Untervermieten: Rechte, Mietvertrag und Fristen

Auslandssemester, eine Trennung vom Partner oder finanzielle Probleme – ein Untermieter kann in vielen Situationen eine sinnvolle Lösung sein.

Der Vorteil: Sie behalten die Wohnung als Lebensmittelpunkt und verdienen dabei noch Geld. Gerade auf dem knappen Wohnungsmarkt in Großstädten ist ein Zimmer zur Untermiete immer stärker nachgefragt.

Bei der Untervermietung müssen Sie allerdings einige Dinge beachten, um rechtliche Risiken auszuschließen und das gute Verhältnis zum Vermieter zu wahren.

1. Was bedeutet Untermieter eigentlich?

Eine Untervermietung bedeutet, dass eine Person dem Hauptmieter einen Geldbetrag zahlt und dafür die Wohnung bzw. Teile davon nutzen darf. Dabei wird ein Vertrag zwischen dem Mieter und dem Untermieter geschlossen.

Besonders Wohngemeinschaften werden häufig über Untermietverträge organisiert. Es ist allerdings nicht immer direkt eine Untervermietung, wenn Sie Personen in die Wohnung aufnehmen.

In diesen Fällen handelt es sich nicht um eine Untermiete:

• Aufnahme von Familienangehörigen wie Ehepartner, Eltern oder Kinder. Vorsicht: Geschwister und andere Verwandte sowie Lebensgefährten zählen hier nicht dazu!
• Besuche, auch über eine längere Zeit (bis zu 8 Wochen gelten Besuche nicht als Untermiete)
• Aufnahme von Hausangestellten oder Pflegepersonal

2. Darf ich meine Wohnung / mein Zimmer untervermieten?

Grundsätzlich gilt: Eine Untervermietung ist nur mit einer vorherigen Erlaubnis des Vermieters gestattet (§ 540 BGB). Laut dieser Regelung sind Sie nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.

Es gibt allerdings Ausnahmen: Sie haben als Mieter einen Anspruch auf Untervermietung, wenn Sie ein berechtigtes Interesse dafür nachweisen können (§ 553 BGB). In diesem Fall muss der Vermieter seine Erlaubnis für die Untervermietung erteilen. Allerdings darf dadurch der Wohnraum nicht überbelegt werden.

Die Erlaubnis zur Untervermietung kann bereits im Hauptmietvertrag erklärt werden, muss aber meistens separat und für jeden Einzelfall neu eingeholt werden.

Tipp

In einem Mietverhältnis mit mehreren Mietern, zum Beispiel in einer Wohngemeinschaft, ist es ausreichend wenn ein Mieter ein berechtigtes Interesse hat.

3. Wann liegt ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vor?

Ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung muss gegenüber dem Vermieter begründet werden. Das Interesse kann persönlicher und / oder wirtschaftlicher Natur sein.

Beispiele für ein berechtigtes Interesse:

• Sie müssen die Wohnung aus finanziellen Gründen untervermieten.
• Die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen hat sich durch Tod oder Auszug verringert.
• Sie können die Wohnung berufs- oder studienbedingt für einen bestimmten Zeitraum nicht nutzen.
• Sie wollen einen Lebenspartner in die Wohnung mit aufnehmen.

4. Wie stelle ich den Antrag auf Untervermietung bei meinem Vermieter?

Haben Sie sich entschieden Ihre Wohnung unterzuvermieten, stellen Sie einen schriftlichen Antrag auf die Erlaubnis zur Untervermietung bei Ihrem Vermieter.

Folgende Punkte sollten im Antrag enthalten sein:

• Adresse des Vermieters.
• Informationen zur Mietsache (Wo sind Sie Mieter? Wann wurde der Mietvertrag geschlossen?).
• Darlegung des berechtigten Interesses an einer Untervermietung (Liefern Sie eine nachvollziehbare Begründung für einen Untervermietung).
• Informieren Sie den Vermieter, welche Teile der Wohnung Sie untervermieten wollen.
• Nennen Sie Ihrem Vermieter den potenziellen Untermieter und bieten Sie an, noch weitere Informationen zur Person nachzureichen.

