Tilgung: Was ist das?

Die Tilgung beschreibt die Rückzahlung Ihres Immobiliendarlehens an die Bank. Diese kann sich im Laufe der Jahre erhöhen.

Alles was Sie dazu wissen müssen, erfahren Sie jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Tilgung bedeutet die Rückzahlung Ihres Darlehens
  • Ihre Tilgung kann sich im Laufe Ihrer Baufinanzierung ändern
  • Mithilfe eines Tilgungsrechners können Sie Ihre monatliche Rate berechnen

Was bedeutet Tilgung bei der Baufinanzierung?

Wer sich mit dem Thema Baufinanzierung beschäftigt, wird schon das Ein oder Andere Mal über das Wort “Tilgung” gestolpert sein.

Die Tilgung bedeutet nichts anderes, als die Rückzahlung Ihres Darlehens.

Ihre monatliche Rate der Baufinanzierung dient nicht nur zur Tilgung, sondern enthält auch noch den Zinsanteil.

Der Zinsanteil soll die Gebühr darstellen, welche die Bank für die Bereitstellung des Darlehens von Ihnen verlangt.

Um es einfach auszudrücken: Die Zinsen dienen, im Gegensatz zur Tilgung, nicht zu der Rückzahlung Ihres Darlehens.

Vielleicht können Sie es schon erahnen, worauf der Begriff anfängliche Tilgung hinweisen will. Nämlich darauf, dass sich die Tilgung bei einer Baufinanzierung im Laufe der Zeit verändert.

Wenn Sie für Ihre Immobilienfinanzierung ein Annuitätendarlehen gewählt haben, schauen Sie mal in Ihrem Kreditvertrag nach:

Im Abschnitt für die Konditionen steht neben den Sollzinsen und der Zinsbindung auch der anfängliche Tilgungssatz.

Da Sie bei Ihrem Annuitätendarlehen monatlich eine gleichbleibende Rate zurückzahlen, die aus Zinsen und der Tilgung besteht, reduziert sich Ihre Zinsrate im Laufe der Zeit.

Diese richtet sich nämlich immer nach der Restschuld des Kredits. Als Folge davon erhöht sich die Tilgungsrate nach und nach. So kann aus einem anfänglichen Tilgungssatz von 2% im Laufe der Zeit 4% Tilgung werden.

Wie kann ich die Tilgung berechnen?

Am einfachsten funktioniert die Berechnung mit Hilfe eines Tilgungsrechners.

Dort geben einfach Ihren Darlehensbetrag, den Sollzinssatz, die Zinsbindungsdauer und Ihre anfängliche Tilgung ein und erhalten so das Ergebnis.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wie hoch sollte die Tilgungsrate sein?

Je höher Sie Ihr Darlehen tilgen, desto schneller sind Sie schuldenfrei – logisch.

Trotzdem muss die Tilgungsrate natürlich zu Ihren finanziellen Verhältnissen passen. Um die richtige Tilgungsrate für sich zu bestimmen, sollten Sie Ihren finanziellen Spielraum abstecken und ausrechnen, wie viel Haus Sie sich leisten können.

Eine gute Idee ist es, die Kreditlaufzeit so zu wählen, dass Sie zum Eintritt ins Rentenalter schuldenfrei sind. Neben der Tilgung ist natürlich die Höhe des Darlehens für die Laufzeit ausschlaggebend.

Eine übliche Laufzeit einer Baufinanzierung mit einer Tilgung von 1 % liegt zwischen 30 und 35 Jahren. Erhöht man die Tilgung auf 2 %, verkürzt sich die Laufzeit auf 25 bis 28 Jahre.

In der Regel kann der Tilgungssatz für Darlehen in der Regel zwischen 1 und 10 Prozent festgelegt werden.

Das empfohlene Minimum von 1,0 Prozent ist zwar möglich, sollte von Ihnen aber mit Vorsicht genossen werden. Bei so einer kleinen Tilgung kann es sehr lange dauern, bis Sie Ihren Kredit abbezahlt haben und Sie müssen auf dem Weg dahin einen großen Anteil an Zinsen bezahlen.

