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So finden Sie die Bank mit den besten Konditionen und vermeiden teure Fehler


Welche Finanzierungsform ist für mich optimal?

Wie viel Eigenkapital sollte man einbringen?

Und welche Fehler sind bei der Immobilienfinanzierung unbedingt zu vermeiden?

Dieser Ratgeber klärt alle Ihre Fragen rund um die Immobilien- und Baufinanzierung, damit Sie die richtige Bank finden und Ihr Immobilienprojekt ein voller Erfolg wird.

Hausbank vs. Online-Direktbank – Welche ist die richtige Bank für mich?

Checkliste zur Baufinanzierung

Laufzeit, Tilgung, Zinsbindung? Habe ich alle Einzelheiten berücksichtigt? Damit Sie Fehler von vornherein vermeiden und die garantiert besten Konditionen aushandeln, nutzen Sie unsere Checkliste zur Baufinanzierung.

Wer früher einen Kredit für seinen Immobilienkauf benötigte, ging zu seiner Hausbank, ließ sich dort von seinem Bankberater ausführlich informieren und schloss anschließend einen Darlehensvertrag ab.

Seit Mitte der 90er Jahre bekommt die klassische Filialbank jedoch starke Konkurrenz: Immer mehr Online-Direktbanken erobern den Markt und werben mit einer schnelleren und vor allem günstigeren Baufinanzierung.

Doch ist ein Kredit bei einer Direktbank wirklich lukrativer und mit welchen Vorteilen überzeugt die Hausbank?

Hausbank und Direktbank im Service-Vergleich

Bei der Hausbank steht der Service an erster Stelle. Der gute Kundendienst zeigt sich in einem dichten Filialnetz, persönlichen Beratungsgesprächen und einem gewachsenen Vertrauensverhältnis zum Bankberater.

Bei der Direktbank hingegen gibt es in der Regel keine Filialen, sondern der Kontakt verläuft ausschließlich über Telefon und Internet. Die moderne Technik, Internetrechner und Onlineformulare sorgen für schnellere Prozesse und Abwicklungen – allerdings geht es dabei wesentlich unpersönlicher zu.

Auf individuelle Sonderwünsche kann ein Onlineformular nur bedingt eingehen und wenn man Extras am Telefon erfragt, landet man nur selten bei dem Berater, mit dem man am Vortag telefoniert hat.

Bei einer einfachen Finanzierung ist das kaum ausschlaggebend. Strebt man allerdings eine etwas kompliziertere Form der Baufinanzierung an, die beispielsweise Sondertilgungsrechte, Zinsrabatte oder einen zusätzlichen Kredit der KfW-Förderbank beinhaltet, ist es meist einfacher, wenn man einen Gesprächspartner hat, der einen persönlich umfassend beraten kann.

Hausbank und Direktbank im Konditionen-Vergleich

Die vielen Filialen und das Personal, das den guten Service der Hausbanken gewährleistet, müssen natürlich finanziert werden. Daher können Filialbanken im Vergleich mit Onlinebanken in der Regel etwas schlechtere Konditionen anbieten.

Statistiken zeigen, dass Direktbanken Baufinanzierungen im Durchschnitt um 0,25 bis 0,5 Prozentpunkte günstiger anbieten als Hausbanken, da ihr technik-orientierter Ansatz mit mehr Effizienz und deutlich weniger Personalkosten einhergeht und sie sich bei ihren Konditionen sehr stark am Leitzins orientieren können.

Gerade bei einer großen Kreditsumme macht sich der niedrigere Zinssatz deutlich bemerkbar.

Banken wollen ihr Geld loswerden

Banken müssen für nicht genutztes Geld einen Strafzins an die Europäische Zentralbank zahlen. Das bedeutet: Die Banken verlieren Geld, wenn sie Kredite nicht vergeben. Da Baufinanzierungen in der Regel eine vergleichsweise hohe Kreditsumme beinhalten, ist der Markt entsprechend umkämpft.

Verhandlungssache: Hausbank vs. Direktbank

Allerdings sind Direktbanken weniger kompromissbereit als Hausbanken.

Onlineanbieter favorisieren einfache Finanzierungen, die sich schnell bearbeiten lassen und kein großes Risiko mit sich bringen. Wer eine Immobilie kaufen möchte, die als schwer verwertbar gilt, zum Beispiel, weil sie unter Denkmalschutz steht oder stark sanierungsbedürftig ist, kann ebenso eine Absage erhalten wie ein Selbstständiger, dessen Einkommensverhältnisse kompliziert sind und von der Norm abweichen.

Bei einer Hausbank sieht das oftmals anders aus, denn der Bankberater kennt seinen Kunden und somit auch die Einkommenssituation im idealen Fall seit vielen Jahren. Zudem möchte die Hausbank in der Regel ihre Kunden behalten und ist somit häufig eher zu Verhandlungen bereit als die Direktbank.

Viele Hausbanken haben einen gewissen Spielraum bei ihren Konditionen und lassen sich auf einen Kompromiss ein. Dieser kann sich in einem Entgegenkommen bei den Zinssätzen, oder auch in einer größeren Flexibilität hinsichtlich von Sondertilgungsrechten etc. zeigen.

Es wird nur selten der Fall sein, dass eine Hausbank die gleichen Konditionen wie eine Direktbank ermöglichen kann, allerdings ist der Service- und Beratungsfaktor nicht zu unterschätzen, zum Beispiel bei der späteren Anschlussfinanzierung oder im Fall eines vorzeitigen Wiederverkaufs der Immobilie.

Bei einer Onlinebank bringt eine Nachverhandlung in der Regel keine weiteren Vergünstigungen und Sonderkonditionen mit sich.

Fazit: Welche ist die richtige Bank für mich?

eine hastig getroffene Entscheidung zur Baufinanzierung kann schnell zu einem großen Stolperstein werden.

Trotz der normalerweise etwas teureren Konditionen bei der Hausbank lohnt es sich, ein Gespräch mit dem persönlichen Bankberater zu führen und sich auch dort ein Angebot für eine Baufinanzierung einzuholen. Empfehlenswert ist es, vorher mehrere Kreditangebote von Direktbanken anzufordern und das günstigste Angebot als Verhandlungsgrundlage zum Gespräch mitzunehmen.

Nicht nur auf die Zinsen achten

Bei dem Aushandeln der Baufinanzierung ist ein passendes Konzept genauso wichtig wie die Höhe der Zinsen.

Ihre Kundentreue und Ihre Einkommenssituation können die Kreditkonditionen durchaus beeinflussen, sodass das letztendliche Angebot der Hausbank durch eine gute Kombination aus niedrigem Zinssatz und individueller Beratung überzeugender sein kann als das etwas günstigere Kreditangebot einer Direktbank.

Auf jeden Fall ist es ratsam, sich umfangreich zu informieren, denn eine hastig getroffene Entscheidung zur Baufinanzierung kann schnell zu einem großen Stolperstein werden.

Was sind die Vorteile einer Hausbank bei der Baufinanzierung?

  • Persönliche Beratung
  • Flexibilität
  • Sonderkonditionen für kompliziertere Finanzierungsvorhaben
  • Eher zu Risiken bereit

Was sind die Vorteile einer Direktbank bei der Baufinanzierung?

  • Günstigere Zinsen
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Einbringen von Eigenkapital vs. Vollfinanzierung – Wie viel Eigenkapitel brauche ich?

Die meisten Menschen, die sich für den Kauf oder den Bau einer Immobilie entscheiden, müssen dafür einen Kredit aufnehmen. Nur die wenigsten nehmen jedoch die komplette Kaufsumme auf – in der Regel setzen sie zumindest einen Teil ihres Eigenkapitals ein, um das Darlehen möglichst gering zu halten.

Zum Eigenkapital gehört nicht nur das Guthaben auf sämtlichen Giro- und Sparkonten, sondern auch Lebensversicherungen, Bausparverträge und Depots.

Tipp: Auch Grundstücke sind Eigenkapital

Haben Sie das Grundstück, auf dem Ihr Bauvorhaben geplant ist, schon erworben? Dann können Sie dieses ebenfalls als Eigenkapital einbringen. Wichtig ist, dass das Grundstück schuldenfrei und in Ihrem alleinigen Besitz ist.

Wozu Eigenkapital? Kann ich so die Zinsen senken?

Ja, wer Eigenkapital einfließen lässt, verringert dadurch die Höhe des Kredites – und dies schlägt sich positiv auf die Zinsen nieder. Für die Kreditinstitute bedeutet ein geringeres Darlehen auch ein reduzierteres Ausfallrisiko und das honorieren die Kreditgeber mit niedrigeren Zinssätzen.

Wer hingegen einen besonders hohen Kredit aufnimmt, der mehr als 80 Prozent der Kaufsumme ausmacht, muss mit hohen Zinsaufschlägen rechnen. Liegen die Beleihungen bei 100 Prozent des Kaufpreises, so kann der Zinssatz sogar um einen ganzen Prozentpunkt erhöht werden.

Mit einer größeren Summe Eigenkapital, die mindestens 20 Prozent des Kaufpreises ausmacht, kann man diese hohen Zinsaufschläge umgehen.

Ein weiterer Vorteil ist, dass ein kleines Darlehen schneller abbezahlt ist. Bei großen Kreditsummen ist häufig eine Anschlussfinanzierung nötig – und diese bringt immer ein Risiko von deutlich höheren Zinsen mit sich. Deshalb ist es ratsam, möglichst viel Eigenkapital einzubringen und von Beginn an hoch zu tilgen.

Soll ich mein gesamtes Vermögen einbringen?

Trotz der positiven Auswirkung von Eigenkapital auf den Zinssatz, ist es in der Regel dennoch nicht empfehlenswert, sein komplettes Geld in die Finanzierung zu stecken – einen kleinen Sicherheitspuffer von zwei bis drei Monatsgehältern sollte man auf jeden Fall in der Hinterhand behalten.

Mit einer Liquiditätsreserve in Höhe von einigen Tausend Euro sorgt man dafür, dass unvorhergesehene Reparaturen und Ausgaben oder eine Bauverzögerung nicht zum finanziellen Stolperstein wird.

Wie viel Eigenkapital sollte ich denn haben?

Wer ein Haus kauft oder baut, muss nicht nur den Kaufpreis bezahlen, sondern auch eine beachtliche Summe an Kaufnebenkosten aufbringen.

Die Kauf- bzw. Baunebenkosten können je nach Bundesland und Einzelfall acht bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen.

Zu den Kaufnebenkosten zählen:

  • Maklergebühr
  • Notarkosten
  • Grunderwerbssteuer
  • Renovierungs- und Modernisierungskosten und
  • Neuanschaffungen für das Haus.

Zu den Baunebenkosten zählen

  • Maklergebühr
  • Notarkosten
  • Grunderwerbssteuer
  • Baugenehmigungskosten
  • Erschließungskosten
  • Versicherungen und
  • Neuanschaffungen für das Haus.

Finanzexperten raten dazu, dass zumindest die Höhe der Nebenkosten komplett vom Eigenkapital abgedeckt sein sollte.

Was zählt bei der Baufinanzierung als Eigenkapital?

  • Bargeld
  • Festgeld und Tagesgeld
  • Spargeld
  • Wertpapiere, Aktien, Schatzbriefe und Fonds
  • Zum Verkauf stehende Immobilien
  • Eigenes Baugrundstück
  • Bausparguthaben
  • Arbeitgeberdarlehen
  • Zinsfreie Darlehen von Verwandten ohne feste Rückzahlungsraten
  • Eigenleistungen beim Bauvorhaben

Ich habe kein Eigenkapital. Ist auch eine Vollfinanzierung möglich?

In einigen wenigen Fällen, nämlich dann, wenn die Kreditnehmer Kapitalanleger sind, die die Immobilie vermieten wollen, kann es aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein, nur wenig oder gar kein Eigenkapital einfließen zu lassen.

