Wohnung mieten: So finden Sie Ihr neues Zuhause

Von der Traumwohnung hat man meist sehr genaue Vorstellungen: Holzdielen, Balkon, hell soll sie sein – wenn die Lage dann noch möglichst zentral ist – perfekt. Doch spätestens bei der ersten Suche kommt das böse Erwachen: Die Wunschwohnung in der Großstadt zu einem akzeptablen Preis? Keine Chance.

Wer richtig sucht – erhöht seine Chancen

Den Traum also begraben? Das muss nicht sein. Wer richtig sucht, der wird auch finden.

Wir zeigen Ihnen wie und wo Sie suchen sollten und mit welchen Tricks Sie Ihre Chancen auf dem Wohnungsmarkt verbessern. So kommen Sie Ihrer Traumwohnung einen großen Schritt näher.

Die Wohnungssuche

1. Wo suche ich nach einer passenden Wohnung?

Es geht los. Voller Elan machen Sie sich an die Suche nach einem neuen Zuhause. Doch wo soll man eigentlich anfangen?

Auf der Suche nach einer passenden Wohnung, haben Sie verschiedene Möglichkeiten:

• Online-Angebote: Portale wie Immobilienscout24 oder Immowelt inserieren eine Vielzahl von Angeboten von privaten und kommerziellen Anbietern. Auch Plattformen wie ebay-Kleinanzeigen können sich bei der Wohnungssuche lohnen.
• Zeitungsanzeigen: Gerade in Tageszeitungen sind häufig viele Wohnungsanzeigen enthalten, bei denen Sie mit weniger Mitbewerbern rechnen können als bei der Suche über das Internet.
• Schwarze Bretter: Auch hier müssen Sie mit deutlich weniger Mitbewerbern konkurrieren als bei der Internetsuche.
• Bekanntenkreis: Nutzen Sie Ihr persönliches Netzwerk. Vielleicht wird ja gerade eine Wohnung frei oder es kennt einer Ihrer Kontakte jemanden, der jemanden kennt…

Was suche ich für eine Wohnung?

Die Ernüchterung kommt leider oft schon nach einer ersten Internetsuche: Zu wenig Angebote, zu hohe Mietpreise und fehlende Ausstattung sind insbesondere in Großstädten an der Tagesordnung.

Da hilft nur eins: Machen Sie sich genau klar, was Sie von Ihrer neuen Wohnung erwarten. Ist ein Balkon für Sie ein Muss? Benötigen Sie eine Einbauküche? Wo sind Sie zu Kompromissen bereit?

Ziehen Sie in eine neuen Stadtteil oder sogar in eine andere Stadt, fließen neben der Ausstattung der Wohnung auch weitere Faktoren ein:

• Wie ist die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel?
• Wo ist der nächste Supermarkt?
• Gibt es Grünflächen und Parks in der näheren Umgebung?
• Wie lange brauche ich zu meinem Arbeitsort?

Machen Sie sich also bewusst, was Ihnen besonders wichtig ist und worauf Sie zur Not verzichten könnten. Passen Sie Ihre Suche dann dementsprechend an.

Welche Wohnungstypen gibt es?

Etagen-Wohnung oder Loft? Penthouse oder Maisonette? Bei der Art der neuen Wohnung scheiden sich die Geister. Wir zeigen Ihnen, was die verschiedenen Wohnungstypen ausmacht:

• Etagen-Wohnung: Der Klassiker. Die Wohnung liegt mindestens im ersten Stock eines Wohnhauses und alle Zimmer befinden sich auf einer Etage.
• Maisonette-Wohnung: Zweigeschossige Wohnung.
• Terrassen-Wohnung: Wie der Name schon sagt, verfügt dieser Wohnungstyp über eine meist großzügige Terrasse.
• Apartment: Kann sowohl eine normale Wohnung mit einer gehobeneren Ausstattung sein, als auch eine Einliegerwohnung, die einen eigenen Eingang innerhalb eines großen Einfamilienhauses hat.
• Loft: Großzügige Flächen, oft auch in ehemaligen Industriebauten. Weite Räume, wenige Wände und viele Fenster sind charakteristisch für ein Loft.
• Penthouse-Wohnung: Wird auf ein Dach eines Wohnhauses aufgesetzt und hat eine luxuriöse Ausstattung.

