Versteckte Mängel beim Hausverkauf: Wer haftet?

Wer etwas kauft, weiß in der Regel, welche Ware er erhält, welche Eigenschaften diese hat und – im Falle eines Gebrauchtkaufs – welche Mängel vorliegen. Dies gilt im besten Fall auch für den Hauskauf.

Allerdings kann selbst der Verkäufer nicht ausschließen, dass sich nach dem Kauf und dem Einzug ins Eigenheim doch der ein oder andere Mangel zeigt. Man spricht in diesem Fall von einem versteckten Mangel.

Was genau sind versteckte Mängel? Was ist, wenn dieser erst nach dem Hauskauf entdeckt wird? Wer haftet dafür?

Alles über typische Mängel beim Hauskauf und welche Möglichkeiten Sie haben, wenn Sie einen entdecken, erfahren Sie jetzt.

Ein Mangel an einem Gebäude liegt immer dann vor, wenn es nicht so beschaffen ist, so funktioniert oder so genutzt werden kann, wie es zu erwarten und im Kaufvertrag vereinbart ist.

Das BGB zählt im § 433 zu den vertragstypischen Pflichten beim Kaufvertrag, dass „der Verkäufer dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen hat.“

Mängel können sich dabei nicht nur auf das Gebäude selbst beziehen, sondern auch auf Außeneinflüsse wie zum Beispiel Lärmbelästigung, Geruchsbelästigung und andere Standorteinflüsse.

Immobilien sind in verschiedene Baualtersstufen eingeteilt. Je nach Baujahr unterscheiden sich Bauweise, verwendete Materialien oder energetische Standards.
Daraus wiederum ergeben sich bestimmte Mängel, die aufgrund des Alters des Gebäudes üblich oder zu erwarten sind.

Hier gilt ein sogenannter Gewährleistungsausschluss.

Was ein Sachmangel ist, regelt wiederum das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). In der Rechtssprache heißt das auch „Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit“.

Ein nasser Keller, undichte Fenster oder ein undichtes Dach oder Risse im Mauerwerk, bzw. im Putz sind typische Sachmängel, die an einem Haus auftreten können.

Beim Rechtsmangel geht es nicht um die Beschaffenheit des Hauses selbst, sondern um eventuelle Rechte, die Dritte dem Käufer gegenüber geltend machen können.

Das kann zum Beispiel eine Grunddienstbarkeit sein, die einem Nachbarn das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für das Grundstück erteilt. Auch gehören Pfandrechte oder eine Vermietung zum Rechtsmangel.

Als Mangel zählen diese Rechte, wenn sie dem Käufer nicht bekannt und nicht im Kaufvertrag festgehalten sind.

Über eventuelle Rechtsmängel muss der Verkäufer immer aufklären, da diese für den Käufer, bzw. den Kaufinteressenten nicht offensichtlich und damit nicht ohne Weiteres zu erkennen sind.

Mängel an einem Gebäude mindern dessen Wert und seine Nutzbarkeit und bedeuten Folgekosten für den neuen Hausbesitzer.

Der Gesetzgeber unterscheidet grundsätzlich drei Arten von Mängeln beim Hauskauf: Den offenen, den versteckten und den arglistig verschwiegenen Mangel.

Je nach Form des Mangels gibt es unterschiedliche Vorgehensweisen, um mit Schadensersatzansprüchen umzugehen.

Bei einem offenen Mangel gibt es kaum Unklarheiten. Bereits auf den ersten Blick sieht selbst ein Laie, dass etwas nicht stimmt.

Dazu gehört zum Beispiel ein offensichtlicher Riss in der Fassade.

Da offene Mängel eindeutig sichtbar sind, hat der Verkäufer keine Pflicht den Käufer darauf hinzuweisen oder ihn über den Mangel aufzuklären.

Sie als Käufer befürchten nicht alle offenen Mängel zu entdecken?

Es lohnt sich bei der Hausbesichtigung und auf jeden Fall vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Gutachter mit einer genauen Inspektion zu beauftragen!

Wie der Name schon verrät, sind versteckte Mängel nicht auf den ersten Blick zu erkennen. Oft zeigen sie sich erst nach dem Einzug oder sogar erst viele Jahre danach.

Zum Glück ist dies in der Regel nicht der Fall. Einige Mängel sind jedoch besonders häufig, unabhängig vom Alter des Hauses.

Auch der Verkäufer kennt diesen Mangel nicht und sichert sich über einen Gewährleistungsausschluss gegen spätere Forderungen vom Käufer ab.