In diesem Fall können die Darlehenszinsen nämlich steuerlich geltend gemacht werden. Stellt der Kreditnehmer aufgrund seines hohen und sicheren Einkommens kein Risiko für die Bank dar, kann es sein, dass diese eine Vollfinanzierung ermöglicht.

Wichtig ist dann jedoch, dass man von Beginn an möglichst hoch tilgt und Sondertilgungen vereinbart, damit die Restsumme nach der Kreditlaufzeit möglichst gering ist – denn die Anschlussfinanzierung muss auch bei eventuell höheren Zinsen noch tragbar sein.

Fazit: Brauche ich Eigenkapital um meine Immobilie zu finanzieren?

In der Regel: Ja. Bei einer Vollfinanzierung sind Banken meist vorsichtiger oder lassen sich das zusätzliche Risiko mit erhöhten Zinsraten vergüten. Wer also die für sich besten Konditionen erhalten möchte, sollte so viel Eigenkapital in die Finanzierung einfließen lassen wie möglich.

Tipp: Denken Sie an Eigenleistungen

Auch wenn Sie kein relevantes Vermögen zur Einbringung besitzen, können Sie Arbeiten, die Sie selber übernehmen können, als Eigenleistung anrechnen. Man spricht hier auch von einer „Muskelhypothek“.

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Rechner: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Bevor Sie sich auf die Suche nach einem Haus oder einem Baugrundstück machen, sollten Sie sich genau überlegen, welche Immobilie Sie sich überhaupt leisten können.

Die allermeisten müssen einen Kredit aufnehmen, denn kaum jemand hat die komplette Kaufsumme auf dem Sparkonto liegen. Doch so verlockend es ist, einfach einen Kredit in der Höhe des Traumhauses aufzunehmen – man muss auch darüber nachdenken, dass dieser Kredit in monatlichen Raten zurückbezahlt werden muss. Und zwar möglichst bis zum Eintritt ins Rentenalter, damit die Immobilie als Altersversorgung dienen kann.

Auch die Kreditinstitute sind darauf bedacht, nur Darlehen zu vergeben, die für sie kein Risiko bedeuten. Deshalb muss die Kreditsumme für beide Parteien realistisch bleiben.

Tipp: Lassen Sie die Immobilie bewerten

Möchten Sie eine Immobilie erwerben, sollten Sie deren Wert möglichst präzise einschätzen können. Ein professionelles Gutachten ist eine gute Basis für Preisverhandlungen und ein niedrigerer Preis bedeutet auch geringere Kreditbelastung.

Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zum Thema Immobilienbewertung.

Wie hoch darf meine monatliche Rate sein?

In der Regel müssen Sie Ihren Kredit Monat für Monat in einer festgelegten Rate zurückzahlen – und zwar über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg. Diese setzt sich aus der Tilgung der ursprünglichen Kreditsumme sowie den anfallenden Zinsen zusammen.

Planen Sie deshalb immer langfristig und kalkulieren Sie nicht zu knapp.

Für die Berechnung der monatlichen Rate können Sie Ihre aktuelle Kaltmiete als Grundlage nehmen. Können Sie jeden Monat eine bestimmte Summe sparen, die Sie auch nicht für Ihren Urlaub, Kleidung, Versicherungen etc. benötigen? Dann können Sie diesen Betrag zur aktuellen Kaltmiete dazu addieren.

Da Sie in Ihrer Immobilie selbst für die Instandhaltung verantwortlich sind, sollten Sie kontinuierlich eine Rücklage bilden, mit der Sie dann Reparaturen und Neuanschaffungen finanzieren können. Zudem müssen Sie, wie bisher auch, Nebenkosten, wie Strom, Heizung und Müllabfuhr, bezahlen.

Als Richtlinie kann man für die Nebenkosten plus die Instandhaltungskosten 3,50 Euro pro Quadratmeter kalkulieren.

Eine Beispielsrechnung:

  • Ihre aktuelle monatliche Kaltmiete: 800 €
  • Durchschnittliches monatliches Erspartes: 200 €
  • Neben- und Instandhaltungskosten für eine 80 m²-Immobilie: 280 € (3,50 € x 80 m²)
  • Maximale monatliche Kreditrate: 800 € + 200 € – 280 € = 720 €

In diesem Fall sollte die monatliche Belastung also maximal 720 € betragen. Es ist aber ratsam, diesen Spielraum nicht bis zum Maximum auszureizen.

Kalkulieren Sie nicht zu knapp

Lassen Sie sich in der Berechnung Ihrer monatlichen Belastung noch etwas Spielraum, um auch auf Unvorhersehbares reagieren zu können. Dies gilt insbesondere für Selbstständige, deren Auftragslage schwankend ist.

Welche Kreditlaufzeit sollte ich wählen?

Neben der ausgerechneten Monatsrate ist die Kreditlaufzeit entscheidend.

Wie viele Jahre haben Sie Zeit, den Kredit abzubezahlen?

Da es empfehlenswert ist, den Kredit möglichst im Rentenalter vollständig abbezahlt zu haben, sollte man die Laufzeit dementsprechend wählen. Wenn Sie mit 37 Jahren einen Immobilienkredit aufnehmen und mit 67 in die Rente gehen, haben Sie also maximal 30 Jahre Zeit, den Kredit abzubezahlen.

Natürlich können Sie sich auch für eine kürzere Laufzeit entscheiden und später eine Anschlussfinanzierung vereinbaren – allerdings sind die Zinsen dann nur schwer vorhersehbar.

Planen Sie langfristig

30 Jahre sind eine lange Zeit, in der sich vieles ändern kann. Planen Sie absehbare Veränderungen in Ihre Budgetplanung mit ein, zum Beispiel wegfallendes Kindergeld, Mieterhöhungen etc.

Wie hoch darf der Kaufpreis der Immobilie sein?

Aus den Faktoren Monatsrate, Kreditlaufzeit und Zins können Sie nun den möglichen Darlehensbetrag errechnen. Online-Kreditrechner, wie der vom Handelsblatt, nehmen Ihnen dabei die meiste Arbeit ab.

Zum maximalen Darlehensbetrag addieren Sie noch Ihr Eigenkapital. Die Summe, die sich daraus ergibt, zeigt Ihnen, wie viel Geld Sie insgesamt für den Kaufpreis/Bau der Immobilie inklusive Nebenkosten zur Verfügung haben.

Beachten Sie, dass es nicht nur empfehlenswert, sondern oftmals auch Vorgabe vieler Kreditgeber ist, dass sämtliche Nebenkosten vom Eigenkapital bezahlt werden sollten.

Wenn Sie also Darlehensbetrag plus Eigenkapital minus Nebenkosten (acht bis 15 Prozent des Kaufpreises) rechnen, erhalten Sie den Kaufpreis, den Ihre zukünftige Immobilie maximal betragen darf.

Checkliste zur monatlichen Belastung – Haben Sie an alles gedacht?

Einnahmen

  • Nettoeinkünfte aus Lohn/Gehalt/Rente
  • Staatliche Zuschüsse, Kindergeld etc.
  • Einnahmen aus Vermietung, Verpachtung
  • Zins- und Kapitalerträge
  • Familiäre Kredite und sonstige Einnahmen

Ausgaben

  • Kaltmiete
  • Wohnnebenkosten und Energieversorgung (Strom, Gas, Wasser)
  • Lebensmittel
  • Haushalts- und Pflegeprodukte
  • Kleidung
  • Auto (Sprit, Steuer, Versicherung)
  • Unterhaltung, Freizeit, Ausgehen, Hobbies, Sport
  • Telefon, Internet, Handy
  • Urlaub
  • Taschengeld der Kinder
  • Pauschale für Reparaturen / Neuanschaffungen
  • Laufende Raten für Kredite, Darlehen und Sparverträge
  • Versicherungen
  • Unterhaltszahlungen
  • Beiträge zur privaten Altersvorsorge
  • Kontoführungs- und Depotgebühren

 

Richtige Kalkulation von Eigenleistungen bei Bau und Finanzierung – Wie kann ich sparen?

Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden, diese liegt aber preislich etwas über Ihrem errechneten Budget? Dann können Sie überlegen, ob Sie mit Eigenleistungen Kosten sparen können.

Ob beim Bau oder beim Kauf einer Immobilie – in jedes Haus muss man üblicherweise noch ziemlich viel Geld oder Arbeit stecken. Von Malerarbeiten übers Verlegen der verschiedenen Fußböden bis hin zum Anlegen des Gartens stehen in der Regel viele Arbeiten an, die mit hohen Handwerkerkosten einhergehen.

Wer zwei geschickte Hände, das nötige Know-how und vor allem reichlich Zeit hat, kann diese Tätigkeiten in Eigenregie durchführen und die Kosten dadurch senken. Allerdings sollte man dabei nicht vergessen, dass sich die Ersparnis nur auf den Arbeitslohn, nicht aber auf die Materialien bezieht.

Übrigens können die Eigenleistungen auch als Eigenkapital bewertet werden, sodass sich Eigenleistungen positiv auf die Baufinanzierung, insbesondere den Zinssatz, auswirken können.

Tipp: Auch Freundschaftsdienste zählen

Nicht nur eigenhändig erbrachte Arbeit zählt als Eigenleistung, sondern auch Freundschaftsdienste. Wer im Freundeskreis Handwerker hat, die Arbeiten vergünstigt übernehmen, kann dies als Eigenleistung anrechnen lassen. Dazu muss aber nachgewiesen werden, dass die jeweiligen Helfer das Handwerk auch beherrschen.

Was kostet denn ein Handwerker? Kostenersparnis im Überblick

Damit Sie sich nicht verkalkulieren, geben wir Ihnen zur Orientierung einen groben Überblick, welche Kosten Sie für bestimmte Aufgaben einsparen können und welcher zeitliche Aufwand damit für Sie verbunden ist.

Bei unserem Beispiel gehen wir vom Bau eines 120 m² großen Einfamilienhauses aus. Angegeben ist nur der Arbeitslohn, nicht aber die Materialkosten.

  • Maler- und Tapezierarbeiten: 4.500 € für 140 Stunden
  • Fliesenarbeiten in Bad und Küche: 2.400 € für 60 Stunden
  • Verlegen der Fußböden: 3.200 € für 75 Stunden
  • Einsetzen von Zimmertüren: 1.200 € für 25 Stunden
  • Ausbau des Spitzbodens (inkl. Dämmung): 3.600 € für 110 Stunden
  • Anlegen des Gartens: 4.000 € für 60 Stunden

Mit Eigenleistung spart man nur, wenn die Arbeiten sauber und fachmännisch durchgeführt werden – andernfalls ist die Kostenersparnis durch Folgeschäden schnell wieder zunichte gemacht.

Klären Sie außerdem mit Ihrem Kreditinstitut, ob die Eigenleistungen auch wirklich anerkannt werden. Bauen Sie das Haus mit einem Bauunternehmen oder Fertighausanbieter, müssen Sie vorweg besprechen, inwieweit Sie Eigenleistungen erbringen dürfen.

Seien Sie realistisch

Ein Laie braucht ca. anderthalb Mal so lange wie ein geübter Handwerker, was zu Bauverzögerungen und finanzieller Doppelbelastung führen kann. Außerdem ist niemandem geholfen, wenn durch umprofessionelle Arbeit Schäden entstehen.

Rechnen Sie nur mit Eigenleistungen, die Sie wirklich ohne Probleme übernehmen können.

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Präferenzen und K.o.-Kriterien – Was ist den Banken bei der Kreditvergabe wichtig?

Banken vergeben ihre Kredite nicht wahllos und nicht alle Antragsteller bekommen die gleichen Konditionen angeboten. Gerade bei den Zinssätzen zeigen sich deutliche Unterschiede.

Es gibt durchaus Faktoren, die sich positiv auf die Baufinanzierungsangebote auswirken und für einen Top-Zins sorgen. Genauso gibt es aber auch Faktoren, die sich als K.-o.-Kriterium herausstellen und zu einer Zinssteigerung oder gar einer Absage des Kreditinstituts führen können.

Was sind denn positive Faktoren für die Baufinanzierung?