Wie viel Miete kann ich mir leisten?

Die Geldfrage – daran führt bei der Wohnungssuche kein Weg vorbei. Wie viel Miete man sich am Ende des Monats leisten kann, hängt natürlich immer von den finanziellen Mitteln ab. Doch auch mit einem hohen Gehalt sollte die Miete einen gewissen Wert nicht überschreiten.

Als Faustregel gilt: Die Warmmiete der Wohnung sollte nicht mehr als ein Drittel des monatlichen Haushaltseinkommens ausmachen.

Wie lange dauert die Wohnungssuche?

Mal bekommt man eine Absage, mal überhaupt keine Antwort und mal nur einen Termin für eine Massenbesichtigung. Wohnungssuchende kennen das Problem – es dauert – und aus Wochen können schnell Monate werden.

Der zeitliche Aufwand richtet sich immer auch nach den Gegebenheiten des regionalen Immobilienmarktes. Daneben spielt natürlich Ihr finanzielles Budget eine entscheidende Rolle.

Eine Wohnungssuche kann sich also hinziehen. Passen Ihre Anforderungen nur schwer zu Ihrem Budget, wird die Wohnungssuche besonders langwierig und mitunter auch frustrierend. Machen Sie sich deshalb ein Bild des Marktes vor Ort und richten Sie Ihre Suche auch danach aus, was Sie mit Ihrem Budget auf dem regionalen Immobilienmarkt finanzieren können.

Brauche ich einen Makler?

Wenn man nichts findet, ist der letzte Ausweg häufig die professionelle Unterstützung eines erfahrenen Maklers.


Vorteil: Ein Makler kennt sich meist sehr gut im örtlichen Immobilienmarkt aus und kann auf Sie zugeschnittene Angebote ausfindig machen.

Das kann Ihnen nicht nur Zeit und Nerven sparen, auch organisatorische Aufgaben wie die Vereinbarung von Besichtigungsterminen werden vom Makler übernommen. Gerade bei einer größeren Entfernung zwischen Ihrem aktuellen und dem neuen Wohnort und kann ein Makler die Wohnungssuche deutlich erleichtern.

Nachteil: Die Kosten für die Beauftragung des Maklers können einen nicht unerheblichen Teil ausmachen und richten sich in der Regel nach der Höhe der Kaltmiete der neuen Wohnung.

Bei der Übernahme der Maklerprovision gilt bei Vermietungen das Bestellerprinzip. 

Wer zahlt den Makler bei der Vermietung?

Das Bestellerprinzip besagt: Wer den Makler beauftragt („bestellt“) hat, muss ihn auch bezahlen. Das ist aber nicht zwingend immer der Mieter.

Kommt ein Mietvertrag zustande, steht dem Makler eine Provision zu. Ist der Makler dabei für Sie auf die Suche gegangen und hat aktiv den Vermieter kontaktiert, müssen Sie als Mieter die Provision zahlen. Hat sich der Vermieter aber bereits im Vorfeld an den Makler gewandt, zahlt der Vermieter die Provision.

Sie können also unbesorgt bei einem Makler nachfragen, ob dieser Mietwohnungen im Angebot hat.

2. Die Besichtigung

Wie spreche ich den Vermieter an?

Haben Sie eine passende Anzeige gefunden, verlieren Sie keine Zeit. Nehmen Sie Kontakt mit dem Vermieter bzw. dem Makler auf und vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin.

Grundsätzlich gilt bei allen Suchanfragen: „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“. Ob die Kontaktaufnahme per E-Mail oder Anruf geschieht, ist dabei Ihnen überlassen bzw. richtet sich danach, was der Vermieter angegeben hat.

