Versteckte Mängel beim Hausverkauf: Wer haftet?

Wer etwas kauft, weiß in der Regel, welche Ware er erhält, welche Eigenschaften diese hat und – im Falle eines Gebrauchtkaufs – welche Mängel vorliegen. Dies gilt im besten Fall auch für den Hauskauf.

Allerdings kann selbst der Verkäufer nicht ausschließen, dass sich nach dem Kauf und dem Einzug ins Eigenheim doch der ein oder andere Mangel zeigt. Man spricht in diesem Fall von einem versteckten Mangel.

Was genau sind versteckte Mängel? Was ist, wenn dieser erst nach dem Hauskauf entdeckt wird? Wer haftet dafür?

Alles über typische Mängel beim Hauskauf und welche Möglichkeiten Sie haben, wenn Sie einen entdecken, erfahren Sie jetzt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Es gibt offene, versteckte und arglistig verschwiegene Mängel

  • Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln haben Käufer Anspruch auf Schadensersatz

  • Käufer müssen nachweisen, dass der Verkäufer ein Mangel arglistig verschwiegen hat

Was gilt als Mangel beim Hausverkauf?

Ein Mangel an einem Gebäude liegt immer dann vor, wenn es nicht so beschaffen ist, so funktioniert oder so genutzt werden kann, wie es zu erwarten und im Kaufvertrag vereinbart ist.

Das BGB zählt im § 433 zu den vertragstypischen Pflichten beim Kaufvertrag, dass „der Verkäufer dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen hat.“

Mängel können sich dabei nicht nur auf das Gebäude selbst beziehen, sondern auch auf Außeneinflüsse wie zum Beispiel Lärmbelästigung, Geruchsbelästigung und andere Standorteinflüsse.

Diese Mängelarten am Gebäude gibt es:

  • Baujahrstypische Mängel
  • Sachmängel
  • Rechtsmängel
Was ist meine Immobilie wert?

Baujahrstypische Mängel

Immobilien sind in verschiedene Baualtersstufen eingeteilt. Je nach Baujahr unterscheiden sich Bauweise, verwendete Materialien oder energetische Standards.

Daraus wiederum ergeben sich bestimmte Mängel, die aufgrund des Alters des Gebäudes üblich oder zu erwarten sind.

Für diese baujahrstypischen Mängel haftet der Verkäufer nicht: Hier gilt ein sogenannter Gewährleistungsausschluss.

Häufige baujahrstypische Mängel:

  • Veraltete Haustechnik (Elektro- und Wasserleitungen, Heizungsanlage)
  • Unzureichende Wärmedämmung
  • Schäden am Putz
  • Feuchteschäden durch fehlende Abdichtungen im Keller- oder Sockelbereich

Sachmängel

Was ein Sachmangel ist, regelt wiederum das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). In der Rechtssprache heißt das auch „Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit“.

Ein nasser Keller, undichte Fenster oder ein undichtes Dach oder Risse im Mauerwerk, bzw. im Putz sind typische Sachmängel, die an einem Haus auftreten können.

Ein Sachmangel liegt vor, wenn:

  • Das Haus nicht die Beschaffenheit wie im Kaufvertrag vereinbart, aufweist.
  • Das Haus sich durch den Mangel nicht für die Verwendung, die im Vertrag vereinbart ist eignet.
  • Das Haus nicht dem, was man von einer Immobilie erwarten kann, entspricht.

Rechtsmängel

Beim Rechtsmangel geht es nicht um die Beschaffenheit des Hauses selbst, sondern um eventuelle Rechte, die Dritte dem Käufer gegenüber geltend machen können.

Das kann zum Beispiel eine Grunddienstbarkeit sein, die einem Nachbarn das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht für das Grundstück erteilt. Auch gehören Pfandrechte oder eine Vermietung zum Rechtsmangel.

