Baufinanzierung: Wie bekomme ich den besten Kredit?

Der ultimative Guide

Jedes Kauf- und Bauvorhaben steht und fällt mit der Baufinanzierung. Umso wichtiger ist es hier die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Gibt es eine Förderung? Habe ich alle Nebenkosten berücksichtigt? Welche Klauseln muss ich beachten? Ist die Hausbank wirklich günstig?

Hier finden Sie Antworten auf Ihre Fragen und alle wichtigen Informationen rund um die Immobilien- und Baufinanzierung – vom Annuitätendarlehen über Förderungen bis hin zur Anschlussfinanzierung.

In fünf Schritten begleiten wir Sie auf dem Weg zur passenden Baufinanzierung.

Budgetplanung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Förderungen: Wer hilft mir bei der Finanzierung?

Welche Darlehensarten gibt es?

Bank: Wie bekomme ich einen Kredit?

Entscheidung: Welches Kreditangebot soll ich annehmen?

Budgetplanung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Bevor Sie sich auf die Suche nach einer Immobilie begeben, sollten Sie als aller erstes ein Budget festlegen.

Da die allermeisten um eine Finanzierung nicht drumherum kommen werden, kann hierfür eine einfache Haushaltsrechnung aufgestellt werden.

Um herauszufinden, wie viel Haus Sie sich leisten können, Stellen Sie einfach Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber und ermitteln Sie so, welche monatliche Rate Sie sich leisten können.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die entscheidenden Fragen bei der Budgetplanung sind:

  • Wie hoch darf die monatliche Rate sein?
  • Bis wann sollte ich mein Darlehen abbezahlt haben?
  • Wie viel Kredit kann ich bekommen?
  • Wie viel darf die Immobilie kosten?

Wie viel Eigenkapital brauche ich bei einer Baufinanzierung?

Die einfache Antwort ist: Je mehr, desto besser.

Wer eigenes Vermögen in die Immobilienfinanzierung einfließen lässt, verringert die Höhe des Kredites. Dies schlägt sich positiv auf die Zinsen nieder, denn für die Kreditinstitute bedeutet ein geringeres Darlehen ein reduziertes Ausfallrisiko.

Ratsam ist es, 20 Prozent der benötigten Summe mit eigenen Mitteln finanzieren zu können. Zumindest die Erwerbsnebenkosten sollten vom Eigenkapital abgedeckt werden.

Dabei können die Bau- bzw. Kaufnebenkosten je nach Bundesland und Einzelfall acht bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen – je nachdem ob eine Maklerprovision anfällt und wie hoch die Grunderwerbsteuer ist.

Was zählt zu den Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten:

  • Maklergebühr
  • Notarkosten und Grundbucheintrag
  • Grunderwerbsteuer
  • Renovierungs- und Modernisierungskosten
  • Neuanschaffungen für das Haus

Baunebenkosten:

  • Maklergebühr
  • Notarkosten und Grundbucheintrag
  • Grunderwerbsteuer
  • Baugenehmigungskosten
  • Erschließungskosten
  • Versicherungen
  • Neuanschaffungen für das Haus
Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wer hingegen einen besonders hohen Kredit aufnimmt, der mehr als 80 Prozent der Kaufsumme ausmacht, muss mit hohen Zinsaufschlägen rechnen oder wird gar nicht erst einen Kreditgeber finden.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Geht das?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich.

Für den Fall, dass Sie nicht genügend Eigenkapital mit in die Baufinanzierung bringen können, bieten Banken die 100-Prozent-Finanzierung oder die 110-Prozent-Finanzierung an.

Wird eine Immobilie gar vollfinanziert, also zu hundert Prozent mit Kredit-Geld bezahlt, kann der Zinssatz um einen ganzen Prozentpunkt erhöht werden.

Das verursacht über die Jahre gesehen natürlich wesentlich mehr Kosten.

Kann ich mit Eigenleistungen Geld sparen?

Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden oder geplant, sie liegt aber preislich etwas über Ihrem errechneten Budget?

Dann können Sie überlegen, ob Sie mit Eigenleistungen Kosten sparen können.

Wer zwei geschickte Hände, das nötige Know-how und vor allem reichlich Zeit hat, kann mögliche Arbeiten am Haus in Eigenregie durchführen und die Kosten dadurch senken.

Allerdings sollte man dabei nicht vergessen, dass sich die Ersparnis nur auf den Arbeitslohn, nicht aber auf die Materialien bezieht.

Doch das ist noch nicht alles: Eigenleistungen können auch als Eigenkapital angerechnet werden Das wirkt sich positiv auf die Baufinanzierung aus – insbesondere auf den Zinssatz. Man spricht hier auch von einer „Muskelhypothek“.

Tipp: Auch Freundschaftsdienste zählen

Wer im Freundeskreis Handwerker hat, die Arbeiten vergünstigt übernehmen, kann dies ebenfalls als Eigenleistung anrechnen lassen. Dazu muss aber nachgewiesen werden, dass die jeweiligen Helfer das Handwerk einwandfrei beherrschen.