Bei einem Hauskauf besteht immer das Risiko, dass versteckte Mängel vorliegen. Daher ist es immer sinnvoll einen Gutachter zu Rate zu ziehen.

Nun kommt es darauf an, ob der Verkäufer womöglich oder vermutlich von diesem Mangel wusste und ihm dem Käufer bewusst verschwiegen hat.

Ist dies der Fall, handelt es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel.

Wusste der Verkäufer von einem Mangel am Haus und hat diesen dem Käufer bewusst unterschlagen, also vorsätzlich falsche Angaben gemacht, wurde der Mangel arglistig verschwiegen.

Kann der Käufer die Arglist nachweisen, besteht ein Anspruch auf Mängelbeseitigung, Schadensersatz oder die Rückabwicklung des Immobilienkaufs.

Entdecken Sie nach dem Einzug ins Haus einen Mangel, der bei der Besichtigung und beim Abschluss des Kaufvertrags nicht ersichtlich oder bekannt war, ist das mehr als ärgerlich.

Je nachdem, um welche Art des Mangels es sich handelt, müssen Sie entweder damit leben oder können gerichtlich Schadensersatzansprüche anmelden.

Handelt es sich um baujahrstypische oder klassische versteckte Mängel, dann haben Immobilienkäufer meist keine wirkliche Handhabe: Wie beim Gebrauchtwagenkauf gilt auch beim Hauskauf häufig „Gekauft wie gesehen“.

Das bedeutet: Die Gewährleistung oder Schadensersatzansprüche für versteckte Mängel sind im Kaufvertrag ausgeschlossen.

Damit schützt sich der Verkäufer davor, später für einen Mangel, von dem er selbst nichts wusste, nach dem Hausverkauf haften zu müssen.

Hat der Verkäufer eines Gebäudes einen ihm bekannten Mangel am Haus verschwiegen, handelt es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel.

Die Haftung für die Mängelbeseitigung und eventuelle Schadensersatzansprüche liegen dann bei ihm.

Diese an sich gute Nachricht für Hauskäufer hat jedoch einen Haken: Der neue Hausbesitzer ist in der Pflicht und muss dem Verkäufer nachweisen, dass er den Mangel verschwiegen hat.

Tritt ein versteckter Mangel im Haus auf, also ein Mangel, der nicht im Kaufvertrag vermerkt wurde, sollte der erste Schritt die Beauftragung eines Baugutachters sein.

Dieser Fachmann kann zum einen den Mangel beurteilen, zum anderen aber auch Rückschlüsse ziehen, ob der Verkäufer den Mangel zum Zeitpunkt des Verkaufs gekannt haben könnte.

Da es schwierig ist, dem Hausverkäufer im konkreten Fall Arglist nachzuweisen, hat der Bundesgerichtshof eine Definition erstellt.

Auf jeden Fall wird der Nachweis arglistig verschwiegener Mängel und die Durchsetzung der Ansprüche in den allermeisten Fällen über ein Klageverfahren erfolgen.

Es ist ratsam, sich als Käufer neben dem Gutachter einen erfahrenen Anwalt zur Seite zu stellen.

Ist bewiesen, dass ein arglistig verschwiegener Mangel vorliegt, kann sich der Verkäufer nicht auf einen im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen (§ 444, BGB).

In diesem Fall haben Käufer zwei Möglichkeiten, die gesetzlichen Gewährleistungsrechte einzufordern.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, den Kaufvertrag anzufechten.

Dazu hat der Käufer des Hauses ein Jahr Zeit, nachdem der Mangel aufgefallen und dem Verkäufer mitgeteilt wurde. (§ 124 BGB).

Bei einer Anfechtung erlischt allerdings – anders als beim Rücktritt – das Recht auf Schadensersatz, da der Kaufvertrag als von Anfang an unwirksam erklärt wird.

Für versteckte, bzw. arglistig verschwiegene Mängel gilt eine Verjährungsfrist von 3 Jahren.

Entscheidend ist, wann der Käufer den Mangel entdeckt hat. Die Frist beginnt mit Abschluss des Jahres, in dem er auf den Mangel gestoßen ist und diesen dem Verkäufer mitgeteilt hat (§ 199, BGB).

Handelt es sich bei dem Mangel um einen Rechtsmangel, zum Beispiel, weil das Haus eine Rolle in einer Erbschaft spielt, beträgt die Verjährungsfrist 30 Jahre.