Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Bevor Sie sich auf die Suche nach einem Haus oder einem Baugrundstück begeben, sollten Sie ermitteln, welche Immobilie Sie sich überhaupt leisten können.

Die allermeisten werden um einen Kredit zur Finanzierung nicht herum kommen. Kaum einer hat den Kaufbetrag auf dem Sparkonto liegen.

Wir haben für Sie zusammengefasst, wie Sie am besten Ihre monatliche Rate ermitteln können und wovon die Kredithöhe, die Sie von der Bank bekommen können, abhängig ist.

Das Wichtigste in Kürze

  • Vor dem Hauskauf sollte eine Haushaltsrechnung aufgestellt werden, wie hoch die monatliche Rate sein darf, die Sie sich leisten können
  • Seinen Immobilienkredit im Rentenalter abbezahlt zu haben, ist eine gute Altersvorsorge
  • Gut 20 Prozent der benötigten Summe sollte man als Eigenkapital mit in die Finanzierung bringen

Wie hoch darf die monatliche Rate sein?

Im ersten Schritt auf dem Weg zu Ihrer Baufinanzierung ermitteln Sie, welche Immobilie Sie sich überhaupt leisten können – noch bevor Sie sich auf die Suche nach einem Haus oder einem Baugrundstück machen.

So ein Kredit muss natürlich auch zurückgezahlt werden – in der Regel in monatlichen Raten.

Diese setzen sich aus der Tilgung, der ursprünglichen Kreditsumme und den anfallenden Zinsen zusammen. Wichtig ist hier also, welche Monatsrate Sie sich leisten können.

Um das herauszufinden, stellen Sie eine Haushaltsrechnung auf: Welcher Betrag bleibt übrig, nachdem die Summe aller Ausgaben von der Summe aller Einnahmen abgezogen wurde?

Die Einnahmen bestehen im Regelfall überwiegend aus dem Nettogehalt.

Diese Einnahmen können Sie einberechnen:

  • Nettoeinkünfte aus Lohn / Gehalt / Rente und Bonuszahlungen
  • Staatliche Zuschüsse, Kindergeld etc.
  • Einnahmen aus Vermietung, Verpachtung
  • Zins- und Kapitalerträge
  • Unterhaltszahlungen
  • Familiäre Kredite
  • sonstige Zahlungen

Demgegenüber stellen Sie Ihre Ausgaben für:

  • Wohnnebenkosten und Energieversorgung (Strom, Gas, Wasser)
  • Lebensmittel
  • Haushalts- und Pflegeprodukte
  • Kleidung
  • Auto (Sprit, Steuer, Versicherung)
  • Unterhaltung, Freizeit, Ausgehen, Hobbys, Sport
  • Abonnements und Mitgliedschaften
  • Telefon, Internet, Handy, Rundfunkbeitrag
  • Urlaub
  • Taschengeld der Kinder
  • Pauschale für Reparaturen / Neuanschaffungen
  • Laufende Raten für Kredite, Darlehen und Sparverträge
  • Versicherungsbeiträge
  • Unterhaltszahlungen
  • Beiträge zur privaten Altersvorsorge
  • Kontoführungs- und Depotgebühren
  • Bewirtschaftungskosten für andere Immobilien

und wofür Sie sonst noch regelmäßig Geld ausgeben.

Denken Sie auch an einen Betrag für Neuanschaffungen wie Kleidung oder Möbel, Zahlungen die nur einmal im Jahr anstehen und eine Reserve für Urlaube.

Von dem Ergebnis (Einnahmen minus Ausgaben) ziehen Sie nun ein Sicherheitspolster von ca. 200 Euro für unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen ab.

Ihre aktuelle Kaltmiete ignorieren Sie bei der Berechnung, schließlich wird diese in Zukunft ja entfallen.

Achtung: Doppelbelastung

Wer ein Haus baut, muss meist eine Zeit lang sowohl Kreditrate als auch Miete bezahlen – das Haus muss ja erstmal fertiggestellt werden. Ein Ausweg ist ein Kredit mit einer tilgungsfreien Zeit zu Beginn.

Nebenkosten beachten

Denken Sie aber daran, dass Sie nach dem Umzug von einer Wohnung in ein Haus mit höheren Kosten für Strom und Heizung rechnen müssen, zumindest solange keine alternativen Energiewege eingeschlagen werden, bspw. mit einer Photovoltaikanlage.