Als Mangel zählen diese Rechte, wenn sie dem Käufer nicht bekannt und nicht im Kaufvertrag festgehalten sind.

Über eventuelle Rechtsmängel muss der Verkäufer immer aufklären, da diese für den Käufer, bzw. den Kaufinteressenten nicht offensichtlich und damit nicht ohne Weiteres zu erkennen sind.

Öffentliche Lasten sind kein Mangel

Keinen Mangel stellen öffentliche Lasten wie zum Beispiel Grundsteuern, Erschließungsbeiträge und andere Gebühren dar. Sie fallen auf jedes Gebäude an und zu sind zu erwarten. Diese Lasten müssen auch nicht extra im Kaufvertrag erwähnt werden.

Was bedeutet versteckter Mangel?

Mängel an einem Gebäude mindern dessen Wert und seine Nutzbarkeit und bedeuten Folgekosten für den neuen Hausbesitzer.

Der Gesetzgeber unterscheidet grundsätzlich drei Arten von Mängeln beim Hauskauf: Den offenen, den versteckten und den arglistig verschwiegenen Mangel.

Je nach Form des Mangels gibt es unterschiedliche Vorgehensweisen, um mit Schadensersatzansprüchen umzugehen.

Was ist ein offener Mangel?

Bei einem offenen Mangel gibt es kaum Unklarheiten. Bereits auf den ersten Blick sieht selbst ein Laie, dass etwas nicht stimmt.

Dazu gehört zum Beispiel ein offensichtlicher Riss in der Fassade.

Da offene Mängel eindeutig sichtbar sind, hat der Verkäufer keine Pflicht den Käufer darauf hinzuweisen oder ihn über den Mangel aufzuklären.

Sie als Käufer befürchten nicht alle offenen Mängel zu entdecken?

Es lohnt sich bei der Hausbesichtigung und auf jeden Fall vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Gutachter mit einer genauen Inspektion zu beauftragen!

Was ist ein versteckter Mangel?

Wie der Name schon verrät, sind versteckte Mängel nicht auf den ersten Blick zu erkennen. Oft zeigen sie sich erst nach dem Einzug oder sogar erst viele Jahre danach.

Beim Kauf eines Hauses können generell alle Bauteile versteckte Mängel aufweisen.

Zum Glück ist dies in der Regel nicht der Fall. Einige Mängel sind jedoch besonders häufig, unabhängig vom Alter des Hauses.

Typische versteckte Mängel sind:

  • Altlasten auf dem Grundstück
  • Schädliche Baustoffe wie zum Beispiel Asbest oder Holzschutzmittel
  • Undichtigkeiten in den Leitungen
  • Verrostete Stahlträger
  • Dämmfehler

Auch der Verkäufer kennt diesen Mangel nicht und sichert sich über einen Gewährleistungsausschluss gegen spätere Forderungen vom Käufer ab.

Bei einem Hauskauf besteht immer das Risiko, dass versteckte Mängel vorliegen. Daher ist es immer sinnvoll einen Gutachter zu Rate zu ziehen.

Kein Hauskauf ohne Gutachter

Ein Gutachter erkennt bereits an kleinen Anzeichen, ob ein Mangel vorliegen kann. Durch Sichtprüfungen und Messungen kann er feststellen, wie es um die Bausubstanz des Hauses bestellt ist.

Nun kommt es darauf an, ob der Verkäufer womöglich oder vermutlich von diesem Mangel wusste und ihm dem Käufer bewusst verschwiegen hat.

Ist dies der Fall, handelt es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel.

Was ist ein arglistig verschwiegener Mangel?

Wusste der Verkäufer von einem Mangel am Haus und hat diesen dem Käufer bewusst unterschlagen, also vorsätzlich falsche Angaben gemacht, wurde der Mangel arglistig verschwiegen.

Kann der Käufer die Arglist nachweisen, besteht ein Anspruch auf Mängelbeseitigung, Schadensersatz oder die Rückabwicklung des Immobilienkaufs.