Bitten Sie Ihren Vermieter unbedingt um eine schriftliche Bestätigung, dass Sie den vorgeschlagenen Untermieter aufnehmen dürfen.

So könnten Sie das Schreiben formulieren:

Mietverhältnis mit Monika Mustermieter, Musterstr. 20, 12345 Musterstadt, Wohnungs-Nr. 1

Sehr geehrter Vermieter,

ich bitte Sie um die Erlaubnis, einen Teil der von mir angemieteten Wohnung untervermieten zu dürfen. Mein Interesse besteht aus folgendem Grund:

Als Untermieter habe ich Frau Unna Untermieter vorgesehen, Geburtsdatum: 1.1.1989, derzeit wohnhaft in Untermieterstr. 10, 12345 Musterstadt. Falls gewünscht, lasse ich Ihnen weitere Infos zur Untermieterin zukommen.

Das Untermietverhältnis soll befristet bis zum

/ unbefristet mit gesetzlicher Kündigungsfrist abgeschlossen werden.

Bitte teilen Sie mir bis zum

mit, ob Sie mit der Untervermietung einverstanden sind.

Mit freundlichen Grüßen

Monika Mustermieter

5. Darf der Vermieter den Antrag trotz berechtigtem Interesse ablehnen?

Ihr Vermieter darf die Anfrage nur aus drei Gründen ablehnen:

1. Die Wohnung wäre mit einem Untermieter überbelegt. Eine Überbelegung gilt ab mehr als einer Person pro Zimmer.
2. Der Untermieter ist für den Vermieter nicht zumutbar. Hier muss die Unzumutbarkeit allerdings nachvollziehbar sein, zum Beispiel wenn der potenzielle Untermieter Mietschulden hat.
3. Einer Untervermietung der gesamten Wohnung muss Ihr Vermieter nicht zustimmen. Allerdings muss Ihr Lebensmittelpunkt nicht mehr in der Wohnung sein. Es genügt, wenn Sie zum Beispiel in einem Zimmer Möbel untergestellt haben oder ein Zimmer gelegentlich nutzen.

Lehnt der Vermieter den Antrag auf Untervermietung trotz berechtigtem Interesse ab und trifft keiner der drei genannten Gründe zu, brauchen Sie noch nicht aufzugeben und können stattdessen Ihr Recht einfordern.

Zusätzlich haben Sie in einem solchen Fall ein Sonderkündigungsrecht für Ihren Mietvertrag.

Für den Vermieter kann es hier doppelt schlimm kommen: Die Verweigerung einer rechtmäßigen Untervermietung führt zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters für die verpassten Einnahmen aus der Untervermietung.

So kommen Sie doch noch zu einem Untermieter:

• Prüfen Sie zunächst, ob Sie tatsächlich ein berechtigtes Interesse für die Untervermietung haben und ob damit ein Rechtsanspruch besteht.
• Schreiben Sie Ihren Vermieter an und weisen Sie auf seine Pflicht zur Erteilung der Erlaubnis hin.
• Suchen Sie im Zweifel einen Anwalt auf, wenn Ihr Vermieter seiner Pflicht nicht nachkommt oder nicht auf Ihr Schreiben reagiert.
• Bevor Sie auf den gerichtlichen Weg zurückgreifen kann auch ein anwaltliches Schreiben an den Vermieter eine Möglichkeit sein, um die Erlaubnis zu erhalten.
• Kommt es zu einem Rechtsstreit und haben Sie ein berechtigtes Interesse wird Ihnen das Recht auf Untervermietung erteilt und Sie haben einen Schadensersatzanspruch für die Zeit, in der Sie hätten untervermieten können.

Suchen Sie in einem ersten Schritt immer das persönliche Gespräch und legen Sie Ihre Beweggründe noch einmal genau offen. Erst wenn Sie hier auf taube Ohren stoßen, sollten Sie die nächsten Schritte einleiten. 

6. Was kann bei Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters passieren?

Wenn Sie ohne Erlaubnis des Vermieters Ihre Wohnung untervermieten, kann das schwerwiegende Folgen haben. Im schlimmsten Fall kann das die fristlose Kündigung des bestehenden Mietvertrages bedeuten (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Zuvor muss Sie der Vermieter allerdings schriftlich dazu auffordern, die Untervermietung umgehend zu beenden.