Förderungen – Wer hilft mir bei der Finanzierung?

Ein Eigenheim ist eine teure Angelegenheit. So mancher wird durch eine gewaltige Kreditsumme vom Kauf oder Bau abgeschreckt. Schließlich bedeutet dies immer eine langfristige Verpflichtung.

Bevor man sich vom Traum der eigenen vier Wände verabschiedet, sollte man sich jedoch über mögliche Unterstützungen informieren.

Der Staat greift zukünftigen Bauherren und Immobilienbesitzern nämlich mit verschiedenen Förderprogrammen für den Hauskauf und Hausbau unter die Arme. Das können zinsgünstige Kredite, Tilgungszuschüsse oder steuerliche Vorteile sein.

Zu den Förderungen zählen:

  • Wohn-Riester
  • Zinsgünstige Kredite und Zuschüsse der KfW
  • Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
  • Unterstützung durch das Wohnraumförderungsgesetz
  • Baukindergeld
  • Regionale Förderprogramme der Länder und Kommunen
  • Hausbau mit kirchlicher Erbpacht
  • Arbeitgeberdarlehen

Immer erst den Antrag stellen

Die meisten Förderungen müssen beantragt werden, bevor es mit der jeweiligen Maßnahme losgeht. Daher sollten Sie sich vorab ausgiebig über Ihre Möglichkeiten informieren. Zudem sind Doppelförderungen in der Regel ausgeschlossen.

Im nächsten Schritt gilt es, sich über die verschiedenen Varianten der Baufinanzierung zu informieren, denn hier gibt es große Unterschiede. Nur so können Sie wirklich vorbereitet in die Verhandlungen mit Ihrer Bank treten.

Welche Darlehensarten gibt es?

Finanzierungspläne über 15, 20 oder noch mehr Jahre sind keine Seltenheit – entsprechend sorgfältig sollten Sie sich über Ihre Optionen und Möglichkeiten informieren, denn Kredit ist nicht gleich Kredit.

Die häufigste Variante der Baufinanzierung ist das klassische Annuitätendarlehen, dass Monat für Monat zurückgezahlt wird.

Aber auch andere Tilgungs- und Darlehensarten können sinnvoll sein.

Weitere beliebte Darlehensmöglichkeiten sind:

  • Volltilger Darlehen
  • Forward-Darlehen
  • Endfälliges Darlehen

Annuitätendarlehen

In den meisten Fällen ist ein Annuitätendarlehen die sinnvollste Variante der Baufinanzierung.

Die aktuell günstigen Zinsen sorgen dafür, dass Sie von Ihrer monatlichen Rate einen großen Teil zur Tilgung einsetzen können.

Volltilger-Darlehen

Ganz auf der sicheren Seite sind Sie mit einem Volltilger-Darlehen. In Zeiten mit besonders niedrigen Zinsen ist dies durchaus eine Überlegung wert.

Die zusätzliche Sicherheit bezahlen Sie allerdings mit Zinsaufschlägen. Wirklich rentabel ist ein Volltilger-Modell also nur dann, wenn das Zinsniveau noch während der Kreditlaufzeit deutlich ansteigen sollte.

Wie viel Kredit kann ich bekommen?

Forward-Darlehen

Wer sich die aktuellen Zinsen für die Zukunft sichern möchte, sollte über ein Forward-Darlehen nachdenken.

In der Regel ist das „Einfrieren“ der Zinsen für bis zu 5 Jahre möglich. Doch auch hier erheben die Kreditinstitute einen Aufschlag.

Endfälliges Darlehen

Ein endfälliges Darlehen ist im privaten Bereich nur selten empfehlenswert und mit vergleichsweise hohen Risiken verbunden.

Finanziell interessant ist ein solches Modell dann, wenn man die eingesparte Monatstilgung anderweitig sinnvoller einsetzen kann.

Zwischenfinanzierung: Was gibt es zu beachten?

Sie haben Ihre Immobilie verkauft, um eine neue Immobilie zu finanzieren?

Manchmal ergibt sich hierbei eine Finanzierungslücke: Der Käufer hat den Kaufpreis noch nicht gezahlt, aber Sie benötigen das Geld bereits für das neue Objekt.

Eine Zwischenfinanzierung liefert Ihnen das benötigte Kapital und schließt die Lücke.

Als Zwischenfinanzierung dient hier das endfällige Darlehen, ein variables Darlehen oder auch das Cap-Darlehen.

Was ist bei der Anschlussfinanzierung zu beachten?

Für die Anschlussfinanzierung wird Ihre Bank Ihnen wahrscheinlich ein sogenanntes “Prolongationsangebot” anbieten.

Das bedeutet, dass Sie Ihr bisheriges Darlehen bei der gleichen Bank im Anschluss finanzieren.

Häufig beinhaltet dieses Angebot jedoch schlechtere Zinskonditionen, weshalb es sich anbietet, Vergleichsangebote anderer Anbieter einzuholen.