Haben Sie beispielsweise ein Darlehen von über 250.000 Euro aufgenommen zu einem Sollzinssatz von 2,0 Prozent und einer Zinsbindung von 20 Jahren, zahlen Sie monatlich 625 Euro, bei einer anfänglichen Tilgung von 1,0 Prozent. Ihr Darlehen wäre dann aber erst nach über 55 Jahren abbezahlt und nach 20 Jahren kämen schon Zinskosten von 88.584 Euro zusammen.

Der Finanzberater Ihres Kreditinstituts wird mit Ihnen einen individuellen Tilgungsplan ausarbeiten, anhand dessen Sie genau sehen können, wann Sie Ihre Schulden voraussichtlich los sein werden. Dabei werden auch mögliche Sondertilgungen berücksichtigt, etwa durch absehbare Erbschaften.

Steigende Zinsen als Gefahr

Der zweite Nachteil von niedrigen Tilgungssätzen ist die Gefahr von steigenden Zinsen bei den Banken. Dadurch dass Sie Ihren Kredit so lange abbezahlen, müssen die Kreditnehmer oft mehrere Anschlussfinanzierungen abschließen, bis das Darlehen komplett zurückgezahlt ist.

Wie in unserem Beispiel oben, bräuchten Sie schon nach 20 Jahren ein neues Darlehen. Sollten die Zinsen bis dahin um 2 Prozent gestiegen sein, würde sich Ihre Ratenzahlung von 625 auf gut 939 Euro erhöhen.

Damit Sie nicht in einer solchen Zinsfalle landen , sollten Sie mit einer Tilgungsrate von 2,0 Prozent starten.

Falls Sie sich noch höhere monatliche Ausgaben leisten können, lohnt es sich, den Zinsspareffekt zu nutzen und höher zu tilgen.

Beispielrechnung: Bei einer Darlehenshöhe von 250.000 Euro und einem gebundenen Sollzinssatz von 2,0 Prozent ergeben sich je nach Höhe der anfänglichen Tilgung und Laufzeit folgende Ergebnisse:

Tilgung 3% 4% 5%
Monatliche Rate 1.042 € 1.250€ 1.458€
Laufzeit 20 Jahre 25 Jahre 16 Jahre
Zinszahlungen 65.751 € 54.353 € 44.525 €

Was ist ein Tilgungsplan?

Um sich einen Überblick über die fälligen Zinsen bei einem Kredit zu verschaffen, bietet ein Tilgungsplan Ihnen eine Übersicht.

Dieser zeigt Ihnen anhand einer Tabelle, welche künftigen Tilgungsbeiträge anstehen, wie sich die Zinsen auswirken und welche Fälligkeiten besonders wichtig sind.

In der Regel wird dieser Plan von Ihrem Bankberater erstellt.

Neben den Tilgungsbeiträgen gibt der Tilgungsplan noch Auskunft über:

  • die Art des Kredits
  • die Höhe der Restschuld
  • den Tilgungssatz
  • und die Auswirkung von Sondertilgungen

Kann ich die Tilgung aussetzen?

Sollten Sie in eine finanzielle Schieflage geraten, weil Sie plötzlich Ihren Job verloren haben oder durch eine Krankheit arbeitsunfähig geworden sind, zeigen sich viele Banken Verhandlungsbereit und können Ihnen einen Tilgungsaufschub gewähren.

In der tilgungsfreien Zeit können Sie also die Rückzahlung Ihrer Schulden aussetzen und so die monatliche Rate senken. Allerdings landet diese nicht bei Null, die anfallenden Zinsen müssen Sie trotzdem zahlen.

Tilgungs-Lexikon: Die wichtigsten Begriffe rund um die Tilgung

Die Tilgung bezeichnet die Rückzahlung einer Schuld – meist in regelmäßigen Raten. Sie wird in der Regel als Prozentsatz der Darlehenssumme bzw. des Nennbetrages (Darlehen + Zusatzkosten, zum Beispiel Bearbeitungsgebühren) angegeben. Die Zinsen gehören nicht dazu, sondern sind sozusagen der Anteil, an dem das Kreditinstitut „verdient“. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist der Kreditnehmer schuldenfrei.

