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Baufinanzierung: In 5 Schritten zum perfekten Immobilienkredit

Vergleich, Rechner, Tipps - So finden Sie die Bank mit den besten Konditionen


Sie möchten Ihre neue Immobilie finanzieren?

Dann sollten Sie sorgfältig vorgehen und sich gut informieren. Eine Baufinanzierung bedeutet eine langfristige Verpflichtung und bringt viele Fragen mit sich:

Welche Finanzierungsform ist die beste für mich? Wie kann ich Kredite und Konditionen richtig vergleichen? Was hilft beim Gespräch mit der Bank? Wie viel Eigenkapital sollte ich einbringen? Wie hoch sollte ich tilgen? Und welche Fehler sind bei der Immobilienfinanzierung unbedingt zu vermeiden?

Jedes Kauf- und Bauvorhaben steht und fällt mit der Baufinanzierung. Wer sich im Vorfeld über Finanzierungsvarianten, staatliche Förderprogramme und Möglichkeiten zum Steuern sparen informiert, kann viele tausend Euro sparen. Ein sorgfältiger Banken-Vergleich ist dafür zwingend erforderlich.

5 Schritte auf dem Weg zur passenden Baufinanzierung.

Hier finden Sie Antworten auf Ihre Fragen und alle wichtigen Informationen rund um die Immobilien- und Baufinanzierung – vom Annuitätendarlehen über Baukindergeld bis hin zur Anschlussfinanzierung. Außerdem lernen Sie Tipps und Tricks kennen, wie Sie Ihre Bank von Ihrem Immobilienprojekt überzeugen können, auch mit wenig oder sogar ohne Eigenkapital.

In fünf Schritten begleiten wir Sie auf dem Weg zur passenden Baufinanzierung. Die Planung beginnen sollten Sie mit einer ganz zentralen Frage, die das weitere Vorgehen entscheidend beeinflusst…

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Schritt 1: Kassensturz – Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Im ersten Schritt auf dem Weg zu Ihrer Baufinanzierung ermitteln Sie, welche Immobilie Sie sich überhaupt leisten können – noch bevor Sie sich auf die Suche nach einem Haus oder einem Baugrundstück machen.

Die allermeisten müssen zur Finanzierung einen Kredit aufnehmen, denn kaum jemand hat die komplette Kaufsumme auf dem Sparkonto liegen. Doch ein Kredit muss natürlich zurückgezahlt werden – in der Regel in einer monatlichen Rate.

Diese setzt sich aus der Tilgung der ursprünglichen Kreditsumme sowie den anfallenden Zinsen zusammen. Wichtig ist also, welche Monatsrate Sie sich erlauben können.

Wie hoch darf meine monatliche Rate sein?

Zur Beantwortung dieser Frage stellen Sie eine Haushaltsrechnung auf: Welcher Betrag bleibt übrig, nachdem die Summe aller Ausgaben von der Summe aller Einnahmen abgezogen wurde?

Die Einnahmen bestehen im Regelfall überwiegend aus dem Nettogehalt. Aber auch Einkünfte aus Vermietung, Kapitalvermögen, Kindergeld, Renten, Unterhalt und sonstigen Zahlungen werden hinzugezählt.

Demgegenüber stellen Sie Ihre Ausgaben für Wohnnebenkosten, Lebensmittel, Auto, Rundfunkbeitrag, Abonnements, Mitgliedschaften, Versicherungen und wofür Sie sonst noch regelmäßig Geld ausgeben. Denken Sie auch an einen Betrag für Neuanschaffungen wie Kleidung oder Möbel, Zahlungen die nur einmal im Jahr anstehen und eine Reserve für Urlaube.

Von dem Ergebnis (Einnahmen minus Ausgaben) ziehen Sie nun ein Sicherheitspolster von ca. 200 Euro für unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen ab. Ihre aktuelle Kaltmiete ignorieren Sie bei der Berechnung, schließlich wird diese in Zukunft ja entfallen. 

Achtung: Doppelbelastung

Wer ein Haus baut muss meist eine Zeit lang sowohl Kreditrate als auch Miete bezahlen – das Haus muss ja erstmal fertiggestellt werden. Ein Ausweg ist ein Kredit mit einer tilgungsfreien Zeit zu Beginn.

Denken Sie aber daran, dass Sie nach dem Umzug von einer Wohnung in ein Haus mit höheren Kosten für Strom und Heizung rechnen müssen, zumindest solange keine alternativen Energiewege eingeschlagen werden, bspw. mit einer Photovoltaikanlage.

Einnahmen

  • Nettoeinkünfte aus Lohn / Gehalt / Rente und Bonuszahlungen
  • Staatliche Zuschüsse, Kindergeld etc.
  • Einnahmen aus Vermietung, Verpachtung
  • Zins- und Kapitalerträge
  • Unterhaltszahlungen
  • Familiäre Kredite

Ausgaben

  • Wohnnebenkosten und Energieversorgung (Strom, Gas, Wasser)
  • Lebensmittel
  • Haushalts- und Pflegeprodukte
  • Kleidung
  • Auto (Sprit, Steuer, Versicherung)
  • Unterhaltung, Freizeit, Ausgehen, Hobbies, Sport
  • Abonnements und Mitgliedschaften
  • Telefon, Internet, Handy, Rundfunkbeitrag
  • Urlaub
  • Taschengeld der Kinder
  • Pauschale für Reparaturen / Neuanschaffungen
  • Laufende Raten für Kredite, Darlehen und Sparverträge
  • Versicherungsbeiträge
  • Unterhaltszahlungen
  • Beiträge zur privaten Altersvorsorge
  • Kontoführungs- und Depotgebühren
  • Bewirtschaftungskosten für andere Immobilien

Geht das auch einfacher?

Einen praxisnahen Wert erhalten Sie, wenn Sie sich Ihre Kontoauszüge des letzten Jahres anschauen: Wieviel konnten Sie jeden Monat in etwa ansparen? Wohnen Sie aktuell zur Miete, addieren Sie die Kaltmiete hinzu.

Das Ergebnis bildet die Basis für die monatliche Kreditbelastung. Ganz nebenbei entdecken Sie auf diese Weise vielleicht auch noch Kostenpunkte, die Sie sich in Zukunft eigentlich sparen könnten.

Da Sie in Ihrer zukünftigen Immobilie selbst für die Instandhaltung verantwortlich sind, sollten Sie kontinuierlich eine Rücklage bilden, mit der Sie Reparaturen und Neuanschaffungen finanzieren können. Zudem müssen Sie natürlich weiterhin Nebenkosten wie Strom, Heizung und Müllabfuhr bezahlen. 

Als Richtlinie kann man für Nebenkosten plus Instandhaltungskosten monatlich 3,50 Euro pro Quadratmeter kalkulieren – in Altbauten tendenziell etwas höher, in Neubauten etwas niedriger. Je nach Standort können die tatsächlichen Kosten abweichen, für eine erste Kalkulation ist dieser Pauschalwert aber ausreichend.

Beispielrechnung für den Kassensturz vor einer Baufinanzierung.

Eine Beispielsrechnung:

  • Ihre aktuelle monatliche Kaltmiete: 800 €
  • Durchschnittliches monatliches Erspartes: 200 €
  • Neben- und Instandhaltungskosten für eine 80 m²-Immobilie: 280 € (3,50 € x 80 m²)
  • Maximale monatliche Kreditrate: 800 € + 200 € – 280 € = 720 €

In diesem Fall sollte die monatliche Belastung also maximal 720 € betragen. Es ist aber ratsam, diesen Spielraum nicht bis zum Maximum auszureizen. Einen eventuellen Überschuss können Sie für eine jährliche Sondertilgung einsetzen.

Sie wissen nun, welche monatliche Rate Sie sich leisten können. Die zweite wichtige Frage ist, über welchen Zeitraum Sie den Kredit abbezahlen möchten.

Bis wann sollte ich mein Darlehen abbezahlt haben?

Unsere Empfehlung: Spätestens im Rentenalter sollte ein Baukredit vollständig abbezahlt sein, damit die Immobilie als Altersversorgung dienen kann. Idealerweise sogar schon ein paar Jahre vorher. Dadurch erhalten Sie sich die Freiheit, ein wenig früher aus dem Berufsleben aussteigen zu können. 

Wählen Sie Ihre Kreditlaufzeit entsprechend: Wer mit 40 Jahren einen Immobilienkredit aufnimmt, sollte eine Gesamtlaufzeit von maximal 25 – 27 Jahren, besser noch 20 Jahren, wählen.

Möglich ist auch eine kürzere Laufzeit mit fest eingeplanten Sondertilgungen und / oder einer Anschlussfinanzierung. Ein solcher Tilgungsplan beinhaltet aber immer ein zusätzliches Risiko: bei einer eingeplanten Erbschaft können sich Details ändern und die Wirtschaftlichkeit einer Anschlussfinanzierung hängt von den dann geltenden Zinssätzen ab.

Planen Sie langfristig

20 Jahre sind eine lange Zeit, in der sich vieles ändern kann. Berücksichtigen Sie absehbare Veränderungen in Ihrer Budgetplanung, zum Beispiel wegfallendes Kindergeld. Erbschaften oder Bonuszahlungen können für Sondertilgungen eingesetzt werden.

Laufzeit und Monatsraten stehen fest – nun wird es interessant…

Wie viel Kredit kann ich bekommen?

Logischerweise ist es sinnvoll, schon vor der Immobiliensuche zu wissen, welche Preisregion überhaupt in Frage kommt. In den meisten Fällen ist dies eng gekoppelt an die Frage, wie viel Kredit man bekommen kann.

Kreditinstitute sind darauf bedacht, ihr Risiko zu minimieren. Daher ermitteln sie anhand von Einkommen, Eigenkapital, Lebenshaltungskosten, Zins- und Tilgungssätzen eine individuelle maximale Darlehenshöhe. Auch der Wert einer Immobilie und dessen Nachhaltigkeit wird berücksichtigt. 

Wertermittlungsgebühren sind rechtswidrig

Das Landgericht Stuttgart hat 2007 (Az:20 O 9/07) geurteilt, dass die Abwälzung von „Schätzkosten“ auf den Kreditnehmer rechtswidrig ist, da die Immobilienwertermittlung in diesem Fall allein im Interesse der Bank ist.

Ein wichtiges Kriterium ist auch die Sollzinsbindung. Diese besagt, wie lange der vereinbarte Zinssatz Gültigkeit hat. Dieser Zeitraum muss keineswegs mit der Gesamtlaufzeit der Finanzierung übereinstimmen. Läuft die Zinsbindung vorher aus, muss eine Anschlussfinanzierung ausgehandelt werden – möglicherweise zu ganz anderen Zinskonditionen.

Zur Kreditvergabe mit Laufzeitplänen, die eine Anschlussfinanzierung beinhalten, berücksichtigen die Kreditinstitute auch die mögliche Zinsentwicklung. Um sicher zu gehen, dass der Kreditnehmer sich die möglicherweise höhere Rate auch noch leisten kann, rechnen Banken mit einem kalkulatorischen Zinssatz. Es kann also sein, dass Sie die aktuelle Rate tatsächlich bezahlen könnten, das gewünschte Darlehen aber trotzdem nicht bekommen.

Ob eine Bank überhaupt einen Kredit bewilligt, hängt ganz wesentlich von der Bonität, also der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers ab. Schätzt die Bank das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit als zu hoch ein, wird sie die Kreditvergabe verweigern. Ein (möglichst hohes) fixes Monatseinkommen ist in jedem Fall ein großes Plus. Selbstständige mit schwankender Auftragslage haben es dagegen häufig schwer, einen attraktiven Kredit zu bekommen.

Mit dieser Faustformel können Sie Ihre Kredithöhe selbst berechnen:

Darlehensbetrag = Monatliche Rate / (Sollzins + Tilgungssatz) x 1200

Oder wenn Sie alternativ die monatliche Belastung für einen bestimmten Betrag errechnen wollen:

Monatliche Rate = Darlehensbetrag x (Sollzins + Tilgungssatz) / 1200

Für einen Darlehensbetrag von 200.000 € mit einem Sollzins von 2 % und einer anfänglichen Tilgung von 3 % müsste also eine monatliche Rate von 833 € gezahlt werden. Kann man sich aber eine Rate von 1.000 € erlauben, wäre ein Darlehen von 240.000 € möglich.

Kreditrechner im Internet

Einfacher und schneller ist die Berechnung mit einem Online-Kreditrechner, wie der vom Handelsblatt.

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Wie hoch darf der Kaufpreis der Immobilie sein?

Zum maximalen Darlehensbetrag addieren Sie nun noch Ihr Eigenkapital, also den Betrag, den Sie aus eigenen Mitteln aufbringen können. Die Summe, die sich daraus ergibt, zeigt Ihnen, wie viel Geld Sie für den Kauf oder Bau der Immobilie zur Verfügung haben.

Beachten Sie aber, dass zu dem Kaufpreis oder den Baukosten noch Nebenkosten hinzu kommen, zum Beispiel die Grunderwerbssteuer. Die Rechnung für die maximalen Hauskosten lautet also: Darlehensbetrag plus Eigenkapital minus Nebenkosten.

Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einfließen lassen, desto bessere Konditionen wird Ihnen Ihre Bank anbieten. Tatsächlich ist es nicht nur empfehlenswert, sondern oftmals auch Bedingung der Kreditgeber, dass Sie eigenes Vermögen mitbringen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich bei einer Baufinanzierung?

Die einfache Antwort ist: Je mehr, desto besser.

Wer Eigenkapital einfließen lässt, verringert die Höhe des Kredites. Dies schlägt sich positiv auf die Zinsen nieder, denn für die Kreditinstitute bedeutet ein geringeres Darlehen ein reduziertes Ausfallrisiko. 

Ratsam ist es, 20 Prozent der benötigten Summe mit eigenen Mitteln finanzieren zu können. Mindestens sollten die Erwerbsnebenkosten vom Eigenkapital abgedeckt werden.

Die Bau- bzw. Kaufnebenkosten können je nach Bundesland und Einzelfall acht bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen – je nachdem ob eine Maklerprovision (bis 7,14 Prozent des Kaufpreises) anfällt und wie hoch die Grunderwerbssteuer (3,5 bis 6,5 Prozent) ist.

Zu den Kaufnebenkosten zählen:

  • Maklergebühr
  • Notarkosten und Grundbucheintrag
  • Grunderwerbssteuer
  • Renovierungs- und Modernisierungskosten
  • Neuanschaffungen für das Haus

Zu den Baunebenkosten zählen

  • Maklergebühr
  • Notarkosten und Grundbucheintrag
  • Grunderwerbssteuer
  • Baugenehmigungskosten
  • Erschließungskosten
  • Versicherungen
  • Neuanschaffungen für das Haus

Eine solide Baufinanzierung beinhaltet einen Eigenkapitalanteil von 20 Prozent der Gesamtkosten plus den Erwerbsnebenkosten.

Wer hingegen einen besonders hohen Kredit aufnimmt, der mehr als 80 Prozent der Kaufsumme ausmacht, muss mit hohen Zinsaufschlägen rechnen oder wird gar nicht erst einen Kreditgeber finden. Wird eine Immobilie gar vollfinanziert, also zu hundert Prozent mit Kredit-Geld bezahlt, kann der Zinssatz um einen ganzen Prozentpunkt erhöht werden, was über die Jahre gesehen wesentlich mehr Kosten verursacht.

Vergleich einer Baufinanzierung mit Eigenkapital und einer Vollfinanzierung.

In einigen wenigen Fällen kann es aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein, nur wenig oder gar kein Eigenkapital einfließen zu lassen. Nämlich dann, wenn die Kreditnehmer Kapitalanleger sind, die die Immobilie vermieten wollen.

In diesem Fall können die Darlehenszinsen nämlich steuerlich geltend gemacht werden. Stellt der Kreditnehmer aufgrund seines hohen und sicheren Einkommens kein Risiko für die Bank dar, kann eine Vollfinanzierung durchaus möglich und sinnvoll sein.

Wichtig ist dann jedoch, dass man von Beginn an sehr hoch tilgt und Sondertilgungen vereinbart, denn eine eventuelle Anschlussfinanzierung muss auch bei höheren Zinsen noch wirtschaftlich rentabel sein.

Soll ich mein gesamtes Vermögen einbringen?

Die goldene Regel der Baufinanzierung:

So viel eigenes Geld wie möglich und so viel geliehenes Geld wie nötig.

Trotz der positiven Auswirkung von Eigenkapital auf den Zinssatz, ist es dennoch nicht empfehlenswert, sein komplettes Vermögen in die Finanzierung zu stecken – einen kleinen Sicherheitspuffer von zwei bis drei Monatsgehältern sollte man auf jeden Fall in der Hinterhand behalten.

Mit einer Liquiditätsreserve in Höhe von einigen Tausend Euro sorgt man dafür, dass unvorhergesehene Reparaturen und Ausgaben oder eine Bauverzögerung nicht zum finanziellen Stolperstein werden.

