen, haben wir für Sie zusammengefasst.

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) dient als Anhaltspunkt für die Notarkosten
  • Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich
  • Auch die Maklerprovision zählt zu den Kaufnebenkosten

Welche Nebenkosten entstehen beim Hauskauf?

Beim Immobilienkauf kommt eine enorme Summe auf Sie zu. Der Kaufpreis ist dabei allerdings noch nicht alles. Damit Sie von den Nebenkosten nicht überrascht werden, müssen diese frühzeitig bei der Finanzierung einkalkuliert werden.

Zu den Nebenkosten zählen:

  • Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten
  • Grundbuchkosten
  • Maklerprovision
  • Immobiliengutachten
  • Modernisierungskosten
Direkt nach dem Hauskauf wird die Grunderwerbsteuer fällig. Die Höhe der Steuer ist abhängig vom Bundesland und wird vom Finanzamt per Bescheid mitgeteilt. Basis der Berechnung bildet der Kaufpreis von Haus und Grundstück, nicht aber der vom mit gekauften Inventar wie Einbauküche, Sauna oder Öltank. Am niedrigsten ist die Steuerlast aktuell mit 3,5 % in Bayern, die höchste Grunderwerbsteuer von 6,5 % wird im Saarland, in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein fällig.

Beim Hauskauf muss laut BGB zwingend ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen werden. Die Notarkosten betragen ca. 1 % des Kaufpreises. Die Höhe der Kosten ist nicht frei verhandelbar, sondern sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt.

Nach dem Verkauf wird eine Änderung im Grundbuch beim jeweiligen Amtsgericht vorgenommen. Die Grundbuchkosten bestehen aus Auflassungsvormerkung, Eintragung Eigentümer und Eintragung einer eventuellen Grundschuld und machen ca. 0,5 % des Kaufpreises aus und werden ohne zusätzliche Mehrwertsteuer fällig.

Kaufen Sie Ihr Haus über einen Immobilienmakler, erhält dieser bei einem erfolgreich abgewickelten Verkauf eine Maklerprovision, üblicherweise beträgt diese zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Die Provision wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Der Gutachter bewertet die Bausubstanz, stellt fest, wo Renovierungsbedarf besteht und klärt ab, ob der verlangte Kaufpreis angemessen ist. Für das Wertgutachten können Sie mit Kosten zwischen 1.500 und 3.500 Euro rechnen. Beauftragen Sie mit der Begutachtung einen Makler oder Handwerker, wird es oft günstiger. Dann bezahlen Sie für diese Leistung in der Regel zwischen 400 und 600 Euro.

Nicht jedes Haus ist in einem perfekten Zustand, wenn es gekauft wird. Je nach Alter der Immobilie können verschiedene Kosten für Modernisierungsarbeiten entstehen.

Sie richten sich nach dem Zustand des Hauses und dem damit verbundenen Renovierungsaufwand.

Empfehlenswert ist es hier, sich bereits vor dem Kauf auf Basis des Immobiliengutachtens mehrere Angebote einzuholen, um die Gesamthöhe der Renovierungskosten mit einkalkulieren zu können. Dies ist wichtig für die Finanzierung des Hauskaufs.

Die Kosten für ein solchen Immobiliengutachten betragen in etwa 500 Euro.

Kaufen Sie einen Altbau, sollten Sie schon von Beginn an eine größere Summe für Modernisierungsarbeiten einplanen.

Hier entstehen nämlich schnell mal Kosten für ein neues Dach, neue Fenster oder auch eine neue Heizungsanlage.

Gemäß der VPB (Verband für private Bauherren) hängt die Höhe der Modernisierungskosten von dem tatsächlichen Alter der Immobilie ab.

Dafür hat die VPB mögliche Richtwerte ermitteln, die Ihnen einen guten Überblick verschaffen.

  • Ein Haus aus dem Baujahr 1950 oder 1960 benötigt etwa 40 Prozent des Kaufpreises für Modernisierungsarbeiten
  • Bei einem Haus aus den 1980er oder 1990er sind es hingegen nur etwa 20 Prozent
  • Stammt Ihre Immobilie aus einem Baujahr der letzten 15 Jahre, müssen mit Kosten von rund 16 Prozent des Kaufpreises rechnen

Wenn Sie für den Immobilienkauf eine Baufinanzierung abschließen, kommen weitere Nebenkosten auf Sie zu.

Die Bank leiht Ihnen Geld für die Finanzierung der Immobilie und verlangt dafür Zinsen.

Diese Zinsen fließen nicht in die Tilgung Ihres Darlehens, sondern gehen an die Bank

Daher sollten Sie bei der Berechnung der Kaufnebenkosten auch den Effektivzins einbeziehen.

Dieser berücksichtigt neben der normalen Verzinsung auch noch weitere Finanzierungskosten, wie etwa die Bearbeitungsgebühren.

Die laufenden Kosten eines Hauses haben zwar nichts mit der Finanzierung Ihrer Immobilie zu tun, sollten jedoch nicht außer Acht gelassen werden.

Zu den laufenden Kosten zählen:

  • die jährliche Grundsteuer
  • die monatlichen Abschläge für Strom, Gas, Wasser und Abwasser
  • Gebühren für die Müllentsorgung
  • die Versicherungsbeiträge wie beispielsweise die Gebäudeversicherung

Für die Bewirt­schaftungs­kosten der neuen Immobilie berechnen Sie 3 bis 4 Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche.

Schaffen Sie außerdem monatliche Reserven für die Instandhaltung und anfallende Reparaturen.