Oftmals kann mit einer Umschuldung viel Geld gespart werden.

Anschlussfinanzierung sichern

Sollzins und Effektivzins: Was ist der Unterschied?

Geben die Banken Zinsen an, unterscheiden sie hier immer zwischen dem Soll- und dem Effektivzins.

Die Sollzinsen lassen sich auch mit dem “Netto-Preis” des Kredits vergleichen. Hier handelt es sich um die Zinskosten, welche der Kreditnehmer an die Banken zahlt.

Die tatsächliche Kreditbelastung kann jedoch höher ausfallen, weil eventuelle Zusatzkosten erst im “Brutto-Preis”, also dem Effektivzins, berücksichtigt werden.

Der Effektivzins zeigt also die Kreditkosten pro Jahr an, die auch tatsächlich entstehen und gilt für Angebote mit festgeschriebenen Zinssatz während der Laufzeit.

Tilgung: Was ist das?

Die Tilgung beschreibt nichts anderes als die monatliche Rückzahlung Ihres Kredits.

Die Tilgungszeit, also bis wann Sie Ihren Kredit getilgt haben müssen, vereinbaren Sie vorher mit Ihrer Bank.

Ist eine Sondertilgung bei der Baufinanzierung sinnvoll?

Eine Sondertilgung kann eine gute Möglichkeit sein, Zinsen zu sparen und schneller schuldenfrei zu werden.

Erbschaften bieten oft eine gute Gelegenheit für eine solche außerplanmäßige Teilrückzahlung.

Da Sondertilgungen nicht standardmäßig im Kreditvertrag festgehalten werden, müssen Sie diese im Vorfeld vereinbaren.

Ob das möglich ist und wie hoch sie sein darf, hängt von den Banken ab.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Absicherung – Was tun bei Arbeitslosigkeit und Tod?

Schicksalsschläge wie Unfälle oder Krankheiten und daraus resultierende Arbeitsunfähigkeit oder gar der Todesfall eines Kreditnehmers führen schnell dazu, dass die Monatsrate nicht mehr bezahlbar ist.

Es folgen Zwangsversteigerungen und meist langwierige Rechtsstreitigkeiten.

Um das Risiko eines wirtschaftlichen Totalschadens zu verringern, bieten Banken häufig eine Restschuldversicherung< an. Im Schadensfall übernimmt diese dann die monatlichen Ratenzahlungen.

Unser Rat: Eine Absicherung vor der Zahlungsunfähigkeit ist eine sinnvolle Ergänzung einer Baufinanzierung.

Meist ist eine externe Versicherung aber die bessere Alternative, schließlich sind die zu zahlenden Monatsraten nur eines von vielen Problemen, die private Katastrophen mit sich bringen.

  • Eine Risikolebensversicherung schützt angehörige vor den finanziellen Folgen eines Todesfalls.
  • Eine Berufsunfähigkeitsversicherung hilft, wenn aufgrund von Krankheiten oder Behinderungen der Beruf nicht mehr ausgeübt werden kann.
  • Eine Unfall- oder Invaliditätsversicherung zahlt Betroffenen eine Unfallrente.

Bank: Wie bekomme ich einen Kredit?

Bevor Sie sich auf die Banken stürzen, sollten Sie sich ausgiebig vorbereiten.

Dazu gehört das Zusammenstellen aller benötigten Unterlagen, eine klare Definition Ihrer Ziele, Anforderungen und Möglichkeiten sowie das Einholen erster unverbindlicher Angebote.

Eine zentrale Entscheidung ist die Wahl zwischen Hausbank und Online-Direktbank.

Welche ist die richtige Bank für mich?

Wer früher einen Kredit für seinen Immobilienkauf benötigte, ging zu seiner Hausbank, ließ sich dort von seinem Bankberater ausführlich informieren und schloss anschließend einen Darlehensvertrag ab.

Doch ist ein Kredit bei einer Direktbank wirklich lukrativer und mit welchen Vorteilen überzeugt die Hausbank?

Welche Bank ist die beste für mich?

Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Banken

Vorteile Hausbank

  • Persönliche Beratung
  • Flexibilität
  • Sonderkonditionen für kompliziertere Finanzierungsvorhaben
  • Eher zu Risiken bereit

Vorteile Direktbank

  • Günstigere Zinsen
Bei der Hausbank steht der Service an erster Stelle. Der gute Kundendienst zeigt sich in einem dichten Filialnetz, persönlichen Beratungsgesprächen und einem gewachsenen Vertrauensverhältnis zum Bankberater.

Bei der Direktbank hingegen gibt es in der Regel keine Filialen, der Kontakt verläuft ausschließlich über Telefon und Internet. Das sorgt für schnellere Prozesse und Abwicklungen – allerdings geht es dabei wesentlich unpersönlicher zu.

Auf individuelle Sonderwünsche kann ein Onlineformular nur bedingt eingehen und wenn man Extras am Telefon erfragt, landet man nur selten bei dem Berater, mit dem man am Vortag telefoniert hat.