Was zählt als Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

Zum Eigenkapital gehört nicht nur das Guthaben auf sämtlichen Giro- und Sparkonten, sondern auch Lebensversicherungen, Bausparverträge und Depots. Was Sie davon sinnvollerweise einbringen sollten, hängt von Ihrem Vorhaben und Ihrer finanziellen Gesamtsituation ab.

Tipp: Auch Grundstücke sind Eigenkapital

Befindet sich das geplante Grundstück schon in Ihrem Besitz? Dann können Sie dieses ebenfalls als Eigenkapital einbringen. Wichtig ist, dass das Grundstück schuldenfrei ist und Sie alleiniger Eigentümer sind.

Was zählt bei der Baufinanzierung als Eigenkapital?

  • Bargeld
  • Festgeld und Tagesgeld
  • Spareinlagen
  • Wertpapiere, Aktien, Schatzbriefe und Fonds
  • An die Bank abgetretene Kapitallebens- und Rentenversicherungen
  • Zum Verkauf stehende Immobilien
  • Eigenes Baugrundstück
  • Bausparguthaben
  • Arbeitgeberdarlehen
  • Zinsfreie Darlehen von Verwandten ohne feste Rückzahlungsraten
  • Eigenleistungen beim Bauvorhaben

Familieninterne Darlehen werden als Schenkungen angesehen und gelten daher nicht als Fremdmittel. Auch Arbeitgeberdarlehen zählen zu den Eigenmitteln. Der Kreditvertrag mit dem Chef muss aber bestimmten Normen entsprechen, ansonsten müssten Sie das Darlehen als Bestandteil Ihres Gehalts versteuern.

Kann ich mit Eigenleistungen Geld sparen?

Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden oder geplant, sie liegt aber preislich etwas über Ihrem errechneten Budget? Dann können Sie überlegen, ob Sie mit Eigenleistungen Kosten sparen können.

Ob beim Bau oder beim Kauf einer Immobilie – in jedes Haus muss man üblicherweise noch ziemlich viel Geld und Arbeit stecken. Von Malerarbeiten übers Verlegen der verschiedenen Fußböden bis hin zum Anlegen des Gartens – es stehen viele Arbeiten an, die mit hohen Handwerkerkosten einhergehen.

Wer zwei geschickte Hände, das nötige Know-how und vor allem reichlich Zeit hat, kann diese Tätigkeiten in Eigenregie durchführen und die Kosten dadurch senken. Allerdings sollte man dabei nicht vergessen, dass sich die Ersparnis nur auf den Arbeitslohn, nicht aber auf die Materialien bezieht.

Doch das ist noch nicht alles: Eigenleistungen können auch als Eigenkapital angerechnet werden, wodurch sie sich positiv auf die Baufinanzierung auswirken können, insbesondere auf den Zinssatz. Man spricht hier auch von einer „Muskelhypothek“.

Tipp: Auch Freundschaftsdienste zählen

Wer im Freundeskreis Handwerker hat, die Arbeiten vergünstigt übernehmen, kann dies ebenfalls als Eigenleistung anrechnen lassen. Dazu muss aber nachgewiesen werden, dass die jeweiligen Helfer das Handwerk einwandfrei beherrschen.

Was kostet denn ein Handwerker? Kostenersparnis im Überblick

Damit Sie sich nicht verkalkulieren, geben wir Ihnen zur Orientierung einen groben Überblick, welche Kosten Sie für bestimmte Aufgaben einsparen können und welcher zeitliche Aufwand damit verbunden ist.

Durchschnittliche Arbeitslöhne von Handwerkern beim Hausbau.

Bei unserem Beispiel gehen wir vom Bau eines 120 m² großen Einfamilienhauses aus. Angegeben ist nur der Arbeitslohn, nicht aber die Materialkosten.

  • Maler- und Tapezierarbeiten: 4.500 € für 140 Stunden
  • Fliesenarbeiten in Bad und Küche: 2.400 € für 60 Stunden
  • Verlegen der Fußböden: 3.200 € für 75 Stunden
  • Einsetzen von Zimmertüren: 1.200 € für 25 Stunden
  • Ausbau des Spitzbodens (inkl. Dämmung): 3.600 € für 110 Stunden
  • Anlegen des Gartens: 4.000 € für 60 Stunden

Grundsätzlich gilt: Mit Eigenleistung spart man nur, wenn die Arbeiten sauber und fachmännisch durchgeführt werden – andernfalls ist die Kostenersparnis durch Folgeschäden schnell wieder zunichte gemacht.

Klären Sie außerdem mit Ihrem Kreditinstitut, ob die Eigenleistungen auch wirklich anerkannt werden. Bauen Sie das Haus mit einem Bauunternehmen oder Fertighausanbieter, müssen Sie zudem vorweg besprechen, inwieweit Sie Eigenleistungen überhaupt erbringen dürfen.

Überschätzen Sie sich nicht

Ein Laie braucht ca. anderthalb Mal so lang wie ein geübter Handwerker. Außerdem ist niemandem geholfen, wenn durch unprofessionelle Arbeit Schäden entstehen. Rechnen Sie nur mit Eigenleistungen, die Sie wirklich ohne Probleme übernehmen können.

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Sie haben nun einen Überblick, wie viel Ihr Haus kosten darf, ohne zum finanziellen Problemfall zu werden. Im nächsten Schritt geht es darum, wer Ihnen bei der Finanzierung des Traumhauses sonst noch helfen kann. Denn nicht nur Banken und Kreditinstitute stellen Ihnen Geld „zur Verfügung“ – auch der Staat möchte Sie unterstützen.


Schritt 2: Förderung – Wer hilft mir bei der Baufinanzierung?

Ein Eigenheim ist eine teure Angelegenheit und so mancher wird durch eine gewaltige Kreditsumme vom Kauf oder Bau abgeschreckt, schließlich bedeutet dies immer eine langfristige Verpflichtung.

Bevor man sich vom Traum der eigenen vier Wände verabschiedet, sollte man sich jedoch über mögliche Unterstützungen informieren. Der Staat greift zukünftigen Bauherren und Immobilienbesitzern nämlich mit verschiedenen Förderprogrammen unter die Arme.

Übersicht über staatliche Förderprogramme bei der Baufinanzierung.

Förderung durch die KfW-Bank

Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau hat verschiedene Ansätze und Fördermöglichkeiten.

Eigenheimbesitzern gewährt sie vergleichsweise zinsgünstige Kredite mit attraktiven Konditionen, wie zum Beispiel langen Zinsbindungsfristen von bis zu 20 Jahren und tilgungsfreien Jahren zu Beginn der Laufzeit.

Handelt es sich bei dem Haus um eine Immobilie, die alle Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllt, kommen weitere Förderprogramme in Frage, die einen zusätzlichen Tilgungszuschuss ermöglichen.

Wer alle Voraussetzungen erfüllt, kann beispielsweise von dem Förderprogramm 153 „Energieeffizient Bauen“ profitieren und einen Tilgungszuschuss in Höhe von bis zu 15.000 Euro erhalten. Mit dem Programm 151 „Energieeffizient Sanieren“ ist sogar ein Zuschuss von bis zu 27.500 Euro möglich.

Auch für den Einbau von auf erneuerbare Energien basierende Heizsysteme, für den altersgerechten Umbau oder für Maßnahmen zum Einbruchsschutz gibt es zinsvergünstigte Darlehen oder Investitionszuschüsse.

Die Beantragung einer Kfw-Förderung erfolgt nach Absprache mit dem Kreditnehmer in der Regel durch das Kreditinstitut, über das man seine Baufinanzierung abwickelt.

Förderprogramme der Kfw-Bank

Auf der Webseite der Kfw finden Sie eine Übersicht über alle möglichen Förderprogramme sowie einen Kreditrechner.

Das BAFA fördert erneuerbare Energien

Ebenso wie die KfW-Bank unterstützt auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle den Einsatz erneuerbarer Energien und fördert mit Zuschüssen die Umrüstung der bisherigen Heizungsanlage auf moderne Alternativen, zum Beispiel Solarthermien und Wärmepumpen.

Baukindergeld

Das Baukindergeld soll Familien mit mittleren Einkommen bei ihrem ersten Hausbau oder -kauf unterstützen.

Paare mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von maximal 75.000 Euro plus 15.000 Euro pro Kind können auf diesem Weg eine Förderung von 12.000 Euro pro Kind über einen Zeitraum von zehn Jahren beantragen, also 1.200 Euro pro Jahr. Anträge werden über die KfW gestellt.

Zahlen und Details zum Baukindergeld 2018.

Mehr zum Baukindergeld

Wer, wie viel, wann und wo – Alles, was Sie zum Baukindergeld wissen müssen, haben wir für Sie in einer Infografik zusammengefasst.

Unterstützung durch das Wohnraumförderungsgesetz

Mit dem Wohnraumförderungsgesetz möchte der Staat einkommensschwachen und kinderreichen Familien zum Eigenheim verhelfen.

Vergeben werden Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen und verbilligtes Bauland. Gefördert wird aber nur, wer zum einen unter der vorgegebenen Einkommensgrenze liegt und zum anderen über ein gewisses Eigenkapital verfügt. Wer diese Anforderungen erfüllt, kann die entsprechenden Anträge einreichen.

Voraussetzungen für eine Wohnraumförderung:

  • Eigenkapital zwischen 15 und 25 Prozent der Gesamtkosten (je nach Bundesland)
  • Jahreseinkommen von maximal 12.000 Euro (Einpersonenhaushalt) bzw. 18.000 Euro (Zweipersonenhaushalt) plus 4.100 Euro pro weiterer Person und 500 Euro pro Kind.

Je nach Bundesland können abweichende Beträge gelten. Teilweise existieren auch Gehaltsuntergrenzen, da die Geförderten trotzdem noch genug Geld zum Leben übrig haben sollen.

Auch bei den Baukosten gibt es Maximalbeträge. Ist eine Immobilie zu teuer, verweigert der Staat die Förderung.

Alle Programme der Bundesländer

Eine Übersicht über die verschiedenen Programme der einzelnen Bundesländer finden Sie hier.

Mit dem Wohn-Riester zum Eigenheim

Eine beliebte Fördervariante für Familien mit Kindern und für einkommensstarke zukünftige Immobilienbesitzer ist der Wohn-Riester, der auch als Eigenheimrente bekannt ist.

Hierbei vergibt der Staat Zuschüsse, wenn ein Teil des Einkommens in einen Wohn-Riester-Vertrag eingezahlt wird. Zusätzlich können die Einzahlungen als Sonderausgaben von der Steuer abgesetzt werden. Voraussetzung ist, dass man in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert ist und dass das eingezahlte Geld für eine Immobilie verwendet wird, in der der Einzahler auch selber wohnt.

Regionale Förderprogramme

Auch die Länder und Kommunen vergeben mitunter zinsvergünstigte Darlehen und Zuschüsse an angehende Eigenheimbesitzer. Vor allem in ländlichen Regionen soll so der Zuzug in die Gegend angekurbelt werden.

Für Informationen über individuelle Fördermöglichkeiten kann man sich an die kommunale Behörde oder an die jeweilige Landesbank wenden.

Fazit: Kann ich von Förderprogrammen zur Baufinanzierung profitieren? 

KfW-Kredite oder seit 2018 das Baukindergeld gehören zu den Standardsäulen einer Baufinanzierung. Prüfen Sie unbedingt, welche Möglichkeiten für Sie in Frage kommen.

Lassen Sie sich beraten

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Jetzt kennen Sie Ihren finanziellen Rahmen mitsamt staatlicher oder kommunaler Zuschüsse. Doch in der Regel bleibt auch mit einem KfW-Kredit eine zusätzliche Baufinanzierung nicht aus.

Im nächsten Schritt gilt es nun, sich über die verschiedenen Varianten der Baufinanzierung zu informieren, denn hier gibt es große Unterschiede. Nur so können Sie wirklich vorbereitet in die Verhandlungen mit Ihrer Bank treten.


Schritt 3: Baufi-Lexikon – Welche Darlehensarten gibt es?

„Drum prüfe, wer sich ewig bindet“ heißt es ja so schön. Nun hatte Friedrich Schiller dabei wohl weniger eine Immobilie im Kopf. Trotzdem lässt sich diese Weisheit wunderbar auch bei der Baufinanzierung anwenden – mit einer kleinen Ausnahme: Ewig sollte die Bindung an Ihre Bank sicher nicht halten.

Finanzierungspläne über 15, 20 oder noch mehr Jahre sind aber keine Seltenheit – entsprechend sorgfältig sollten Sie sich über Ihre Optionen und Möglichkeiten informieren, denn Kredit ist nicht gleich Kredit.

Die häufigste Variante der Baufinanzierung ist das klassische Annuitätendarlehen, dass Monat für Monat zurückgezahlt wird. Aber auch andere Darlehens- und Tilgungsarten können sinnvoll sein.

Um die Details und Konditionen eines Kreditvertrags wirklich verstehen und vergleichen zu können, ist eine Übersicht über die wichtigsten Begriffe absolut notwendig.

Zinsen, Tilgung und Restschuld – Wichtige Begriffe bei der Baufinanzierung

Die Sprache der Finanzwelt hat so ihre Eigenarten und mag vielen wie eine Fremdsprache vorkommen. Doch das muss gar nicht so sein. Wenn man die wichtigsten Fachbegriffe und deren Zusammenhänge erst einmal verstanden hat, können auch Laien selbstbewusst und mit dem nötigen Know-how in ein Gespräch mit Baufinanzierern und Bankberatern gehen.

Darlehensformen

  • Annuitätendarlehen: Der Klassiker der Baufinanzierung. Der Kreditbetrag wird durch eine gleichbleibende monatliche Rate (die „Annuität“)  nach und nach zurückgezahlt. Diese setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Zu Beginn ist die Tilgung noch recht niedrig. Doch da der Restbetrag immer weiter schrumpft, reduziert sich die Zinslast mit der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt. Ist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch nicht die volle Darlehenssumme zurückgezahlt, muss eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden.
  • Volltilger-Darlehen: Diese Form der Finanzierung beschreibt ein Annuitätendarlehen, bei dem die Zinsbindung bis zur kompletten Rückzahlung festgeschrieben wird. So erhalten Bauherren absolute Planungssicherheit und sind unabhängig von den Entwicklungen des Finanzmarktes, müssen aber eventuell Zinsaufschläge hinnehmen.
  • Forward-Darlehen: Hiermit können sich Kreditnehmer aktuell günstige Zinsen für eine in Zukunft anstehende Baufinanzierung sichern – je nach Anbieter bis zu 66 Monate im Voraus. Ein Forward-Darlehen kann auch als Anschlussfinanzierung vereinbart werden. Für das „Einfrieren“ der Zinsen erheben die Anbieter in der Regel einen Zinsaufschlag.
  • Variables Darlehen: Der Zinssatz von variablen Darlehen wird stets an den aktuellen Marktzins angepasst, zum Beispiel an den EURIBOR. Steigt das Zinsniveau, steigt auch die finanzielle Belastung für den Kreditnehmer. Gleiches gilt natürlich auch umgekehrt.
  • Cap-Darlehen: Bei dieser Mischform gilt eine variable Verzinsung mit einer festgelegten Zinsobergrenze (dem „Cap“). Im Vergleich zum variablen Darlehen wird die höhere Sicherheit meist mit einem leicht höheren Zins „erkauft“. 
  • Endfällige Darlehen / Fälligkeitsdarlehen: Während der Laufzeit zahlt der Kreditnehmer nur die anfallenden Zinsen. Der Kreditbetrag wird erst am Ende auf einen Schlag zurückgezahlt. Im privaten Bereich gehört zu einem endfällige Darlehen in der Regel ein Tilgungsersatz, der sicherstellt, dass der Kreditnehmer die fällige Summe zum festgelegten Zeitpunkt auch bezahlen kann, beispielsweise ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung. Zwar ist die monatliche Bealstung auf diese Weise niedriger, allerdings wird der Zinssatz stets auf den gesamten Kreditbetrag angerechnet. Am Ende hat man also deutlich mehr gezahlt als mit einem Annuitätendarlehen.