In jedem Fall lohnt es sich, bereits einige grundlegende Informationen zu Ihnen mitzuteilen, die dem Vermieter einen ersten Eindruck ermöglichen. Stellen Sie sich deshalb kurz vor und formulieren Sie Ihr Interesse an der Wohnung. 


Wie überzeuge ich den Vermieter / den Makler?

Wenn vor der Traumwohnung schon eine große Menge anderer Bewerber warten, ist das natürlich frustrierend. Gerade bei Massenbesichtigungen sollten Sie deshalb versuchen, im Gedächtnis zu bleiben und die eigenen Chancen damit zu erhöhen.

Seien Sie unbedingt pünktlich und achten Sie auf ein gepflegtes Äußeres. Auch eine Bewerbermappe mit den nötigen Unterlagen kann bei der Besichtigung helfen. Damit signalisieren Sie ernsthaftes Interesse an der Wohnung und zeigen, dass Sie sich gut vorbereitet haben. Zusätzlich sollten Sie sich auf Fragen des Vermieters einstellen und diese ehrlich beantworten.

11 Fragen, die der Vermieter stellt

• Was machen Sie beruflich?
• Können Sie die Miete selber stemmen oder bekommen Sie Unterstützung?
• Bestehen Schulden aus bisherigen Mietverhältnissen?
• Warum möchten Sie umziehen?
• Mit wie vielen Personen möchten Sie einziehen?
• Wer sind die anderen einziehenden Personen (Lebenspartner, Mitbewohner etc.)?
• Haben Sie Haustiere?
• Wie lange beabsichtigen Sie in der Wohnung zu wohnen?
• Können Sie einen Bürgen als Sicherheit stellen?
• Spielen Sie ein Musikinstrument?
• Rauchen Sie?

Welche Unterlagen brauche ich für den Vermieter?

Haben Sie eine Wohnung ausgewählt, verlangt der Vermieter in der Regel im Vorfeld folgende Unterlagen von Ihnen:

• Mieterselbstauskunft / Lebenslauf
• Kopie des Personalausweises
• Kopie Ihres Arbeitsvertrages
• Gehaltsnachweise
• Nachweis über bisherige Mietzahlungen / Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
• SCHUFA-Bonitätsauskunft bzw. Selbstauskunft
• Eventuelle Mietbürgschaft

Wie sieht der perfekte Besichtigungstermin aus?

• Vereinbaren Sie möglichst eine Besichtigung bei Tageslicht, um die Lichtverhältnisse der Wohnung beurteilen zu können.
• Auch eine Einzelbesichtigung ist empfehlenswert, um nicht in einer Masse an Bewerbern unterzugehen und individuelle Fragen stellen zu können. Das bestimmen jedoch in der Regel die Vermieter.
• Halten Sie die Wohnung auf eigenen Fotos fest, um den persönlichen Eindruck auch nach der Besichtigung noch zu erhalten.
• Gefällt Ihnen die Wohnung, zeigen Sie ihr Interesse und bemühen Sie sich um einen guten Eindruck beim Vermieter.

Tipp: Vorbereitung ist alles

Bringen Sie die für den Mietvertrag notwendigen Unterlagen im Idealfall gleich zur Wohnungsbesichtigung mit. Damit erhöhen Sie ihre Chancen!


Was muss ich bei der Besichtigung beachten?

Bei der Besichtigung müssen Sie oft in kürzester Zeit viele Informationen aufnehmen: Ausstattung, Besonderheiten, Wünsche des Vermieter, die Nachbarschaft – das kann sich keiner alles merken.

Damit Sie nicht den Überblick verlieren, haben wir die wichtigsten Punkte für Sie gesammelt:

Umgebung

• Gibt es Einkaufsmöglichkeiten?
• Wie ist die Anbindung?
• 
Sind Grünflächen in der Umgebung?

• Wie lange benötigen Sie bis zum Arbeitsort?

Zustand der Wohnung

• Wie sieht das Treppenhaus aus?
• Ist die Wohnung gepflegt?
• Wie riecht es? Gibt es Lärm?
• Reicht das Tageslicht aus?
• Gehören noch weitere Räume zur Wohnung? (Keller, Dachboden etc.)
• Wie ist die Qualität der Fenster und Türen?
• 
Wie ist der Zustand der Sanitäranlagen und Elektroanschlüsse?