Bei einer einfachen Finanzierung ist das kaum ausschlaggebend. Strebt man allerdings eine etwas kompliziertere Form an, die beispielsweise Sondertilgungsrechte, Zinsrabatte oder einen Kredit der KfW-Förderbank beinhaltet, ist es meist einfacher, einen persönlichen Ansprechpartner zu haben, der einen umfassend beraten kann.

Die vielen Filialen und das Personal, das den guten Service der Hausbanken gewährleistet, müssen natürlich finanziert werden.

Daher können Filialbanken im Vergleich mit Onlinebanken in der Regel etwas schlechtere Konditionen anbieten.

Statistiken zeigen, dass Direktbanken Baufinanzierungen im Durchschnitt um 0,25 bis 0,5 Prozentpunkte günstiger anbieten als Hausbanken, da ihr technik-orientierter Ansatz mit mehr Effizienz und deutlich weniger Personalkosten einhergeht und sie sich sehr stark am Leitzins orientieren können.

Gerade bei einer großen Kreditsumme macht sich der niedrigere Zinssatz deutlich bemerkbar.

Direktbanken sind weniger kompromissbereit als Hausbanken.

Onlineanbieter favorisieren einfache Finanzierungen, die sich schnell bearbeiten lassen und kein großes Risiko mit sich bringen.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, die als schwer verwertbar gilt, zum Beispiel, weil sie unter Denkmalschutz steht oder stark sanierungsbedürftig ist, kann ebenso eine Absage erhalten wie ein Selbstständiger mit komplizierten Einkommensverhältnissen.

Bei einer Hausbank sieht das oftmals anders aus, denn der Bankberater kennt seinen Kunden und somit auch die Einkommenssituation im idealen Fall seit vielen Jahren. Zudem möchte die Hausbank in der Regel ihre Kunden behalten und ist somit häufig eher zu Verhandlungen bereit als die Direktbank.

Viele Hausbanken haben einen gewissen Spielraum bei Kreditverhandlungen und lassen sich auf einen Kompromiss ein.

Dieser kann sich in einem Entgegenkommen bei den Zinssätzen, oder auch in einer größeren Flexibilität hinsichtlich Sondertilgungsrechten etc. zeigen. Bei einer Onlinebank bringt eine Nachverhandlung in der Regel keine weiteren Vergünstigungen und Sonderkonditionen mit sich.

Es wird nur selten der Fall sein, dass eine Hausbank die gleichen Kreditkonditionen wie eine Direktbank anbietet.

Allerdings sind Service und Beratung nicht zu unterschätzen, zum Beispiel bei der späteren Anschlussfinanzierung oder im Fall eines vorzeitigen Wiederverkaufs der Immobilie.

Trotz der normalerweise etwas teureren Konditionen bei der Hausbank, lohnt es sich, ein Gespräch mit dem persönlichen Bankberater zu führen und sich auch dort ein Angebot für eine Baufinanzierung einzuholen.

Empfehlenswert ist es, vorher mehrere Kreditangebote von Direktbanken anzufordern und das günstigste Angebot als Verhandlungsgrundlage zum Gespräch mitzunehmen.

Kundentreue kann die Kreditkonditionen durchaus beeinflussen, sodass das Angebot der Hausbank durch eine gute Kombination aus niedrigem Zinssatz und individueller Beratung überzeugender sein kann als das etwas günstigere Kreditangebot einer Direktbank.

Auf jeden Fall ist es ratsam, sich umfangreich zu informieren, denn eine hastig getroffene Entscheidung zur Baufinanzierung kann schnell zu einem großen Stolperstein werden

Was ist den Banken bei der Kreditvergabe wichtig?

Banken vergeben ihre Kredite nicht wahllos und nicht alle Antragsteller bekommen die gleichen Konditionen angeboten.

Gerade bei den Zinssätzen zeigen sich deutliche Unterschiede.

Einige Faktoren wirken sich positiv auf die Baufinanzierungsangebote aus und sorgen für bessere Zinsen. Andere wiederum sind negativ und führen zu einer Zinssteigerung oder gar einer Absage.

Als Faustregel kann man sagen: Jedes Detail, dass das Risiko des Kreditinstituts senkt, ist für Sie von Vorteil.

Wer bekommt einen Kredit?

Selbstständige, Arbeitnehmer in Probezeit oder Festangestellte, die leistungsabhängig bezahlt werden, bekommen nur mit viel Überzeugungskraft ein attraktives Kreditangebot.

Gute Argumente sind zum Beispiel ein tadelloser Lebenslauf, eine überzeugende Schufa-Selbstauskunft und – als Selbstständiger – ein treuer Kundenstamm sowie eine stabile Auftragslage.

Wie viel Kredit bekomme ich?

Als Rentner, Hausfrau / Hausmann oder Arbeitsloser hat man es sehr schwer, überhaupt einen Kredit bewilligt zu bekommen und muss viele Bedingungen erfüllen, zum Beispiel ein sehr hohes Eigenkapital.