Zinsen

  • Sollzins: Ihr Kreditinstitut stellt Ihnen Geld zur Verfügung, möchte davon aber natürlich profitieren. Der Sollzins bezeichnet den Prozentsatz, um den sich Ihr aktuell noch  zurückzuzahlender Betrag jährlich erhöht. Daher ist logischerweise ein niedriger Sollzins attraktiver als ein hoher – aber nicht alleiniges Entscheidungskriterium.
  • Effektivzins: Der interessantere Zinswert für Kreditnehmer ist der Effektivzins. Dieser berücksichtigt neben der normalen Verzinsung auch noch weitere Finanzierungskosten, etwa Bearbeitungsgebühren. Der Effektivzins gibt also Auskunft über die tatsächlichen jährlichen Gesamtkosten eines Darlehens und ist eine geeignete Größe, um Kreditangebote miteinander zu vergleichen. Doch auch hier gilt: Weitere Faktoren spielen ebenfalls eine wichtige Rolle, bspw. die Zinsbindungsfrist.
  • Zinsbindung: Bei Abschluss eines Kreditvertrags wird ein Sollzins vereinbart. Dieser ist für einen festgelegten Zeitraum für beide Vertragsparteien bindend, kann also weder nach oben, noch nach unten korrigiert werden. Wie lange die Festschreibung gilt, ist Verhandlungssache und nicht gleichbedeutend mit der Gesamtlaufzeit eines Kredites. Am Ende eines Sollzinsbindungszeitraums wird neu verhandelt – möglicherweise gilt dann ein deutlich höherer Zinssatz. Ein langer Zinsbindungszeitraum gibt Kreditnehmern also mehr Sicherheit, doch dafür erhebt die Bank Zinsaufschläge. Grundsätzlich gilt: Je kürzer die Zinsbindungsfrist, desto günstiger der Zinssatz, aber desto höher ist auch das Risiko.
  • Bereitstellungszinsen: Kreditinstitute können Bereitstellungszinsen verlangen, wenn der Kreditnehmer noch nicht direkt die komplette Kreditsumme zur Verfügung gestellt haben möchte, das Kreditinstitut das Geld aber für ihn bereithalten muss und es dementsprechend nicht anderweitig vergeben kann. Zudem fallen durch die geringere Kreditsumme weniger Zinsen an – auch hierfür wird das Kreditinstitut durch die Bereitstellungszinsen entschädigt. Auch bei Verzögerungen durch unvorhergesehene Planungsänderungen (Trennung, Genehmigungen) können Bereitstellungszinsen anfallen – in der Regel gewähren Kreditinstitute aber einen bereitstellungszinsfreien Zeitraum.

Tilgung

  • Tilgung: Die Tilgung bezeichnet die Rückzahlung einer Schuld – meist in regelmäßigen Raten. Die Tilgung wird in der Regel als Prozentsatz der Darlehenssumme bzw. des Nennbetrages (Darlehen + Zusatzkosten, zum Beispiel Bearbeitungsgebühren) angegeben. Die Zinsen gehören nicht zur Tilgung, sondern sind sozusagen der Anteil, an dem das Kreditinstitut „verdient“. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist der Kreditnehmer schuldenfrei.
  • Tilgungsplan: Ein Tilgungsplan ist eine Tabelle, die langfristig die monatliche Belastung und die Tilgungsrate einer Kreditrückzahlung auflistet. Neben der Tilgungrate müssen auch die Zinsrate, der Zins- und Tilgungsrhythmus sowie die Fälligkeit im Plan enthalten sein. Der Tilgungsplan ist gesetzlicher Pflichtbestandteil eines Kreditvertrages und muss vom Kreditinstitut angefertigt werden.
  • Sondertilgung: Sondertilgungen sind Zahlungen, die abseits des vereinbarten Tilgungsplan geleistet werden. Dadurch kann der Kreditnehmer den noch zu zahlenden Betrag direkt senken, was sich positiv auf die Zinsbelastung auswirkt. Nicht jeder Kreditvertrag macht diese Sonderzahlungen möglich – in vielen Fällen ist die Zahl der möglichen Sondertilgungen sowie die Tilgungssumme begrenzt oder auch gänzlich ausgeschlossen.
  • Tilgungsarten: Die Form der Rückzahlung wird in der Regel durch die Wahl der Darlehensform vorgeschrieben.
    • Annuitätentilgung: Bei dieser sehr beliebten Variante bleibt die monatliche Ratenhöhe über den kompletten Rückzahlungszeitraum gleich. Dementsprechend steigt mit der Zeit der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt. Gerade zu Beginn zahlt der Kreditnehmer hauptsächlich die Zinsen und die Kreditkosten, während die eigentliche Tilgung erst anschließend beginnt.
    • Ratentilgung: Bei der Ratentilgung bleibt die Tilgungsrate während der gesamten Kreditlaufzeit konstant. Demzufolge verändert sich die Höhe der Kreditraten. Anfangs ist die Rate ziemlich hoch, weil der Zinssatz noch hoch ist. Dieser reduziert sich jedoch durch die fortlaufende Tilgung, sodass auch die Kreditrate mit der Zeit geringer wird.
    • Endfällige Tilgung: Während der kompletten Kreditlaufzeit werden monatlich nur die Bauzinsen und Kreditkosten beglichen. Erst bei der letzten Kreditrate muss der Kreditnehmer den kompletten Kredit in einer Summe tilgen.
    • Einmaltilgung: Wie der Name schon sagt, muss der komplette Kreditbetrag zuzüglich sämtlicher Kreditkosten und Zinsen am Ende der Kreditlaufzeit auf einmal zurückgezahlt werden. Diese Variante wird von Kreditnehmern bevorzugt, die bereits bei Vertragsabschluss wissen, dass sie am Ende der Laufzeit liquide sein werden, zum Beispiel durch die Auszahlung eines Sparvertrages oder einer bevorstehenden Erbschaft.

Vier verschiedene Arten der Tilgung von Krediten.

Wert und Sicherheit

  • Bonität: Beschreibt die Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers. Dazu gehört zum einen die Zahlungsfähigkeit, die sich aus Einkommen und Vermögen ergibt. Zum anderen betrachtet die Bank auch die Zahlungsmoral, wofür in der Regel Informationen von der Schufa eingeholt werden. Eine hohe Bonität bedeutet für die Bank ein geringeres Risiko und kann dadurch zu besseren Konditionen oder generell der Bewilligung eines Kredites führen.
  • Verkehrswert: Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Wert, den sie momentan bei einem Verkauf erzielen könnte.
  • Beleihungswert: Zur Einschätzung einer Immobilie betrachtet die Bank nicht nur den aktuellen Wert, sondern auch, wie sich dieser in Zukunft voraussichtlich verändern wird. Der Beleihungswert ist für die Bank ein Kriterium zur Einschätzung des Risikos, denn im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kann die Bank den Verkauf der Immobilie einleiten und sich so den Kreditbetrag zurückholen. Der Beleihungswert legt die Beleihungsgrenze fest, also die maximale Kredithöhe.
  • Grundschuld: In der Regel sichern sich Banken bei der Kreditvergabe über eine Grundschuld ab, die ins Grundbuch eingetragen wird. Auf diesem Weg sichert sich die Bank vor dem Zahlungsausfall. Ist der Kreditnehmer nicht mehr zahlungsfähig, läuft dies meist auf eine Zwangsversteigerung hinaus, an deren Erlös die Bank beteiligt wird. Die Grundschuld ist nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden – sie kann zur Absicherung sämtlicher Forderungen beim selben Gläubiger eingesetzt werden.
  • Hypothek: Eine Hypothek wird ebenfalls ins Grundbuch eingetragen, ist im Gegensatz zur Grundschuld aber immer an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt und kann nur zu diesbezüglichen Forderungen eingesetzt werden.

Sonstiges

  • Kaufnebenkosten / Erwerberkosten: Die Kosten, die bei einem Grundstücks- oder Immobilienerwerb neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren und eine eventuell anfallende Maklerprovision. Nicht dazu zählen die mit der Immobilie verbundenen laufenden Kosten (Energieversorgung, Grundsteuer, Müllgebühr etc.).
  • Eigenkapital: Eigenes Vermögen, dass der Kreditnehmer in die Baufinanzierung einfließen lässt. Neben Guthaben auf Giro- und Sparkonten sowie Bargeld zählen auch Lebensversicherungen, Bausparverträge, Wertpapiere, unbelastete Grundstücke, Arbeitgeber- und Verwandtendarlehen zum Eigenkapital. Auch Eigenleistungen können angerechnet werden, wenn diese gewisse Voraussetzungen erfüllen. Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto geringer ist das Risiko für die Bank und entsprechend besser die Konditionen. Als optimal gilt Eigenkapital in Höhe von 20 Prozent der Gesamtsumme plus den Kaufnebenkosten.
  • Muskelhypothek: Umgangssprachlicher Begriff zur Bezeichnung von Eigenleistungen bei Baufinanzierungen. Kreditinstitute sind bei der Bewertung in der Regel sehr vorsichtig bzw. pessimistisch.
  • Vollfinanzierung: Ein Kauf- oder Bauvorhaben, dass zu 100 Prozent von der Bank finanziert wird, also ohne den Einsatz von Eigenkapital. Für die Banken bedeutet dies ein erhöhtes Risiko, weshalb Vollfinanzierungen eher selten und nur mit hohen Zinsen vergeben werden. Voraussetzung sind gute Einkommensverhältnisse, eine makellose Kreditwürdigkeit sowie ein nachhaltig hoher Wert der Immobilie. 
  • Restschuld: Die noch zu tilgende Darlehenssumme. Die Höhe ergibt sich aus dem Tilgungsplan und ist Grundlage für die Aushandlung einer Anschlussfinanzierung.
  • Anschlussfinanzierung: Folgedarlehen, welches nach Ablauf der Zinsbindungsfrist zur Finanzierung der Restschuld dient. Dieses kann – muss aber nicht – bei derselben Bank wie beim ursprünglichen Kredit abgeschlossen werden (Prolongation). Eine Umschuldung / Umfinanzierung bei einer anderen Bank verursacht zwar meist zusätzliche Kosten, kann sich aber bei besseren Konditionen dennoch lohnen.
  • Nachfinanzierung: Fallen mehr Kosten an als geplant und das Darlehen reicht nicht aus, ist eine Nachfinanzierung möglich – wenn die Beleihungsgrenze noch nicht erreicht wurde. Eine solche Erweiterung des Kredits ist aber meist mit höheren Zinsen verbunden.
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Eine Vorfälligkeit liegt vor, wenn ein Darlehen außerplanmäßig vorzeitig abgelöst wird. Da der Bank dadurch Zinseinnahmen entgehen, erhebt sie eine Entschädigungsgebühr. Bei variablen Darlehen oder nach 10 Jahren unveränderter Zinsbindung (nach Vollauszahlung) besteht kein Recht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Bausparvertrag: Beim Bausparvertrag werden zwei Finanzierungswege kombiniert. Nachdem eine vereinbarte Summe in Raten angespart wird, gewährt die Bank den benötigten Restbetrag als Darlehen. Der Zinssatz des Darlehens wird schon bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegt.

Welche Darlehensform sollte ich wählen?

In den meisten Fällen ist ein Annuitätendarlehen die sinnvollste Variante der Baufinanzierung. Die aktuell günstigen Zinsen sorgen dafür, dass Sie von Ihrer monatlichen Rate einen großen Teil zur Tilgung einsetzen können. Dadurch ist der Kredit schneller abbezahlt und Ihre Gesamtbelastung sinkt.

Ganz auf der sicheren Seite sind Sie mit einem Volltilger-Darlehen. In Zeiten mit besonders niedrigen Zinsen ist dies durchaus eine Überlegung wert. Die zusätzliche Sicherheit bezahlen Sie allerdings mit Zinsaufschlägen. Wirklich rentabel ist ein Volltilger-Modell also nur dann, wenn das Zinsniveau noch während der Kreditlaufzeit deutlich ansteigen sollte.

Wer sich die aktuellen Zinsen für die Zukunft sichern möchte, sollte über ein Forward-Darlehen nachdenken. In der Regel ist das „Einfrieren“ der Zinsen für bis zu 5 Jahre möglich. Doch auch hier erheben die Kreditinstitute einen Aufschlag.

Ein endfälliges Darlehen ist im privaten Bereich nur selten empfehlenswert und mit vergleichsweise hohen Risiken verbunden. Finanziell interessant ist ein solches Modell dann, wenn man die eingesparte Monatstilgung anderweitig sinnvoller einsetzen kann. Gibt es diese Möglichkeit nicht oder kann man sich nicht hundertprozentig sicher sein, die endfällige Tilgung problemlos zahlen zu können, sollte man von einem endfälligen Darlehen lieber die Finger lassen.

Absicherung – Was tun bei Arbeitslosigkeit und Tod?

Schicksalsschläge wie Unfälle oder Krankheiten und daraus resultierende Arbeitsunfähigkeit oder gar der Todesfall eines Kreditnehmers führen schnell dazu, dass die Monatsrate nicht mehr bezahlbar ist. Es folgen Zwangsversteigerungen und meist langwierige Rechtsstreitigkeiten. 

Um das Risiko eines wirtschaftlichen Totalschadens zu verringern, bieten Banken häufig eine Restschuldversicherung an. Im Schadensfall übernimmt diese dann die monatlichen Ratenzahlungen.

Natürlich bedeutet dies auch höhere Kosten. Zudem sind die genauen Leistungen nicht einheitlich definiert. Zwar gilt ein 14-tägiges Widerrufsrecht und auch eine vom Darlehensvertrag unabhängige Kündigung ist möglich, dennoch sollte eine Restschuldversicherung auf keinen Fall voreilig abgeschlossen werden.

Wichtige Versicherungen bei Baufinanzierungen.

Unser Rat: Eine Absicherung vor der Zahlungsunfähigkeit ist eine sinnvolle Ergänzung einer Baufinanzierung. Meist ist eine externe Versicherung aber die bessere Alternative, schließlich sind die zu zahlenden Monatsraten nur eines von vielen Problemen, die private Katastrophen mit sich bringen.

  • Eine Risikolebensversicherung schützt angehörige vor den finanziellen Folgen eines Todesfalls.
  • Eine Berufsunfähigkeitsversicherung hilft, wenn aufgrund von Krankheiten oder Behinderungen der Beruf nicht mehr ausgeübt werden kann.
  • Eine Unfall- oder Invaliditätsversicherung zahlt Betroffenen eine Unfallrente.
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Sie haben nun einen guten Überblick über Ihre finanziellen Möglichkeiten und die Optionen der Kreditinstitute. Es ist also an der Zeit, in konkrete Verhandlungen mit Ihrer Bank zu treten. Eine gute Vorbereitung ist dabei das A und O. Zunächst müssen Sie aber noch eine grundsätzliche Entscheidung treffen.


Schritt 4: Verhandlungssache – Wie überzeuge ich meine Bank?

Bevor Sie sich auf die Banken stürzen, sollten Sie sich ausgiebig vorbereiten. Dazu gehört das Zusammenstellen aller benötigten Unterlagen, eine klare Definition Ihrer Ziele, Anforderungen und Möglichkeiten sowie das Einholen erster unverbindlicher Angebote.

Eine zentrale Entscheidung ist die Wahl zwischen Hausbank und Online-Direktbank.

Welche ist die richtige Bank für mich?

Wer früher einen Kredit für seinen Immobilienkauf benötigte, ging zu seiner Hausbank, ließ sich dort von seinem Bankberater ausführlich informieren und schloss anschließend einen Darlehensvertrag ab.

Seit Mitte der 90er Jahre bekommt die klassische Filialbank jedoch starke Konkurrenz: Immer mehr Online-Direktbanken erobern den Markt und werben mit einer schnelleren und vor allem günstigeren Baufinanzierung.

Doch ist ein Kredit bei einer Direktbank wirklich lukrativer und mit welchen Vorteilen überzeugt die Hausbank?

Vergleich von Hausbank und Online-Direktbank bei der Baufinanzierung.

Hausbank und Direktbank im Service-Vergleich

Bei der Hausbank steht der Service an erster Stelle. Der gute Kundendienst zeigt sich in einem dichten Filialnetz, persönlichen Beratungsgesprächen und einem gewachsenen Vertrauensverhältnis zum Bankberater.

Bei der Direktbank hingegen gibt es in der Regel keine Filialen, der Kontakt verläuft ausschließlich über Telefon und Internet. Das sorgt für schnellere Prozesse und Abwicklungen – allerdings geht es dabei wesentlich unpersönlicher zu.

Auf individuelle Sonderwünsche kann ein Onlineformular nur bedingt eingehen und wenn man Extras am Telefon erfragt, landet man nur selten bei dem Berater, mit dem man am Vortag telefoniert hat.

Bei einer einfachen Finanzierung ist das kaum ausschlaggebend. Strebt man allerdings eine etwas kompliziertere Form an, die beispielsweise Sondertilgungsrechte, Zinsrabatte oder einen Kredit der KfW-Förderbank beinhaltet, ist es meist einfacher, einen persönlichen Ansprechpartner zu haben, der einen umfassend beraten kann.

Hausbank und Direktbank im Konditionen-Vergleich

Die vielen Filialen und das Personal, das den guten Service der Hausbanken gewährleistet, müssen natürlich finanziert werden. Daher können Filialbanken im Vergleich mit Onlinebanken in der Regel etwas schlechtere Konditionen anbieten.

Statistiken zeigen, dass Direktbanken Baufinanzierungen im Durchschnitt um 0,25 bis 0,5 Prozentpunkte günstiger anbieten als Hausbanken, da ihr technik-orientierter Ansatz mit mehr Effizienz und deutlich weniger Personalkosten einhergeht und sie sich bei ihren Konditionen sehr stark am Leitzins orientieren können.

Gerade bei einer großen Kreditsumme macht sich der niedrigere Zinssatz deutlich bemerkbar.

Verhandlungssache: Hausbank vs. Direktbank

Direktbanken sind weniger kompromissbereit als Hausbanken.

