Mietkauf: Lohnt sich das?

Bei einem Mietkauf wird im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Immobilie zu einem festgelegten Zeitpunkt erwirbt.

Auch der Kaufpreis wird im Mietvertrag festgelegt. Bis zu diesem Zeitpunkt wohnen Sie normal zur Miete, wobei ein Teil der Mietzahlungen bereits als Anzahlung auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird.

Was verlockend klingt, sollte gut durchdacht werden. Alles zum Thema Mietkauf und was Sie wissen müssen, erfahren Sie jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einem Mietkauf wird zwischen dem Mieter und Vermieter vertraglich festgehalten, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen

  • Man unterscheidet zwischen dem klassischen Mietkauf und dem Optionskauf

  • Speziell für junge Familien ist ein Mietkauf durch die konstante Miethöhe verlockend

Wie funktioniert der Mietkauf von Immobilien?

Bei einem klassischen Mietkauf wir zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter vertraglich festgehalten, dass Sie die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt erwerben.

Der Kaufpreis und der Zeitpunkt des Erwerbs werden im Mietvertrag schriftlich vereinbart. Bis zum vereinbarten Kaufdatum sind Sie kein Eigentümer der Immobilie, sondern bleiben Mieter.

Beim Mietkauf wird zwischen zwei Modellen unterschieden: dem klassischen Mietkauf und dem Optionskauf.

Der klassische Mietkauf

Beim klassischen Mietkauf legen Sie als Mieter mit dem Vermieter bereits im Mietvertrag alle Konditionen fest. Das bedeutet Sie einigen sich auf einen Kaufpreis und den Zeitpunkt des Erwerbs.

Bis zu diesem Zeitpunkt zahlen Sie zunächst wie gewohnt Miete, von der ein Teil bereits als Anzahlung für den Kauf angerechnet wird.

Dieser Anteil wird als Mietzins vom Vermieter einbehalten. Abschließend bezahlen Sie am vereinbarten Kaufdatum nur noch den Restkaufpreis.

Alternativ können Sie so lange Mietzahlungen an den Vermieter leisten, bis Sie die Immobilie mit dem Mietzins bezahlt haben. Diese Handhabung nimmt allerdings dementsprechend viel Zeit in Anspruch.

Der Optionskauf

Eine weitere Variante des Mietkaufs ist der Optionskauf, der häufig von Genossenschaften angeboten wird.

Dabei erwerben Sie als Mieter das Recht, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Dieses müssen Sie allerdings nicht zwingend ausüben. Ein Optionskauf wird entgegen dem klassischen Mietkauf als Vorkaufsrecht ins Grundbuch eingetragen.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Lohnt sich ein Mietkauf?

Grundsätzlich ist ein Mietkauf nur sehr selten zu empfehlen und wird auch vom deutschen Mieterbund kritisch gesehen. Die wichtigsten Fakten zum Mietkauf:

  • Ein Mietkauf ist meist mit höheren Kosten verbunden als eine Immobilienfinanzierung, da die gezahlte Miete nicht zu 100 Prozent auf den Kaufpreis verrechnet wird. Die Konditionen können hier sehr unterschiedlich sein, weshalb Sie vor Vertragsabschluss genau klären sollten, wie viel Prozent der gezahlten Miete angerechnet wird.
  • Zusätzlich besteht immer die Gefahr der Insolvenz des Verkäufers. In diesem Fall können Sie Ihr bislang einbezahltes Geld verlieren.
  • Ein weiterer Nachteil ist die geringere Auswahl an Immobilien, da nur sehr wenige Objekte auf dem Markt für einen Mietkauf angeboten werden.
  • Auch bezogen auf die Fördermittel bietet ein Mietkauf keine Vorteile. Bei der Finanzierung gibt es diverse Fördermöglichkeiten, die bei einem Mietkauf dagegen nicht mehr angeboten werden.