Auch die Immobilie selbst kann zum K.-o.-Kriterium werden, wenn sie sich in einem schlechten Zustand und / oder in einer wenig beliebten Lage (außerhalb der Ortschaften, in ländlichen Regionen etc.) befindet. Häuser, die unter Denkmalschutz stehen, Ferienhäuser und Vermietungsobjekte können den Zinssatz ebenfalls nach oben treiben.

Gründe für eine Kreditbewilligung:

  • Stabiles / hohes Einkommen
  • Beamtenstatus
  • Langjähriges Angestelltenverhältnis
  • Hoher Schufa-Score
  • Wertstabile Immobilie
  • Selbst bewohnte Immobilie

Gründe gegen eine Kreditbewilligung:

  • Kein/geringes regelmäßiges Einkommen
  • Leistungsabhängige Bezahlung
  • Unbeliebte Lage der Immobilie
  • Immobilie unter Denkmalschutz

Wie bereite ich mich auf einen Banktermin optimal vor?

Ein Immobilienkredit ist eine langfristige Verpflichtung und damit immer mit einem gewissen Risiko verbunden.

Banken sind verpflichtet vor der Vergabe eines Kredites den potentiellen Kreditnehmer umfassend über sämtliche Details aufzuklären.

Dazu wird in der Regel ein Beratungsgespräch vereinbart – telefonisch oder in einem persönlichen Gespräch, je nachdem ob Online- oder Filialbank. Eine gute Vorbereitung ist dabei im wahrsten Sinne des Wortes Geld wert.

Beachten Sie diese drei Vorbereitungs-Tipps:

Vorbereitungs-Tipp 1: Vorstellungen definieren

Sie müssen sich im Klaren sein, was genau Sie von der Bank möchten und dies im Bankgespräch auch formulieren können:

  • Wie sieht Ihre Wunschimmobilie aus? Warum soll es genau diese sein?
  • Wie viel Geld wird benötigt und wie viel Eigenkapital können Sie einfließen lassen?
  • Welche Zinsbindung und Rückzahlungsmodalität stellen Sie sich vor?
  • Wann möchten Sie schuldenfrei sein?

Vorbereitungs-Tipp 2: Vergleichsangebote recherchieren

Holen Sie sich vor dem Beratungsgespräch bereits konkrete Baufinanzierungsangebote mit günstigen Konditionen ein. Diese präsentieren Sie Ihrem Kreditberater: Häufig sind die Berater nun bereit, das eigene Angebot anzupassen.

Angebote können Sie sich kostenlos über unseren Online-Vergleich einholen:

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Dazu sollten Sie aber sämtliche Einzelheiten kennen und entsprechende Fragen des Beraters beantworten können.

Ein grundsätzlicher Überblick über das aktuelle Marktniveau bei den Zinssätzen ist ohnehin sinnvoll.

Vorbereitungs-Tipp 3: Unterlagen zusammenstellen

Bringen Sie schon zum ersten Gespräch sämtliche benötigten Unterlagen mit. So kann sich der Berater ein umfassendes Bild von Ihrem Vorhaben machen. Bestenfalls haben Sie die Originale sowie jeweils eine Kopie dabei.

Dies sind die wichtigsten Unterlagen für das Bankgespräch:

Unterlagen zur Immobilie

  • Baubeschreibung
  • Baugenehmigungen
  • Flächenberechnungen
  • Baupläne
  • Lagepläne
  • Grundbuchauszug
  • Katasterauszug
  • Flurkarte
  • Teilungserklärung (bei Wohnungen)
  • Fotos der Immobilie
  • Verkaufspreis bzw. Gesamtkostenaufstellung

Persönliche Unterlagen

  • Personalausweis oder Reisepass
  • Aktuelle Einkommensnachweise, mindestens von den letzten drei Monaten
  • Selbstständige: Steuererklärungen bzw. Steuerbescheide der letzten drei Jahre und Einnahmen-Überschuss-Rechnungen von Geschäftsjahren, für die noch kein Steuerbescheid vorliegt
  • Vermögensaufstellung mit Kontoauszügen, Übersicht über Aktien- und Wertpapiere, Bausparverträge etc.
  • Mögliche Sicherheiten, Bürgschaften etc.
  • Aktuelle Einkommensnachweise, mindestens von den letzten drei Monaten
  • Aktuelle Versicherungspolicen
  • SCHUFA-Auskunft
  • Auflistung von laufenden Krediten
  • Auflistung von Unterhaltszahlungen
  • Nachweise über Mieteinkünfte

Ablauf des Beratungsgesprächs – Welche Themen sind wichtig?

Eine Baufinanzierung ist ein komplexes Thema, das selten in einem einzigen Beratungsgespräch abgehandelt werden kann.

Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Eine Entscheidung sollten Sie ohnehin noch nicht direkt im Anschluss treffen.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Nach dem Bundesverband der Immobilienfinanzierer (bvdif) setzt sich die Beratung zu einer Immobilienfinanzierung idealerweise aus sechs Phasen zusammen. Diese können auf mehrere Gesprächstermine aufgeteilt werden, wenn dies sinnvoll ist:

  • Finanzierungsanfrage: Erfassung der Eckdaten des Immobilienprojekts und der Vermögens- und Einkommenssituation des Kreditinteressierten.
  • Information und Risikoaufklärung: Erläuterung aller möglichen Darlehens- und Finanzierungsformen sowie der damit verbundenen Chancen und Risiken – und zwar im direkten Bezug auf die Lebenssituation und weitere Planung des Kreditnehmers.
  • Beratung zur Finanzierung und Absicherung: Konkrete Details zu Finanzierungskosten und Restschulden der gewählten Finanzierungsform und Laufzeit.
  • Selbstauskunft: Detaillierte schriftliche Auskunft über alle Ein- und Ausgaben, die Vermögensverhältnisse und die Absicherungssituation des Kreditnehmers. Auf Basis dieser Daten wird der Darlehens- bzw. Finanzierungsvertrag erstellt.
  • Beratungsprotokoll: Der Finanzberater ist nicht verpflichtet ein Beratungsprotokoll zu erstellen. Aus Kundensicht ist es aber ratsam, darauf zu bestehen. Darin werden alle Beratungsschritte und Entscheidungen dokumentiert.
  • Abschluss und Qualitätssicherung: Sind alle Details geklärt wird der Darlehensvertrag abgeschlossen und das Kauf- oder Bauobjekt kann starten. Der Berater sollte dem Kunden auch in der Folgezeit als Ansprechpartner zur Verfügung stehen.
Wie viel Kredit kann ich bekommen?

Kredit abgelehnt – Was nun?

Die Bank hat Ihren Kreditantrag abgelehnt? Damit werden Sie wohl leben müssen – Nachverhandeln ist in der Regel aussichtslos.

Fragen Sie aber ruhig nach, warum Ihr Antrag abgelehnt wurde. Möglicherweise können Sie die Situation mittelfristig verbessern und zu einem späteren Zeitpunkt einen neuen Kreditantrag stellen.

Die häufigsten Gründe für die Ablehnung einer Baufinanzierung:

  • Befristetes Arbeitsverhältnis oder Probezeit
  • Selbstständigkeit seit weniger als drei Jahren
  • Zu niedriges Einkommen
  • Negative Schufa-Einträge
  • Der Antragsteller ist zu alt oder zu jung
  • Rücklastschriften auf den eingereichten Kontoauszügen
  • Unvollständige Angaben und Auskünfte
  • Buchungen von Inkassounternehmen
  • Girokonto im Soll / Minus
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Steht der Kreditvergabe dagegen nichts im Wege, ist es im folgenden fünften und letzten Schritt soweit: Sie müssen eine Entscheidung treffen.

Diese wird Sie wahrscheinlich einen großen Teil Ihres weiteren Lebens begleiten.

Entscheidung: Welches Kreditangebot soll ich annehmen?

Lassen Sie die gehörten Informationen erstmal sacken. Gehen Sie zuhause nochmal alles in Ruhe durch und vergleichen Sie das Angebot mit denen anderer Banken.

Baufinanzierungen vergleichen

Wer auf Nummer sicher gehen will, besorgt sich zusätzliche Beratung oder wendet sich an die Verbraucherzentrale und lässt das Angebot abermals prüfen.

Ohnehin wird auch die Bank etwas „Bedenkzeit“ haben wollen, um zum Beispiel die Immobilie nochmal genau unter die Lupe zu nehmen und sämtliche Unterlagen gründlich zu sichten.

Immer erst die Finanzierung klären

Unterschreiben Sie den Bau- oder Kaufvertrag erst, wenn die Finanzierung mit der Bank geklärt ist.

Checkliste zur Finanzierungssuche – Stellen Sie sich diese 10 Fragen

Haben Sie diesen Ratgeber bis hierhin gelesen, sollten Sie jetzt gut informiert sein. Gehen Sie trotzdem nochmal alle wichtigen Fragen durch, bevor Sie einen Vertrag bei dem Kreditinstitut Ihrer Wahl unterschreiben.

Unsere Checkliste mit 10 wichtigen Fragen hilft Ihnen dabei.

Laufzeit, Tilgung, Zinsbindung? Laden Sie sich unsere Checkliste zur Baufinanzierung herunter. In ihr finden Sie unter anderem eine Auflistung aller Unterlagen, die Sie für das Kreditgespräch mit Ihrer Bank benötigen.

Download Checkliste Baufinanzierung

Hier downloaden
Lassen Sie sich nur auf eine monatliche Kreditrate ein, die Sie problemlos stemmen können und sich daran auf absehbare Zeit auch nichts ändert.

Je höher Sie tilgen können, desto besser. Ihr gewohnter Lebensstil sollte aber nicht unter der finanziellen Mehrbelastung leiden. Denken Sie auch daran, dass sich Ihre Lebenssituation vielleicht noch ändern könnte, zum Beispiel durch Familienzuwachs.