Onlineanbieter favorisieren einfache Finanzierungen, die sich schnell bearbeiten lassen und kein großes Risiko mit sich bringen. Wer eine Immobilie kaufen möchte, die als schwer verwertbar gilt, zum Beispiel, weil sie unter Denkmalschutz steht oder stark sanierungsbedürftig ist, kann ebenso eine Absage erhalten wie ein Selbstständiger mit komplizierten Einkommensverhältnissen.

Bei einer Hausbank sieht das oftmals anders aus, denn der Bankberater kennt seinen Kunden und somit auch die Einkommenssituation im idealen Fall seit vielen Jahren. Zudem möchte die Hausbank in der Regel ihre Kunden behalten und ist somit häufig eher zu Verhandlungen bereit als die Direktbank.

Viele Hausbanken haben einen gewissen Spielraum bei ihren Konditionen und lassen sich auf einen Kompromiss ein. Dieser kann sich in einem Entgegenkommen bei den Zinssätzen, oder auch in einer größeren Flexibilität hinsichtlich von Sondertilgungsrechten etc. zeigen. Bei einer Onlinebank bringt eine Nachverhandlung in der Regel keine weiteren Vergünstigungen und Sonderkonditionen mit sich.

Es wird nur selten der Fall sein, dass eine Hausbank die gleichen Konditionen wie eine Direktbank anbietet. Allerdings ist der Service- und Beratungsfaktor nicht zu unterschätzen, zum Beispiel bei der späteren Anschlussfinanzierung oder im Fall eines vorzeitigen Wiederverkaufs der Immobilie.

Fazit: Welche ist die richtige Bank für mich?

Trotz der normalerweise etwas teureren Konditionen bei der Hausbank, lohnt es sich, ein Gespräch mit dem persönlichen Bankberater zu führen und sich auch dort ein Angebot für eine Baufinanzierung einzuholen. Empfehlenswert ist es, vorher mehrere Kreditangebote von Direktbanken anzufordern und das günstigste Angebot als Verhandlungsgrundlage zum Gespräch mitzunehmen.

Nicht nur auf die Zinsen achten

Bei dem Aushandeln der Baufinanzierung sind die weiteren Konditionen und ein passendes Konzept genauso wichtig wie die Höhe des Zinssatzes.

Kundentreue kann die Kreditkonditionen durchaus beeinflussen, sodass das Angebot der Hausbank durch eine gute Kombination aus niedrigem Zinssatz und individueller Beratung überzeugender sein kann als das etwas günstigere Kreditangebot einer Direktbank.

Auf jeden Fall ist es ratsam, sich umfangreich zu informieren, denn eine hastig getroffene Entscheidung zur Baufinanzierung kann schnell zu einem großen Stolperstein werden.

Was sind die Vorteile einer Hausbank bei der Baufinanzierung?

  • Persönliche Beratung
  • Flexibilität
  • Sonderkonditionen für kompliziertere Finanzierungsvorhaben
  • Eher zu Risiken bereit

Was sind die Vorteile einer Direktbank bei der Baufinanzierung?

  • Günstigere Zinsen
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Was ist den Banken bei der Kreditvergabe wichtig?

Banken vergeben ihre Kredite nicht wahllos und nicht alle Antragsteller bekommen die gleichen Konditionen angeboten. Gerade bei den Zinssätzen zeigen sich deutliche Unterschiede.

Einige Faktoren wirken sich positiv auf die Baufinanzierungsangebote aus und sorgen für bessere Zinsen. Andere wiederum sind negativ und führen zu einer Zinssteigerung oder gar einer Absage. Als Faustregel kann man sagen: Jedes Detail, dass das Risiko des Kreditinstituts senkt, ist für Sie von Vorteil.

Was sind positive Faktoren für die Baufinanzierung?

Die Banken bevorzugen Kreditnehmer, bei denen sie sich sicher sein können, dass die Kreditraten zuverlässig gezahlt werden. Der ideale Antragsteller ist in den Augen der Kreditinstitute also mit einem sicheren, möglichst hohen Einkommen ausgestattet. Optimal ist ein Beamtenstatus, aber auch ein langjähriges Angestelltenverhältnis wird gerne gesehen.

Ein weiterer positiver Faktor ist ein hoher Schufa-Score, der die Kreditwürdigkeit bestätigt.

Aber nicht nur der Kreditnehmer muss überzeugen, sondern auch die Immobilie, die finanziert werden soll. Dabei geht es in erster Linie darum, ob das Haus langfristig seinen Wert behalten oder gar steigern wird. Neubauobjekte beziehungsweise gut erhaltene Immobilien fördern ebenso gute Kreditkonditionen wie leicht zu verkaufende Immobilien in beliebten Lagen (z. B. in Großstädten).

Banken bevorzugen es in der Regel außerdem, wenn die Immobilie zukünftig vom Kreditnehmer selbst bewohnt und nicht vermietet wird.

Banken bewerten pessimistisch

Bei der Bewertung einer zu finanzierenden Immobilie sind die Banken naturgemäß eher vorsichtig und setzen den Wert an der unteren Grenze fest, da bei einem Zwangsverkauf eine Immobilie meist deutlich unter Wert verkauft wird.

Positive und Negative Faktoren bei der Bewilligung einer Baufinanzierung.

Gründe, die für eine Kreditbewilligung sprechen

  • Stabiles / hohes Einkommen
  • Beamtenstatus
  • Langjähriges Angestelltenverhältnis
  • Hoher Schufa-Score
  • Wertstabile Immobilie
  • Selbst bewohnte Immobilie

Und was sind Risikofaktoren für die Baufinanzierung?

Selbstständige, Arbeitnehmer in Probezeit oder Festangestellte, die leistungsabhängig bezahlt werden, bekommen nur mit viel Überzeugungskraft ein attraktives Kreditangebot.

Gute Argumente sind zum Beispiel ein tadelloser Lebenslauf, eine überzeugende Schufa-Selbstauskunft und – als Selbstständiger – ein treuer Kundenstamm sowie eine stabile Auftragslage.

Als Rentner, Hausfrau / Hausmann oder Arbeitsloser hat man es sehr schwer, überhaupt einen Kredit bewilligt zu bekommen und muss viele Bedingungen erfüllen, zum Beispiel ein sehr hohes Eigenkapital.

Auch die Immobilie selbst kann zum K.-o.-Kriterium werden, wenn sie sich in einem schlechten Zustand und / oder in einer wenig beliebten Lage (außerhalb der Ortschaften, in ländlichen Regionen etc.) befindet. Häuser, die unter Denkmalschutz stehen, Ferienhäuser und Vermietungsobjekte können den Zinssatz ebenfalls nach oben treiben.

Gründe, die gegen eine Kreditbewilligung sprechen

  • Kein / geringes regelmäßiges Einkommen
  • Leistungsabhängige Bezahlung
  • Schlechter Zustand der Immobilie
  • Unbeliebte Lage der Immobilie
  • Immobilie unter Denkmalschutz
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Wie bereite ich mich auf einen Banktermin optimal vor?

Ein Immobilienkredit ist eine langfristige Verpflichtung und damit immer mit einem gewissen Risiko verbunden. Zum Schutz des Verbrauchers und um die Zahl der Kreditausfälle zu senken, gilt seit 2016 in Deutschland die Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Diese schreibt vor, dass eine Bank vor der Vergabe eines Kredites den potentiellen Kreditnehmer umfassend über sämtliche Details aufklären muss. 

Dazu wird in der Regel ein Beratungsgespräch vereinbart – telefonisch oder in einem persönlichen Gespräch, je nachdem ob Online- oder Filialbank. Eine gute Vorbereitung ist dabei im wahrsten Sinne des Wortes Geld wert. Ein selbstbewusstes und überzeugendes Auftreten kann das Angebot der Bank durchaus positiv beeinflussen.

Damit das klappt, beachten Sie diese drei Vorbereitungs-Tipps:

3 Tipps zur Vorbereitung auf ein Bankgespräch wegen einer Baufinanzierung.

Vorbereitungs-Tipp 1: Vorstellungen definieren

Sie müssen sich im Klaren sein, was genau Sie von der Bank möchten und dies im Bankgespräch auch formulieren können:

  • Wie sieht Ihre Wunschimmobilie aus? Warum soll es genau diese sein?
  • Wie viel Geld wird benötigt und wie viel Eigenkapital können Sie einfließen lassen? 
  • Welche Zinsbindung und Rückzahlungsmodalität stellen Sie sich vor?
  • Wann möchten Sie schuldenfrei sein?

Auch Fachwissen bezüglich Finanzierungsmöglichkeiten, -alternativen und Förderungen macht einen guten Eindruck. Wenn Sie diesen Ratgeber bis hierhin gelesen haben, sind Sie schon auf einem guten Wege.

Vorbereitungs-Tipp 2: Vergleichsangebote recherchieren

Kann man konkrete Angebote mit günstigeren Konditionen präsentieren, sind Kreditberater häufig dazu bereit, das eigene Angebot anzupassen. Dazu sollten Sie aber sämtliche Einzelheiten kennen und entsprechende Fragen des Beraters beantworten können. 

Ein grundsätzlicher Überblick über das aktuelle Marktniveau bei den Zinssätzen ist ohnehin sinnvoll.

Vorbereitungs-Tipp 3: Unterlagen zusammenstellen

Bringen Sie schon zum ersten Gespräch sämtliche benötigten Unterlagen mit. So kann sich der Berater ein umfassendes Bild von Ihrem Vorhaben machen. Bestenfalls haben Sie die Originale sowie jeweils eine Kopie dabei.

Dies sind die wichtigsten Unterlagen für das Bankgespräch:

Persönliche Unterlagen

  • Personalausweis oder Reisepass
  • Aktuelle Einkommensnachweise, mindestens von den letzten drei Monaten
  • Selbstständige: Steuererklärungen bzw. Steuerbescheide der letzten drei Jahre und Einnahmen-Überschuss-Rechnungen von Geschäftsjahren, für die noch kein Steuerbescheid vorliegt
  • Vermögensaufstellung mit Kontoauszügen, Übersicht über Aktien- und Wertpapiere, Bausparverträge etc.
  • Mögliche Sicherheiten, Bürgschaften etc.
  • Aktuelle Versicherungspolicen
  • SCHUFA-Auskunft
  • Auflistung von laufenden Krediten
  • Auflistung von Unterhaltszahlungen
  • Nachweise über Mieteinkünfte

Unterlagen zur Immobilie

  • Baubeschreibung
  • Baugenehmigungen
  • Flächenberechnungen
  • Baupläne
  • Lagepläne
  • Grundbuchauszug
  • Katasterauszug
  • Flurkarte
  • Teilungserklärung (bei Wohnungen)
  • Fotos der Immobilie
  • Verkaufspreis bzw. Gesamtkostenaufstellung

Kleiner Baufi-Knigge – 5 Regeln für ein erfolgreiches Kreditgespräch

Sie sind gut vorbereitet und haben alle Unterlagen zusammen? Dann wird es jetzt ernst. Legen Sie den Termin mit Ihrer Bank am besten auf den Vormittag. Dann sind Sie und Ihr Gegenüber noch frisch und ausgeruht.

Der erste Eindruck zählt – unser kleiner Verhaltensknigge verrät Ihnen, wie Sie beim Bankgespräch Ihre Chancen auf eine Kreditvergabe verbessern können und was die absoluten No-Go’s sind.

Regel #1 – Seien Sie selbstbewusst

Klar, der Banker entscheidet über die Realisierung Ihres Immobilientraums. Sich deswegen in eine unterwürfige Rolle zu versetzen ist aber der ganz falsche Ansatz.

Bei einer Baufinanzierung geht es um eine Geschäftsbeziehung, von der beide Seiten profitieren. Und genau mit dieser Einstellung sollte man auch in das Kreditgespräch gehen.

Natürlich sollten Sie stets höflich sein. Doch machen Sie sich eines bewusst: Die Bank möchte Sie ebenso als Kunden gewinnen wie Sie den Kredit haben möchten – sehen Sie sich daher keineswegs als reinen Bittsteller. Ihr Gegenüber soll Sie als souveränen, gleichwertigen Partner wahrnehmen, der überzeugt ist von seinem Immobilienvorhaben.

Auch wenn es manchmal schwer fällt: Versuchen Sie ruhig und gelassen in das Gespräch zu gehen – Sie haben sich gut vorbereitet, der Banker wird dies registrieren und anerkennen. Sagen Sie klipp und klar, was Sie möchten und diskutieren Sie über die Konditionen, nicht über die Kreditvergabe an sich.

Ein nicht zu unterschätzender Punkt ist die Kleidung. Es muss nicht zwingend der vornehme Anzug oder das feinste Kostüm sein, doch Ihr Kleidungsstil sollte gepflegt, seriös und für einen Geschäftstermin angemessen sein. Das Wichtigste aber ist, dass Sie sich wohlfühlen. Wer sich für den Banktermin „verkleidet“, kann schnell Unsicherheit ausstrahlen.

Regel #2 – Seien Sie ehrlich

Es ist völlig in Ordnung, Begeisterung für die geplante Immobilie zu zeigen. Doch bleiben Sie dabei stets ehrlich – zu sich selbst und auch zu Ihrem Kreditberater. Versuchen Sie die Situation realistisch einzuschätzen und Ihrer Bank auch so zu präsentieren.

Es bringt nichts, die Lage schöner darzustellen als sie ist oder gar falsche Angaben zu machen. Die Bank wird Ihre finanzielle Situation und die Immobilie ohnehin gründlich prüfen. Bewusste Falschaussagen können im Extremfall sogar zu einer Anzeige wegen Betrugs führen. Die Bank hat in einem solchen Fall das Recht, den Kreditvertrag sofort zu kündigen und die Restschuld zu verlangen.

Ehrlich sollten Sie übrigens auch während der Kreditlaufzeit sein. Haben Sie finanzielle Engpässe oder unerwartete Ausgaben? Sprechen Sie mit Ihrer Bank. Häufig gibt es einen passenden Lösungsweg.

Regel #3 – Seien Sie pünktlich

Dieser Punkt versteht sich eigentlich von selbst: Erscheinen Sie auf jeden Fall pünktlich zu Ihrem Banktermin. Verspätungen sind nicht nur unhöflich, sondern zeigen auch Unzuverlässigkeit – und das kommt gar nicht gut an.

Planen Sie außerdem ausreichend Zeit für das Gespräch ein. Sicher stehen noch andere wichtige Termine auf dem Plan, doch über eine Baufinanzierung sollte nicht unter Zeitdruck entschieden werden.

Regel #4 – Seien Sie neugierig

Auch mit der besten Vorbereitung ist es gut möglich, dass Ihnen bei den Kreditdetails etwas unklar ist oder Sie einen Fachbegriff nicht kennen. Fragen Sie nach! Glauben Sie nicht, dadurch unsicher oder uninformiert zu wirken – im Gegenteil. Fragen zeigen dem Banker Ihr Interesse und Engagement.

Machen Sie sich während des Gesprächs außerdem Notizen über alle wichtigen Einzelheiten.

Regel #5 – Seien Sie sympathisch

Die letzte Regel unseres Bankgespräch-Knigges ist so simpel und schwierig umzusetzen zugleich.

Es mag trivial klingen, aber auch Banker sind Menschen – und Sympathie ist bei Verhandlungsgesprächen ein nicht unbedeutender Faktor. Im besten Fall sind sich Berater und Kreditnehmer gegenseitig sympathisch. Dies ermöglicht ein offenes Gespräch über die finanzielle Situation und das Immobilienprojekt.

Wenn Sie in der Vergangenheit bereits positiven Kontakt mit einem der Berater bei Ihrer Bank hatten, fragen Sie ruhig nach einem Termin bei dem- oder derselben.

Ablauf des Beratungsgesprächs – Welche Themen sind wichtig?

Eine Baufinanzierung ist ein komplexes Thema, das selten in einem einzigen Beratungsgespräch abgehandelt werden kann. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen, vor allem nicht von sich selbst. Eine Entscheidung sollten Sie ohnehin noch nicht direkt im Anschluss treffen. 

Nach dem Bundesverband der Immobilienfinanzierer (bvdif) setzt sich die Beratung zu einer Immobilienfinanzierung idealerweise aus sechs Phasen zusammen. Diese können auf mehrere Gesprächstermine aufgeteilt werden, wenn dies sinnvoll ist:

6 Phasen einer Beratung zur Baufinanzierung nach dem Bundesverband der Immobilienfinanzierer.

1. Finanzierungsanfrage: Erfassung der Eckdaten des Immobilienprojekts und der Vermögens- und Einkommenssituation des Kreditinteressierten.

2. Information und Risikoaufklärung: Erläuterung aller möglichen Darlehens- und Finanzierungsformen sowie der damit verbundenen Chancen und Risiken – und zwar im direkten Bezug auf die Lebenssituation und weitere Planung des Kreditnehmers.

3. Beratung zur Finanzierung und Absicherung: Konkrete Details zu Finanzierungskosten und Restschulden der gewählten Finanzierungsform und Laufzeit.