Fragen an den Vermieter


• Wie ist die Ausstattung?
• Wie bewertet der Vermieter den Zustand der Wohnung?
• Welche Pflichten haben Sie als Mieter in dieser Wohnung?

• Wie ist die Nachbarschaft?
• Welche Nebenkosten sind in der Warmmiete enthalten und was muss selbstständig angemeldet werden?

Unser Rat: Insbesondere bei den Nebenkosten unterscheiden sich die Regelungen von Wohnung zu Wohnung und können einen großen Kostenfaktor ausmachen. Informieren Sie sich deshalb detailliert, welche Betriebskosten in der Warmmiete abgedeckt werden.

Was sagt mir der Energieausweis?

Der Energieausweis kann Aufschluss darüber geben, mit welchem Energieverbrauch Sie später rechnen können. Seit Mitte 2014 sind Vermieter verpflichtet, dem potentiellen Mieter bereits bei der Besichtigung der Wohnung den Energieausweis vorzulegen.

Grundsätzlich gilt: Je höher der ausgewiesene Kennwert im Energieausweis, desto höher liegen die zu erwartenden Heizkosten. Ein guter Kennwert liegt unter 75 Kilowattstunden Energie pro Quadratmeter.

Einen noch detaillierten Aufschluss liefert allerdings die Nebenkostenabrechnung, da diese die Kosten unter Realbedingungen aufzeigt.

3. Der Mietvertrag

Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

Neben dem gängigen und normalen Mietvertrag gibt es besondere Varianten des Mietvertrags, die Regelungen für die Länge des Mietverhältnisses oder die Höhe der Miete festlegen:

• Zeitmietverträge: Setzen eine Befristung des Mietverhältnisses bereits im Vertrag fest. Nach Ablauf dieser Zeitspanne endet das Verhältnis dann automatisch.
• Staffelmietverträge: Bei einem Staffelmietvertrag wird bereits im Vorfeld im Mietvertrag eine spätere Mieterhöhung fest vereinbart. Zum Beispiel kann festgelegt werden, dass sich die Nettokaltmiete jährlich um 50 Euro erhöht. Maximal darf die Miete dabei um nicht mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren ansteigen.
• Indexmietverträge: Ein Indexmietvertrag koppelt die allgemeinen Lebenshaltungskosten an die Höhe der Miete. Dadurch richtet sich die Mieterhöhung nach der allgemeinen Teuerungsrate, dem sogenannten Preisindex. 

Was steht im Mietvertrag?

Ein Mietvertrag kann oft unübersichtlich sein und enthält eine Vielzahl von Klauseln. Welche Informationen für Sie besonders relevant sind, haben wir für Sie hier festgehalten:

• Vertragsparteien (Mieter und Vermieter)
• Mietumfang (Was wird angemietet?)
• Mietdauer (Wird eine Befristung des Mietvertrages vereinbart?)
• Miethöhe
• Betriebskosten
• Mietkaution
• Umgang mit Schönheitsreparaturen
• Hausordnung
• Weitere Regelungen und Klauseln, zum Beispiel zu Haustieren

Einmal unterschrieben ist der Vertrag gültig

Prüfen Sie den Mietvertrag vor der Unterzeichnung genau. Auch bei „Standardverträgen“ sollten Sie darauf nicht verzichten und die Meinung eines Sachverständigen einholen.

Wie hoch ist die Mietkaution?


Die Mietkaution soll dem Vermieter Sicherheit bieten und ihn für die Zukunft gegen mögliche Zahlungsausfälle oder offene Forderungen aus dem Mietverhältnis absichern. Die Höhe der Kaution wird im Mietvertrag vereinbart. Als Höchstbetrag sind drei Nettokaltmieten festgeschrieben.