Versteckter Mangel nach Hauskauf entdeckt: Was tun?

Entdecken Sie nach dem Einzug ins Haus einen Mangel, der bei der Besichtigung und beim Abschluss des Kaufvertrags nicht ersichtlich oder bekannt war, ist das mehr als ärgerlich.

Je nachdem, um welche Art des Mangels es sich handelt, müssen Sie entweder damit leben oder können gerichtlich Schadensersatzansprüche anmelden.

Gewährleistungsausschluss

Kaufverträge für Immobilien enthalten meist einen Gewährleistungsausschluss für Mängel, die beim Verkauf nicht ersichtlich und nicht bekannt waren. Besteht der Verdacht, dass der Verkäufer doch von dem Mangel wusste, hat der Käufer trotz der Ausschlussklausel die Möglichkeit, seine Gewährleistungsrechte einzufordern.

Wer haftet für versteckte Mängel beim Hausverkauf?

Handelt es sich um baujahrstypische oder klassische versteckte Mängel, dann haben Immobilienkäufer meist keine wirkliche Handhabe: Wie beim Gebrauchtwagenkauf gilt auch beim Hauskauf häufig „Gekauft wie gesehen“.

Das bedeutet: Die Gewährleistung oder Schadensersatzansprüche für versteckte Mängel sind im Kaufvertrag ausgeschlossen.

Damit schützt sich der Verkäufer davor, später für einen Mangel, von dem er selbst nichts wusste, haften zu müssen.

Achtung Ausnahme!

Gibt es Grund zu der Annahme, dass der Verkäufer von dem Mangel wusste und ihn mit Absicht, also arglistig, verschwiegen hat? Dann haftet der Verkäufer!

Wer haftet für arglistig verschwiegene Mängel?

Hat der Verkäufer eines Gebäudes einen ihm bekannten Mangel am Haus verschwiegen, handelt es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel.

Die Haftung für die Mängelbeseitigung und eventuelle Schadensersatzansprüche liegen dann bei ihm.

Diese an sich gute Nachricht für Hauskäufer hat jedoch einen Haken: Der neue Hausbesitzer ist in der Pflicht und muss dem Verkäufer nachweisen, dass er den Mangel

Wie kann man einen arglistig verschwiegenen Mangel beweisen?

Tritt ein versteckter Mangel im Haus auf, also ein Mangel, der nicht im Kaufvertrag vermerkt wurde, sollte der erste Schritt die Beauftragung eines Baugutachters sein.

Dieser Fachmann kann zum einen den Mangel beurteilen, zum anderen aber auch Rückschlüsse ziehen, ob der Verkäufer den Mangel zum Zeitpunkt des Verkaufs gekannt haben könnte.

Da es schwierig ist, dem Hausverkäufer im konkreten Fall Arglist nachzuweisen, hat der Bundesgerichtshof eine Definition erstellt.

In diesen Fällen liegt ein arglistig verschwiegener Mangel vor:

  • Der Verkäufer kennt den Mangel oder hält ihn mindestens für möglich. Für die Annahme reicht es aus, wenn er von Schäden, bzw. Reparaturen im Gebäude wusste. Dies gilt zum Beispiel, wenn es häufiger durchregnet, ihm bekannt ist, dass im Haus womöglich Asbest verbaut wurde oder dass an einer bestimmten Stelle ein Sanierungsbedarf besteht.
  • Der Verkäufer rechnet damit, dass der Käufer nichts von dem Mangel weiß und das Haus nicht oder nicht zum gleichen Preis, gekauft hätte, wenn er davon wüsste
  • Der Verkäufer kennt den betreffenden Mangel zwar tatsächlich nicht, macht aber bestimmte Angaben, die den Käufer in die Irre führen. Dies kann zum Beispiel eine Aussage darüber sein, dass in einem Haus mit Sicherheit keine gesundheitsschädlichen Holzschutzmittel verwendet werden, obwohl der das gar nicht weiß. In diesem Fall entsteht dem Käufer ein Haftungsanspruch durch fehlerhafte Beschaffenheitsangaben.