Diese Punkte sollten in der dritten Phase besprochen werden:

  • Finanzierungsplan (Beginn, Laufzeit, Monatsrate, Gesamtbelastung, Vergleichszins, Anschlussfinanzierung, mögliche Zinsänderung)
  • Sondertilgungen
  • Förderungsoptionen (KfW, Baukindergld, Wohn-Riester etc.)
  • Eventueller Bedarf einer Nachfinanzierung
  • Kündigungsmöglichkeiten und die damit verbundenen Kosten (Vorfälligkeitsentschädigung)
  • Zusatzkosten (Bereitstellungszinsen, Nichtabnahmegebühren, Teilauszahlungszuschlag, Bauzeitzinsen)
  • Risiko des Wertverfalls der Immobilie

4. Selbstauskunft: Detaillierte schriftliche Auskunft über alle Ein- und Ausgaben, die Vermögensverhältnisse und die Absicherungssituation des Kreditnehmers. Auf Basis dieser Daten wird der Darlehens- bzw. Finanzierungsvertrag erstellt.

5. Beratungsprotokoll: Der Finanzberater ist nicht verpflichtet ein Beratungsprotokoll zu erstellen. Aus Kundensicht ist es aber ratsam, darauf zu bestehen. Darin werden alle Beratungsschritte und Entscheidungen dokumentiert. Sämtliche vorvertraglichen Informationen werden außerdem auf dem Europäischen Standardisierten Merkblatt (ESIS-Merkblatt) zusammengefasst.

6. Abschluss und Qualitätssicherung: Sind alle Details geklärt wird der Darlehensvertrag abgeschlossen und das Kauf- oder Bauprojekt kann starten. Der Berater sollte dem Kunden auch in der Folgezeit als Ansprechpartner zur Verfügung stehen.

Kredit abgelehnt – Was nun?

Die Bank hat Ihren Kreditantrag abgelehnt? Damit werden Sie wohl leben müssen – Nachverhandeln ist in der Regel aussichtslos. 

Fragen Sie aber ruhig nach, warum Ihr Antrag abgelehnt wurde. Möglicherweise können Sie die Situation mittelfristig verbessern und zu einem späteren Zeitpunkt einen neuen Kreditantrag stellen.

Die häufigsten Gründe für die Ablehnung einer Baufinanzierung:

  • Befristetes Arbeitsverhältnis oder Probezeit
  • Selbstständigkeit seit weniger als drei Jahren
  • Zu niedriges Einkommen
  • Negative Schufa-Einträge
  • Der Antragsteller ist zu alt oder zu jung
  • Rücklastschriften auf den eingereichten Kontoauszügen
  • Unvollständige Angaben und Auskünfte
  • Buchungen von Inkassounternehmen
  • Girokonto im Soll / Minus
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Steht der Kreditvergabe dagegen nichts im Wege, ist es im folgenden fünften und letzten Schritt soweit: Sie müssen eine Entscheidung treffen. Diese wird Sie wahrscheinlich einen großen Teil Ihres weiteren Lebens begleiten.


Schritt 5: Entscheidung – Welches Kreditangebot soll ich annehmen?

Lassen Sie die gehörten Informationen erstmal sacken. Gehen Sie zuhause nochmal alles in Ruhe durch und vergleichen Sie das Angebot mit denen anderer Banken. Wer auf Nummer sicher gehen will, besorgt sich zusätzliche Beratung oder wendet sich an die Verbraucherzentrale und lässt das Angebot abermals prüfen.

Ohnehin wird auch die Bank etwas „Bedenkzeit“ haben wollen, um zum Beispiel die Immobilie nochmal genau unter die Lupe zu nehmen und sämtliche Unterlagen gründlich zu sichten.

Immer erst die Finanzierung klären

Unterschreiben Sie den Bau- oder Kaufvertrag erst, wenn die Finanzierung mit der Bank geklärt ist.

Checkliste zur Finanzierungssuche – Stellen Sie sich diese 10 Fragen

Haben Sie diesen Ratgeber bis hierhin gelesen, sollten Sie jetzt gut informiert sein. Gehen Sie trotzdem nochmal alle wichtigen Fragen durch, bevor Sie einen Vertrag bei dem Kreditinstitut Ihrer Wahl unterschreiben. 

Unsere Checkliste mit 10 wichtigen Fragen (und einer noch wichtigeren Bonusfrage) hilft Ihnen dabei.

Download der Checkliste

Laufzeit, Tilgung, Zinsbindung? Hier finden Sie unsere Checkliste zur Baufinanzierung als Download. Außerdem finden Sie dort eine Auflistung aller Unterlagen, die Sie für das Kreditgespräch mit Ihrer Bank benötigen.

1. Ist die Monatsrate realistisch?

Lassen Sie sich nur auf eine monatliche Kreditrate ein, die Sie problemlos stemmen können und sich daran auf absehbare Zeit auch nichts ändert.

Je höher Sie tilgen können, desto besser. Ihr gewohnter Lebensstil sollte aber nicht unter der finanziellen Mehr-Belastung leiden. Denken Sie auch daran, dass sich Ihre Lebenssituation vielleicht noch ändern könnte, zum Beispiel durch Familienzuwachs.

2. Wird die Kreditsumme ausreichen?

Bei Immobilienkäufen lässt sich der benötigte Geldbetrag in der Regel recht genau berechnen. Wichtig ist, dass Sie sämtliche Kaufnebenkosten bedenken – spätestens im Bankgespräch sollte das Thema aber ohnehin ausführlich geklärt worden sein.  

Bei Bauprojekten sieht die Lage anders aus.

Unvorhergesehene Ereignisse oder Bauverzögerungen können die Kosten in die Höhe treiben. Stellt sich heraus, dass das Geld nicht ausreichen wird, muss eine Nachfinanzierung vereinbart werden – also ein zusätzlicher Kredit. Da dafür meist keine werthaltigen Sicherheiten gestellt werden können, sind die Zinsen in der Regel höher als beim ursprünglichen Darlehen.

Um dies zu verhindern bieten einige Kreditinstitute eine Reserve für ungeplante Ausgaben an. Angehende Bauherren sollten das Thema auf jeden Fall mit ihrem Kreditberater besprechen.

Besprechen Sie auf jeden Fall vorab mit Ihrem Bauunternehmen oder Architekt, welche Kostenpunkte im Preis enthalten sind und welche noch zusätzlich hinzukommen (könnten).

3. Habe ich alle Fördermöglichkeiten ausgeschöpft?

Wohn-Riester, KfW-Kredit, BAFA-Zuschuss, Baukindergeld oder kommunale Programme – Haben Sie wirklich alle Optionen geprüft und die entsprechenden Anträge fristgerecht eingereicht?

4. Habe ich die passende Darlehensform gewählt?

Je nachdem, wie Ihre finanzielle Situation aussieht, können verschiedene Darlehensformen bzw. Tilgungsarten sinnvoll sein. In den meisten Fällen ist das Annuitätendarlehen eine gute Wahl. In Zeiten mit niedrigen Zinsen kommt auch das sicherere, aber auch etwas teurere Volltilger-Darlehen in Frage.

Überlegen Sie anhand der Tipps in diesem Ratgeber und in Rücksprache mit Ihrem Kreditberater noch einmal, ob die gewählte Darlehensform wirklich die sinnvollste ist.

Erkundigen Sie sich außerdem bei Ihrem Kreditinstitut nach einem kostenlosen Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit. Diese Flexibilität sorgt dafür, dass Sie Ihre Raten auch in Zeiten finanzieller Einbußen, zum Beispiel durch Arbeitslosigkeit oder Familienzuwachs, an Ihre Lebensumstände anpassen können.

Prüfen Sie auch nochmal anfallende Zusatzkosten. Bei Neubau und Sanierungsvorhaben werden zum Beispiel häufig Bereitstellungszinsen erhoben, da das Darlehen erst später oder in Teilbeträgen abgerufen wird.

5. Wann bin ich planungsgemäß schuldenfrei?

15, 20 oder sogar mehr Jahre sind eine lange Zeit. Seien Sie sich der Verpflichtung bewusst, die eine Baufinanzierung bedeutet.

Bis zum Renteneintritt sollten Sie möglichst schuldenfrei sein – in der Regel sind Kreditinstitute ohnehin darauf aus, Darlehen nicht mit einer längeren Laufzeit zu vergeben.

Im Kreditvertrag sollte außerdem eine Klausel enthalten sein, die es der Bank untersagt, ihre Forderungen an Finanzinvestoren zu verkaufen.

6. Welcher Zinssatz ist am überzeugendsten?

Das wichtigste Kriterium einer Baufinanzierung ist der Zinssatz, denn dieser diktiert die Gesamtkosten. Zwischen den Kreditinstituten gibt es dabei deutliche Unterschiede – vergleichen Sie daher unbedingt verschiedene Angebote miteinander.

Der Zinssatz ist allerdings abhängig von anderen Faktoren, sprich der Kreditlaufzeit, der Möglichkeit zu Sondertilgungen, flexible Rückzahlungsmöglichkeiten etc. Daher muss der Zinssatz immer im Verhältnis zu den weiteren Rahmenbedingungen bewertet werden. Am aussagekräftigsten ist es, wenn Sie den effektiven Jahreszins miteinander vergleichen.

7. Ist die Zinsbindung wohl bedacht?

Zinsbindungen über 5 Jahre sind ebenso möglich wie solche über 10, 20 oder gar 40 Jahre. Eine längere Zinsbindung bedeutet mehr Planungssicherheit – aber in der Regel auch einen höheren Zinssatz. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist muss über eine Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen verhandelt werden. Besprechen Sie daher das Risiko einer Zinsveränderung mit Ihrem Kreditberater.

Eine weitere Möglichkeit ist es, auf Risikostreuung zu setzen und einfach zwei Immobilienkredite aufzunehmen – einen mit langer und einen mit kurzer Zinsbindung. So macht man sich ein Stück weit unabhängig von der Entwicklung des Zinsmarktes.

Kurze oder lange Zinsbindung – Was ist besser?

Für Familien mit begrenztem finanziellen Spielraum sind lange Zinsbindungen meist attraktiv. Sehr einkommensstarke Kreditnehmer, die sich sicher sein können, dass sie die Kreditsumme innerhalb weniger Jahre fast vollständig getilgt haben, sollten sich für eine kurze Zinsbindung und eine hohe Tilgung entscheiden, weil sie dadurch eine Menge Zinsen einsparen können.

Die zwei einfachen Faustregeln lauten:

  • Bei niedrigen Bauzinsen eine lange Zinsbindung und andersherum.
  • Je höher die Tilgung, desto kürzer kann die Zinsbindung gewählt werden.

8. Sind Sondertilgungen möglich?

Ob lange oder kurze Laufzeit, hohe oder niedrige Tilgung – wie auch immer Sie sich entscheiden, Sie sollten in jedem Fall darauf achten, dass der Vertrag die Option auf Sonderzahlungen enthält und deren Höhe genau festlegt.

Empfehlenswert sind zum Beispiel Sondertilgungen in Höhe von fünf bis zehn Prozent der Kreditsumme pro Jahr. So können Sie Bonuszahlungen, Erbschaften, Steuererstattungen oder Erspartes dazu nutzen, einen Teil des Darlehens außer der Reihe zurückzuzahlen. Der Vorteil: Sie sparen sich die Zinsen für diese zusätzlich getilgten Schulden. Sind hohe Sondertilgungen möglich, kann eine kürzere Zinsbindung attraktiver sein.

Es ist allerdings nicht ratsam, seine kompletten Rücklagen für Sondertilgungen zu verwenden; schließlich kann man als Eigenheimbesitzer immer mal spontan Geld für Reparaturen benötigen. Dennoch muss man sich bewusst machen, dass man für sein Erspartes auf dem Konto immer deutlich weniger Zinsen von der Bank erhält als man Zinsen für seinen Immobilienkredit an die Bank zahlt.

9. Kann ich den Kredit vorzeitig kündigen? Welche Kosten bringt dies mit sich?

Wer einen Kreditvertrag vorzeitig auflösen möchte, etwa mithilfe einer Erbschaft, muss der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entfallenden Zinseinnahmen zahlen. Wie hoch diese Gebühr ausfällt, ist von der Restschuld, der Art und den Konditionen des Kredites abhängig.

Ist die Höhe der VFE begrenzt?

Bei Verbraucherkrediten, die nach dem 10. Juni 2010 unterschrieben wurden, darf die Vorfälligkeitsentschädigung maximal 1 Prozent der Restschuld betragen – bei einer Restlaufzeit von weniger als 12 Monaten sogar nur 0,5 Prozent. Für Immobilienkredite gilt diese Regelung aber nicht.

Wie wird die Vorfälligkeit berechnet?

Um den ihnen entstandenen Schaden zu beziffern, berechnen die Banken zunächst die Summe der entgangenen Zinseinnahmen, mögliche Sondertilgungen werden berücksichtigt.

Dagegen gerechnet werden dann die Einnahmen, die die Bank durch die Sofortzahlung der Restschuld generieren kann. Entweder durch Vergabe an einen anderen Kreditnehmer (Aktiv-Aktiv-Methode) oder mit der Anlage in Wertpapiere bzw. Hypothekenpfandbriefe (Aktiv-Passiv-Methode). 

Außerdem abzurechnen sind das ersparte Darlehensrisiko (zwischen 0,01 und 0,1 Prozent pro Jahr) und entfallende Verwaltungskosten (ca. 100 bis 150 Euro). Für das Berechnen der Vorfälligkeit darf die Bank allerdings eine Bearbeitungsgebühr verlangen (bis zu 300 Euro).

Welches Verfahren zur Berechnung eingesetzt wird, entscheidet die Bank selbst. In der Regel wählt diese die Aktiv-Passiv-Methode, da dies für sie vorteilhafter ist. Auch Online-Tools zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigungs nutzen diese Methode.

Ist die Forderung einer Vorfälligkeitsentschädigung rechtens, werden Sie diese akzeptieren müssen. In jedem Fall muss die Bank die angewandte Berechnungsmethode und die damit errechnete Summe aber nachvollziehbar aufschlüsseln. Kommt Ihnen der Betrag zu hoch vor, lassen Sie ihn von einem Fachanwalt oder der Verbraucherzentrale überprüfen. 

Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Das gesetzliche Kündigungsrecht nach Paragraph 489 BGB sieht vor, dass eine Baufinanzierung nach einer Laufzeit von zehn Jahren (ab Vollauszahlung) mit unveränderten Konditionen jederzeit mit einer sechsmonatigen Frist gekündigt werden kann – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Auf diese Weise kann ein Darlehen auch teilweise abgelöst werden, um beispielsweise ein niedrigeres Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung zu nutzen.

10. Habe ich mein Eigenkapital möglichst effizient eingesetzt?

Jedes bisschen mehr an Eigenkapital kann sich positiv auf die Kreditkonditionen auswirken. Allerdings sollten Sie nicht Ihr gesamtes Vermögen einsetzen. Ein kleiner finanzieller Sicherheitspuffer für unerwartete Ausgaben verhindert, dass Sie eine teurere Nachfinanzierung aushandeln müssen.

Haben Sie in die Berechnung des Eigenkapitals auch Eigenleistungen oder Freundschaftsdienste einfließen lassen, prüfen Sie nochmal, ob diese auch wirklich kein Problem darstellen.

Bonusfrage: Habe ich ein gutes Gefühl?

Die letzte und wichtigste Frage: Fühlen Sie sich wohl mit Ihrer Baufinanzierung?

Ein wenig „Respekt“ vor einer derart weitreichenden Entscheidung ist ganz normal. Wenn Ihnen die Verpflichtung einer Verschuldung aber nachts den Schlaf raubt, sollten Sie davon Abstand nehmen und das Thema vielleicht in ein paar Jahren nochmal neu angehen.

Checkliste zur Baufinanzierung

  • Monatliche Kreditrate ist realistisch und ohne Einschränkungen zahlbar.
  • Der Kreditbetrag deckt alle zu finanzierenden Kosten oder / und die Bank bietet eine Reserve an.
  • Alle in Frage kommenden Fördermöglichkeiten wurden geprüft und beantragt.
  • Darlehensform und Tilgungsart passen zu Lebenssituation und Einkommensverhältnissen.
  • Schuldenfrei vor dem Renteneintritt.
  • Angebote verschiedener Kreditinstitute verglichen und das stimmigste ausgewählt.
  • Die Länge der Zinsbindung ist sinnvoll gewählt.
  • Der Kreditvertrag ermöglicht Sondertilgungen.
  • Kündigungsmöglichkeiten und die damit verbundenen Kosten wurden mit der Bank besprochen.
  • Eigenkapital wurde effizient eingesetzt, ein Sicherheitspuffer gebildet und Eigenleistungen realistisch eingeschätzt.
  • Ich bin mir der Verpflichtung bewusst und fühle mich wohl mit meiner Baufinanzierung!
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Die 10 teuersten Fehler bei der Baufinanzierung und wie Sie sie vermeiden

Zum Abschluss stellen wir Ihnen noch die zehn häufigsten Fehler vor, die bei einer Baufinanzierung zu großen Stolpersteinen werden können und so Ihr Traumhaus in eine Schuldenfalle verwandeln. 