Die gängige Methode ist die sogenannte Barkaution, bei der Sie als Mieter die Kaution entweder in bar an den Mieter übergeben oder überweisen. Sie sind dabei berechtigt, die Kaution auch in drei Monatsraten zu zahlen. Neben der Barkaution gibt es die Möglichkeit einer Bankbürgschaft oder einer Bürgschaft durch Privatpersonen.

Der Vermieter ist seinerseits verpflichtet, die Kaution unabhängig und getrennt von seinem übrigen Vermögen auf einem eigens dafür erstellten Konto anzulegen.

Ist das Mietverhältnis beendet und es bestehen keine Ansprüche des Vermieters, muss dieser die Kaution mit den in der Zwischenzeit angefallenen Zinsen zurückzahlen.

Wie funktioniert eine Mietkautionsbürgschaft?

Die Mietkaution kann eine Menge Geld ausmachen, die Sie erst beim Auszug wiedersehen.

Doch es geht auch anders: Eine Mietbürgschaft ist eine Möglichkeit, die Kosten für die Mietkaution nicht in Form einer Überweisung an den Vermieter zu tätigen, sondern einen Bürgen als Sicherheit für den Vermieter einzusetzen.

In diesem Fall müssen Sie keine Kaution bezahlen. Eine Mietkautionsbürgschaft wird entweder von Privatpersonen, Versicherungen oder Banken übernommen. Sinnvoll kann dies besonders dann sein, wenn die Kaution nicht in Ihr finanzielles Budget passt. Privatpersonen sind in der Regel Familienangehörige mit positiver Bonität.

Unser Rat: Ein Vermieter muss keine Kautionsbürgschaft akzeptieren. Sprechen Sie diese Option deshalb frühzeitig an. Da der Vermieter erheblichen bürokratischen Aufwand gegenüber der normalen Barkaution sparen kann und Kosten für die Kontoverwaltung spart, kann eine Mietkautionsbürgschaft für beide Parteien vorteilhaft sein.

4. Die Übergabe

Wofür brauche ich ein Übergabeprotokoll?

Bevor die Möbel an die richtige Stelle kommen und Sie in Ihr neues Zuhause einziehen, steht noch die Übergabe der Wohnung an.

Die Übergabe findet spätestens am Tag des im Mietvertrag vereinbarten Einzugstermins statt. Damit Sie mit der nötigen Ruhe und Zeit die Übergabe durchführen können, bietet sich ein Zeitpunkt nach dem Auszug des Vormieters und vor Ihrem Einzug an. Bestehen Sie in jedem Fall auf die Erstellung eines Übergabeprotokolls und halten Sie etwaige Mängel darin fest.

Beim Auszug dient Ihnen das Protokoll als Nachweis, dass Schäden nicht durch Sie verursacht wurden. Im Protokoll werden auch die Zählerstände für die Versorgungswerke dokumentiert.

Vereinbaren Sie in jedem Fall eine Übergabe bei Tageslicht, um Abnutzungen oder Mängel besser zu erkennen. Das Protokoll wird von allen anwesenden Personen unterschrieben und im Nachhinein allen Parteien schriftlich zur Verfügung gestellt.

Inhalt eines Übergabeprotokolls

• Datum des Protokolls
• Datum des Einzugs
• Nennung des Objekts inklusive aller Ausstattungsmerkmale
• Anwesende Personen bei der Übergabe
• Festgehaltene Mängel und Schäden
• Zählerstände
• Festlegung der Mietkaution (Höhe, Zahlungsweise etc.)
• Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen


Musterprotokoll zum Download

Gerne können Sie unsere kostenlose Vorlage für Ihr Übergabeprotokoll nutzen. Einfach herunterladen, ausdrucken und zur Wohnungsübergabe mitbringen.

5. Der Einzug

Wo muss ich mich überall ummelden?

Wenn Sie den Einzug erfolgreich gemeistert haben, vergessen Sie nicht, Ämter und Behörden über Ihre neue Adresse zu informieren. Die Kosten für die Ummeldung beim Einwohnermeldeamt liegen durchschnittlich bei zehn Euro und sind im Formular zur Ummeldung vermerkt.