Die Banken möchten kein Risiko eingehen und bevorzugen Kreditnehmer, bei denen sie sicher sein können, dass die Kreditraten zuverlässig gezahlt werden.

Der ideale Antragsteller ist in den Augen der Kreditinstitute also mit einem sicheren, möglichst hohen Einkommen gesegnet. Optimal ist ein Beamtenstatus, aber auch ein langjähriges Angestelltenverhältnis wird gerne gesehen.

Ein weiterer positiver Faktor ist ein hoher Schufa-Score, der die Kreditwürdigkeit bestätigt.

Aber nicht nur der Kreditnehmer muss überzeugen, sondern auch die Immobilie, die finanziert werden soll. Dabei geht es in erster Linie darum, ob das Haus langfristig seinen Wert behalten oder gar steigern wird. Neubauobjekte beziehungsweise gut erhaltene Immobilien fördern ebenso wie leicht zu verkaufende Immobilien in beliebten Lagen (z. B. in Großstädten) gute Kreditkonditionen.

Banken bevorzugen es in der Regel außerdem, wenn die Immobilie zukünftig vom Kreditnehmer selbst bewohnt und nicht vermietet wird.

Gründe, die für eine Kreditbewilligung sprechen

  • Stabiles / hohes Einkommen
  • Beamtenstatus
  • Langjähriges Angestelltenverhältnis
  • hoher Schufa-Score
  • Wertstabile Immobilie
  • Selbst bewohnte Immobilie

Und was sind Risikofaktoren für die Baufinanzierung?

Selbstständige, Arbeitnehmer in Probezeit oder Festangestellte, die leistungsabhängig bezahlt werden, bekommen nur mit viel Überzeugungskraft ein attraktives Kreditangebot.

Gute Argumente sind zum Beispiel ein tadelloser Lebenslauf, eine überzeugende Schufa-Selbstauskunft und – als Selbstständiger – ein treuer Kundenstamm sowie eine stabile Auftragslage.

Als Rentner, Hausfrau/Hausmann oder Arbeitsloser hat man es sehr schwer, überhaupt einen Kredit bewilligt zu bekommen und muss viele Bedingungen erfüllen, wie zum Beispiel ein sehr hohes Eigenkapital.

Auch die Immobilie kann zum K.-o.-Kriterium werden, wenn sie sich in einem schlechten Zustand und/oder in einer wenig beliebten Lage (zum Beispiel außerhalb der Ortschaften, in ländlichen Regionen etc.) befindet. Häuser, die unter Denkmalschutz stehen, Ferienhäuser und Vermietungsobjekte können den Zinssatz ebenfalls nach oben treiben.

Gründe, die gegen eine Kreditbewilligung sprechen

  • Kein / geringes regelmäßiges Einkommen
  • Leistungsabhängige Bezahlung
  • Schlechter Zustand der Immobilie
  • Unbeliebte Lage der Immobilie
  • Immobilie unter Denkmalschutz

Fazit: Wie überzeuge ich meine Bank von meinem Vorhaben?

In jedem Fall sollten Sie die Situation realistisch einschätzen und Ihrer Bank auch so präsentieren. Wer selbstständig ist, sollte sich sicher sein, auch in Zukunft ein stabiles Einkommen in ähnlicher Höhe zu haben. Eine zu optimistische oder gar falsche Einschätzung kann schnell zur Stolperfalle werden.

Tipp: Eine gute Präsentation kann entscheidend sein

Höhe und Stabilität des Einkommens sowie Lage und Zustand der Immobilie werden immer wesentliche Faktoren bei der Bewilligung eines Kredits sein. Trotzdem können Sie mit einer guten Vorbereitung und einem selbstbewussten und überzeugenden Auftreten Ihre Chancen im Kreditgespräch erhöhen.

 

Staatliche Förderungen fürs Eigenheim – Welche Möglichkeiten der Unterstützung gibt es?

Ein Eigenheim ist eine teure Angelegenheit und so mancher wird durch eine gewaltige Kreditsumme vom Kauf oder Bau abgeschreckt.

Bevor man sich vom Traum von den eigenen vier Wänden verabschiedet, sollte man sich jedoch über mögliche Förderungen informieren. Der Staat greift zukünftigen Bauherren und Immobilienbesitzern nämlich mit verschiedenen Förderprogrammen unter die Arme.

Wir stellen Ihnen die unterschiedlichen Möglichkeiten vor:

Förderung durch die KfW-Bank

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau hat verschiedene Ansätze und Fördermöglichkeiten.

Eigenheimbesitzern gewährt sie vergleichsweise zinsgünstige Kredite mit attraktiven Konditionen, wie zum Beispiel langen Zinsbindungsfristen bis zu 20 Jahre und tilgungsfreien Jahren zu Beginn der Laufzeit.

Handelt es sich bei dem Haus um eine Immobilie, die alle Anforderungen der Energieeinsparverordnung erfüllt, greifen weitere Förderprogramme, die zusätzlich einen Tilgungszuschuss ermöglichen.

Wer alle Voraussetzungen erfüllt, kann beispielsweise von dem Förderprogramm 153 „Energieeffizient Bauen“ profitieren und einen Tilgungszuschuss in Höhe von bis zu 15.000 Euro erhalten. Das Programm 151 „Energieeffizient Sanieren“ bezuschusst sogar bis zu 27.500 Euro.

Auch für den Einbau von Heizsystemen, die auf erneuerbaren Energien basieren, für den altersgerechten Umbau oder für Maßnahmen zum Einbruchsschutz gibt es zinsvergünstigte Darlehen oder Investitionszuschüsse.

Die Beantragung dafür erfolgt nach Absprache mit dem Kreditnehmer in der Regel durch das Kreditinstitut, über das man seine Baufinanzierung abwickelt.

Förderprogramme der Kfw-Bank

Auf der Webseite der Kfw finden Sie eine Übersicht über alle möglichen Förderprogramme sowie einen Kreditrechner.

Das BAFA fördert erneuerbare Energien

Ebenso wie die KfW-Bank unterstützt auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle den Einsatz erneuerbarer Energien und fördert mit Zuschüssen die Umrüstung der bisherigen Heizungsanlage auf moderne Heizsysteme, wie zum Beispiel Solarthermien und Wärmepumpen.

Regionale Förderprogramme

Auch die Länder und Kommunen vergeben mitunter zinsvergünstigte Darlehen und Zuschüsse an angehende Eigenheimbesitzer. Vor allem in ländlichen Regionen soll so der Zuzug in diese Gegend angekurbelt werden. Für individuelle Fördermöglichkeiten kann man sich an die kommunale Behörde oder an die jeweilige Landesbank wenden.

Unterstützung durchs Wohnraumförderungsgesetz

Mit dem Wohnraumförderungsgesetz möchte der Staat einkommensschwachen und kinderreichen Familien zum Eigenheim verhelfen.

Mit zinsgünstigen Darlehen, Zuschüssen oder vergünstigtem Bauland werden aber nur diejenigen gefördert, die zum einen unter der vorgegebenen Einkommensgrenze liegen und zum anderen über ein gewisses Eigenkapital verfügen. Wer diese Anforderungen erfüllt, kann die entsprechenden Anträge einreichen.

Mit dem Wohn-Riester zum Eigenheim

Eine beliebte Fördervariante für Familien mit Kindern und für einkommensstarke, zukünftige Immobilienbesitzer ist der Wohn-Riester, der auch als Eigenheimrente bekannt ist.

Hierbei vergibt der Staat Zuschüsse, wenn ein Teil des Einkommens in einen Wohn-Riester-Vertrag eingezahlt wird. Zusätzlich können die Einzahlungen als Sonderausgaben von der Steuer abgesetzt werden. Voraussetzung ist zum einen, dass man in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert ist, und zum anderen, dass das eingezahlte Geld für eine Immobilie verwendet wird, in der der Einzahler auch selber wohnt.

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Die neun teuersten Fehler bei der Baufinanzierung, die Sie unbedingt vermeiden sollten

Eine eigene Immobilie gehört für viele zum Lebensplan einfach dazu. Und da die Mieten sowieso immer weiter ansteigen und die Zinsen recht niedrig sind, ist es besonders verführerisch, in ein eigenes Haus zu investieren.

Aber Achtung: Eine Baufinanzierung sollte wohl überlegt sein – andernfalls kann sie schnell zur Schuldenfalle werden. Damit Sie sich mit Ihrem Baukredit nicht übernehmen, haben wir für Sie die Fehler zusammengestellt, die für viele Kreditnehmer teuer enden.

  • Zusatzkosten nicht berechnen

    Eines muss man sich im Vorwege unbedingt klarmachen: Die Kaufsumme des Hauses ist nicht die Gesamtsumme. Neben dem Kaufpreis muss man die Nebenkosten berücksichtigen, die zusätzlich acht bis 15 Prozent der Kaufsumme ausmachen.

    Vor allem, wenn man selber baut, kann es schnell zu einer Nachfinanzierung kommen, weil Bauverzögerungen auftreten oder im Preis des Bauunternehmens noch nicht alle Kostenpunkte enthalten sind, wie zum Beispiel Malerarbeiten und andere handwerkliche Leistungen, aber auch die Erschließungs- und Anschlusskosten etc.

    Wer lückenhaft plant, erlebt am Ende oftmals teure Überraschungen.

  • Zu hohe monatliche Rate

    Es kann immer mal zu unerwarteten Ausgaben kommen, weil das Auto den Geist aufgibt, das Kind auf Klassenfahrt fährt oder das Smartphone herunterfällt. Wer seine Kreditrate an der Obergrenze wählt, kann durch unvorhersehbare Kostenpunkte schnell an seine Belastungsgrenze stoßen.

    Zudem sollte man langfristig planen. Gerade bei Paaren mit Kinderwunsch sollte die Rate so bestimmt werden, dass sie notfalls auch von einem Partner alleine gestemmt werden kann.

    Als Faustregel gilt, dass maximal 40 Prozent des Nettoverdienstes als Kreditrate verwendet werden.

  • Zu niedrige Tilgung

    Wer in seinem Kreditvertrag eine niedrige Tilgung von bspw. 1 Prozent festlegt, muss zwar nur eine geringere monatliche Rate zahlen, braucht dafür aber immens lange, um den Kredit zurückzuzahlen – manchmal sogar doppelt so lange.

    Meist reicht die Kreditlaufzeit dafür gar nicht aus und bei der Anschlussfinanzierung erlebt so mancher dann sein böses Erwachen, weil er den höheren Zinssatz nicht mehr zahlen kann. Zudem muss man bei einer niedrigen Tilgung insgesamt wesentlich mehr Zinsen an das Kreditinstitut zahlen.

    Empfehlenswert ist es, deshalb mindestens eine Tilgung von 2 oder noch besser 3 Prozent festzulegen.

  • Fehlende Flexibilität

    Viele Kreditnehmer lassen sich auf einen Kredit mit starren Kreditraten ein, weil ihnen dieser viel Planungssicherheit bietet. Das Leben ist aber nur bedingt planbar – es kann immer mal zu einer Änderung der Lebensumstände und der finanziellen Möglichkeiten kommen.

    Deshalb ist es durchaus sinnvoll, Kredite mit flexiblen Rückzahlungsoptionen abzuschließen. Vor allem sollten Sondertilgungen im Kreditvertrag verhandelt werden, denn durch diese Sonderzahlungen können Sie deutlich Zinsen sparen.

  • Finanzierung ohne staatliche Förderung

    Die Kreditanstalt für Wiederaufbau hat viele Förderungsprogramme für Immobilienkäufer und Bauherren, die beim Kauf bzw. beim Bau oder bei der Sanierung auf Energieeffizienz achten.

    Mit zinsgünstigen Darlehen und attraktiven Tilgungszuschüssen lässt sich auf diesem Wege viel Geld einsparen. Auch andere (staatliche) Institutionen greifen angehenden Immobilienbesitzern unter die Arme – vorausgesetzt, man informiert sich rechtzeitig und stellt die nötigen Anträge.