Bei Immobilienkäufen lässt sich der benötigte Geldbetrag in der Regel recht genau berechnen. Wichtig ist, dass Sie sämtliche Kaufnebenkosten bedenken – spätestens im Bankgespräch sollte das Thema aber ohnehin ausführlich geklärt worden sein.

Bei Bauprojekten können unvorhergesehene Ereignisse oder Bauverzögerungen die Kosten in die Höhe treiben.

Um eine Nachfinanzierung zu verhindern, bieten einige Kreditinstitute eine Reserve für ungeplante Ausgaben an. Angehende Bauherren sollten das Thema auf jeden Fall mit ihrem Kreditberater besprechen.

Wohn-Riester, KfW-Kredit, BAFA-Zuschuss, Baukindergeld oder kommunale Programme – Haben Sie wirklich alle Optionen geprüft und die entsprechenden Anträge fristgerecht eingereicht?
Je nachdem, wie Ihre finanzielle Situation aussieht, können verschiedene Darlehensformen bzw. Tilgungsarten sinnvoll sein. In den meisten Fällen ist das Annuitätendarlehen eine gute Wahl. In Zeiten mit niedrigen Zinsen kommt auch das sicherere, aber auch etwas teurere Volltilger-Darlehen in Frage.

Überlegen Sie anhand der Tipps in diesem Ratgeber und in Rücksprache mit Ihrem Kreditberater noch einmal, ob die gewählte Darlehensform wirklich die sinnvollste ist.

Bis zum Renteneintritt sollten Sie möglichst schuldenfrei sein – in der Regel sind Kreditinstitute ohnehin darauf aus, Darlehen nicht mit einer längeren Laufzeit zu vergeben.

Im Kreditvertrag sollte außerdem eine Klausel enthalten sein, die es der Bank untersagt, ihre Forderungen an Finanzinvestoren zu verkaufen.

Das wichtigste Kriterium einer Baufinanzierung ist der Zinssatz, denn dieser diktiert die Gesamtkosten. Zwischen den Kreditinstituten gibt es dabei deutliche Unterschiede – vergleichen Sie daher unbedingt verschiedene Angebote miteinander.

Der Zinssatz ist allerdings abhängig von anderen Faktoren, sprich der Kreditlaufzeit, der Möglichkeit zu Sondertilgungen, flexible Rückzahlungsmöglichkeiten etc. Daher muss der Zinssatz immer im Verhältnis zu den weiteren Rahmenbedingungen bewertet werden. Am aussagekräftigsten ist es, wenn Sie den effektiven Jahreszins miteinander vergleichen.

Für Familien mit begrenztem finanziellen Spielraum sind lange Zinsbindungen meist attraktiv. Sehr einkommensstarke Kreditnehmer, die sich sicher sein können, dass sie die Kreditsumme innerhalb weniger Jahre fast vollständig getilgt haben, sollten sich für eine kurze Zinsbindung und eine hohe Tilgung entscheiden, weil sie dadurch eine Menge Zinsen einsparen können.

Die zwei einfachen Faustregeln lauten:

  • Bei niedrigen Bauzinsen eine lange Zinsbindung und andersherum.
  • Je höher die Tilgung, desto kürzer kann die Zinsbindung gewählt werden.
Ob lange oder kurze Laufzeit, hohe oder niedrige Tilgung – wie auch immer Sie sich entscheiden, Sie sollten in jedem Fall darauf achten, dass der Vertrag die Option auf Sonderzahlungen enthält und deren Höhe genau festlegt.

Wer einen Kreditvertrag vorzeitig auflösen möchte, etwa mithilfe einer Erbschaft, muss der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entfallenden Zinseinnahmen zahlen. Wie hoch diese Gebühr ausfällt, ist von der Restschuld, der Art und den Konditionen des Kredits abhängig.

Jedes bisschen mehr an eigenem Geld kann sich positiv auf die Kreditkonditionen auswirken. Allerdings sollten Sie nicht Ihr gesamtes Vermögen einsetzen. Ein kleiner finanzieller Sicherheitspuffer für unerwartete Ausgaben verhindert, dass Sie eine teurere Nachfinanzierung aushandeln müssen.

Haben Sie in die Berechnung des Eigenkapitals auch Eigenleistungen oder Freundschaftsdienste einfließen lassen, prüfen Sie nochmal, ob diese auch wirklich kein Problem darstellen.

Checkliste zur Baufinanzierung

  • Monatliche Kreditrate ist realistisch und ohne Einschränkungen zahlbar.
  • Der Kreditbetrag deckt alle zu finanzierenden Kosten oder / und die Bank bietet eine Reserve an.
  • Alle in Frage kommenden Fördermöglichkeiten wurden geprüft und beantragt.
  • Darlehensform und Tilgungsart passen zu Lebenssituation und Einkommensverhältnissen.
  • Schuldenfrei vor dem Renteneintritt.
  • Angebote verschiedener Kreditinstitute verglichen und das stimmigste ausgewählt.
  • Die Länge der Zinsbindung ist sinnvoll gewählt.
  • Der Kreditvertrag ermöglicht Sondertilgungen.
  • Kündigungsmöglichkeiten und die damit verbundenen Kosten wurden mit der Bank besprochen.
  • Eigenleistungen realistisch eingeschätzt.
  • Ich bin mir der Verpflichtung bewusst und fühle mich wohl mit meiner Baufinanzierung!
Wie viel Haus kann ich mir leisten?