Auf jeden Fall wird der Nachweis arglistig verschwiegener Mängel und die Durchsetzung der Ansprüche in den allermeisten Fällen über ein Klageverfahren erfolgen.

Es ist ratsam, sich als Käufer neben dem Gutachter einen erfahrenen Anwalt zur Seite zu stellen.

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Welche Gewährleistungsansprüche gibt es?

Ist bewiesen, dass ein arglistig verschwiegener Mangel vorliegt, kann sich der Verkäufer nicht auf einen im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen (§ 444, BGB).

In diesem Fall haben Käufer mehrere Möglichkeiten, die gesetzlichen Gewährleistungsrechte einzufordern.

Gewährleistungsansprüche sind:

  • Mängelbeseitigung durch den Verkäufer
  • Kaufpreisminderung um den Wert, den das Haus durch den nachträglich entdeckten Mangel verliert
  • Rücktritt vom Kaufvertrag und Rückgabe des Hauses
  • Schadensersatz

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, den Kaufvertrag anzufechten.

Dazu hat der Käufer des Hauses ein Jahr Zeit, nachdem der Mangel aufgefallen und dem Verkäufer mitgeteilt wurde. (§ 124 BGB).

Bei einer Anfechtung erlischt allerdings – anders als beim Rücktritt – das Recht auf Schadensersatz, da der Kaufvertrag als von Anfang an unwirksam erklärt wird.

Wie lange kann man versteckte Mängel geltend machen?

Für versteckte, bzw. arglistig verschwiegene Mängel gilt eine Verjährungsfrist von 3 Jahren.

Entscheidend ist, wann der Käufer den Mangel entdeckt hat. Die Frist beginnt mit Abschluss des Jahres, in dem er auf den Mangel gestoßen ist und diesen dem Verkäufer mitgeteilt hat (§ 199, BGB).

Handelt es sich bei dem Mangel um einen Rechtsmangel, zum Beispiel, weil das Haus eine Rolle in einer Erbschaft spielt, beträgt die Verjährungsfrist 30 Jahre.

FAQ

Für die Verjährung von Mängeln beim Hauskauf kommt es auf die Vertragsgrundlage an. Im privaten Bereich ist diese das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) mit einer Regelverjährung für Mängel von fünf Jahren.

Eine Verlängerung kommt nur in Frage, wenn der Bauunternehmer einen erheblichen Mangel absichtlich (arglistig) verschwiegen hat.

Ein offener Mangel ist leicht sichtbar und leicht zu erkennen. Das sind zum Beispiel Risse im Putz oder Fehler im Bodenbelag.

Ein versteckter Mangel zeigt sich erst nach dem Kauf – oft erst Jahre später und meist an den Symptomen. Häufige versteckte Mängel sind Schäden an der Dämmung, fehlerhafte Abdichtungen im Keller oder Risse im Estrich unter dem Bodenbelag.

Ein arglistig verschwiegener Mangel liegt vor, wenn der Verkäufer einer Immobilie von einem bestimmten Mangel weiß, diesen aber mit Absicht dem Käufer verschweigt.

In diesem Fall greift auch der in den meisten Immobilien-Kaufverträgen enthaltene Gewährleistungsausschluss nicht. Die Schwierigkeit in diesem Fall ist, dass der Käufer die Arglist nachweisen muss.

Versteckte Mängel beim Hausbau sind Baufehler, die sich erst im Nachhinein zeigen und auf den ersten Blick und damit auch bei der Bauabnahme nicht zu erkennen sind. Weiß das Bauunternehmen von diesem Mangel und verschweigt ihn, handelt es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel.

Autor:

Marilena Meyer

Redakteurin

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