  • Zu wenig Eigenkapital

    Wer gar kein oder nur wenig Eigenkapital zur Verfügung hat, muss mit hohen Zinsaufschlägen rechnen.

    Viele Kreditinstitute fordern, dass Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten vorhanden ist. Experten raten hingegen dazu, noch weitere 10 bis 20 Prozent der Kaufsumme in der Hinterhand zu haben, um die Darlehenssumme möglichst gering zu halten.

  • Experimente unbedacht wagen

    Einige Kreditinstitute und Baufinanzierungsberater werben mit angeblich lukrativen Alternativen zum bewährten Annuitätendarlehen.

    Mögliche Optionen sind zum Beispiel ein Fremdwährungsdarlehen oder ein Euribor-Darlehen, das an den Zinssatz der Europäischen Zentralbank gekoppelt ist. Manche raten auch dazu, das Eigenkapital nicht ins Haus, sondern in eine lukrativere Geldanlage zu stecken.

    Diese Alternativen sind jedoch immer spekulativ und dadurch vor allem für den Laien mit hohen finanziellen Risiken verbunden. Auf Nummer sicher geht, wer sich an die klassische Darlehensform des Annuitätendarlehens hält, bei der die monatliche Ratenhöhe über den kompletten Rückzahlungszeitraum gleich bleibt.

  • Kreditrate mit Miete vergleichen

    Wer meint, er kann seine Miete auch gleich in ein Haus stecken, denn dann hat man später zumindest eine Altersvorsorge, begeht einen Denkfehler.

    Zum einen darf man niemals die Warmmiete als Berechnungsgrundlage nehmen, denn die Nebenkosten, wie Strom, Heizung, Müllabführ etc., hat man auch als Hausbesitzer. Je nach Größe und Konzipierung der Immobilie können diese Kosten auch höher ausfallen.

    Zum anderen ist auch die Kaltmiete nicht vergleichbar, denn als Immobilienbesitzer ist man für die Instandhaltung des Hauses verantwortlich. Deshalb sollte man monatlich eine Rücklage bilden. Zudem kommen beim Immobilienkauf bzw. Neubau viele Nebenkosten auf einen zu, die einen beachtlichen Anteil an der Gesamtsumme ausmachen.

    Eine (kostenpflichtige) Beratung bei der Verbraucherschutzzentrale hilft dabei, herauszufinden, ob man sich ein Eigenheim wirklich leisten kann. Andernfalls ist das Risiko zu groß, dass man nach einigen Jahren feststellt, dass man sich das Haus doch nicht leisten kann. Bis dahin ist aber nur ein Teil der Zinsen abbezahlt – und man bleibt auch beim Hausverkauf auf einer großen Restschuld sitzen.

  • Das erstbeste Baufinanzierungsangebot nehmen

    Wer eine Baufinanzierung abschließen will, sollte sich immer Angebote von verschiedenen Kreditinstituten einholen – und zwar nicht nur von der Hausbank, sondern auch von unterschiedlichen Direktbanken.

    Vergleichen Sie die Kreditangebote detailliert, denn nicht nur Zinssatz, Laufzeit und Tilgung können unterschiedlich ausfallen, sondern auch die Flexibilität hinsichtlich Sonderzahlungen etc.

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So vermeiden Sie teuersten Fehler bei der Baufinanzierung

  • Vollständigen Kostenplan mitsamt allen Nebenkosten erstellen
  • Nicht den kompletten Nettoverdienst als Kreditrate nutzen
  • Nicht zu niedrig tilgen, mindestens 2 bis 3 Prozent
  • Sondertilgungen vereinbaren
  • Staatliche Fördermöglichkeiten prüfen und beraten lassen
  • Eigenkapital einbringen, mindestens in Höhe der Nebenkosten
  • Alternative Darlehensformen prüfen und beraten lassen
  • Kreditrate nicht mit Höhe der bisherigen Miete gleichsetzen
  • Verschiedene Kreditangebote einholen und vergleichen

 

Checkliste zur Finanzierungssuche – Stellen Sie sich diese Fragen

Bevor Sie sich Ihren Traum vom Eigenheim erfüllen und sich auf die Suche nach einem passenden Kreditinstitut für Ihre Baufinanzierung begeben, sollten Sie nicht nur bestens mit Ihrer finanziellen Situation vertraut sein, sondern sich auch ausreichend informieren.

Eine gute Planung und Vorbereitung ist das A und O bei der Baufinanzierung und bewahrt Sie vor Fehlentscheidungen, die Sie am Ende teuer zu stehen kommen. Unsere Checkliste dient Ihnen zur Orientierung, gibt wertvolle Tipps und hilft Ihnen bei der Umsetzung Ihrer Baufinanzierung.

Download der Checkliste

Hier finden Sie unsere Checkliste zur Baufinanzierung als Download. Außerdem finden Sie dort eine Auflistung aller Unterlagen, die Sie für das Kreditgespräch mit Ihrer Bank benötigen.

Was kann ich mir leisten?
Wie viel Eigenkapital haben Sie zur Verfügung? Welche Kreditrate können Sie sich leisten, ohne dass Ihr gewohnter Lebensstandard darunter leidet? Bis wann wollen Sie den Kredit abbezahlt haben? Kommen langfristig finanzielle Veränderungen oder Veränderungen der Lebensumstände auf Sie zu (zum Beispiel Gehaltserhöhung oder Familienzuwachs)?

Machen Sie einen Kassensturz und gehen Sie Ihre kompletten Finanzen durch. Lassen Sie sich von einem Finanzierungsberater oder einem Onlinerechner genau ausrechnen, welche Darlehenssumme Sie problemlos finanzieren können und welcher Kaufpreis somit möglich ist.

Welche Darlehensform ist für mich geeignet?
Je nachdem, wie Ihre finanzielle Situation ist, können verschiedene Darlehensformen in Frage kommen.

Die beliebteste Variante ist das klassische Annuitätendarlehen, bei dem Sie einen Kredit aufnehmen und diesen Monat für Monat mit einer festen Summe abbezahlen. Die Kreditrate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Mit jeder Rate wird die Restschuld Stück für Stück getilgt, wodurch sich der Zinsanteil regelmäßig reduziert und der Tilgungsanteil steigt. Auch Sondertilgungen sind bei dieser Variante möglich.

Eine besondere Form des Annuitätendarlehens ist das Volltilger-Darlehen, bei dem das Darlehen am Ende der Kreditlaufzeit vollständig getilgt ist – allerdings bedeutet das mitunter sehr hohe monatliche Belastungen und ist daher nur für einkommensstarke Kreditnehmer geeignet.

Eine Alternative zum Annuitätendarlehen ist das Ratentilgungsdarlehen. Bei dieser Variante liegt der Schwerpunkt auf der Rückzahlung der Tilgung – die Tilgungssumme bleibt immer gleich, wodurch die Zinsen und auch die Kreditraten zu Beginn sehr hoch sind und dann beständig sinken.

Eine weitere Möglichkeit ist es, ein Fälligkeitsdarlehen (oder Festdarlehen) abzuschließen, das sich durch eine endfällige Tilgung auszeichnet. Das heißt, der Kreditnehmer nimmt eine Kreditsumme auf und vereinbart eine bestimmte Kreditlaufzeit. Monat für Monat zahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen und am Ende der Laufzeit tilgt er mit einer Rate die komplette Summe.

Diese Darlehensform setzt voraus, dass man am Ende der Kreditlaufzeit einen sehr hohen Betrag aufbringen kann, zum Beispiel durch eine Erbschaft, die Fälligkeit einer Lebensversicherung etc.

Alle Darlehensformen unterscheiden sich hinsichtlich der Konditionen. Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss genau darüber beraten, welche Variante für Sie geeignet ist.

Welcher Zinssatz ist am überzeugendsten?
Es ist unbedingt empfehlenswert, sich verschiedene Angebote bei unterschiedlichen Direktbanken und der Hausbank einzuholen und diese insbesondere in Bezug auf den Zinssatz zu vergleichen. Zwischen den verschiedenen Kreditinstituten gibt es deutliche Unterschiede – diese sind allerdings auch abhängig von den Rahmenbedingungen, sprich der Kreditlaufzeit, der Möglichkeit zu Sondertilgungen, flexible Rückzahlungsmöglichkeiten etc.

Der Zinssatz ist abhängig von diesen Faktoren und muss unbedingt im Verhältnis dazu berücksichtigt und verglichen werden. Am aussagekräftigsten ist es daher, wenn Sie den effektiven Jahreszins miteinander vergleichen.

Habe ich die passende Tilgung gewählt?
Je höher man tilgt, desto schneller zahlt man den Kredit ab – aber desto höher ist auch die monatliche Belastung. Gerade bei einer hohen Darlehenssumme ist es wichtig, von Anfang an möglichst hoch zu tilgen, weil man zum einen sonst sehr hohe Zinsen zahlen muss und weil es zum anderen auch sehr lange dauert, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist.

Wer nur eine Tilgung von 1 Prozent vereinbart, zahlt manchmal doppelt so lange ab, als wenn er 2 Prozent Tilgung festgesetzt hätte. Dennoch muss man natürlich darauf achten, dass man die monatliche Rate problemlos bezahlen kann.

Erkundigen Sie sich bei Ihrem Kreditinstitut nach einem kostenlosen Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit. Diese Flexibilität sorgt dafür, dass Sie Ihre Raten auch in Zeiten finanzieller Einbußen, zum Beispiel durch Arbeitslosigkeit oder Familienzuwachs, an Ihre Lebensumstände anpassen können.

Ist die Zinsbindung wohl bedacht?
Wenn man einen Kredit abschließt, legt man eine Zinsbindung fest, das bedeutet, man vereinbart, für wie viele Jahre dieser Zinssatz verbindlich ist – unabhängig davon, wie sich Kapitalmarkt und Leitzins in diesem Zeitraum entwickeln.

Zinsbindungen über 5 Jahre sind ebenso möglich wie solche über 10, 20 oder gar 40 Jahre. In der Regel steigt der Zinssatz mit der Länge der Vertragslaufzeit, denn die Banken erheben für lange Laufzeiten einen Zinsaufschlag. Dennoch sind lange Zinsbindungen gerade für Familien, bei denen der finanzielle Spielraum begrenzt ist, ideal, denn sie bieten Planungssicherheit.

Sehr einkommensstarke Kreditnehmer, die sich sicher sein können, dass sie die Kreditsumme innerhalb weniger Jahre fast vollständig getilgt haben, sollten sich für eine kurze Zinsbindung und eine hohe Tilgung entscheiden, weil sie dadurch eine Menge Zinsen einsparen können.

Eine weitere Möglichkeit ist es, auf Risikostreuung zu setzen und einfach zwei Immobilienkredite aufzunehmen – einen mit langer und einen mit kurzer Zinsbindung. So macht man sich ein Stück weit unabhängig von der Entwicklung der Zinsen. Unabhängig von Laufzeit und Zinsbindung steht jedem Kreditnehmer übrigens nach zehn Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht zu.

Kann ich Sondertilgungen vereinbaren?
Ob eine lange oder eine kurze Laufzeit, ob eine hohe oder eine niedrige Tilgung – wie auch immer Sie sich entscheiden, Sie sollten in jedem Fall darauf achten, dass der Vertrag die Option auf Sonderzahlungen enthält.

Empfehlenswert sind zum Beispiel Sondertilgungen in Höhe von fünf bis zehn Prozent der Kreditsumme pro Jahr. So können Sie Bonuszahlungen, Erbschaften, Steuererstattungen oder Erspartes dazu nutzen, einen Teil des Darlehens außer der Reihe zurückzuzahlen.

Der besondere Vorteil von Sondertilgungen ist, dass Sie die Zinsen für diese zusätzlich getilgten Schulden einsparen. Es ist allerdings nicht ratsam, seine kompletten Rücklagen für Sondertilgungen zu verwenden; schließlich kann man als Eigenheimbesitzer immer mal spontan Geld für Reparaturen benötigen – dennoch muss man sich bewusst machen, dass man für sein Erspartes auf dem Konto immer deutlich weniger Zinsen von der Bank erhält als man Zinsen für seinen Immobilienkredit an die Bank zahlt.