Diese Ämter müssen Sie über Ihren Umzug informieren

• Einwohnermeldeamt
• Finanzamt
• Arbeitsamt
• Sozialämter
• Familienkasse
• Bafög-Amt
• Kindergärten / Kindertagesstätten / Schulen
• Kfz-Zulassungsstelle
• Versicherungen (Krankenkassen, Haftpflicht, Hausrat etc.)
• Beitragsservice für Rundfunkgebühren / GEZ
• Mobil-, Telefon- und Internetanbieter

Wie verhalte ich mich als Mieter richtig?

• Zahlen Sie Ihre Miete pünktlich. Richten Sie sicherheitshalber einen Dauerauftrag bei Ihrer Bank ein, um keine Zahlungen zu vergessen.
• Beachten Sie die Hausordnung. Gerade bei den Ruhezeiten sollten Sie Rücksicht auf Ihre Nachbarn nehmen und sich an die Regelungen der Hausordnung halten.
• Melden Sie Mängel in der Wohnung schnellstmöglich an Ihren Vermieter.
• Vermieten Sie die Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters unter.
• Führen Sie keine Umbaumaßnahmen durch, ohne diese genau mit dem Vermieter abzusprechen.

Mieterhöhungen – zulässig oder nicht?

Grundsätzlich gilt: Die Kaltmiete darf innerhalb von drei Jahren insgesamt um maximal 20 Prozent gegenüber der ursprünglichen Miete erhöht werden. Ist diese Grenze erreicht, muss der Vermieter mit der nächsten Erhöhung drei Jahre warten.

Die Miete darf dabei nicht willkürlich erhöht werden. Will Ihr Vermieter die Miete erhöhen, muss er sich dabei an eine Reihe von Bedingungen halten, unter denen eine Erhöhung zulässig ist.

Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

• Der Mieter muss per Schreiben über die Erhöhung informiert werden. Darin muss die Begründung dargelegt werden.
• Die Miete darf erst mit Beginn des dritten Monats nach Erhalt des Schreibens erhöht werden.

Mieterhöhung durch Modernisierungsmaßnahmen

• Der Mieter muss drei Monate vor Beginn der Maßnahmen per Schreiben über Art, Umfang, Beginn und Dauer informiert werden.
• Die zu erwartende Mieterhöhung muss genannt werden.
• Es dürfen nicht mehr als acht Prozent der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umgelegt werden.
• Der Mieter muss auf die Möglichkeit hingewiesen werden, der Erhöhung zu widersprechen.
• Die Mieterhöhung darf erst nach Abschluss der Maßnahmen erfolgen, dazu bedarf es eines weiteren Schreibens durch den Vermieter.
• Drei Monate nach dem zweiten Schreiben ist erstmalig die neue Miete zulässig.
• Wichtig: Schränken die Arbeiten die Nutzung der Wohnung ein, haben Sie als Mieter für diese Zeit ein Recht auf Mietminderung. Davon ausgenommen sind Maßnahmen zur energetischen Modernisierung.

Vertraglich vereinbarte Mieterhöhungen

• Die Erhöhung muss im Staffelmietvertrag festgehalten sein
• Die Erhöhung ist im Indexmietvertrag festgeschrieben

Welche Versicherungen sind für die Wohnung wichtig?

Folgende Versicherungen sind bei der ersten eigenen Wohnung für Sie wichtig:

• Private Haftpflichtversicherung: Eine private Haftpflichtversicherung ist ein absolutes Muss und eine der wichtigsten Versicherungen von allen. Wenn Sie für einen Schaden aufkommen müssen, den Sie verursacht haben, greift die private Haftpflichtversicherung und kann Ihnen erhebliche Kosten ersparen.
• Hausratversicherung: Bei einem Wasserschaden kann an Ihrer Einrichtung eine Menge Schaden entstehen. Hier kann eine Hausratversicherung Sie gegen unvorhergesehene Schadensfälle absichern. Dazu zählt auch der Fahrraddiebstahl.