Es geht auch einfacher

Sie erhalten auch einen praxisnahen Wert, wenn Sie sich Ihre Kontoauszüge des letzten Jahres anschauen: Wieviel konnten Sie jeden Monat in etwa ansparen? Wenn Sie aktuell zur Miete wohnen, addieren Sie einfach die Kaltmiete hinzu.

Monatliche Kreditbelastung

Das Ergebnis dieser Rechnung bildet die Basis für Ihre monatliche Kreditbelastung. Vielleicht entdecken Sie so ganz nebenbei Kostenpunkte, welche Sie in Zukunft eigentlich sparen können.

Denken Sie daran: In Zukunft sind Sie für die Instandhaltung Ihrer Immobilie selbst verantwortlich. Daher ist es wichtig, kontinuierliche Rücklagen zu bilden. Mit diesen können Sie Reparaturen und Neuanschaffungen finanzieren.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Neben- und Instandhaltungskosten berechnen

Für die Neben- und Instandhaltungskosten kann man als Richtlinie monatlich 3,50€ pro Quadratmeter einkalkulieren. In Altbauten sind diese tendenziell immer etwas höher, in Neubauten hingegen etwas niedriger.

Und bedenken Sie: Nebenkosten, wie Strom, Heizung und Müllabfuhr müssen Sie natürlich weiterhin zahlen.

Beispielrechnung monatliche Kreditrate

  • Ihre aktuelle monatliche Warmmiete: 800 €
  • Monatliche Sparrate: 200 €
  • Neben- und Instandhaltungskosten für eine 80 m²- Immobilie: 280 € (3,50 € x 80 m²)
  • Maximale monatliche Kreditrate: 800 € + 200 € – 280 € = 720 €
In diesem Fall sollte die monatliche Belastung also maximal 720 € betragen.

Es ist aber ratsam, diesen Spielraum nicht bis zum Maximum auszureizen. Einen eventuellen Überschuss können Sie für eine jährliche Sondertilgung einsetzen.

Sie wissen nun, welche monatliche Rate Sie sich leisten können. Die zweite wichtige Frage ist: Über welchen Zeitraum möchten Sie den Kredit abbezahlen?

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Bis wann sollte ich mein Darlehen abbezahlt haben?

Damit Sie Ihre Rente sorglos genießen können, empfehlen wir Ihnen, den Baukredit spätestens im Rentenalter vollständig abbezahlt zu haben. So kann die Immobilie als Altersvorsorge dienen.

Wählen Sie Ihre Kreditlaufzeit entsprechend: Wer mit 40 Jahren einen Immobilienkredit aufnimmt, sollte eine Gesamtlaufzeit von maximal 25 – 27 Jahren, besser noch 20 Jahren, wählen.

Sie können sich auch für eine kürzere Laufzeit mit fest eingeplanten Sondertilgungen und / oder einer Anschlussfinanzierung entscheiden.

Achtung!

Sondertilgungen, wie eine Erbschaft könnten nicht wie erwartet eintreffen und die Wirtschaftlichkeit einer Anschlussfinanzierung ist abhängig von den dann geltenden Zinssätzen.

Alternative zur Selbstnutzung

Wer plant, nach Renteneintritt gar nicht mehr in der zu finanzierenden Immobilie zu wohnen, kann etwas anders planen.

Aus dem Verkauf oder der Vermietung der Immobilie kann möglicherweise die Restschuld getilgt werden.

Es besteht auch die Möglichkeit die Monatsraten weiterhin zu zahlen und zusätzlich eine günstigere Immobilie zu finanzieren.

Laufzeit und Monatsraten stehen fest – nun wird es interessant…

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wie viel Kredit kann ich bekommen?

Logischerweise ist es sinnvoll, schon vor der Immobiliensuche zu wissen, welche Preisregion überhaupt in Frage kommt.

In den meisten Fällen ist dies eng gekoppelt an die Frage, wie viel Kredit man bekommen kann.

Kreditinstitute sind darauf bedacht, ihr Risiko zu minimieren. Daher ermitteln sie die maximale Darlehenshöhe anhand von:

Von diesen Faktoren ist die Darlehenshöhe abhängig

  • Einkommen
  • Eigenkapital
  • Lebenshaltungskosten
  • Zins- und Tilgungssätzen

Auch der Wert einer Immobilie und dessen Nachhaltigkeit wird berücksichtigt.

Ihre monatliche Rate, die Sie als Kreditnehmer bis zur vollständigen Tilgung an die Bank bezahlen, setzt sich aus dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil zusammen.