Habe ich mein Eigenkapital möglichst effizient eingesetzt?
Wer über Eigenkapital verfügt, sollte dies auch in die Baufinanzierung einfließen lassen. Dennoch sollte man einen kleinen finanziellen Sicherheitspuffer in der Hinterhand behalten, damit man unerwartete Ausgaben, beispielsweise durch Reparaturen im Haus oder am Auto, problemlos tätigen kann.

Bedenken Sie außerdem, dass Sie auch Eigenleistungen als Eigenkapital anrechnen lassen können.

Habe ich alle Fördermöglichkeiten genutzt?
Ob Wohn-Riester, Tilgungszuschüsse von der KfW-Bank, zinsgünstige Darlehen von der Kommune oder Investitionszuschüsse fürs Heizsystem von dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle – es gibt viele staatliche Förderprogramme, die einem beim Immobilienkauf unter die Arme greifen. Voraussetzung ist allerdings, dass man sich rechtzeitig informiert und die Anträge fristgerecht einreicht.

Habe ich alle Nebenkosten in die Berechnung einfließen lassen?
Neben der Kaufsumme und den Zinsen muss man sämtliche Nebenkosten in die Berechnung mit einfließen lassen. Je nach Immobilie und nach Bundesland muss man dafür zwischen acht und 15 Prozent der Kaufsumme einplanen.

Zu den Nebenkosten zählen zum Beispiel die Notar- und Maklergebühren, die Grunderbwerbssteuer sowie die Renovierungskosten. Wer selber baut, muss außerdem Baugenehmigungs- und Erschließungskosten vergüten und – sofern nach Baufortschritt bezahlt wird – Bereitstellungszinsen ans Kreditinstitut zahlen.

Wichtig ist, dass man vor Abschluss des Kreditvertrages detailiert mit dem Bauunternehmen bespricht, welche Kostenpunkte im Preis enthalten sind und welche noch zusätzlich hinzukommen.

Kann ich der Bank eine positive Bilanz vorweisen?
Wer in Verhandlungen mit ein Kreditinstitut geht, sollte sich auf das Gespräch gut vorbereiten und überzeugende Argumente liefern. Je attraktiver man als Kreditnehmer für die Bank ist, desto bessere Verhandlungschancen auf günstige Konditionen hat man.

Lassen Sie also nicht nur sich, sondern auch die zu erwerbende Immobilie im besten Licht dastehen. Das bedeutet konkret, dass die Bank Sie als kreditwürdig und das Haus als gut wiederverkaufbar einstufen sollte. Mit einem soliden Lebenslauf, einer positiven Schufa-Selbstauskunft und regelmäßigen Einkommensnachweisen können Sie ebenso punkten wie mit einer gepflegten Immobilie in guter Lage.

Eine wichtige Voraussetzung für viele Banken ist, dass Sie zumindest Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten vorweisen können.

 

Die wichtigsten Begriffe bei der Baufinanzierung im Überblick

Was versteht man unter Tilgung? Was zeichnet ein Annuitätendarlehen aus? Und was ist mit Sollzinsbindung gemeint?

Für viele mag die Sprache in der Finanzwelt wie eine Fremdsprache wirken, bei der man kaum ein Wort versteht. Das muss gar nicht so sein, denn wenn man die wichtigsten Fachbegriffe erst einmal verstanden hat, können auch Laien selbstbewusst und mit dem nötigen Know-how in ein Gespräch mit Baufinanzierern und Bankberatern gehen.

Bauzins: Wer eine Immobilie kauft oder neu baut und dafür bei einem Kreditinstitut ein Darlehen aufnehmen muss, muss an dieses Kreditinstitut Bauzinsen zahlen. Es handelt sich also um eine Art Kreditzins.

Die Bauzinsen werden in Prozent angegeben, verändern sich ständig, da sie an das aktuelle Zinsniveau angepasst werden, und sind von verschiedenen Faktoren abhängig. So schlägt sich neben dem Leitzins sowohl die Laufzeit des Kredites als auch die Bonität des zukünftigen Immobilienbesitzers auf die Höhe des Bauzins nieder. Je kürzer die Laufzeit ist, desto niedriger ist in der Regel auch der Bauzins. Im Vergleich zu anderen Kreditzinsen, wie beispielsweise dem Dispokredit oder dem Ratenkredit, sind Bauzinsen deutlich niedriger.

Wer eine Baufinanzierung plant, sollte sich unbedingt Angebote von unterschiedlichen Kreditinstituten einholen, denn diese können sehr unterschiedlich ausfallen – auch in puncto Bauzins. Beim Vergleich der Bauzinsen ist der Effektivzinssatz entscheidend. Bauzinsen werden auch als Hypothekenzinsen oder Baugeldzinsen bezeichnet.

Tilgung: Tilgung bedeutet im Grunde nichts anderes als das Begleichen einer Schuld. Wenn man im Zuge einer Baufinanzierung ein Darlehen bei einem Kreditinstitut aufnimmt, muss man eine monatliche Rate zurückzahlen, die sich aus Tilgung plus Bauzins zusammensetz.

Die Tilgung bezeichnet den Betrag, mit welchem die Kreditsumme zurückgezahlt wird. Der Bauzins hingegen ist quasi der Anteil, an dem das Kreditinstitut „verdient“, also eine Art Gebühr. Wenn man sich bei einer Baufinanzierung verschiedene Angebote diverser Kreditinstitute einholt, sollte man immer das Verhältnis von Zinsen und Tilgung vergleichen.

Schließt man einen Kreditvertrag ab, wird in diesem der Tilgungssatz festgehalten, sprich: wie viel Prozent der Schuldensumme man jährlich tilgen möchte. Je höher der Tilgungssatz ist, desto schneller ist der Kreditnehmer schuldenfrei.

Tilgungsplan: Ein Tilgungsplan ist eine Tabelle, die langfristig die monatliche Belastung und die Tilgungsrate einer Kreditrückzahlung auflistet. Neben der Tilgungrate müssen auch die Zinsrate, der Zins- und Tilgungsrhythmus sowie die Fälligkeit im Plan enthalten sein. Der Tilgungsplan ist gesetzlicher Pflichtbestandteil eines Kreditvertrages und muss vom Kreditinstitut angefertigt werden.

Tilgungsarten: Kreditnehmer können zwischen verschiedenen Tilgungsarten, also Formen der Rückzahlung wählen:

  • Annuitätentilgung: Bei dieser sehr beliebten Variante bleibt die monatliche Ratenhöhe über den kompletten Rückzahlungszeitraum gleich. Dementsprechend steigt mit der Zeit der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt. Gerade zu Beginn zahlt der Kreditnehmer hauptsächlich die Zinsen und die Kreditkosten, während die eigentliche Tilgung erst anschließend beginnt.
  • Ratentilgung: Bei der Ratentilgung bleibt die Tilgungsrate während der gesamten Kreditlaufzeit konstant. Demzufolge verändert sich die Höhe der Kreditraten. Anfangs ist die Rate ziemlich hoch, weil der Zinssatz noch hoch ist. Dieser reduziert sich jedoch durch die fortlaufende Tilgung, sodass auch die Kreditrate mit der Zeit geringer wird.
  • Einmaltilgung: Wie der Name schon sagt, muss der komplette Kreditbetrag zuzüglich sämtlicher Kreditkosten und Zinsen am Ende der Kreditlaufzeit auf einmal zurückgezahlt werden. Diese Variante wird von Kreditnehmern bevorzugt, die bereits bei Vertragsabschluss wissen, dass sie am Ende der Laufzeit liquide sein werden, zum Beispiel durch die Auszahlung eines Sparvertrages oder eines Erbes.
  • Endfällige Tilgung: Diese Variante ist bei der Baufinanzierung von Privatpersonen nicht sehr verbreitet. Während der kompletten Kreditlaufzeit werden monatlich nur die Bauzinsen und Kreditkosten beglichen. Erst bei der letzten Kreditrate muss der Kreditnehmer den kompletten Kredit in einer Summe tilgen.

Vorzeitige Kündigung: Kreditnehmer können die Baufinanzierung vor Ablauf der Vertragslaufzeit kündigen. Eine vorzeitige Kündigung ist dann möglich, wenn man das Haus verkaufen will/muss, zum Beispiel aufgrund einer Trennung, eines Todesfalls oder eines berufsbedingten Umzugs. Dann kann der Kreditnehmer mit einer Frist von sechs Monaten von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Allerdings muss man den Vertragspartner finanziell dafür entschädigen, dass ihm so zukünftig die Bauzinsen entgehen. Das geschieht durch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Ganz regulär, zum Beispiel aufgrund einer Erbschaft oder eines attraktiveren Angebots eines anderen Kreditinstituts, können Hauskäufer ihren Immobilienkredit zum Ende der Zinsbindungsfrist kündigen, spätestens aber nach zehn Jahren. Das bedeutet: Wer eine Zinsbindung von fünf Jahren hat, kann nach fünf Jahren den Kredit ablösen. Wer eine Zinsbindung von 20 Jahren hat, kommt schon nach zehn Jahren aus dem Vertrag raus.

Sollzinsbindung: Der Sollzins wird beim Abschluss eines Kreditvertrags vereinbart und ist für einen bestimmten Zeitraum bindend – unabhängig davon, wie sich der Leitzins in diesem Zeitraum entwickelt. Ob die Sollzinsbindung ein, fünf oder 30 Jahre beträgt, ist Verhandlungssache und hängt vom jeweiligen Kreditinstitut ab, beeinflusst aber auch die Höhe des Sollzins.

Bleibt nach Ablauf der Sollzinsbindung noch eine Restschuld bestehen, weil noch nicht die komplette Kreditsumme getilgt wurde, muss eine Anschlussfinanzierung mit einem neuen Zinssatz vereinbart werden.

Sondertilgung: Diese Form der außerplanmäßigen Tilgung hilft Kreditnehmern dabei, ihren Kredit schneller zurückzuzahlen. Nicht jeder Kreditvertrag macht diese Sonderzahlungen möglich – in vielen Fällen ist die Zahl der möglichen Sondertilgungen sowie die Tilgungssumme begrenzt. Durch eine Sondertilgung werden die Zinsen niedriger und die Schuldensumme somit verringert.

Bereitstellungszinsen: Kreditinstitute können vom Kreditnehmer Bereitstellungszinsen verlangen, wenn der Kreditnehmer noch nicht direkt die komplette Kreditsumme zur Verfügung gestellt haben möchte, das Kreditinstitut dieses aber für ihn bereithalten muss und es dementsprechend nicht anderweitig vergeben kann. Zudem fallen durch die geringere Kreditsumme weniger Zinsen an – auch hierfür wird das Kreditinstitut durch die Bereitstellungszinsen entschädigt.

Gerade bei der Baufinanzierung für Neubauten ist dieses Prinzip verbreitet, denn dabei ist eine Zahlung nach Baufortschritt gängig.

Annuitätendarlehen: Diese Form des Darlehens ist der Klassiker unter den Baufinanzierungs-Modellen, da ein Annuitätendarlehen für den Kreditnehmer eine gute Planbarkeit mit sich bringt. Bei dem Darlehen bleibt die monatliche Ratenhöhe über den kompletten Rückzahlungszeitraum gleich.

Die Annuität, also die monatliche Zahlung an den Kreditgeber, setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Schuldensumme getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Anfangs zahlt der Kreditnehmer hauptsächlich die Zinsen und die Kreditkosten, später dann die eigentliche Tilgung.

Fremdwährungsdarlehen: Weniger eine Baufinanzierung als vielmehr ein Währungsgeschäft ist diese Form des Darlehens, bei welcher der Kreditnehmer das Darlehen in einer fremden Währung aufnimmt und den entsprechenden Gegenwert in Euro ausgezahlt bekommt.

Bevorzugte Währungen sind zum Beispiel Schweizer Franken oder japanische Yen. Der Zinssatz orientiert sich am Geldmarktzins im internationalen Bankenhandel und wird für gewöhnlich nur für eine kurze Zeit von etwa drei bis 12 Monate festgelegt.