Hier ist allerdings auch eine große Grauzone. Wenn Sie zwar keine Erlaubnis eingeholt haben, die Untervermietung aber an sich rechtmäßig wäre, ist eine unerlaubte Untervermietung kein Kündigungsgrund.

Ein solches Vorgehen ist trotzdem nicht zu empfehlen, da das Verhältnis zum Vermieter unnötig auf die Probe gestellt wird.

Neben der fristlosen Kündigung kann auch eine ordentliche Kündigung des Mieters die Folge sein. Der Vermieter kann dann mit einer Verletzung des Vertrags durch den Mieter argumentieren.

7. Darf der Vermieter die Miete bei einer Untervermietung erhöhen?

Der Vermieter darf einen Untermietzuschlag auf die bisherige Miete verlangen. Das gilt allerdings nur dann, wenn ihm die Erlaubnis ansonsten nicht zuzumuten wäre (§ 553 Abs. 2 BGB).

Als Mieter müssen Sie dieser Erhöhung zustimmen, ansonsten ist eine Untervermietung nicht erlaubt.

Eine gesetzliche Regelung zur maximalen Höhe des Zuschlags gibt es nicht. Als angemessen gilt meist eine Erhöhung von bis zu 20 Prozent der erzielten Untermiete oder bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete.

Auch hier gibt es allerdings eine Ausnahme: Die Art der Untermiete hat auch Einfluss auf die Höhe des Zuschlags.

Wenn Sie beispielsweise einen Lebensgefährten aufnehmen wollen, darf der Vermieter lediglich die Betriebskosten erhöhen aber keinen Zuschlag verlangen.

8. Brauche ich einen Untermietvertrag?

Klare Antwort: Ja, ein Untermietvertrag sollte unbedingt abgeschlossen werden.

Der Vertrag wird zwischen Hauptmieter und Untermieter geschlossen und ist juristisch wie ein gewöhnlicher Mietvertrag einzuordnen.

Ein Untermieter hat also gegenüber dem Hauptmieter Rechte und Pflichten.

Der Untermietvertrag kann sowohl befristet als auch unbefristet abgeschlossen werden. Schließen Sie einen befristeten Vertrag, müssen Anfangs- und Enddatum im Untermietvertrag stehen und der Grund für die Befristung erklärt werden.

9. Wie sieht ein Untermietvertrag aus?

Ein Untermietvertrag ist prinzipiell genau wie ein normaler Mietvertrag aufgebaut.

Folgende Punkte gehören in den Untermietvertrag:

• Name von Haupt- und Untermieter
• Adresse der Wohnung
• Beschreibung der Mietsache. Welche Räume werden untervermietet? Welche Räume dürfen genutzt werden?
• Höhe der Miete und Nebenkosten
• Anzahl der Schlüssel
• Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung
• Mietzeit (Befristeter oder unbefristeter Untermietvertrag)
• Regelungen zur Kündigungsfrist
• Kaution
• Regelungen zum Mietgebrauch

10. Wie lange ist die Kündigungsfrist für einen Untermietvertrag?

Die Kündigungsfristen für einen Untermietvertrag richtet sich danach, ob ein möbliertes oder unmöbliertes Zimmer vermietet wird.

Kündigungsfrist für den Untermieter:

• Bei einem unmöblierten Zimmer greift für den Untermieter die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB).
• Für ein möbliertes Zimmer gilt dagegen nur eine Kündigungsfrist von 2 Wochen.
• Wird die gesamte Wohnung untervermietet, gilt unabhängig von der Möblierung die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Kündigungsfrist für Hauptmieter:

• Wenn Sie die gesamte Wohnung untervermietet haben, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.
• Bei einem vermieteten Zimmer gilt wie für den Untermieter eine Frist von 2 Wochen.
• Anders sieht es bei der Vermietung eines unmöblierten Zimmers aus. Als Hauptmieter sind Sie hier nicht auf eine angemessene Begründung angewiesen, wie das bei normalen Mietverträgen üblich ist.
• Die Kündigungsfrist verlängert sich dann allerdings um 3 Monate und richtet sich auch nach der Zeit der Vermietung.
• Folgende Kündigungsfristen ergeben sich für den Hauptmieter bei einem unmöblierten Zimmer:
  • Untermietzeit < 5 Jahre: Kündigungsfrist von 6 Monaten (3 Monate gesetzliche First + 3 weitere Monate)
  • Untermietzeit > 5 Jahre: Kündigungsfrist von 9 Monaten
  • Untermietzeit > 8 Jahre: Kündigungsfrist von 12 Monaten

Wenn Sie dagegen ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung haben, gilt auch hier die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.