Mit dieser Faustformel können Sie Ihre Kredithöhe selbst berechnen:

Darlehensbetrag berechnen

Darlehensbetrag = Monatliche Rate / (Sollzins + Tilgungssatz) x 1200

Oder wenn Sie alternativ die monatliche Belastung für einen bestimmten Betrag errechnen wollen:

Monatliche Rate berechnen

Monatliche Rate = Darlehensbetrag x (Sollzins + Tilgungssatz) / 1200

Für einen Darlehensbetrag von 200.000 € mit einem Sollzins von 2 % und einer anfänglichen Tilgung von 3 % müsste also eine monatliche Rate von 833 € gezahlt werden.

Können Sie sich jedoch eine Rate von 1.000 € erlauben, wäre ein Darlehen von 240.000 € möglich.

Die Sollzinsbindung besagt, wie lange der vereinbarte Zinssatz Gültigkeit hat. Dieser Zeitraum muss keineswegs mit der Gesamtlaufzeit der Finanzierung übereinstimmen.

Läuft die Zinsbindung vorher aus, muss eine Anschlussfinanzierung ausgehandelt werden – möglicherweise zu ganz anderen Zinskonditionen.

Zur Kreditvergabe mit Laufzeitplänen, die eine Anschlussfinanzierung beinhalten, berücksichtigen die Kreditinstitute auch die mögliche Zinsentwicklung.

Um sicher zu gehen, dass der Kreditnehmer sich die möglicherweise höhere Rate auch noch leisten kann, rechnen Kreditinstitute mit einem kalkulatorischen Zinssatz.

Es kann also sein, dass Sie die aktuelle Rate tatsächlich bezahlen könnten, das gewünschte Darlehen aber trotzdem nicht bekommen.

Bei dem Tilgungssatz handelt es sich um einen wichtigen Faktor, den der Darlehensnehmer vor der Aufnahme des Kredites mit der Bank festlegen muss.

So wird bei einer Baufinanzierung ein prozentualer Anteil der gesamten Baufinanzierungssumme festgelegt, welche der Kreditnehmer während eines Jahres an seine Bank zurückzahlt.

Üblicherweise wird bei der Kreditaufnahme ein Tilgungssatz von einem Prozent festgelegt.

Zahlt der Kreditnehmer nun über die Jahre jedes Jahr einen Prozent der ausstehenden Summe an seine Bank zurück, wird der ausstehende Betrag wegen der stetig sinkenden Schuld geringer.

Da bei einer Baufinanzierung meist ein Annuitätendarlehen aufgenommen wird, ist die Monatsrate (Summe aus Tilgung und Zinsen) während der Zinsbindungsdauer immer gleich hoch.

Vereinbaren Sie also mit Ihrer Bank eine anfängliche Tilgung von einem Prozent, würde bei einer Baufinanzierung in Höhe von 120.000 Euro im ersten Jahr 1.200 Euro, pro Monat also 100 Euro, an die Bank gezahlt werden.

So beträgt die monatliche Belastung 100 Euro + den Zinsanteil für Ihren Kredit. 

Wie hoch darf der Kaufpreis der Immobilie sein?

Zum maximalen Darlehensbetrag addieren Sie nun noch Ihr Eigenkapital, also den Betrag, den Sie aus eigenen Mitteln aufbringen können.

Die Summe, die sich daraus ergibt, zeigt Ihnen, wie viel Geld Sie für den Kauf oder Bau der Immobilie zur Verfügung haben.

Beachten Sie aber, dass zu dem Kaufpreis oder den Baukosten noch Nebenkosten hinzu kommen, wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer.

Maximaler Kaufpreis

Die Rechnung für die maximalen Hauskosten lautet also: Darlehensbetrag + Eigenkapital – Nebenkosten

Je mehr eigenes Geld Sie in die Finanzierung einfließen lassen, desto bessere Konditionen werden Sie angeboten bekommen. Bei manchen Kreditgebern ist es sogar Bedingung, dass Sie eigenes Geld mit einfließen lassen.

Wieviel Eigenkapital brauche ich bei einer Baufinanzierung?

Gut 20 Prozent der benötigten Summe sollten mit eigenen Mitteln finanziert werden, mindestens sollten jedoch die Erwerbsnebenkosten vom Eigenkapital abgedeckt sein.

Wer hingegen einen besonders hohen Kredit aufnimmt, der mehr als 80 Prozent der Kaufsumme ausmacht, muss mit hohen Zinsaufschlägen rechnen oder wird erst gar keinen Kreditgeber finden.