10 teure und häufige Fehler bei Baufinanzierungen.

Fehler 1: Fehlende Nebenkosten im Finanzierungsplan

Eines muss man sich im Vorwege unbedingt klarmachen: Die Kaufsumme des Hauses ist nicht die Gesamtsumme. Noch dazu kommen Grunderwerbssteuer, Notar- und Grund­buch­kosten sowie möglicherweise Maklergebühren. Diese Nebenkosten machen zusammen zusätzlich acht bis 15 Prozent der Kaufsumme aus.

Vor allem, wenn man selber baut, kann es schnell zu einer Nachfinanzierung kommen, weil Bauverzögerungen auftreten oder im Preis des Bauunternehmens noch nicht alle Kostenpunkte enthalten sind, zum Beispiel Malerarbeiten und andere handwerkliche Leistungen, aber auch die Kosten für Erschließung, Einrichten der Baustelle, Bodengutachten, Haus­anschlüsse, Baustrom und Außen­anlagen.

Planen Sie außerdem auch die Kosten für eventuelle Anfangsrenovierungen und den Umzug mit ein. Legen Sie sich außerdem einen Sicherheitspuffer zurück oder handeln Sie mit Ihrem Kreditinstitut eine Reserve aus. Wer lückenhaft plant, erlebt am Ende oftmals teure Überraschungen.

Vorsicht bei Festpreis-Angeboten

Bauherren sollten ihren Bauvertrag vor Abschluss von neutralen Experten überprüfen lassen, zum Beispiel von der Verbraucherzentrale oder Bauherrenverbänden.

Fehler 2: Zu hohe Kreditrate durch eine schlechte Selbsteinschätzung

Für den Traum vom eigenen Zuhause gehen viele zukünftige Eigenheim-Besitzer an ihre absolute Schmerzgrenze. Das ist verständlich und grundsätzlich auch nicht verkehrt. Doch eine zu hohe Monatsrate aufgrund einer falschen Selbsteinschätzung kann schnell zum Bumerang werden.

Diese fünf Punkte sollten Sie bei Ihrem Kassensturz bedenken:

  • Unterschätzen Sie Ihre Lebenshaltungskosten nicht. Viele berechnen nur das absolut notwendigste, geben in der Praxis aber mehr Geld für Nahrung, Kleidung, Freizeit & Co. aus.
  • Denken Sie auch an unregelmäßige Ausgaben, etwa für die Autopflege, die Klassenfahrt oder eine Handy-Reparatur.
  • Die laufenden Kosten eines Hauses sind in der Regel höher als die einer Wohnung, schließlich muss ein größerer Bereich mit Energie versorgt werden. Zudem kommen Kosten hinzu, die vorher der Vermieter tragen musste.
  • In ihrem Eigenheim sind Sie selbst für die Instandhaltung verantwortlich. Planen Sie daher eine monatliche Reserve für Reparaturen und Renovierungsarbeiten ein.
  • Nicht alles im Leben lässt sich planen – aber zumindest absehbare Veränderungen Ihrer Lebenssituation sollten Sie berücksichtigen, beispielsweise die Kinderplanung.

Einen guten Ausgangspunkt erhalten Sie, wenn Sie anhand Ihrer Kontoauszüge Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben mindestens der letzten zwölf Monate gegenüberstellen, abzüglich der aktuellen Kaltmiete und zukünftig entfallender Sparraten für Geld­anlagen. Denken Sie aber daran, dass Ihre Mietausgaben möglicherweise vom Vermieter umgelegte Nebenkosten enthalten. 

Für die Bewirt­schaftungs­kosten der neuen Immobilie berechnen Sie 3 bis 4 Euro pro Quadrat­meter Wohn­fläche.

Fehler 3: Hohes Risiko durch zu wenig Eigenkapital

Eine solide Baufinanzierung steht und fällt mit dem eingebrachten Eigenkapital.

Wer wenig oder sogar gar keines mitbringt, muss hohe Zinsaufschläge akzeptieren. Dadurch schießt die Monatsrate in die Höhe oder die Kreditlaufzeit wird deutlich verlängert. Schon 20 Prozent Eigenkapital können den Zinssatz um einen ganzen Prozentpunkt senken.

Problematisch wird es, wenn die Immobilie nach einigen Jahren verkauft werden muss. Reicht der Erlös nicht aus, um die Restschuld zu begleichen, müssen Sie draufzahlen.

Viele Kreditinstitute fordern, dass Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten vorhanden ist. Doch dabei sollte es nicht bleiben. Je mehr Sie einsetzen können, desto besser. Viele Experten empfehlen, weitere 10 bis 20 Prozent der Kaufsumme durch eigene Mittel zu finanzieren. Behalten Sie aber eine Sicherheitsreserve von ca. drei Nettogehältern in der Hinterhand.

Vorsicht bei Eigenleistungen

Beinhaltet das eingebrachte Eigenkapital auch handwerkliche Eigenleistungen, sollten Sie diese äußerst pessimistisch betrachten. Rechnen Sie nur mit Arbeiten, die Sie hundertprozentig fachmännisch und problemlos übernehmen können.

Fehler 4: Viel Kredit mit wenig Tilgung

Eine Tilgung von 1 Prozent ist verlockend, denn dadurch bleiben auch sehr hohe Kreditsummen bezahlbar. Dies ist allerdings ein Trugschluss: Eine niedrige Tilgung bedeutet höhere Gesamtkosten und es dauert wesentlich länger, bis Sie schuldenfrei sind.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel für einen Kredit über 200.000 Euro mit einem Zinssatz von 1,5 Prozent:

Tilgung1 %2 %3 %
Monatsrate416,67 €583,33 €750 €
Laufzeit61 Jahre, 1 Monate37 Jahre, 3 Monate27 Jahre
Zinszahlung105.620,91 €61.316,52 €43.430,66 €

Eine Finanzierung mit niedriger Tilgung ist außerdem hochriskant. Ist der Zinssatz zum Zeitpunkt der notwendigen Anschlussfinanzierung gestiegen, droht die Ratenexplosion und der Traum vom Eigenheim platzt.

Streben Sie daher eine Tilgung von mindestens 2 bis 3 Prozent an. Auch Kredite mit flexibler Tilgung sind eine gute Wahl.

Fehler 5: Zu kurze Zinsbindung

Je kürzer die Zinsbindung, desto günstiger wird der Zinssatz. Da kann eine Zinsbindung von 5 oder zehn Jahren sehr attraktiv wirken. Wenn danach aber die Rate deutlich ansteigt, bricht der Finanzierungsplan wie das sprichwörtliche Kartenhaus zusammen.

 Gerade in Verbindung mit einer zuvor angesprochenen niedrigen Tilgung bedeutet eine kurze Zinsbindung ein hohes Risiko, da zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung noch eine hohe Restschuld übrig ist. 

Sichern Sie sich daher einen niedrigen Zinssatz lieber über 15, 20 oder mehr Jahre. Eine andere Möglichkeit ist das Vereinbaren einer Zinsobergrenze. In jedem Fall sollte das Risiko einer Zinsänderung mit dem Kreditberater besprochen und mögliche Zinsanstiege durchgerechnet werden.

Fehler 6: Fehlende Flexibilität

Viele Kreditnehmer lassen sich auf einen Kredit mit starren Kreditraten ein, weil ihnen dieser viel Planungssicherheit bietet. Das Leben ist aber nur bedingt planbar – es kann immer mal zu einer Änderung der Lebensumstände und der finanziellen Möglichkeiten kommen, sowohl im positiven als auch im negativen Sinne.

Deshalb ist es durchaus sinnvoll, Kredite mit flexiblen Rückzahlungsoptionen abzuschließen. Vor allem sollten Sondertilgungen im Kreditvertrag verhandelt werden, denn dadurch können Sie deutlich Zinsen sparen.

Fehler 7: Bereitstellungszinsen vergessen

Gerade bei Bauvorhaben ist es üblich, ein Darlehen etappenweise nach dem Baufortschritt abzurufen. Der Vorteil: Der vereinbarte Sollzins muss nur auf den bereits abgerufenen Betrag gezahlt werden.

Für das „Zurückhalten“ der Kreditsumme berechnet das Kreditinstitut aber eine Gebühr, den Bereitstellungszins.

Der Grund: Die Bank kann in dieser Zeit nicht mit dem Geld „arbeiten“. Auch beim Hauskauf ist ein solches Szenario möglich, etwa wenn zwischen Unterzeichnung des Kaufvertrags und der tatsächlichen Übergabe noch einige Monate liegen.

Ein üblicher Bereitstellungszinssatz beträgt 3 Prozent im Jahr oder 0,25 Prozent im Monat. Bei Finanzierungen von Bauvorhaben gewähren Banken häufig eine bereitstellungszinsfreie Zeit. Ist diese abgelaufen, zahlen Sie doppelt.

Nicht vergessen: Getilgt werden muss trotzdem von Anfang an – und zwar meist auf den vollen Kreditbetrag. Um die finanzielle Belastung während der Bauzeit zu senken, bietet beispielsweise die KfW-Bank ein tilgungsfreies Jahr bzw. einen vereinbarten Starttermin der Tilgungsphase an.

Für Bauherren, die eine Doppelbelastung aus Miete und Baufinanzierung tragen müssen, kann dies eine attraktive Option sein – die Gesamtkosten des Darlehens steigen aber dadurch.

Fehler 8: Keine Absicherung gegen Notfälle

Eine Immobilienfinanzierung ist niemals risikofrei. Unfälle, Krankheiten, Verlust der Arbeitsstelle oder gar ein Todesfall können den Traum vom Eigenheim gefährden oder auch gänzlich platzen lassen. Bei hohen Kreditbeträgen mit langen Laufzeiten sollte daher über mögliche Absicherungen nachgedacht werden.

Zur Absicherung bieten viele Banken eine Restschuldversicherung an, die die Ratenzahlungen im Schadensfall übernimmt. Sinnvoller ist aber meist eine externe Versicherung, etwa eine Risikolebens-Berufsunfähigkeits-, Unfall- oder Invaliditätsversicherung.

Fehler 9: Staatliche Förderung ungenutzt lassen

Keine Bank bietet so günstige Konditionen wie der Staat. 

Die bundes­eigene Kreditanstalt für Wiederaufbau vergibt zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse für energieeffiziente Häuser und Wohnungen. Mit dem 2018 eingeführten Baukindergeld sollen junge Familien mit Kindern auf dem Weg zum Eigenheim unterstützt werden. Auch einige Bundesländer und Kommunen greifen angehenden Immobilienbesitzern unter die Arme.

Voraussetzung ist, dass man sich um die Förderung kümmert. Von alleine passiert nichts und die Banken haben nicht unbedingt ein Interesse daran, den Kreditnehmer auf staatliche Programme hinzuweisen – sie wollen schließlich ihr eigenes Geld verleihen.

Wer sich informieren will, sollte zunächst auf der Webseite der KfW vorbei schauen. Außerdem bietet der Verbraucherzentrale-Bundesverband auf baufoerderer.de die Möglichkeit, nach einer passenden Förderung zu suchen.

Auch eine Anfrage bei Ihrer Gemeinde bzw. den zuständigen Ämtern lohnt sich häufig, zum Beispiel nach vergünstigtem Bauland. 

Fehler 10: Kreditangebote nicht vergleichen

Es klingt so schön einfach: Man geht zur Hausbank und kommt mit dem fertigen Darlehen wieder raus. Doch „einfach“ heißt leider selten „günstig“.

Wer eine Baufinanzierung abschließen will, sollte sich immer Angebote von verschiedenen Kreditinstituten einholen – und zwar nicht nur von der Hausbank, sondern auch von unterschiedlichen Direktbanken.

Hier liegt in der Regel das größte Sparpotential begraben: Schon wenige Zehntelprozente im Zinssatz können in der Endabrechnung eine fünfstellige Summe ausmachen. 

Vergleichen Sie also verschiedene Kreditangebote miteinander. Achten Sie dabei aber nicht nur auf den Zinssatz. Auch die übrigen Konditionen wie Sondertilgungen und Kündigungsrechte sind wichtig.

Ihre Hausbank sollte immer einer Ihrer Ansprechpartner für Ihre Baufinanzierung sein – aber eben niemals der einzige. Zu ein wenig Konservativität möchten wir aber dennoch raten: Das klassische Annuitätendarlehen ist in den meisten Fällen eine gute Wahl.

Als lukrativ angepriesene Alternativen wie Fremdwährungsdarlehen oder Euribor-Darlehen sind immer spekulativ und dadurch vor allem für Laien mit hohen Risiken verbunden.

Gerne helfen wir Ihnen dabei, einen Überblick über Ihre Finanzierungsoptionen zu bekommen. Dazu einfach das Formular ausfüllen und Sie erhalten verschiedene Kreditangebote – natürlich komplett kostenfrei und unverbindlich.

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40 Häufige Fragen und Antworten (FAQ) zum Thema Baufinanzierung

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Wie kann ich dies errechnen?

Welche Immobilie Sie sich leisten können, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eine wesentliche Rolle spielt die Höhe Ihres Eigenkapitals.

Zudem werden Sie sicherlich einen Kredit aufnehmen müssen und dafür ist es wichtig, auszurechnen, welche monatliche Kreditrate Sie sich langfristig leisten können. Die Kreditrate setzt sich aus Tilgung plus Zinsen zusammen. Für die Berechnung der monatlichen Rate können Sie Ihre aktuelle Kaltmiete als Grundlage nehmen. Können Sie jeden Monat eine bestimmte Summe sparen, dann addieren Sie diesen Betrag zur aktuellen Kaltmiete dazu.

Von dieser Summe aus Kaltmiete plus Ersparnis müssen Sie nun den monatlichen Betrag für die Nebenkosten sowie für eine Instandhaltungsrücklage abziehen. Als Richtlinie kann man für die Instandhaltungskosten plus die üblichen Nebenkosten, wie Heizung, Strom, Müllabfuhr etc., 3,50 Euro pro Quadratmeter kalkulieren.

Nun haben Sie ausgerechnet, wie viel Geld Sie im Monat für Ihre Kreditrate zur Verfügung haben.

Für die weitere Berechnung ist es entscheidend, welche Kreditlaufzeit Sie wählen. Bedenken Sie, dass Sie den Kredit möglichst bis zum Eintritt ins Rentenalter abgezahlt haben sollten. Natürlich können Sie sich auch für eine kürzere Laufzeit entscheiden und später eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. Mit unserem Kreditrechner lässt sich aus den Faktoren Monatsrate, Kreditlaufzeit und Zins nun schnell und einfach der mögliche Darlehensbetrag errechnen. Zum maximalen Darlehensbetrag können Sie Ihr Eigenkapitals addieren.

Beachten Sie, dass es nicht nur empfehlenswert, sondern oftmals auch Vorgabe vieler Kreditgeber ist, dass sämtliche Nebenkosten vom Eigenkapital bezahlt werden sollten. Wenn Sie also Darlehensbetrag plus Eigenkapital minus Nebenkosten (acht bis 15 Prozent des Kaufpreises) rechnen, erhalten Sie den Kaufpreis, den Ihre zukünftige Immobilie maximal haben darf.

Sollte ich lieber eine kurze oder eine lange Zinsbindung wählen?

Ob man sich für eine kurze oder für eine lange Zinsbindung entscheidet, ist zum einen abhängig vom aktuellen Zinsniveau und zum anderen davon, wie schnell man den Kredit tilgen kann. Die Zinsbindung ist flexibel verhandelbar – ob über 5 Jahre, über 10 oder gar über 40 Jahre, alles ist möglich.

Allerdings steigt der Zinssatz in der Regel mit der Länge der Vertragslaufzeit, denn die Banken erheben für lange Laufzeiten einen Zinsaufschlag. Vorausgesetzt, das Zinsniveau ist zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses niedrig, empfiehlt sich für Kreditnehmer mit begrenztem finanziellen Spielraum oftmals eine lange Zinsbindung, da sie eine große Planungssicherheit bietet.

Sehr einkommensstarke Kreditnehmer, die sich sicher sein können, dass sie die Kreditsumme innerhalb weniger Jahre fast vollständig getilgt haben, sollten sich für eine kurze Zinsbindung und eine hohe Tilgung entscheiden, weil sie dadurch eine Menge Zinsen einsparen können. Möglich ist es auch, die Kreditsumme zu splitten, zwei Immobilienkredite aufzunehmen und auf Risikostreuung zu setzen – und zwar, indem man einen Kredit mit langer und einen mit kurzer Zinsbindung abschließt.

Übrigens steht jedem Kreditnehmer ganz unabhängig von Laufzeit und Zinsbindung nach zehn Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht zu.

Wie hoch sollte die Tilgung sein?

Mit der Tilgung kann man festlegen, wie schnell man das Darlehen zurückzahlen möchte: Je höher der Tilgungssatz ist, desto schneller ist man wieder schuldenfrei.

Allerdings geht eine hohe Tilgung auch mit einer hohen monatlichen Kreditrate einher. Insofern muss die Höhe der Tilgung ganz klar davon abhängig gemacht werden, welche monatliche Belastung man problemlos bewältigen kann. In der Regel ist es immer von Vorteil, wenn man möglichst hoch tilgt, denn dadurch spart man enorme Zinskosten ein.