Die Höhe der Kaufnebenkosten wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst und ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Einen kleinen Überblick über die jeweilige Höhe der Kosten in den einzelnen Bundesländern, gibt Ihnen die Tabelle

Notar- und Grundbuchkosten Grunderwerbsteuer Maklerprovision Gesamt
Baden-Württemberg 2,0% 5,0% bis zu 3,57% 10,57%
Bayern 2,0% 3,5% bis zu 3,57% 9,07%
Berlin 2,0% 6,0% bis zu 3,57% 11,57%
Brandenburg 2,0% 6,5% bis zu 3,57% 12,07%
Bremen 2,0% 5,0% bis zu 3,57% 10,57%
Hamburg 2,0% 4,0% bis zu 3,57% 10,07%
Hessen 2,0% 6,0% bis zu 3,57% 11,57%
Mecklenburg-Vorpommern 2,0% 6,0% bis zu 3,57% 11,57%
Niedersachsen 2,0% 5,0% bis zu 3,57% 10,57%
Nordrhein-Westfalen 2,0% 6,5% bis zu 3,57% 12,07%
Rheinland-Pfalz 2,0% 6,5% bis zu 3,57% 10,57%
Saarland 2,0% 6,5% bis zu 3,57% 12,07%
Sachsen 2,0% 3,5% bis zu 3,57% 9,07%
Sachsen-Anhalt 2,0% 5,0% bis zu 3,57% 10,57%
Schleswig-Holstein 2,0% 6,5% bis zu 3,57% 12.07%
Thüringen 2,0% 6,5% bis zu 3,57% 12.07%

Wie berechne ich die Kaufnebenkosten?

Die Kaufnebenkosten liegen bei rund 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises, während die Baunebenkosten 15 bis 20 Prozent der Kosten für den Hausbau ausmachen.

Beispielrechnung: Nebenkosten beim Hauskauf

In der folgenden Tabelle finden Sie beispielhaft die Nebenkosten, die beim Kauf eines Einfamilienhauses in Nordrhein-Westfalen mit 140 m² Wohnfläche und einem Kaufpreis von 349.000 Euro anfallen können:

Grunderwerbsteuer 6,5% des Kaufpreises 22.685,00 Euro
Notarkosten ca. 1% des Kaufpreises 3.490,00 Euro
Grundbuchkosten ca. 0,5% des Kaufpreises 1.745,00 Euro
Maklerprovision 3,57% des Kaufpreises (Neue BGB-Vorschriften zur Maklerprovision beim Immobilienkauf ab 23.12.2020) 12.459,30 Euro
offizielles Immobiliengutachten 1.500,00 Euro
Modernisierungskosten 6.000,00 Euro
Summe 47.879,30 Euro
Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wer trägt die Kaufnebenkosten?

Die Kosten für ein Wertgutachten, die Vermarktung, fehlende Dokumente oder auch die Vorfälligkeitsentschädigung werden vom Verkäufer getragen.

Der Käufer zahlt die Kosten für den Notar, die Grunderwerbsteuer und die Eintragung ins Grundbuch. Dazu können noch Maklerkosten kommen, die der Verkäufer auf den Käufer umlegen kann.

Lassen sich die Nebenkosten für den Hauskauf von der Steuer absetzen?

Für selbst genutzten Wohnraum lassen sich nur wenig Kosten von der Steuern absetzen.

Weder der Kaufpreis noch die Grunderwerbssteuer, die Kosten für die Finanzierungen oder die Notarkosten sind absetzbar.

Diese Kosten können Sie absetzen:

  • Kosten für Handwerker:
    20 Prozent der Lohn-, Fahrt- und Maschinenkosten bis zu einem maximalen Betrag von 1.200 Euro pro Kalenderjahr, was Handwerkerkosten von 6.000 Euro entspricht.
  • Kosten für ein Arbeitszimmer:
    Dabei ist wichtig, in welchem Umfang das Arbeitszimmer für die berufliche Tätigkeit benötigt wird bzw. wie das Finanzamt die Situation bewertet.
  • Riester Rente:
    Riester-Beiträge und Zulagen sind steuerlich absetzbar – jährlich bis zu 2.100 Euro.
  • Beruflicher Umzug:
    Wird das Haus aus beruflichen Gründen gekauft, können Sie zumindest die Umzugskosten steuerlich geltend machen.

FAQ

Beispielrechnung: Hauskauf in NRW mit Kaufpreis von 400.000 Euro

Nebenkosten Kosten
Grunderwerbsteuer (6,5%) 26.000 Euro
Notar- und Grundbuchkosten (1,5 %) 6.000 Euro
Maklercourtage (3,57 %) 14.280 Euro
Immobiliengutachten 700 Euro
Gesamt 46.980 Euro
Die Kaufnebenkosten können je nach Bundesland und Einzelfall 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen – je nachdem ob eine Maklerprovision (bis 7,14 Prozent des Kaufpreises) anfällt und wie hoch die Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent) ist.
Die Grunderwerbsteuer beträgt  in Nordrhein-Westfalen 6,5 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer 26.000 Euro. Die Notarkosten belaufen sich ebenfalls auf 6,5 % des Kaufpreises, entsprechen also in der Höhe der Grunderwerbsteuer.
Beim Hauskauf müssen Sie erst einmal den Kaufpreis der Immobilie selbst bezahlen. Hierfür können Sie eine Bank beleihen und das Geld plus Zinsen Monat für Monat zurückzahlen. Hinzu kommen Kaufnebenkosten. Darunter fallen die Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten, die Maklerprovision, das Immobiliengutachten und eventuelle Modernisierungskosten.
So berechnen Sie die Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro:

  • Grunderwerbsteuer (6,5%): 26.000 Euro
  • Notarkosten (1,5 %): 6.000 Euro
  • Grundbuchkosten (1,5 %): 6.000 Euro
  • Maklercourtage (3,57 %): 14.280 Euro
  • Immobiliengutachten: 700 Euro

Autor:

Valentin Drießen

CEO

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