Sowohl die Tilgung als auch die Zinsen müssen in der Fremdwährung geleistet werden. Die Raten werden dafür in Euro umgerechnet – das bedeutet, dass sich diese Art des Darlehens nur für den Kreditnehmer lohnt, wenn der Kurs des Euro gegenüber der ausländischen Währung steigt. Ein Fremdwährungsdarlehen ist somit immer spekulativ und mit Risiken verbunden.

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Häufige Fragen und Antworten (FAQ) zum Thema Baufinanzierung

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Wie kann ich dies errechnen?

Welche Immobilie Sie sich leisten können, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eine wesentliche Rolle spielt die Höhe Ihres Eigenkapitals.

Zudem werden Sie sicherlich einen Kredit aufnehmen müssen und dafür ist es wichtig, auszurechnen, welche monatliche Kreditrate Sie sich langfristig leisten können. Die Kreditrate setzt sich aus Tilgung plus Zinsen zusammen. Für die Berechnung der monatlichen Rate können Sie Ihre aktuelle Kaltmiete als Grundlage nehmen. Können Sie jeden Monat eine bestimmte Summe sparen, dann addieren Sie diesen Betrag zur aktuellen Kaltmiete dazu.

Von dieser Summe aus Kaltmiete plus Ersparnis müssen Sie nun den monatlichen Betrag für die Nebenkosten sowie für eine Instandhaltungsrücklage abziehen. Als Richtlinie kann man für die Instandhaltungskosten plus die üblichen Nebenkosten, wie Heizung, Strom, Müllabfuhr etc., 3,50 Euro pro Quadratmeter kalkulieren.

Nun haben Sie ausgerechnet, wie viel Geld Sie im Monat für Ihre Kreditrate zur Verfügung haben.

Für die weitere Berechnung ist es entscheidend, welche Kreditlaufzeit Sie wählen. Bedenken Sie, dass Sie den Kredit möglichst bis zum Eintritt ins Rentenalter abgezahlt haben sollten. Natürlich können Sie sich auch für eine kürzere Laufzeit entscheiden und später eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. Mit unserem Kreditrechner lässt sich aus den Faktoren Monatsrate, Kreditlaufzeit und Zins nun schnell und einfach der mögliche Darlehensbetrag errechnen. Zum maximalen Darlehensbetrag können Sie Ihr Eigenkapitals addieren.

Beachten Sie, dass es nicht nur empfehlenswert, sondern oftmals auch Vorgabe vieler Kreditgeber ist, dass sämtliche Nebenkosten vom Eigenkapital bezahlt werden sollten. Wenn Sie also Darlehensbetrag plus Eigenkapital minus Nebenkosten (acht bis 15 Prozent des Kaufpreises) rechnen, erhalten Sie den Kaufpreis, den Ihre zukünftige Immobilie maximal haben darf.

Sollte ich lieber eine kurze oder eine lange Zinsbindung wählen?

Ob man sich für eine kurze oder für eine lange Zinsbindung entscheidet, ist zum einen abhängig vom aktuellen Zinsniveau und zum anderen davon, wie schnell man den Kredit tilgen kann. Die Zinsbindung ist flexibel verhandelbar – ob über 5 Jahre, über 10 oder gar über 40 Jahre, alles ist möglich.

Allerdings steigt der Zinssatz in der Regel mit der Länge der Vertragslaufzeit, denn die Banken erheben für lange Laufzeiten einen Zinsaufschlag. Vorausgesetzt, das Zinsniveau ist zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses niedrig, empfiehlt sich für Kreditnehmer mit begrenztem finanziellen Spielraum oftmals eine lange Zinsbindung, da sie eine große Planungssicherheit bietet.

Sehr einkommensstarke Kreditnehmer, die sich sicher sein können, dass sie die Kreditsumme innerhalb weniger Jahre fast vollständig getilgt haben, sollten sich für eine kurze Zinsbindung und eine hohe Tilgung entscheiden, weil sie dadurch eine Menge Zinsen einsparen können. Möglich ist es auch, die Kreditsumme zu splitten, zwei Immobilienkredite aufzunehmen und auf Risikostreuung zu setzen – und zwar, indem man einen Kredit mit langer und einen mit kurzer Zinsbindung abschließt.

Übrigens steht jedem Kreditnehmer ganz unabhängig von Laufzeit und Zinsbindung nach zehn Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht zu.

Wie hoch sollte die Tilgung sein?

Mit der Tilgung kann man festlegen, wie schnell man das Darlehen zurückzahlen möchte: Je höher der Tilgungssatz ist, desto schneller ist man wieder schuldenfrei.

Allerdings geht eine hohe Tilgung auch mit einer hohen monatlichen Kreditrate einher. Insofern muss die Höhe der Tilgung ganz klar davon abhängig gemacht werden, welche monatliche Belastung man problemlos bewältigen kann. In der Regel ist es immer von Vorteil, wenn man möglichst hoch tilgt, denn dadurch spart man enorme Zinskosten ein.

Empfehlenswert und für die meisten umsetzbar ist eine Tilgung von 2 bis 3 Prozent pro Jahr.

Kann ich auch als Selbständiger eine Immobilienfinanzierung aufnehmen?

Als Selbstständiger gehört man nicht zu den bevorzugten Kreditnehmern, dennoch ist eine Baufinanzierung möglich. In der Regel favorisieren Kreditgeber Festangestellte mit einem zuverlässigen, festen und möglichst hohen Einkommen.

Als Selbstständiger kann man jedoch mit einer guten Vorbereitung und stichhaltigen Argumenten ebenfalls überzeugen und gute Konditionen aushandeln. Sie sollten dafür unbedingt einen treuen Kundenstamm und eine stabile Auftragslage der letzten Jahre vorweisen können.

Auch mit einem tadellosen Lebenslauf und einer überzeugenden Schufa-Selbstauskunft können Sie punkten. Auch die zu erwerbende Immobilie spielt eine entscheidende Rolle: Neubauten in Top-Lagen werden lieber finanziert als denkmalgeschützte Bauernhäuser mitten im Nirgendwo.

Kann ich mein Darlehen immer vorzeitig kündigen oder zurückzahlen?

Wer einen Kredit aufnimmt, schließt mit dem Kreditinstitut einen Vertrag ab, der kurz formuliert besagt, dass die Bank Ihnen Geld leiht und Sie der Bank dafür Zinsen zahlen. Möchten Sie den Kreditvertrag vorzeitig kündigen, entgeht der Bank ein Teil des Zinsgewinns.

Aus diesem Grund gibt es die sogenannten Vorfälligkeitszinsen. Diese müssen Sie der Bank im Falle einer vorzeitigen Kündigung oder Ablösung zahlen. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ist, hängt von der Höhe der Restschuld und der Vertragslaufzeit ab und kann mehrere Tausend Euro betragen.

Dennoch kann es sich im Einzelfall lohnen, das Darlehen vorzeitig zu kündigen. Besprechen Sie Ihren konkreten Fall mit Ihrem Bankberater und lassen Sie sich die Zinsen exakt ausrechnen. Anders sieht es übrigens aus, wenn Sie erst zehn Jahre nach Vertragsabschluss kündigen.

Nach zehn Jahren Zinsbindung können Sie Ihre Baufinanzierung ohne Entschädigung kündigen – bedenken Sie allerdings die sechsmonatige Kündigungsfrist.

Wie viel Eigenkapital sollte ich bei einer Finanzierung in der Regel einbringen?

Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto geringer kann der Kredit ausfallen und desto geringer ist somit Ihre monatliche finanzielle Belastung. Zudem sinkt mit steigendem Eigenkapital auch der Zinssatz: Wer weniger als 50 Prozent des Immobilienkaufpreises mit Eigenkapital bezahlen kann, muss mit steigenden Zinsen rechnen.

Bei einem Kredit in Höhe von 80 Prozent der Kaufsumme und mehr berechnet die Bank einen deutlichen Zinsaufschlag, der bis zu einen ganzen Prozentpunkt ausmachen kann. Deshalb ist es unbedingt empfehlenswert, mindestens 20 Prozent der Kaufsumme an Eigenkapital vorweisen zu können. Viele Banken fordern, dass zumindest sämtliche Nebenkosten durch das Eigenkapital abgedeckt sind.

Je nach Immobilie, Standort und Bundesland können die Nebenkosten acht bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bedenken Sie aber unbedingt, dass Sie eine Liquiditätsreserve in Höhe von einigen Tausend Euro als finanziellen Sicherheitspuffer zur Verfügung haben sollten – falls es zu unvorhergesehene Reparaturen und Ausgaben oder zu einer Bauverzögerung und somit zu einer längeren Doppelbelastung von Kredit und Miete kommt.

Was ist der Sinn von Sondertilgungen? Geht mir dann nicht Liquidität verloren?

Diese Form der außerplanmäßigen Tilgung hilft Kreditnehmern dabei, ihren Kredit schneller zurückzuzahlen. Durch eine Sondertilgung werden die Zinsen niedriger und die Schuldensumme somit deutlich verringert, denn der besondere Vorteil von Sondertilgungen ist, dass Sie die Zinsen für diese zusätzlich getilgten Schulden einsparen.

Nicht jeder Kreditvertrag ermöglicht diese Sonderzahlungen – in vielen Fällen ist die Anzahl der möglichen Sondertilgungen sowie die Höhe der Tilgungssumme begrenzt. Empfehlenswert sind Sondertilgungen in Höhe von 5 bis 10 Prozent der Kreditsumme pro Jahr. So können Sie Bonuszahlungen, Erbschaften oder Steuererstattungen dazu nutzen, einen Teil des Darlehens abweichend zurückzuzahlen.

Wer sich dabei Angst um seine Liquidität macht, sollte daran denken, einen Sicherheitspuffer in der Hinterhand zu behalten. Die kompletten Ersparnisse sollten Sie nicht für Sondertilgungen verwenden, denn schließlich kann man als Eigenheimbesitzer immer mal spontan Geld für Reparaturen benötigen. Machen Sie sich aber bewusst, dass Sie für Ihr Erspartes auf dem Konto immer deutlich weniger Zinsen von der Bank erhalten als Sie Zinsen für Ihren Immobilienkredit an die Bank zahlen.

Ist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Wechsel der Bank möglich?

Ja, ein Wechsel der Bank ist mit dem Ablauf der Zinsbindung möglich – und vor allem dann ratsam, wenn eine andere Bank für die Anschlussfinanzierung bessere Konditionen anbietet. Hier lohnt es sich auf jeden Fall, sich rechtzeitig zu informieren und Angebote einzuholen.

Die neue Bank löst den Kredit dann bei dem bisherigen Kreditinstitut ab und erhält die Grundschulden. Kostengünstiger und deshalb empfehlenswert ist es, dass die Grundschulden weitergereicht und nicht gelöscht oder neu eingetragen werden. Für den Bankwechsel darf die bisher finanzierende Bank keine Kosten verlangen. Allerdings müssen die Notargebühren für die Übertragung der Kreditsicherheiten vom Kreditnehmer bezahlt werden.

Bis zu welchem Zeitpunkt sollte die Anschlussfinanzierung geregelt sein?

Werden Sie selbst rechtzeitig aktiv, wenn es um Ihre Anschlussfinanzierung geht, damit Sie sich Angebote von verschiedenen Kreditinstituten einholen und diese miteinander vergleichen können.

Um einen möglichen Bankwechsel rechtzeitig ausführen zu können, sollten Sie sich spätestens drei Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung um eine Anschlussfinanzierung mit attraktiven Konditionen kümmern.

Was kann ich tun, wenn für den Bau mehr Geld erforderlich wird?

Wenn Ihre Kreditsumme durch Bauverzögerungen oder unerwartete Mehrausgaben doch nicht reicht, können Sie Ihren bisherigen Kredit aufstocken lassen. Voraussetzung ist natürlich, dass Sie die neue, erhöhte Kreditrate auch finanziell bewältigen können.