Eine Tabelle, die langfristig die monatliche Belastung und die Tilgungsrate einer Kreditfinanzierung auflistet. Außerdem müssen auch die Zinsrate, der Zins- und Tilgungsrhythmus sowie die Fälligkeit im Plan enthalten sein. Der Tilgungsplan ist gesetzlicher Pflichtbestandteil eines Kreditvertrages und muss vom Kreditinstitut angefertigt werden.

Sondertilgungen werden abseits der vereinbarten Kreditrückzahlung geleistet. Dadurch kann der Kreditnehmer den noch zu zahlenden Betrag direkt senken, was sich positiv auf die Zinsbelastung auswirkt. Nicht jeder Kreditvertrag macht diese Sonderzahlungen möglich – in vielen Fällen ist sowohl die Anzahl als auch die Höhe begrenzt oder auch gänzlich ausgeschlossen.

Die Form der Rückzahlung wird in der Regel durch die Wahl der Darlehensform vorgeschrieben.

  • Annuitätentilgung: Bei dieser sehr beliebten Variante bleibt die monatliche Ratenhöhe über den kompletten Rückzahlungszeitraum gleich. Dementsprechend steigt mit der Zeit der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt. Gerade zu Beginn zahlt der Kreditnehmer hauptsächlich die Zinsen und die Kreditkosten, während die eigentliche Tilgung erst anschließend beginnt.
  • Ratentilgung: Bei der Ratentilgung wird ein festgelegter Betrag zur regelmäßigen Rückzahlung der Kreditsumme eingesetzt – die Zinsen kommen oben drauf. Dadurch ist die Rate anfangs sehr hoch, reduziert sich jedoch fortlaufend.
  • Endfällige Tilgung: Während der kompletten Kreditlaufzeit werden monatlich nur die Bauzinsen und Kreditkosten beglichen. Erst bei der letzten Kreditrate muss der Kreditnehmer den kompletten Kredit in einer Summe tilgen.
  • Einmaltilgung: Wie der Name schon sagt, muss der komplette Kreditbetrag zuzüglich sämtlicher Kreditkosten und Zinsen am Ende der Kreditlaufzeit auf einmal zurückgezahlt werden. Diese Variante wird von Kreditnehmern bevorzugt, die bereits bei Vertragsabschluss wissen, dass sie am Ende der Laufzeit liquide sein werden, zum Beispiel durch die Auszahlung eines Sparvertrages oder einer bevorstehenden Erbschaft.

FAQ

Eine Tilgung ist die Rückzahlung des Kreditbetrages, den Sie sich von der Bank geliehen haben.

Eine Tilgung ist die Rückzahlung des Kreditbetrages, den Sie sich von der Bank geliehen haben. Die Bank verlangt für das bereitgestellte Geld Zinsen. Diese werden in Form eines gewissen Prozentsatzes des Kreditbetrages zum monatlichen Rückzahlungsbetrag zugerechnet.

Formel: Monatliche Rate = Darlehensbetrag x (Sollzins + Tilgungssatz) / 1200

Für einen Darlehensbetrag von 200.000 € mit einem Sollzins von 2 % und einer anfänglichen Tilgung von 3 % müsste also eine monatliche Rate von 833 € gezahlt werden. Die Tilgungsrate allein wäre hier ca. 500 Euro.

Je höher Sie Ihr Darlehen tilgen, desto schneller sind Sie schuldenfrei – logisch. Trotzdem muss die Tilgungsrate natürlich zu Ihren finanziellen Verhältnissen passen. Nutzen Sie für die Tilgung Ihres Darlehens möglichst nur das, was Sie über haben. Bei einer Laufzeit von 30 Jahren liegt die Tilgung meist bei 1 %.

Autor:

Valentin Drießen

CEO

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