Wird eine Immobilie gar vollfinanziert, also zu hundert Prozent mit Kredit-Geld bezahlt, kann der Zinssatz um einen ganzen Prozentpunkt erhöht werden, was über die Jahre gesehen wesentlich höhere Kosten verursacht.

Wie viel Kredit kann ich bekommen?

Sonderfall Kapitalanleger:

Möchten Sie die Immobilie lediglich vermieten, kann es aus steuerlicher Sicht sinnvoll sein, nur wenig oder gar kein Eigenkapital einfließen zu lassen.

Wichtig ist dann jedoch, dass man von Beginn an sehr hoch tilgt und Sondertilgungen vereinbart, denn eine eventuelle Anschlussfinanzierung muss auch bei höheren Zinsen noch wirtschaftlich rentabel sein.

Welche Kosten kommen zusätzlich auf mich zu?

Neben dem Kaufpreis der Immobilie fallen bei einem Immobilienkauf noch weitere Kosten an.

Kalkulieren Sie die Nebenkosten unbedingt frühzeitig mit ein.

Die Kaufnebenkosten können je nach Bundesland und Einzelfall 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen – je nachdem ob eine Maklerprovision anfällt und wie hoch die Grunderwerbsteuer ist.

Zu den Kaufnebenkosten zählen:

  • Maklergebühr
  • Notarkosten und Grundbucheintrag
  • Grunderwerbsteuer
  • Renovierungs- und Modernisierungskosten
  • Neuanschaffungen für das Haus

Die Baunebenkosten liegen in der Regel noch einmal höher. Als Richtwert können Sie zwischen 15 bis 20 Prozent der Kosten für den eigentlichen Hausbau als Nebenkosten ansetzen.

Zu den Baunebenkosten werden alle Kosten gezählt, die zusätzlich zum Kaufpreis für das Grundstück und die Immobilie anfallen.

Zu den Baunebenkosten zählen:

  • Maklergebühr
  • Notarkosten und Grundbucheintrag
  • Grunderwerbsteuer
  • Baugenehmigungskosten
  • Erschließungskosten
  • Versicherungen
  • Neuanschaffungen für das Haus

Welche Förderprogramme kann ich nutzen?

Der Staat greift zukünftigen Bauherren und Immobilienbesitzern nämlich mit verschiedenen Förderprogrammen unter die Arme – mit zinsgünstigen Krediten, Tilgungszuschüssen oder steuerlichen Vorteilen.

Förderprogramme für Bauherren

  • Wohn-Riester
  • Zinsgünstige Kredite und Zuschüsse der KfW
  • Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
  • Unterstützung durch das Wohnraumförderungsgesetz
  • Baukindergeld
  • Regionale Förderprogramme der Länder und Kommunen
  • Hausbau mit kirchlicher Erbpacht
  • Arbeitgeberdarlehen

FAQ

Die Faustregel besagt, dass Sie nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Finanzierung aufwenden sollten. Der Rest wird nämlich durch die üblichen Ausgaben wie Lebensmittel beansprucht. Die monatliche Rate setzt sich aus der Tilgung der ursprünglichen Kreditsumme sowie den anfallenden Zinsen zusammen.
Bei einem Nettoeinkommen von 3000 Euro und einer Eigenkapitalhöhe von 10.000 Euro werden Sie einen Kredit von ca. 285.000 Euro bei einem Zinssatz von 2 % und einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren von Ihrer Bank erhalten.
Bei einem Nettoeinkommen von 2500 Euro und einer Eigenkapitalhöhe von 10.000 Euro werden Sie einen Kredit von ca. 235.000 Euro bei einem Zinssatz von 2 % und einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren von Ihrer Bank erhalten.
Je mehr Eigenkapital, desto besser. Wer eigenes Vermögen in die Immobilienfinanzierung einfließen lässt, verringert die Höhe des Kredites. Bei einem Kredit ohne Eigenkapital gilt: Tilgen Sie von Beginn an sehr hoch und vereinbaren Sie Sondertilgungen, denn eine eventuelle Anschlussfinanzierung muss auch bei höheren Zinsen noch wirtschaftlich rentabel sein.
Bei einem Nettoeinkommen von 2000 Euro und einer Eigenkapitalhöhe von 10.000 Euro werden Sie einen Kredit von ca. 190.000 Euro bei einem Zinssatz von 2 % und einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren von Ihrer Bank erhalten.

Valentin Drießen

CEO

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