11. Wie viel Geld darf ich für die Untermiete nehmen?

Grundsätzlich gilt bei der Höhe der Untermiete die Vertragsfreiheit. Sie können also die Höhe prinzipiell frei festlegen.

Allerdings ist eine deutlich überhöhte Miete nicht zulässig. Als deutlich überhöht gilt ein Betrag, der 50 Prozent über der Vergleichsmiete liegt.

12. Muss ich die Einnahmen aus der Untervermietung versteuern?

Ja, wenn Sie Einnahmen aus der Untervermietung erzielen, müssen Sie diese in der Steuererklärung als Einnahmen in der Anlage V angeben.

Das bedeutet allerdings nicht, dass sich daraus zwangsläufig auch eine Steuerschuld ergibt. Alleine der Gewinn aus den Einnahmen muss versteuert werden.

Liegen die Einnahmen aus der Untermiete unter den Kosten die für die Untervermietung selbst entstehen, erzielen Sie aus der Untervermietung keinen Gewinn. 

Diese Punkte gehören zu den Kosten für die Untervermietung:

• Betrag der selbst gezahlten Miete
• Betriebskosten-Nachzahlungen
• Instandhaltungs- und Renovierungskosten

In der Regel liegt bereits die selbst gezahlte Miete über den Einnahmen aus der Untervermietung. In diesem Fall können Sie Ausgaben die im direkten Zusammenhang mit der Untervermietung stehen sogar anteilig steuerlich absetzen.

Das gilt beispielsweise für Reinigungskosten vor und nach der Vermietung oder auch Gebühren für das Inserat.

13. Wie läuft das mit der Kaution?

Auch bei einem Untermietvertrag gilt: Die Kaution darf nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen.

Als Hauptmieter der Wohnung sind Sie zudem verpflichtet, die Kaution bei einer Bank auf einem speziellen Mietkautionskonto anzulegen.

Sie werden in diesem Fall zu einem Vermieter und müssen dementsprechend handeln.

14. Was passiert wenn der eigene Vermieter den Mietvertrag kündigt?

Der Vermieter kündigt den Hauptmietvertrag – doch was passiert mit dem Untermietvertrag?

Grundsätzlich gilt: Ist die Kündigung des Hauptmietvertrags rechtmäßig, endet auch der Untermietvertrag. Das ist auch unabhängig davon, ob der Hauptmietvertrag vom Vermieter oder vom Hauptmieter gekündigt wurde.

Allerdings gibt es auch hier einen Sonderfall: Kündigt der Hauptmieter den Vertrag mit dem Vermieter und nimmt dabei keine Rücksicht auf eine Kündigungsfrist mit dem Untermieter kann das zu einer Schadensersatzpflicht gegenüber dem Untermieter führen.

15. Sonderfall Airbnb – darf ich meine Wohnung anbieten?

Die Wohnung bei Airbnb anbieten, gelegentlich Gäste unterbringen und damit Geld verdienen? Das hört sich zwar einfach an, ist aber zumindest aus rechtlicher Sicht deutlich komplizierter als gedacht.

Mietern kann schnell eine gewerbliche Nutzung der Wohnung unterstellt werden. Das stellt eine Zweckentfremdung dar, die ein Bußgeld nach sich ziehen kann.

Wenn Sie Ihre Wohnung bei Airbnb anbieten wollen gilt das als Untervermietung an Feriengäste.

Das ist nicht grundsätzlich verboten – vielmehr gilt auch hier: Sie sind auf die Erlaubnis des Vermieters angewiesen. Ihr Vermieter muss Ihnen hier auch keine allgemeine Erlaubnis erteilen und kann bei jeder neuen Untervermietung einen Antrag auf Erlaubnis verlangen.