Die meisten Banken ermöglichen eine Aufstockung auf die ursprüngliche Kreditsumme oder auch darüber hinaus. Die Prüfung, ob Ihnen eine Aufstockung gewährt wird, dauert in der Regel relativ kurz, da die Bank Ihre Situation bereits kennt und alle nötigen Unterlagen vorhanden sind. Durch die Aufstockung wird der alte Kreditvertrag in einen neuen Kreditvertrag umgewandelt – die Konditionen bleiben dabei in der Regel nicht die gleichen und die Kreditrate wird zwangsläufig aufgestockt.

Eine andere Alternative ist möglich, wenn sich das Zinsniveau seit Abschluss des alten Kreditvertrages deutlich zu Ihren Gunsten verändert hat. Dann kann es sinnvoll sein, einfach einen zweiten Kredit über den erforderlichen Kapitalbedarf aufzunehmen.

Wie kann ich von Förderungen der KfW profitieren?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau unterstützt Bauherren und Immobilienkäufer mit unterschiedlichen Förderprogrammen. Besonderer Schwerpunkt liegt auf der Förderung von energieeffizientem Bauen bzw. Sanieren, erneuerbaren Energien sowie dem altersgerechtem Umbau.

Dank zinsvergünstigter Darlehen mit überzeugenden Konditionen, wie zum Beispiel langen Zinsbindungsfristen bis zu 20 Jahre und tilgungsfreien Jahren zu Beginn der Laufzeit, sowie attraktiven Tilgungszuschüssen ist es ratsam, seine Immobilienfinanzierung mit einem Kredit oder Zuschuss der KfW-Bank zu kombinieren. Die Beantragung dafür erfolgt nach Absprache mit dem Kreditnehmer in der Regel durch das Kreditinstitut, über das man seine Baufinanzierung abwickelt.

Wer sich rechtzeitig informiert und alle Voraussetzungen erfüllt, kann beispielsweise von dem Förderprogramm 153 „Energieeffizient Bauen“ profitieren und einen Tilgungszuschuss in Höhe von bis zu 15.000 Euro erhalten. Das Programm 151 „Energieeffizient Sanieren“ bezuschusst sogar bis zu 27.500 Euro.

Welche Unterlagen benötigt die Bank für eine Baufinanzierung?

Wer eine Baufinanzierung bei einem Kreditinstitut abschließen möchte, muss viele Unterlagen bei der Bank einreichen – und zwar über sich als Kreditnehmer und über die Immobilie, die finanziert werden soll.

Um die Finanzierung möglichst schnell abzuwickeln, sollten Sie folgende Unterlagen rechtzeitig einreichen:

  • ausgefüllter und unterschriebener Kreditantrag
  • individuelle Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate/Einkommenssteuerbescheide der letzten zwei Jahre/Rentenbescheid/Gewinnermittlungen der letzten zwei Jahre etc.)
  • Eigenkapital-Nachweise (Kontoauszüge/Nachweise über andere Geldanlagen)
  • Auflistung der Eigenleistungen
  • Entwurf des Kaufvertrages
  • Bauzeichnungen/Baubeschreibung/Fotos der Immobilie
  • Wohnflächenberechnung der Immobilie
  • aktuelle Flurkarte und Lageplan der Immobilie
  • aktueller Grundbuchauszug

Immobilienkredit ab 50 – ist das möglich?

Ja, grundsätzlich ist es möglich, auch noch mit 50 Jahren oder auch kurz vor der Rente einen Immobilienkredit aufzunehmen. Allerdings gibt es eine Reihe an Bedingungen – schließlich möchte die Bank kein Risiko eingehen.

Die wichtigste Grundlage ist, dass die Bank Sie als kreditwürdig einstuft und davon überzeugt ist, dass Sie den Kredit möglichst bis zum Eintritt ins Rentenalter abbezahlt haben.

Gute Voraussetzungen hat man also, wenn man mit viel Eigenkapital und guten Einkommensverhältnissen überzeugen kann. Je nach Alter wird in der Regel eine anfängliche Mindesttilgung gefordert. Einige Banken setzen eine Beleihungsgrenze fest, das bedeutet, die Kreditsumme darf nur einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises ausmachen – der Rest muss mit Eigenkapital gestemmt werden.

Ebenfalls ausschlaggebend ist die Immobilie, denn diese stellt für die Bank die größte Sicherheit dar. Wer als Rentner eine Baufinanzierung abschließen möchte, muss weitere Bedingungen erfüllen und belegen, dass er die Kreditraten problemlos zahlen kann. Mitunter muss ein Erbe den Kreditvertrag mit unterzeichnen.

Baufinanzierung als Paar – was sollte beachtet werden? Ist das bedenkenlos möglich?

Ob verheiratet oder nicht – es ist wichtig, dass beide Partner den Kreditvertrag unterschreiben und sich für die Rückzahlung der Kreditsumme verantwortlich fühlen.

Kritisch kann es im Falle einer Trennung werden. Ist der Kredit dann noch nicht zurückbezahlt, sind weiterhin beide Kreditnehmer an den Vertrag gebunden. Verkauft der eine Partner seinen Anteil an den Ex, kann er – mit Einwilligung der Bank – aus dem Kreditvertrag aussteigen. Entscheiden sich beide Parteien für den Verkauf an einen Dritten, muss die komplette Restschuld beglichen werden und eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden.

Wer als unverheiratetes Paar gemeinsam ein Eigenheim erwirbt oder baut, sollte unbedingt darauf achten, dass sich beide Partner ins Grundbuch eintragen lassen – denn nur wer im Grundbuch steht, hat ein Anrecht auf die Immobilie.

Baufinanzierung für Menschen mit Behinderung – ist das möglich?

Ja, eine Baufinanzierung für Menschen mit Beeinträchtigung ist möglich – und wird sogar gefördert. Im Grunde nehmen die angehenden Eigenheimbesitzer ein ganz gewöhnliches Immobiliendarlehen auf. Der Unterschied liegt jedoch darin, dass ihnen zum Teil andere Konditionen und vor allem auch Zuschüsse zustehen.

Die Ursache dieser Förderungen liegt darin, dass Menschen mit Behinderungen ein behindertengerechtes, barrierefreies Zuhause benötigen. Mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen unterstützt beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau speziell den barrierefreien Umbau oder Neubau und fördert damit bestimmte Maßnahmen, wie den Einbau eines Treppenliftes, eine Rampe vor der Haustür etc.

Auch die Krankenkasse und die Pflegeversicherung unterstützen verschiedene bauliche Maßnahmen – wie hoch die Fördermittel sind, ist abhängig von dem Grad der Beeinträchtigung und der Pflegestufe. Erkundigen Sie sich auch in Ihrer Kommune bzw. in ihrem Bundesland nach speziellen Förderprogrammen. Übrigens dürfen alle diese Förderungen miteinander gekoppelt werden.

Ist eine Baufinanzierung als Arbeitsloser möglich?

Ein festes, regelmäßiges Einkommen ist für die Banken die größte Sicherheit – aus diesem Grund ist es sehr schwer, als Arbeitsloser einen Immobilienkredit gewährt zu bekommen. Eine geringe Chance hat man eventuell bei seiner Hausbank, denn diese kennt die finanzielle Situation und kann am besten einschätzen, ob es sich nur um eine kurze Überbrückungsphase handelt.

Die meisten Banken werden jedoch eine Absage erteilen, weil die Gefahr der Überschuldung des Kreditnehmers zu groß wäre. Machbar ist es jedoch, wenn der Partner eine Baufinanzierung abschließt und sein Einkommen als Sicherheit anerkannt wird.

Baufinanzierung für junge Menschen – was muss beachtet werden?

Die meisten jungen Menschen haben noch nicht viel Eigenkapital angespart und sind bei einem Immobilienkauf somit auf eine hohe Darlehenssumme angewiesen. Der Vorteil ist allerdings, dass ihnen noch viel Zeit bis zum Eintritt ins Rentenalter bleibt; sie also lange Vertragslaufzeiten vereinbaren können.

Wenig Eigenkapital, niedrige Raten und lange Zinsbindungen bedeuten allerdings auch hohe Zinsen. Aus diesem Grund ist es immer empfehlenswert, schon früh zu sparen und so mit dem Vermögensaufbau zu beginnen – das geht zum Beispiel mit dem Abschluss eines Bausparvertrages oder mit einer Riesterförderung. So kann man bereits in jungen Jahren zu einem gewissen Eigenkapital gelangen.

Mit welchen Nebenkosten muss ich bei einer Immobilienfinanzierung rechnen?

Wer nicht alle Nebenkosten einkalkuliert, die beim Kauf oder Bau eines Eigenheims anfallen, erlebt am Ende häufig eine böse Überraschung, denn dann wird die Baufinanzierung deutlich teurer als erwartet.

Die Kauf- bzw. Baunebenkosten können je nach Bundesland und Einzelfall acht bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Zu den Kaufnebenkosten zählen die Maklergebühr, die Notarkosten, die Grunderwerbssteuer sowie Renovierungs- und Modernisierungskosten und Neuanschaffungen für das Haus. Zu den Baunebenkosten zählen neben den eben aufgeführten Posten noch die Baugenehmigungskosten, die Erschließungskosten sowie Versicherungen.

Von welchen Faktoren ist der Zinssatz meiner Baufinanzierung abhängig?

Welchen Zinssatz Sie für Ihren Immobilienkredit angeboten bekommen, hängt nicht nur vom Kreditinstitut, sondern von vielen weiteren Faktoren ab. Ausschlaggebend sind zum einen das aktuelle Zinsniveau und die Lage auf dem Kapitalmarkt. Zum anderen spielen Sie als Kreditnehmer und auch Ihre Wünsche bezüglich der Finanzierung eine entscheidende Rolle.

Den niedrigsten Zinssatz erhalten besonders einkommensstarke, fest angestellte Kreditnehmer mittleren Alters mit einem großen Eigenkapital-Anteil und einem hohen Schufa-Score, die sich eine neue Immobilie in einer Top-Lage bauen wollen. So bietet nicht nur das Einkommen des Kreditnehmers, sondern auch die Immobilie an sich eine große Sicherheit für die Bank. Des Weiteren bestimmen aber auch die Rahmenbedingungen der Finanzierung den Zinssatz. In der Regel wird für höhere Kreditsummen, für kürzere Zinsbindungen und für hohe Tilgungssätze ein günstigerer Zinssatz angeboten.

Gibt es Mindestsummen für ein Darlehen, ab der eine Immobilie finanziert wird?

Ja, manche Kreditinstitute bieten eine Baufinanzierung erst ab einer gewissen Summe an oder berechnen hohe Zinsaufschläge, wenn eine bestimmte Darlehensgrenze unterschritten wird. Die Mindestsumme liegt in der Regel bei 30.000 bis 50.000 Euro.

Gibt es auch Darlehen ohne Grundschuldeintragung?

Eine Baufinanzierung für den Kauf oder den Bau einer Immobilie ist immer mit einem Schulden-Eintrag ins Grundbuch verbunden, denn die Bank benötigt diesen Grundbucheintrag als Sicherheit – kann der Kreditnehmer den Kredit nicht zurückzahlen, kann die Bank eine Zwangsversteigerung beantragen, um die vollständige Kreditsumme wieder zu begleichen.

Wer ein Darlehen ohne Eintrag ins Grundbuch abschließen möchte, muss einen sogenannten Modernisierungskredit aufnehmen. Mithilfe dieses zweckgebundenen Ratenkredits, der in der Regel maximal 50.000 Euro beträgt und nur über eine kurze Kreditlaufzeit verfügt, darf man kein Haus kaufen, sondern nur eine bestehende Immobilie modernisieren oder sanieren.

Wie lange dauert es, bis ich für eine Finanzierung eine Zusage oder Absage erhalte?

Vorausgesetzt Sie haben alle erforderlichen Unterlagen bei dem Kreditinstitut eingereicht, dauert es in der Regel zwischen fünf bis zehn Arbeitstage, bis Sie eine Zusage oder eine Absage erhalten.