FAQ

Eine Pauschalantwort gibt es nicht. Holen Sie sich verschiedene Angebote ein und vergleichen Sie diese.

Online-Banken haben meist etwas bessere Konditionen, dafür aber weniger Service- und Beratungs-Angebote.

Lassen Sie sich nur auf eine monatliche Kreditrate ein, die Sie sich auch leisten können. Je höher Sie tilgen können, desto besser.

Ihr gewohnter Lebensstil sollte aber nicht unter der finanziellen Mehrbelastung leiden. Denken Sie auch daran, dass sich Ihre Lebenssituation vielleicht noch ändern könnte, zum Beispiel durch Familienzuwachs.

Eine solide Baufinanzierung beinhaltet einen Eigenkapitalanteil von 20 Prozent der Gesamtkosten plus den Erwerbsnebenkosten.

Wer hingegen einen besonders hohen Kredit aufnimmt, der mehr als 80 Prozent der Kaufsumme ausmacht, muss mit hohen Zinsaufschlägen rechnen oder wird gar nicht erst einen Kreditgeber finden.

Die Kreditschuld erlischt nicht mit dem Tod, sondern wird auf die Erben übertragen.

Das Erbe kann zwar ausgeschlagen werden, damit verzichten Erben jedoch nicht nur auf die Schulden, sondern auch auf die Besitztümer des Erblassers.

Wurde eine Bürgschaftserklärung unterschrieben, muss der Bürge den Kredit weiter zahlen.

Eine gute Absicherung bietet die Restschuldversicherung: Stirbt der Kreditnehmer übernimmt die Versicherung die Raten.

Die Ablehnung eines Kredits kann verschiedene Gründe haben. Der wichtigste Faktor ist hier nämlich Ihre Kreditwürdigkeit (Bonität).

Wurde Ihre Anfrage abgelehnt, bleibt in der Regel nur der Gang zu einem anderen Kreditgeber.

Eine Neuverhandlung mit Ihrer bisherigen Bank ist meist aussichtslos, mit einigen Maßnahmen lassen sich Ihre Chancen aber möglicherweise mittelfristig verbessern.

Haben Sie alle erforderlichen Unterlagen eingereicht, dauert es in der Regel fünf bis zehn Arbeitstage, bis Sie von Ihrem Kreditinstitut eine Zu- oder Absage erhalten.

Ein heißer Tipp: Achten Sie darauf, dass Sie schon vor dem ersten Gespräch mit der Bank wirklich alle erforderlichen Dokumente und Informationen beisammen haben. So kommt es nicht zu unnötigen Verzögerungen und Sie hinterlassen gleich einen überzeugenden Eindruck.

In einigen Fällen ist es möglich, einen Kredit für die Immobilie und noch nötige Renovierungsarbeiten zu erhalten.

Oftmals bekommen Sie so sogar besser Konditionen, als bei einem Ratenkredit für die Renovierung.

Häufig wird dennoch die Voraussetzung gegeben, dass die Renovierung eine wertsteigendere Wirkung hat. Dazu zählen zum Beispiel eine Dachsanierung oder neue Fenster.

Keine wertsteigernden Arbeiten dagegen sind Tapezieren oder die Anschaffung neuer Möbel.

Die Verbraucherzentralen bieten eine Prüfung des Kreditvertrags gegen eine Gebühr von bis zu 100 Euro an.Bei komplexen juristischen Hürden sollte ein Anwalt mit der Fachrichtung Finanzen / Kredite / Vertragsrecht eingeschaltet werden.

Während eine Prüfung bei renommierten Kreditinstituten meist nicht notwendig ist, sollten Kreditverträge mit kleineren oder privaten Anbietern in jedem Fall genauer unter die Lupe genommen werden.

Können Sie Ihre Kreditrate nicht mehr zahlen, sollten Sie umgehend Kontakt mit Ihrer Bank aufnehmen und Ihre Lage schildern.

Häufig zeigen sich Banken in solchen Fällen kulant und lassen sich auf eine Verringerung der Monatsrate oder einer vorübergehenden Ratenpause (Stundung) ein.

Unter Umständen ist auch eine Umschuldung eine sinnvolle Option.

Diese Möglichkeiten gibt es, wenn Sie die Kreditrate nicht zahlen können:

  • Verringerung der Monatsrate bei entsprechender Laufzeitverlängerung
  • Aussetzen / Stundung der Monatsrate zur Überbrückung
  • Umschuldung des Kredits bei einem anderen Kreditinstitut
  • Privatinsolvenz

Marilena Meyer

Redakteurin

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