Empfehlenswert und für die meisten umsetzbar ist eine Tilgung von 2 bis 3 Prozent pro Jahr.

Welche Kreditlaufzeit sollte ich wählen?

Spätestens im Rentenalter sollte ein Baukredit abbezahlt sein. Besser noch wäre es, wenn Sie schon einige Jahre vorher schuldenfrei sind. So bewahren Sie sich die Option, bereits etwas früher in den Ruhestand zu gehen, ohne finanzielle Engpässe hinnehmen zu müssen.

Wer also mit 45 Jahren einen Immobilienkredit aufnimmt, sollte die Laufzeit auf maximal 20 – 22 Jahre begrenzen. Wichtig ist, dass absehbare Veränderungen der Lebenssituation in die Budgetplanung eingerechnet werden,  zum Beispiel Erbschaften oder auch wegfallendes Kindergeld.

Kann ich auch als Selbständiger eine Immobilienfinanzierung aufnehmen?

Als Selbstständiger gehört man nicht zu den bevorzugten Kreditnehmern, dennoch ist eine Baufinanzierung möglich. In der Regel favorisieren Kreditgeber Festangestellte mit einem zuverlässigen, festen und möglichst hohen Einkommen.

Als Selbstständiger kann man jedoch mit einer guten Vorbereitung und stichhaltigen Argumenten ebenfalls überzeugen und gute Konditionen aushandeln. Sie sollten dafür unbedingt einen treuen Kundenstamm und eine stabile Auftragslage der letzten Jahre vorweisen können.

Auch mit einem tadellosen Lebenslauf und einer überzeugenden Schufa-Selbstauskunft können Sie punkten. Auch die zu erwerbende Immobilie spielt eine entscheidende Rolle: Neubauten in Top-Lagen werden lieber finanziert als denkmalgeschützte Bauernhäuser mitten im Nirgendwo.

Kann ich mein Darlehen immer vorzeitig kündigen oder zurückzahlen?

Wer einen Kredit aufnimmt, schließt mit dem Kreditinstitut einen Vertrag ab, der kurz formuliert besagt, dass die Bank Ihnen Geld leiht und Sie der Bank dafür Zinsen zahlen. Möchten Sie den Kreditvertrag vorzeitig kündigen, entgeht der Bank ein Teil des Zinsgewinns.

Aus diesem Grund gibt es die sogenannten Vorfälligkeitszinsen. Diese müssen Sie der Bank im Falle einer vorzeitigen Kündigung oder Ablösung zahlen. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ist, hängt von der Höhe der Restschuld und der Vertragslaufzeit ab und kann mehrere Tausend Euro betragen.

Dennoch kann es sich im Einzelfall lohnen, das Darlehen vorzeitig zu kündigen. Besprechen Sie Ihren konkreten Fall mit Ihrem Bankberater und lassen Sie sich die Zinsen exakt ausrechnen. Anders sieht es übrigens aus, wenn Sie erst zehn Jahre nach Vertragsabschluss kündigen.

Nach zehn Jahren Zinsbindung können Sie Ihre Baufinanzierung ohne Entschädigung kündigen – bedenken Sie allerdings die sechsmonatige Kündigungsfrist.

Kann ich mein Haus innerhalb der Kreditlaufzeit verkaufen?

Ja, das ist möglich. Dazu muss aber in der Regel der Darlehensvertrag aufgelöst werden, wofür das Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Die Höhe wird von der Bank berechnet und richtet sich nach der Restschuld, der verbleibenden Laufzeit und den Zinskonditionen.

Klären Sie mit Bank und Käufer ab, ob eine Übertragung des Darlehens auf den Käufer in Frage kommt. In diesem Fall könnten Sie sich die Vorfälligkeitsentschädigung ersparen.

Es ist auch möglich, mithilfe des Darlehens eine neue Immobilie bei derselben Bank zu finanzieren, sofern diese zustimmt. Das neue Objekt muss in dem Fall mindestens den gleichen Wert wie die aktuelle Immobilie haben.

Wie viel Eigenkapital sollte ich bei einer Finanzierung in der Regel einbringen?

Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto geringer kann der Kredit ausfallen und desto geringer ist somit Ihre monatliche finanzielle Belastung. Zudem sinkt mit steigendem Eigenkapital auch der Zinssatz: Wer weniger als 50 Prozent des Immobilienkaufpreises mit Eigenkapital bezahlen kann, muss mit steigenden Zinsen rechnen.

Bei einem Kredit in Höhe von 80 Prozent der Kaufsumme und mehr berechnet die Bank einen deutlichen Zinsaufschlag, der bis zu einen ganzen Prozentpunkt ausmachen kann. Deshalb ist es unbedingt empfehlenswert, mindestens 20 Prozent der Kaufsumme an Eigenkapital vorweisen zu können. Viele Banken fordern, dass zumindest sämtliche Nebenkosten durch das Eigenkapital abgedeckt sind.

Je nach Immobilie, Standort und Bundesland können die Nebenkosten acht bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bedenken Sie aber unbedingt, dass Sie eine Liquiditätsreserve in Höhe von einigen Tausend Euro als finanziellen Sicherheitspuffer zur Verfügung haben sollten – falls es zu unvorhergesehene Reparaturen und Ausgaben oder zu einer Bauverzögerung und somit zu einer längeren Doppelbelastung von Kredit und Miete kommt.

Was ist der Sinn von Sondertilgungen? Geht mir dann nicht Liquidität verloren?

Diese Form der außerplanmäßigen Tilgung hilft Kreditnehmern dabei, ihren Kredit schneller zurückzuzahlen. Durch eine Sondertilgung werden die Zinsen niedriger und die Schuldensumme somit deutlich verringert, denn der besondere Vorteil von Sondertilgungen ist, dass Sie die Zinsen für diese zusätzlich getilgten Schulden einsparen.

Nicht jeder Kreditvertrag ermöglicht diese Sonderzahlungen – in vielen Fällen ist die Anzahl der möglichen Sondertilgungen sowie die Höhe der Tilgungssumme begrenzt. Empfehlenswert sind Sondertilgungen in Höhe von 5 bis 10 Prozent der Kreditsumme pro Jahr. So können Sie Bonuszahlungen, Erbschaften oder Steuererstattungen dazu nutzen, einen Teil des Darlehens abweichend zurückzuzahlen.

Wer sich dabei Angst um seine Liquidität macht, sollte daran denken, einen Sicherheitspuffer in der Hinterhand zu behalten. Die kompletten Ersparnisse sollten Sie nicht für Sondertilgungen verwenden, denn schließlich kann man als Eigenheimbesitzer immer mal spontan Geld für Reparaturen benötigen. Machen Sie sich aber bewusst, dass Sie für Ihr Erspartes auf dem Konto immer deutlich weniger Zinsen von der Bank erhalten als Sie Zinsen für Ihren Immobilienkredit an die Bank zahlen.

Ist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Wechsel der Bank möglich?

Ja, ein Wechsel der Bank ist mit dem Ablauf der Zinsbindung möglich – und vor allem dann ratsam, wenn eine andere Bank für die Anschlussfinanzierung bessere Konditionen anbietet. Hier lohnt es sich auf jeden Fall, sich rechtzeitig zu informieren und Angebote einzuholen.

Die neue Bank löst den Kredit dann bei dem bisherigen Kreditinstitut ab und erhält die Grundschulden. Kostengünstiger und deshalb empfehlenswert ist es, dass die Grundschulden weitergereicht und nicht gelöscht oder neu eingetragen werden. Für den Bankwechsel darf die bisher finanzierende Bank keine Kosten verlangen. Allerdings müssen die Notargebühren für die Übertragung der Kreditsicherheiten vom Kreditnehmer bezahlt werden.

Bis zu welchem Zeitpunkt sollte die Anschlussfinanzierung geregelt sein?

Werden Sie selbst rechtzeitig aktiv, wenn es um Ihre Anschlussfinanzierung geht, damit Sie sich Angebote von verschiedenen Kreditinstituten einholen und diese miteinander vergleichen können.

Um einen möglichen Bankwechsel rechtzeitig ausführen zu können, sollten Sie sich spätestens drei Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung um eine Anschlussfinanzierung mit attraktiven Konditionen kümmern.

Was kann ich tun, wenn für den Bau mehr Geld erforderlich wird?

Wenn Ihre Kreditsumme durch Bauverzögerungen oder unerwartete Mehrausgaben doch nicht reicht, können Sie Ihren bisherigen Kredit aufstocken lassen. Voraussetzung ist natürlich, dass Sie die neue, erhöhte Kreditrate auch finanziell bewältigen können.

Die meisten Banken ermöglichen eine Aufstockung auf die ursprüngliche Kreditsumme oder auch darüber hinaus. Die Prüfung, ob Ihnen eine Aufstockung gewährt wird, dauert in der Regel relativ kurz, da die Bank Ihre Situation bereits kennt und alle nötigen Unterlagen vorhanden sind. Durch die Aufstockung wird der alte Kreditvertrag in einen neuen Kreditvertrag umgewandelt – die Konditionen bleiben dabei in der Regel nicht die gleichen und die Kreditrate wird zwangsläufig aufgestockt.

Eine andere Alternative ist möglich, wenn sich das Zinsniveau seit Abschluss des alten Kreditvertrages deutlich zu Ihren Gunsten verändert hat. Dann kann es sinnvoll sein, einfach einen zweiten Kredit über den erforderlichen Kapitalbedarf aufzunehmen.

Wie kann ich von Förderungen der KfW profitieren?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau unterstützt Bauherren und Immobilienkäufer mit unterschiedlichen Förderprogrammen. Besonderer Schwerpunkt liegt auf der Förderung von energieeffizientem Bauen bzw. Sanieren, erneuerbaren Energien sowie dem altersgerechtem Umbau.

Dank zinsvergünstigter Darlehen mit überzeugenden Konditionen, wie zum Beispiel langen Zinsbindungsfristen bis zu 20 Jahre und tilgungsfreien Jahren zu Beginn der Laufzeit, sowie attraktiven Tilgungszuschüssen ist es ratsam, seine Immobilienfinanzierung mit einem Kredit oder Zuschuss der KfW-Bank zu kombinieren. Die Beantragung dafür erfolgt nach Absprache mit dem Kreditnehmer in der Regel durch das Kreditinstitut, über das man seine Baufinanzierung abwickelt.

Wer sich rechtzeitig informiert und alle Voraussetzungen erfüllt, kann beispielsweise von dem Förderprogramm 153 „Energieeffizient Bauen“ profitieren und einen Tilgungszuschuss in Höhe von bis zu 15.000 Euro erhalten. Das Programm 151 „Energieeffizient Sanieren“ bezuschusst sogar bis zu 27.500 Euro.

Welche Unterlagen benötigt die Bank für eine Baufinanzierung?

Wer eine Baufinanzierung bei einem Kreditinstitut abschließen möchte, muss viele Unterlagen bei der Bank einreichen – und zwar über sich als Kreditnehmer und über die Immobilie, die finanziert werden soll.

Um die Finanzierung möglichst schnell abzuwickeln, sollten Sie folgende Unterlagen rechtzeitig einreichen:

  • ausgefüllter und unterschriebener Kreditantrag
  • individuelle Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate/Einkommenssteuerbescheide der letzten zwei Jahre/Rentenbescheid/Gewinnermittlungen der letzten zwei Jahre etc.)
  • Eigenkapital-Nachweise (Kontoauszüge/Nachweise über andere Geldanlagen)
  • Auflistung der Eigenleistungen
  • Entwurf des Kaufvertrages
  • Bauzeichnungen/Baubeschreibung/Fotos der Immobilie
  • Wohnflächenberechnung der Immobilie
  • aktuelle Flurkarte und Lageplan der Immobilie
  • aktueller Grundbuchauszug

Immobilienkredit ab 50 – ist das möglich?

Ja, grundsätzlich ist es möglich, auch noch mit 50 Jahren oder auch kurz vor der Rente einen Immobilienkredit aufzunehmen. Allerdings gibt es eine Reihe an Bedingungen – schließlich möchte die Bank kein Risiko eingehen.

Die wichtigste Grundlage ist, dass die Bank Sie als kreditwürdig einstuft und davon überzeugt ist, dass Sie den Kredit möglichst bis zum Eintritt ins Rentenalter abbezahlt haben.

Gute Voraussetzungen hat man also, wenn man mit viel Eigenkapital und guten Einkommensverhältnissen überzeugen kann. Je nach Alter wird in der Regel eine anfängliche Mindesttilgung gefordert. Einige Banken setzen eine Beleihungsgrenze fest, das bedeutet, die Kreditsumme darf nur einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises ausmachen – der Rest muss mit Eigenkapital gestemmt werden.

Ebenfalls ausschlaggebend ist die Immobilie, denn diese stellt für die Bank die größte Sicherheit dar. Wer als Rentner eine Baufinanzierung abschließen möchte, muss weitere Bedingungen erfüllen und belegen, dass er die Kreditraten problemlos zahlen kann. Mitunter muss ein Erbe den Kreditvertrag mit unterzeichnen.

Baufinanzierung als Paar – was sollte beachtet werden? Ist das bedenkenlos möglich?

Ob verheiratet oder nicht – es ist wichtig, dass beide Partner den Kreditvertrag unterschreiben und sich für die Rückzahlung der Kreditsumme verantwortlich fühlen.

Kritisch kann es im Falle einer Trennung werden. Ist der Kredit dann noch nicht zurückbezahlt, sind weiterhin beide Kreditnehmer an den Vertrag gebunden. Verkauft der eine Partner seinen Anteil an den Ex, kann er – mit Einwilligung der Bank – aus dem Kreditvertrag aussteigen. Entscheiden sich beide Parteien für den Verkauf an einen Dritten, muss die komplette Restschuld beglichen werden und eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden.

Wer als unverheiratetes Paar gemeinsam ein Eigenheim erwirbt oder baut, sollte unbedingt darauf achten, dass sich beide Partner ins Grundbuch eintragen lassen – denn nur wer im Grundbuch steht, hat ein Anrecht auf die Immobilie.

Baufinanzierung für Menschen mit Behinderung – ist das möglich?

Ja, eine Baufinanzierung für Menschen mit Beeinträchtigung ist möglich – und wird sogar gefördert. Im Grunde nehmen die angehenden Eigenheimbesitzer ein ganz gewöhnliches Immobiliendarlehen auf. Der Unterschied liegt jedoch darin, dass ihnen zum Teil andere Konditionen und vor allem auch Zuschüsse zustehen.

Die Ursache dieser Förderungen liegt darin, dass Menschen mit Behinderungen ein behindertengerechtes, barrierefreies Zuhause benötigen. Mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen unterstützt beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau speziell den barrierefreien Umbau oder Neubau und fördert damit bestimmte Maßnahmen, wie den Einbau eines Treppenliftes, eine Rampe vor der Haustür etc.

Auch die Krankenkasse und die Pflegeversicherung unterstützen verschiedene bauliche Maßnahmen – wie hoch die Fördermittel sind, ist abhängig von dem Grad der Beeinträchtigung und der Pflegestufe. Erkundigen Sie sich auch in Ihrer Kommune bzw. in ihrem Bundesland nach speziellen Förderprogrammen. Übrigens dürfen alle diese Förderungen miteinander gekoppelt werden.

Ist eine Baufinanzierung als Arbeitsloser möglich?

Ein festes, regelmäßiges Einkommen ist für die Banken die größte Sicherheit – aus diesem Grund ist es sehr schwer, als Arbeitsloser einen Immobilienkredit gewährt zu bekommen. Eine geringe Chance hat man eventuell bei seiner Hausbank, denn diese kennt die finanzielle Situation und kann am besten einschätzen, ob es sich nur um eine kurze Überbrückungsphase handelt.

Die meisten Banken werden jedoch eine Absage erteilen, weil die Gefahr der Überschuldung des Kreditnehmers zu groß wäre. Machbar ist es jedoch, wenn der Partner eine Baufinanzierung abschließt und sein Einkommen als Sicherheit anerkannt wird.

Baufinanzierung für junge Menschen – was muss beachtet werden?

Die meisten jungen Menschen haben noch nicht viel Eigenkapital angespart und sind bei einem Immobilienkauf somit auf eine hohe Darlehenssumme angewiesen. Der Vorteil ist allerdings, dass ihnen noch viel Zeit bis zum Eintritt ins Rentenalter bleibt; sie also lange Vertragslaufzeiten vereinbaren können.

Wenig Eigenkapital, niedrige Raten und lange Zinsbindungen bedeuten allerdings auch hohe Zinsen. Aus diesem Grund ist es immer empfehlenswert, schon früh zu sparen und so mit dem Vermögensaufbau zu beginnen – das geht zum Beispiel mit dem Abschluss eines Bausparvertrages oder mit einer Riesterförderung. So kann man bereits in jungen Jahren zu einem gewissen Eigenkapital gelangen.

Mit welchen Nebenkosten muss ich bei einer Immobilienfinanzierung rechnen?