Kann ich auch eine Baufinanzierung abschließen, wenn ich im Ausland lebe oder ausländischer Nationalität bin?

Ja, als Bürger der EU können Sie eine Baufinanzierung bei einem deutschen Kreditinstitut abschließen – vorausgesetzt die Immobilie befindet sich in Deutschland und Sie verdienen ein festes und zuverlässiges Einkommen in Euro.

Wenn Sie im Ausland wohnen, müssen Sie einer vertrauten Person, die in Deutschland lebt, eine Postzustellungsvollmacht für die Kommunikation ausstellen.

Werden gewerbliche und private Immobilienfinanzierungen gleich behandelt?

Nein, denn die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie ist meistens mit einem größeren Risiko für die Bank verbunden. Da gewerbliche Immobilien meistens genau auf ein spezielles Unternehmen ausgerichtet und entsprechend eingerichtet sind, ist es oftmals schwierig, die Immobilien ohne Verlust wiederzuverkaufen. Deshalb bietet auch nicht jedes Kreditinstitut gewerbliche Immobilienfinanzierungen an.

Der grundsätzliche Ablauf einer gewerblichen Baufinanzierung unterscheidet sich hingegen kaum von der privaten: Auch hier müssen Kreditanträge gestellt und diverse Unterlagen zum Gewerbe (wie Bilanzen und Steuerbescheide etc.) und zur Immobilie eingereicht werden. Die Konditionen sind abhängig von der Höhe des Kredits, von dem Wert der Immobilie, der Kreditlaufzeit, der Tilgung und dem vorhandenen Kapital.

Soll ich bei einer Baufinanzierung ein Disagio vereinbaren?

Unter Disagio versteht man einen Abschlag vom Ausgangsbetrag, der beim Abschluss eines Kredites einbehalten wird. Das Disagio wird meistens in Prozent angegeben, dient bei einer Baufinanzierung als Vorauszahlung auf die Darlehenszinsen und senkt so den Nominalzinssatz.

Wenn man also einen Kredit von 100.000 Euro aufnimmt und ein Disagio von 10 Prozent vereinbart, bekommt man beim Kreditabschluss nur 90.000 Euro ausbezahlt, während 10.000 Euro als Zinsvorauszahlung einbehalten werden.

Wenn man in ein Eigenheim finanziert, ergibt es oftmals aber keinen Sinn, ein Disagio zu vereinbaren, denn entscheidend beim Darlehensvergleich ist nicht der Nominal-, sondern der Effektivzinssatz. Vergleicht man diesen, sieht man, dass ein Disagio eine Abzahlung der Restschuld eher in die Länge zieht.

Wodurch unterscheidet sich eine Baufinanzierung von einem Privatkredit?

Ob Baufinanzierung oder Privatkredit – für beide Varianten ist ein sicheres Einkommen eine wichtige Grundvoraussetzung. Allerdings unterscheidet sich eine Baufinanzierung von einem Privatkredit in mehreren Punkten.

Zum einen verlangen Kreditinstitute für einen Immobilienkredit oftmals eine Mindestsumme, die bei circa 30.000 bis 50.000 Euro liegt – einen Privatkredit gibt es hingegen schon für wenige Tausend Euro.

Da die Darlehenshöhe bei einer Baufinanzierung in der Regel sehr hoch ist, bietet die Bank einen vergleichsweise günstigen Zinssatz an. Der gravierendste Unterschied ist jedoch der, dass bei einer Baufinanzierung immer eine Grundschuld auf die Immobilie eingetragen wird – als Sicherheit für das Kreditinstitut. Dies ist bei einem Privatkredit nicht der Fall.

Wann ist eine Vollfinanzierung möglich? Wann ist diese sinnvoll?

Stellt der Kreditnehmer aufgrund seines hohen und sicheren Einkommens und eines hohen Schufa-Score kein Risiko für die Bank dar, kann es sein, dass sie ihm eine Vollfinanzierung ermöglichen. Manche Kreditinstitute bieten eine Baufinanzierung an, die sämtliche Kosten deckt, andere wiederum verlangen, dass zumindest die Nebenkosten durch Eigenkapital abgedeckt werden.

Wer eine Vollfinanzierung abschließt, sollte von Beginn an möglichst hoch tilgen und Sonderzahlungen vereinbaren, damit die Restsumme nach der Kreditlaufzeit gering ist – denn die Anschlussfinanzierung muss auch bei eventuell höheren Zinsen noch tragbar sein.

Eine Vollfinanzierung ist nur ratsam, wenn der Kreditnehmer Kapitalanleger ist und die Immobilie vermieten oder gewerblich nutzen möchte. In diesem Fall kann es aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein, nur wenig oder gar kein Eigenkapital einfließen zu lassen, da die Darlehenszinsen steuerlich geltend gemacht werden können.

120% Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Ist das möglich?

Unter einer 120%- oder auch 110%-Finanzierung versteht man eine Baufinanzierung, die nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch alle Nebenkosten mit abdeckt.

Kreditinstitute lassen sich auf diese Vollfinanzierung in der Regel nur ein, wenn die Tilgung vergleichsweise hoch angesetzt ist – das ist auch durchaus sinnvoll, denn andernfalls würde es sehr lange dauern, bis die komplette Kreditsumme getilgt ist; allerdings bedeutet eine hohe Tilgung auch eine hohe monatliche Belastung.

Ein weiterer Nachteil ist, dass die Kreditinstitute einen deutlichen Zinsaufschlag berechnen. Die Zusage für eine solche Finanzierung erhält üblicherweise nur jemand, der ein hohes und sicheres Einkommen vorweisen kann.

Baufinanzierung: Was zählt alles zum Eigenkapital?

Ein gewisses Eigenkapital ist für viele Kreditinstitute Voraussetzung für eine Baufinanzierung. Häufig wird gefordert, dass zumindest sämtliche Nebenkosten vom Eigenkapital abgedeckt sein sollten.

Zum Eigenkapital zählen aber nicht nur das Bargeld sowie das Geld und Festgeld auf Spar-, Giro- oder Tagesgeldkonten, sondern auch Lebensversicherungen, Riesterrente, Bausparverträge und Depots.

Auch Kredite von Verwandten oder vom Arbeitgeber werden von der Bank als Eigenkapital bewertet. Wer einen Neubau plant und bereits das Baugrundstück besitzt, kann diese Sacheinlage ebenfalls als Vermögenswert anrechnen lassen.

Häufig vergessen wird, dass zudem Eigenleistungen, die man im Rahmen des Immobilienkaufs oder -baus durchführen wird, als Eigenkapital berücksichtigt werden können, da man dadurch hohe Handwerkerrechnungen einsparen wird.

Kann man als alleinerziehende Mutter eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen?

Als alleinerziehende Mutter ist es oftmals schwer, bei einer Direktbank oder Hausbank eine Baufinanzierung abzuschließen, da den Kreditinstituten das Risiko häufig zu hoch ist.

Mit viel Eigenkapital, einem sicheren Einkommen und einer positiven Schufa-Selbstauskunft kann man die Banken jedoch überzeugen.

Finanzielle Unterstützung kann man zudem auch von anderer Seite bekommen: Das Wohnraumförderungsgesetz wurde unter anderem für Alleinerziehende mit geringem Einkommen ins Leben gerufen. Wer bestimmte Voraussetzungen erfüllt, bekommt von den Ländern ein zinsvergünstigtes Darlehen oder Zuschüsse.

Kann mein Ehepartner eine Baufinanzierung für mich übernehmen?

Üblicherweise unterschreiben beide Ehepartner den Kreditvertrag und haften somit auch gemeinsam für die komplette Tilgung der Kreditsumme.

Möchte ein Partner aus dem Kreditvertrag aussteigen (zum Beispiel im Fall einer Trennung), muss man beim Kreditinstitut eine Schuldhaftentlassung oder einen Schuldnerwechsel beantragen. Die Bank lässt sich darauf allerdings nur ein, wenn der Kreditnehmer als alleiniger Schuldner über eine entsprechende Bonität verfügt. Es ist zwingend ratsam, diesen Wechsel schriftlich zu vereinbaren.

Was heißt gesamtschuldnerische Haftung im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung?

Wenn sich ein Paar/Ehepaar oder mehrere Parteien ein Haus kaufen, die Baufinanzierung gemeinsam abschließen und den Kreditvertrag unterschreiben, dann haftet jeder einzelne für die gesamte Summe, bis diese komplett zurück gezahlt ist.

Konkret bedeutet das im Fall einer Trennung, dass der Partner, der aus dem Haus auszieht, nicht ohne Weiteres aus dem Kreditvertrag aussteigen kann, sondern weiterhin für den Kredit haftet.

Können Leasing oder Privatkredite meine Baufinanzierung verhindern?

Ob Leasing oder ein Privatkredit Ihre Baufinanzierung verhindern, hängt von Ihrem Eigenkapital und Ihrem Einkommen ab.

In der Regel wird jedes Leasing und jeder Kredit in der Schufa eingetragen – insofern kann Ihre Kreditwürdigkeit und somit auch ihre Baufinanzierung dadurch beeinflusst werden.

Was passiert konkret mit dem Eigenkapital bei einer Baufinanzierung?

Bei vielen Banken gilt der Grundsatz: Eigenkapital vor Fremdkapital. Das bedeutet, wenn Sie eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, wird erst Ihr Eigenkapital für die Raten verwendet und anschließend die Darlehenssumme.

Die meisten Kreditinstitute fordern Sie auf, das Eigenkapital zur Verfügung zu stellen und an das Institut zu überweisen. Bei anderen ist es möglich, dass das Eigenkapital bei Ihnen verbleibt und Sie mit Überweisungsbelegen bezeugen müssen, dass Sie Ihr Vermögen für die Baufinanzierung verwendet haben, zum Beispiel zum Begleichen der ersten Rate an das Bauunternehmen oder für die Nebenkosten.

Welche Versicherungen muss ich zu einer Baufinanzierung abschließen?

Wer eine Immobilie kauft oder baut, geht eine hohe finanzielle Verpflichtung ein – da ist es ratsam, sich mit Versicherungen abzusichern.

In direktem Zusammenhang mit der Baufinanzierung steht die Restschuldversicherung, eine besondere Form der Risikolebensversicherung, die die Baufinanzierung absichern kann. Je nach Versicherungsanbieter können Todesfall, Berufsunfähigkeit oder auch Arbeitslosigkeit mit eingeschlossen werden.

Alternativ gibt es die Arbeitslosenversicherung, die ebenfalls für einen bestimmten Zeitraum die Zahlung der Kreditraten übernimmt, wenn der Kreditnehmer plötzlich arbeitslos wird.

Wer ein Haus baut, sollte zudem unbedingt eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen – diese Versicherung schützt den Bauherrn vor finanziellem Mehraufwand, wenn das Bauunternehmen während des Bauprozesses Insolvenz anmelden muss. Optional kann auch eine Baufertigstellungsversicherung oder eine Bauleistungsversicherung abgeschlossen werden.

Ob Neubau oder Altbau – zwingend erforderlich ist eine Wohngebäudeversicherung, die Schäden abdeckt, die durch Feuer, Wasser, Hagel oder Sturm entstehen.

Wer durch eine Veränderung seiner Lebensumstände plötzlich die Kreditraten nicht mehr zahlen kann, für den wird der Traum vom Eigenheim schnell zum Albtraum. Mit einer Lebensversicherung und einer Berufsunfähigkeitsversicherung kann man dieses Risiko deutlich eindämmen.

Ist ein Rücktritt aus einer Baufinanzierung möglich?

In der Regel gibt es bei Baufinanzierungen ein gesetzliches Widerrufsrecht.

Die Frist dafür beträgt im Normalfall 14 Tage nach Vertragsabschluss. Wer den Kreditvertrag fristgerecht widerruft, muss Kreditbeträge, die man eventuell schon erhalten hat, komplett zurückzahlen und ist danach aus dem Vertragsverhältnis entlassen.

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