Die Vor- und Nachteile des Mietkaufs

Vorteile Mietkauf

  • Kein Kredit für den Immobilienkauf notwendig

  • Finanzierung auch ohne Eigenkapital möglich

  • Der Mietzins wird auf den Kaufpreis angerechnet

  • Die Raten bleiben über den vereinbarten Zeitraum stabil

  • Beim Optionskauf sind Sie nicht zum Kauf der Immobilie verpflichtet

Nachteile Mietkauf

  • Kosten langfristig deutlich höher als bei einem Sofortkauf

  • Wenn der Verkäufer Insolvenz anmeldet ist das Geld in der Regel verloren

  • Hohes Einkommen benötigt, damit die Miete und Anzahlung gedeckt sind

  • Der Tilgungsanteil der Miete muss hoch genug sein, ansonsten lohnt es sich eher, weiter zur Miete zu wohnen

  • Der Vertrag muss notariell beglaubigt sein, da er ansonsten unwirksam ist

  • Es gibt keine staatlichen Fördermittel

  • Geringe Auswahl an Immobilien

Was gibt es bei einem Mietkauf zu beachten?

Ein Mietkauf kann unter Umständen eine Option sein, wenn Sie keinen Bankkredit in Anspruch nehmen können und über zu wenig Eigenkapital verfügen.

Speziell für junge Familien ist die Planungssicherheit durch die meist konstante Miethöhe verlockend.

Allerdings benötigen Sie hier ein sicheres und hohes Einkommen, um die monatliche Belastung und die Ansparung für den späteren Immobilienkauf stemmen zu können.

Entscheiden Sie sich trotz der Risiken für einen Mietkauf, sollten Sie folgende Dinge beachten:

  • Der Mietkaufpreis sollte mit den ortsüblichen Miet- und Immobilienkaufpreisen verglichen werden und sollte nicht wesentlich höher sein
  • Ein möglichst hoher Tilgungsanteil an der monatlichen Mietzahlung sollte verhandelt werden. Mindestens 80 Prozent an der Miete sollte dieser betragen. Liegt er darunter, wäre der Mietanteil plus Zinsen zu hoch und ein Mietkauf lohnt sich nicht für Sie
  • Das Grundbuch sollte gründlich auf eventuelle Belastungen oder Rechtsansprüche dritter geprüft werden
  • Ein unabhängiger Gutachter sollte das Haus überprüfen. Dieser kann Mängel feststellen und Ihnen sagen, mit welchen Sanierungsarbeiten zu rechnen ist
  • Rechnen Sie die tatsächliche Belastung aus Anzahlung, monatlicher Rate, Restkaufpreis und eventuellen Sanierungsarbeiten zusammen und wägen Sie ab, ob Sie die Summe stemmen können
  • Fragen Sie sich, ob die Finanzierung für den Mietkauf auch bei Arbeitslosigkeit oder Krankheit gesichert ist

FAQ

Beim Mietkauf wird im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Immobilie zu einem festgelegten Zeitpunkt erwirbt. Auch der Kaufpreis wird im Mietvertrag festgelegt. Bis zu diesem Zeitpunkt wohnen Sie normal zur Miete, wobei ein Teil der Miete bereits als Anzahlung auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird.
Der Eigentümer bei einem Mietkauf ist und bleibt solange der Vermieter, bis die letzte Rate an den Verkäufer gezahlt wurde. Erst dann geht die Immobilie in das juristische Eigentum des Mieters über.
Ein Teil der Miete wird als Anzahlung für den Kauf angerechnet. Einen Teil dieser Anzahlung behält der Vermieter als Mietzins ein. Dabei wird ein Restkaufpreis vereinbart, zu welchem Sie die Immobilie nach Ablauf der Mietzeit kaufen. Die Kostenhöhe der Beträge hängt von Ihren Vereinbarungen ab.
Ein Mietkauf ist grundsätzlich legal. Man unterscheidet zwischen dem klassischen Mietkauf, bei dem Sie als Mieter mit dem Vermieter bereits im Mietvertrag alle Konditionen für den Kauf festlegen und dem Optionskauf. Hier hat der Mieter das ins Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht. Davon muss er aber nicht davon Gebrauch machen.
Beim klassischen Mietkauf werden Sie mit Gültigkeit des Kaufvertrags wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Damit müssen Sie auch für die Grunderwerbsteuer aufkommen. Diesen Betrag sollten Sie auf jeden Fall bei Ihren Überlegungen zu den Nebenkosten einkalkulieren.

Valentin Drießen

CEO

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