Wer nicht alle Nebenkosten einkalkuliert, die beim Kauf oder Bau eines Eigenheims anfallen, erlebt am Ende häufig eine böse Überraschung, denn dann wird die Baufinanzierung deutlich teurer als erwartet.

Die Kauf- bzw. Baunebenkosten können je nach Bundesland und Einzelfall acht bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Zu den Kaufnebenkosten zählen die Maklergebühr, die Notarkosten, die Grunderwerbssteuer sowie Renovierungs- und Modernisierungskosten und Neuanschaffungen für das Haus. Zu den Baunebenkosten zählen neben den eben aufgeführten Posten noch die Baugenehmigungskosten, die Erschließungskosten sowie Versicherungen.

Von welchen Faktoren ist der Zinssatz meiner Baufinanzierung abhängig?

Welchen Zinssatz Sie für Ihren Immobilienkredit angeboten bekommen, hängt nicht nur vom Kreditinstitut, sondern von vielen weiteren Faktoren ab. Ausschlaggebend sind zum einen das aktuelle Zinsniveau und die Lage auf dem Kapitalmarkt. Zum anderen spielen Sie als Kreditnehmer und auch Ihre Wünsche bezüglich der Finanzierung eine entscheidende Rolle.

Den niedrigsten Zinssatz erhalten besonders einkommensstarke, fest angestellte Kreditnehmer mittleren Alters mit einem großen Eigenkapital-Anteil und einem hohen Schufa-Score, die sich eine neue Immobilie in einer Top-Lage bauen wollen. So bietet nicht nur das Einkommen des Kreditnehmers, sondern auch die Immobilie an sich eine große Sicherheit für die Bank. Des Weiteren bestimmen aber auch die Rahmenbedingungen der Finanzierung den Zinssatz. In der Regel wird für höhere Kreditsummen, für kürzere Zinsbindungen und für hohe Tilgungssätze ein günstigerer Zinssatz angeboten.

Was sind Bereitstellungszinsen bei einem Baukredit?

Baukredite werden üblicherweise etappenweise nach dem Baufortschritt ausgezahlt. Für Bauherren hat dies den Vorteil, dass der Sollzins nur auf die schon ausgezahlte Summe gezahlt werden muss. Auch bei Bauverzögerungen ist ein solches Szenario möglich.

Die Bank hat dadurch weniger Zinseinnahmen, muss aber trotzdem stets den gesamten Betrag bereithalten und kann das Geld nicht anderweitig verwenden. Dafür erhebt sie eine Gebühr, den Bereitstellungszins.

Üblich ist ein Bereitstellungszinssatz von 3 Prozent im Jahr oder 0,25 Prozent im Monat. Häufig gewähren Banken aber eine bereitstellungszinsfreie Zeit zu Beginn der Laufzeit.

Gibt es Mindestsummen für ein Darlehen, ab der eine Immobilie finanziert wird?

Ja, manche Kreditinstitute bieten eine Baufinanzierung erst ab einer gewissen Summe an oder berechnen hohe Zinsaufschläge, wenn eine bestimmte Darlehensgrenze unterschritten wird. Die Mindestsumme liegt in der Regel bei 30.000 bis 50.000 Euro.

Gibt es auch Darlehen ohne Grundschuldeintragung?

Eine Baufinanzierung für den Kauf oder den Bau einer Immobilie ist immer mit einem Schulden-Eintrag ins Grundbuch verbunden, denn die Bank benötigt diesen Grundbucheintrag als Sicherheit – kann der Kreditnehmer den Kredit nicht zurückzahlen, kann die Bank eine Zwangsversteigerung beantragen, um die vollständige Kreditsumme wieder zu begleichen.

Wer ein Darlehen ohne Eintrag ins Grundbuch abschließen möchte, muss einen sogenannten Modernisierungskredit aufnehmen. Mithilfe dieses zweckgebundenen Ratenkredits, der in der Regel maximal 50.000 Euro beträgt und nur über eine kurze Kreditlaufzeit verfügt, darf man kein Haus kaufen, sondern nur eine bestehende Immobilie modernisieren oder sanieren.

Wie lange dauert es, bis ich für eine Finanzierung eine Zusage oder Absage erhalte?

Vorausgesetzt Sie haben alle erforderlichen Unterlagen bei dem Kreditinstitut eingereicht, dauert es in der Regel zwischen fünf bis zehn Arbeitstage, bis Sie eine Zusage oder eine Absage erhalten.

Kann ich auch eine Baufinanzierung abschließen, wenn ich im Ausland lebe oder ausländischer Nationalität bin?

Ja, als Bürger der EU können Sie eine Baufinanzierung bei einem deutschen Kreditinstitut abschließen – vorausgesetzt die Immobilie befindet sich in Deutschland und Sie verdienen ein festes und zuverlässiges Einkommen in Euro.

Wenn Sie im Ausland wohnen, müssen Sie einer vertrauten Person, die in Deutschland lebt, eine Postzustellungsvollmacht für die Kommunikation ausstellen.

Werden gewerbliche und private Immobilienfinanzierungen gleich behandelt?

Nein, denn die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie ist meistens mit einem größeren Risiko für die Bank verbunden. Da gewerbliche Immobilien meistens genau auf ein spezielles Unternehmen ausgerichtet und entsprechend eingerichtet sind, ist es oftmals schwierig, die Immobilien ohne Verlust wiederzuverkaufen. Deshalb bietet auch nicht jedes Kreditinstitut gewerbliche Immobilienfinanzierungen an.

Der grundsätzliche Ablauf einer gewerblichen Baufinanzierung unterscheidet sich hingegen kaum von der privaten: Auch hier müssen Kreditanträge gestellt und diverse Unterlagen zum Gewerbe (wie Bilanzen und Steuerbescheide etc.) und zur Immobilie eingereicht werden. Die Konditionen sind abhängig von der Höhe des Kredits, von dem Wert der Immobilie, der Kreditlaufzeit, der Tilgung und dem vorhandenen Kapital.

Soll ich bei einer Baufinanzierung ein Disagio vereinbaren?

Unter Disagio versteht man einen Abschlag vom Ausgangsbetrag, der beim Abschluss eines Kredites einbehalten wird. Das Disagio wird meistens in Prozent angegeben, dient bei einer Baufinanzierung als Vorauszahlung auf die Darlehenszinsen und senkt so den Nominalzinssatz.

Wenn man also einen Kredit von 100.000 Euro aufnimmt und ein Disagio von 10 Prozent vereinbart, bekommt man beim Kreditabschluss nur 90.000 Euro ausbezahlt, während 10.000 Euro als Zinsvorauszahlung einbehalten werden.

Wenn man in ein Eigenheim finanziert, ergibt es oftmals aber keinen Sinn, ein Disagio zu vereinbaren, denn entscheidend beim Darlehensvergleich ist nicht der Nominal-, sondern der Effektivzinssatz. Vergleicht man diesen, sieht man, dass ein Disagio eine Abzahlung der Restschuld eher in die Länge zieht.

Wodurch unterscheidet sich eine Baufinanzierung von einem Privatkredit?

Ob Baufinanzierung oder Privatkredit – für beide Varianten ist ein sicheres Einkommen eine wichtige Grundvoraussetzung. Allerdings unterscheidet sich eine Baufinanzierung von einem Privatkredit in mehreren Punkten.

Zum einen verlangen Kreditinstitute für einen Immobilienkredit oftmals eine Mindestsumme, die bei circa 30.000 bis 50.000 Euro liegt – einen Privatkredit gibt es hingegen schon für wenige Tausend Euro.

Da die Darlehenshöhe bei einer Baufinanzierung in der Regel sehr hoch ist, bietet die Bank einen vergleichsweise günstigen Zinssatz an. Der gravierendste Unterschied ist jedoch der, dass bei einer Baufinanzierung immer eine Grundschuld auf die Immobilie eingetragen wird – als Sicherheit für das Kreditinstitut. Dies ist bei einem Privatkredit nicht der Fall.

Wann ist eine Vollfinanzierung möglich? Wann ist diese sinnvoll?

Stellt der Kreditnehmer aufgrund seines hohen und sicheren Einkommens und eines hohen Schufa-Score kein Risiko für die Bank dar, kann es sein, dass sie ihm eine Vollfinanzierung ermöglichen. Manche Kreditinstitute bieten eine Baufinanzierung an, die sämtliche Kosten deckt, andere wiederum verlangen, dass zumindest die Nebenkosten durch Eigenkapital abgedeckt werden.

Wer eine Vollfinanzierung abschließt, sollte von Beginn an möglichst hoch tilgen und Sonderzahlungen vereinbaren, damit die Restsumme nach der Kreditlaufzeit gering ist – denn die Anschlussfinanzierung muss auch bei eventuell höheren Zinsen noch tragbar sein.

Eine Vollfinanzierung ist nur ratsam, wenn der Kreditnehmer Kapitalanleger ist und die Immobilie vermieten oder gewerblich nutzen möchte. In diesem Fall kann es aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein, nur wenig oder gar kein Eigenkapital einfließen zu lassen, da die Darlehenszinsen steuerlich geltend gemacht werden können.

120% Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Ist das möglich?

Unter einer 120%- oder auch 110%-Finanzierung versteht man eine Baufinanzierung, die nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch alle Nebenkosten mit abdeckt.

Kreditinstitute lassen sich auf diese Vollfinanzierung in der Regel nur ein, wenn die Tilgung vergleichsweise hoch angesetzt ist – das ist auch durchaus sinnvoll, denn andernfalls würde es sehr lange dauern, bis die komplette Kreditsumme getilgt ist; allerdings bedeutet eine hohe Tilgung auch eine hohe monatliche Belastung.

Ein weiterer Nachteil ist, dass die Kreditinstitute einen deutlichen Zinsaufschlag berechnen. Die Zusage für eine solche Finanzierung erhält üblicherweise nur jemand, der ein hohes und sicheres Einkommen vorweisen kann.

Baufinanzierung: Was zählt alles zum Eigenkapital?

Ein gewisses Eigenkapital ist für viele Kreditinstitute Voraussetzung für eine Baufinanzierung. Häufig wird gefordert, dass zumindest sämtliche Nebenkosten vom Eigenkapital abgedeckt sein sollten.

Zum Eigenkapital zählen aber nicht nur das Bargeld sowie das Geld und Festgeld auf Spar-, Giro- oder Tagesgeldkonten, sondern auch Lebensversicherungen, Riesterrente, Bausparverträge und Depots.

Auch Kredite von Verwandten oder vom Arbeitgeber werden von der Bank als Eigenkapital bewertet. Wer einen Neubau plant und bereits das Baugrundstück besitzt, kann diese Sacheinlage ebenfalls als Vermögenswert anrechnen lassen.

Häufig vergessen wird, dass zudem Eigenleistungen, die man im Rahmen des Immobilienkaufs oder -baus durchführen wird, als Eigenkapital berücksichtigt werden können, da man dadurch hohe Handwerkerrechnungen einsparen wird.

Kann man als alleinerziehende Mutter eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen?

Als alleinerziehende Mutter ist es oftmals schwer, bei einer Direktbank oder Hausbank eine Baufinanzierung abzuschließen, da den Kreditinstituten das Risiko häufig zu hoch ist.

Mit viel Eigenkapital, einem sicheren Einkommen und einer positiven Schufa-Selbstauskunft kann man die Banken jedoch überzeugen.

Finanzielle Unterstützung kann man zudem auch von anderer Seite bekommen: Das Wohnraumförderungsgesetz wurde unter anderem für Alleinerziehende mit geringem Einkommen ins Leben gerufen. Wer bestimmte Voraussetzungen erfüllt, bekommt von den Ländern ein zinsvergünstigtes Darlehen oder Zuschüsse.

Kann mein Ehepartner eine Baufinanzierung für mich übernehmen?

Üblicherweise unterschreiben beide Ehepartner den Kreditvertrag und haften somit auch gemeinsam für die komplette Tilgung der Kreditsumme.

Möchte ein Partner aus dem Kreditvertrag aussteigen (zum Beispiel im Fall einer Trennung), muss man beim Kreditinstitut eine Schuldhaftentlassung oder einen Schuldnerwechsel beantragen. Die Bank lässt sich darauf allerdings nur ein, wenn der Kreditnehmer als alleiniger Schuldner über eine entsprechende Bonität verfügt. Es ist zwingend ratsam, diesen Wechsel schriftlich zu vereinbaren.

Was heißt gesamtschuldnerische Haftung im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung?

Wenn sich ein Paar/Ehepaar oder mehrere Parteien ein Haus kaufen, die Baufinanzierung gemeinsam abschließen und den Kreditvertrag unterschreiben, dann haftet jeder einzelne für die gesamte Summe, bis diese komplett zurück gezahlt ist.

Konkret bedeutet das im Fall einer Trennung, dass der Partner, der aus dem Haus auszieht, nicht ohne Weiteres aus dem Kreditvertrag aussteigen kann, sondern weiterhin für den Kredit haftet.

Können Leasing oder Privatkredite meine Baufinanzierung verhindern?

Ob Leasing oder ein Privatkredit Ihre Baufinanzierung verhindern, hängt von Ihrem Eigenkapital und Ihrem Einkommen ab.

In der Regel wird jedes Leasing und jeder Kredit in der Schufa eingetragen – insofern kann Ihre Kreditwürdigkeit und somit auch ihre Baufinanzierung dadurch beeinflusst werden.

Was passiert konkret mit dem Eigenkapital bei einer Baufinanzierung?

Bei vielen Banken gilt der Grundsatz: Eigenkapital vor Fremdkapital. Das bedeutet, wenn Sie eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, wird erst Ihr Eigenkapital für die Raten verwendet und anschließend die Darlehenssumme.

Die meisten Kreditinstitute fordern Sie auf, das Eigenkapital zur Verfügung zu stellen und an das Institut zu überweisen. Bei anderen ist es möglich, dass das Eigenkapital bei Ihnen verbleibt und Sie mit Überweisungsbelegen bezeugen müssen, dass Sie Ihr Vermögen für die Baufinanzierung verwendet haben, zum Beispiel zum Begleichen der ersten Rate an das Bauunternehmen oder für die Nebenkosten.

Welche Versicherungen muss ich zu einer Baufinanzierung abschließen?

Wer eine Immobilie kauft oder baut, geht eine hohe finanzielle Verpflichtung ein – da ist es ratsam, sich mit Versicherungen abzusichern.

In direktem Zusammenhang mit der Baufinanzierung steht die Restschuldversicherung, eine besondere Form der Risikolebensversicherung, die die Baufinanzierung absichern kann. Je nach Versicherungsanbieter können Todesfall, Berufsunfähigkeit oder auch Arbeitslosigkeit mit eingeschlossen werden.

Alternativ gibt es die Arbeitslosenversicherung, die ebenfalls für einen bestimmten Zeitraum die Zahlung der Kreditraten übernimmt, wenn der Kreditnehmer plötzlich arbeitslos wird.

Wer ein Haus baut, sollte zudem unbedingt eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen – diese Versicherung schützt den Bauherrn vor finanziellem Mehraufwand, wenn das Bauunternehmen während des Bauprozesses Insolvenz anmelden muss. Optional kann auch eine Baufertigstellungsversicherung oder eine Bauleistungsversicherung abgeschlossen werden.

Ob Neubau oder Altbau – zwingend erforderlich ist eine Wohngebäudeversicherung, die Schäden abdeckt, die durch Feuer, Wasser, Hagel oder Sturm entstehen.

Wer durch eine Veränderung seiner Lebensumstände plötzlich die Kreditraten nicht mehr zahlen kann, für den wird der Traum vom Eigenheim schnell zum Albtraum. Mit einer Lebensversicherung und einer Berufsunfähigkeitsversicherung kann man dieses Risiko deutlich eindämmen.

Gilt bei einer Baufinanzierung ein Widerrufsrecht?

In der Regel gibt es bei Baufinanzierungen ein gesetzliches Widerrufsrecht.

Die Frist dafür beträgt im Normalfall 14 Tage nach Vertragsabschluss. Wer den Kreditvertrag fristgerecht widerruft, muss Kreditbeträge, die man eventuell schon erhalten hat, komplett zurückzahlen und ist danach aus dem Vertragsverhältnis entlassen.

Kann ich dieZusage der Bank ablehnen, wenn ich die Immobile nicht mehr will?

Eine Finanzierungszusage kann sowohl rechtlich verbindlich als auch unverbindlich sein. Sie sollten deshalb auf die Formulierung Ihrer Bank bei der Zusage achten.

In den meisten Fällen bestätigen die Banken lediglich die Finanzierung unter sogenanntem „banküblichem Vorbehalt“, sodass Sie die Finanzierung nicht verbindlich annehmen müssen.

Solange noch kein Darlehensvertrag unterschrieben wurde, kann auch die Bank eine Finanzierungszusage noch zurücknehmen, etwa wenn sich im Zuge der Prüfung neue Erkenntnisse zur Bonität ergeben. Da eine Zusage aber nicht einfach willkürlich ausgesprochen wird, wird sich die Bank in der Regel an eine Zusage halten.

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